Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хохлова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего: Погорелко О.В. и судей: Кузиной Т.А., Пятовой Н.Л.,
при секретаре: Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Погорелко О.В.
дело по кассационным жалобам и.о. руководителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - Р., представителя по доверенности - ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" - Л., представителя ООО "Атлант" по доверенности - К.Н.
с участием представителя К.Е. по ордеру - адвоката Зиминой О.В., представителя ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского" по доверенности - Л., представителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - по доверенности - С.,
на решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 11 августа 2011 года
по иску К.Е. к ООО "Спецпроект", ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского", ООО "Атлант", ООО "ПрофСтрой-НН" о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства,
установила:
К.Е. обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам, указав, что 16.03.2009 г. между ООО "Спецпроект" (цедент) и истцом (цессионарий) был заключен договор цессии. По указанному договору ООО "Спецпроект" уступило, а она приняла и обязалась оплатить в полном объеме право требования к ООО "Атлант" (инвестор) на жилые помещения, в долях, согласно Приложению N 1 к договору и парковочные места подземных автостоянок, указанные в Приложении N 2 к договору в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, и объектов инфраструктуры и благоустройства по (адрес строительный) в объеме и на условиях, существующих к моменту заключения настоящего договора. Переуступаемое цессионарию право требования принадлежит цеденту на основании: Договора о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе по, заключенного 16.04.2007 г. между ООО "Атлант" (инвестор) и ООО "Спецпроект" (дольщик) и Справки ООО "Атлант", выданной 20.06.2007 г., о том, что ООО "Спецпроект" исполнило свои обязательства по Договору о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе. Право требования, указанное в настоящем договоре, составляет. Обязанности по оплате уступаемого права требования истицей исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Спецпроект" от 16.03.2009 г. Согласно договора о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе по - срок ввода в эксплуатацию жилых домов 3,4 корпуса - 2 квартал 2009 г., жилых домов 5, 6 корпуса - 4 квартал 2009 г., жилых домов 7, 8 корпуса 4 квартал 2010 г. Поскольку до настоящего времени ни один из корпусов жилых домов в эксплуатацию не введен, нежилые помещения не переданы, истец просила признать за ней право собственности на доли в объектах незавершенного строительства - жилых домах в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них по (адрес строительный):
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 3 в виде 2-х комнатной квартиры N 112 общей площадью 68,6 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде однокомнатной квартиры N 43 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7), в виде 4-комнатной квартиры N 95 общей площадью 1.19,1 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 14 этаже (в строительных осях А8-ВА, В6-В9),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого, дома корпуса N 5 в виде двухкомнатной квартиры N 50 общей площадью 69.25 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5), в виде однокомнатной квартиры N 83 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7), в виде двух комнатной квартиры N 127 общей площадью 69,8 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 17 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 14 общей площадью 43,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 3 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5), в виде однокомнатной квартиры N 62 общей площадью 42.1 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 9 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 55 общей площадью 69,25 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8), в виде двухкомнатной квартиры N 87 общей площадью 68,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8), в виде двухкомнатной квартиры N 122 общей площадью 68,6 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 8 в виде двухкомнатной квартиры N 66 общей площадью 68.95 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 10 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5),
- на 1/129 долю в объекте незавершенного строительства четвертой очереди строительства в виде парковочного места подземной автостоянки по (адрес строительный): N 96, N 97, N 98, N 99, N 100, N 101, N 102.
Истец просила принять описку в исковом заявлении и считать ошибочным требование в отношении квартиры N 112, расположенной на 16 этаже.
Представитель ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского" по доверенности - Л., представитель Территориального управления Росимущества в Нижегородской области по доверенности - С. иск не признали.
Представители ООО "Атлант", ООО "Спецпроект", ООО "ПрофСтрой-НН" в судебное заседание не явились.
Решением суда от 11 августа 2011 года иск удовлетворен, постановлено:
- - признать комплекс жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий и объектов инженерно-транспортной инфраструктуры по 1 очередь строительства (подиум, корпус 1,2) готовностью 15% объектом незавершенного строительства;
- - признать за К.И. право собственности на доли в объектах незавершенного строительства - жилых домах в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, по (адрес строительный):
- - на 6860/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 3 в виде 2-х комнатной квартиры N 122 общей площадью 68,6 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде однокомнатной квартиры N 43 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7);
- - на 11910/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде 4-комнатной квартиры N 95 общей площадью 119,1 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 14 этаже (в строительных осях А8-ВА, В6-В9),
- - на 6925/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде двухкомнатной квартиры N 50 общей площадью 69.25 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде однокомнатной квартиры N 83 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7);
- - на 6980/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде двух комнатной квартиры N 127 общей площадью 69,8 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 17 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7);
- - на 4335/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 14 общей площадью 43,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 3 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 62 общей площадью 42.1 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 9 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5),
- - на 6925/12746000 долей объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 55 общей площадью 69,25 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8);
- - на 6835/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 87 общей площадью 68,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8);
- - на 6895/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 8 в виде двухкомнатной квартиры N 66 общей площадью 68,95 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 10 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5);
- - на 4041900/1644234000 долей в объекте незавершенного строительства четвертой очереди строительства в виде парковочного места подземной автостоянки N 96, N 97, N 98, N 99, N 100, N 101, N 102.
В кассационной жалобе и.о. руководителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - Р. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Кассационная жалоба мотивирована тем, решение по делу вынесено без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, в частности условий предоставления земельного участка, находящегося в федеральной собственности под строительство комплекса.
В кассационной жалобе представителя по доверенности - ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" - Л. также поставлен вопрос об отмене состоявшегося по делу решения суда. Указано на то, что договор о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г. между ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского", ООО "Атлант" и ООО "Профстрой-НН" является ничтожным, не порождающим последствий, поскольку университет распорядился не принадлежащим ему имуществом, соответственно и у истицы права на не завершенный строительством объект недвижимости возникнуть не может.
В кассационной жалобе представитель ООО "Атлант" по доверенности - К.Н. просит отменить судебное постановление ввиду допущенных судом нарушений норм процессуального права в части извещения ООО "Атлант" о времени и месте рассмотрения дела. Также указано на неправомерность выводов суда о наличии правовых последствий договора цессии от 16.03.2009 г., а также на бездоказательность выводов суда относительно процента готовности корпусов N 3, 4, 5, 6, 7, 8.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
На основании ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда не может быть признано таковым в случае нарушения судом при его вынесении норм процессуального права; при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела (пп. 4, 2, 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Разрешая заявленные по данному делу требования, суд первой инстанции исходил из их правомерности в условиях соответствующего требованиям закона договора о долевом участии в инвестировании строительства квартала, включающем строительство комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, нежилых зданий, объектов инфраструктуры и благоустройства по от 08.09.2004 г. и исполненного сторонами договора цессии от 16.03.2009 г., заключенного между ООО "Спецпроект" и К.Е.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда преждевременным в связи со следующим.
Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Суд первой инстанции, признавая за К.Е. право собственности на соответствующие доли в объектах незавершенного строительства, обсуждая вопрос о природе прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства, не принял во внимание возражения ответчиков и не установил правомочие заказчика строительства ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" по предоставлению имущественных прав на земельный участок для осуществления строительства в рамках договора о долевом участии в инвестировании строительства квартала, включающем строительство комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, нежилых зданий, объектов инфраструктуры и благоустройства по от 08.09.2004 г. (т. 2 л.д. 74 - 81).
При этом ссылка суда при вынесении решения на распоряжения администрации г. Н. Новгорода и администрации Нижегородского района, дающие право на строительство спорного объекта, безосновательна, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо распоряжения органов местного самоуправления относительно выделения земельных участков под строительство в рамках заключенного между ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского", ООО "Атлант", ООО "ПрофСтрой-НН" договора о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г.
Кроме того, судом не проверено утверждение Территориального управления Росимущества в Нижегородской области о наличии права федеральной собственности на земельный участок, на котором ведется строительство, в то время как согласно ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Создание на федеральном земельном участке новых объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам (предметом договора является создание новых вещей, которые поступают в совместную собственность сторон договора), в силу положений Земельного кодекса РФ о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, положений ст. 36 Земельного кодекса РФ обусловливает законные по общему правилу притязания собственников недвижимости на получение прав на земельный участок.
Таким образом, судом не дана оценка действиям ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" по определению юридической судьбы - распоряжению земельным участком при заключении договора от 08.09.2004 г. без наличия соответствующих полномочий (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, ст. 298 ГК РФ), что в свою очередь затрагивает вопрос о самовольности возведенных строений (ст. 222 ГК РФ).
Делая вывод о наличии у истца права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, суд также исходил из перешедшего к К.Е. от ООО "Спецпроект" права требования к ООО "Атлант" по договору цессии от 16.03.2009 г. (т. 1 л.д. 16 - 17).
Однако судом не дана оценка заслуживающим внимания доводам ответчиков об отсутствии реальной оплаты по договору цессии, не обсуждался вопрос о допустимости в качестве доказательства оплаты по договору справки ООО "Спецпроект" от 16.03.2009 г. (т. 1 л.д. 20) в отсутствие соответствующих первичных документов бухгалтерского учета (расходный кассовый ордер, платежное поручение и т.п.).
Кроме того, при вынесении решения судом не установлена степень готовности корпусов, входящих в состав строящегося комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них по (адрес строительный).
Так в материалах дела имеется информация о готовности лишь корпусов N 1 и N 2 (т. 1 л.д. 90). Информация о готовности остальных корпусов N 3, 4, 5, 6, 7 и 8, право собственности на доли в которых как в объектах незавершенного строительства признано за истцом - в материалах дела отсутствует, что свидетельствует о недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Обстоятельством, имеющим значение для дела, в данном случае является также наличие иных лиц (физических и юридических), правами которых обременены спорные строящиеся в рамках договора о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г. объекты недвижимости, поскольку принятый по настоящему делу судебный акт может повлиять на их права и законные интересы.
С учетом приведенных выше обстоятельств и норм права, решение суда постановленное по данному делу не может быть признано законным и в силу ст. ст. 362 - 363 ГПК РФ подлежит отмене.
Суд кассационной инстанции, полагая необходимым отменить решение суда в силу указанных выше нарушений норм процессуального права, допущенных судом первой инстанции, не находит возможным принять по данному делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не могут быть установлены на основании имеющихся доказательств (абз. 3 ст. 361 ГПК РФ).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в случае необходимости привлечь к участию в деле всех лиц, чьи права могут быть затронуты судебным актом, установить обстоятельства, имеющие значение для дела в соответствии с требованиями ст. 130, ст. 222, 263, гл. 24 ГК РФ, п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности согласно положениям ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, и вынести решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 11 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Судья
Нижегородского областного суда
О.В.ПОГОРЕЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10986/11
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2011 г. по делу N 33-10986/11
Судья: Хохлова Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего: Погорелко О.В. и судей: Кузиной Т.А., Пятовой Н.Л.,
при секретаре: Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Погорелко О.В.
дело по кассационным жалобам и.о. руководителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - Р., представителя по доверенности - ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" - Л., представителя ООО "Атлант" по доверенности - К.Н.
с участием представителя К.Е. по ордеру - адвоката Зиминой О.В., представителя ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского" по доверенности - Л., представителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - по доверенности - С.,
на решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 11 августа 2011 года
по иску К.Е. к ООО "Спецпроект", ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского", ООО "Атлант", ООО "ПрофСтрой-НН" о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства,
установила:
К.Е. обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам, указав, что 16.03.2009 г. между ООО "Спецпроект" (цедент) и истцом (цессионарий) был заключен договор цессии. По указанному договору ООО "Спецпроект" уступило, а она приняла и обязалась оплатить в полном объеме право требования к ООО "Атлант" (инвестор) на жилые помещения, в долях, согласно Приложению N 1 к договору и парковочные места подземных автостоянок, указанные в Приложении N 2 к договору в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, и объектов инфраструктуры и благоустройства по (адрес строительный) в объеме и на условиях, существующих к моменту заключения настоящего договора. Переуступаемое цессионарию право требования принадлежит цеденту на основании: Договора о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе по, заключенного 16.04.2007 г. между ООО "Атлант" (инвестор) и ООО "Спецпроект" (дольщик) и Справки ООО "Атлант", выданной 20.06.2007 г., о том, что ООО "Спецпроект" исполнило свои обязательства по Договору о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе. Право требования, указанное в настоящем договоре, составляет. Обязанности по оплате уступаемого права требования истицей исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Спецпроект" от 16.03.2009 г. Согласно договора о долевом участии в инвестировании строительства помещений в жилом комплексе по - срок ввода в эксплуатацию жилых домов 3,4 корпуса - 2 квартал 2009 г., жилых домов 5, 6 корпуса - 4 квартал 2009 г., жилых домов 7, 8 корпуса 4 квартал 2010 г. Поскольку до настоящего времени ни один из корпусов жилых домов в эксплуатацию не введен, нежилые помещения не переданы, истец просила признать за ней право собственности на доли в объектах незавершенного строительства - жилых домах в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них по (адрес строительный):
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 3 в виде 2-х комнатной квартиры N 112 общей площадью 68,6 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде однокомнатной квартиры N 43 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7), в виде 4-комнатной квартиры N 95 общей площадью 1.19,1 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 14 этаже (в строительных осях А8-ВА, В6-В9),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого, дома корпуса N 5 в виде двухкомнатной квартиры N 50 общей площадью 69.25 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5), в виде однокомнатной квартиры N 83 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7), в виде двух комнатной квартиры N 127 общей площадью 69,8 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 17 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 14 общей площадью 43,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 3 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5), в виде однокомнатной квартиры N 62 общей площадью 42.1 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 9 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 55 общей площадью 69,25 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8), в виде двухкомнатной квартиры N 87 общей площадью 68,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8), в виде двухкомнатной квартиры N 122 общей площадью 68,6 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7),
- на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 8 в виде двухкомнатной квартиры N 66 общей площадью 68.95 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 10 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5),
- на 1/129 долю в объекте незавершенного строительства четвертой очереди строительства в виде парковочного места подземной автостоянки по (адрес строительный): N 96, N 97, N 98, N 99, N 100, N 101, N 102.
Истец просила принять описку в исковом заявлении и считать ошибочным требование в отношении квартиры N 112, расположенной на 16 этаже.
Представитель ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Лобачевского" по доверенности - Л., представитель Территориального управления Росимущества в Нижегородской области по доверенности - С. иск не признали.
Представители ООО "Атлант", ООО "Спецпроект", ООО "ПрофСтрой-НН" в судебное заседание не явились.
Решением суда от 11 августа 2011 года иск удовлетворен, постановлено:
- - признать комплекс жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания, нежилых зданий и объектов инженерно-транспортной инфраструктуры по 1 очередь строительства (подиум, корпус 1,2) готовностью 15% объектом незавершенного строительства;
- - признать за К.И. право собственности на доли в объектах незавершенного строительства - жилых домах в строящемся комплексе жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, по (адрес строительный):
- - на 6860/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 3 в виде 2-х комнатной квартиры N 122 общей площадью 68,6 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 16 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде однокомнатной квартиры N 43 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7);
- - на 11910/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 4 в виде 4-комнатной квартиры N 95 общей площадью 119,1 кв. м. и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 14 этаже (в строительных осях А8-ВА, В6-В9),
- - на 6925/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде двухкомнатной квартиры N 50 общей площадью 69.25 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде однокомнатной квартиры N 83 общей площадью 42,1 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А2-А5, Б5-Б7);
- - на 6980/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 5 в виде двух комнатной квартиры N 127 общей площадью 69,8 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 17 этаже (в строительных осях А2-А5, Б4-Б7);
- - на 4335/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 14 общей площадью 43,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 3 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5);
- - на 4210/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 6 в виде однокомнатной квартиры N 62 общей площадью 42.1 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 9 этаже (в строительных осях А7-А10, В3-В5),
- - на 6925/12746000 долей объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 55 общей площадью 69,25 кв. м и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 7 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8);
- - на 6835/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 7 в виде двухкомнатной квартиры N 87 общей площадью 68,35 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 11 этаже (в строительных осях А8-А11, В5-В8);
- - на 6895/12746000 долей в объекте незавершенного строительства жилого дома корпуса N 8 в виде двухкомнатной квартиры N 66 общей площадью 68,95 кв. м, и доли в местах общего пользования и инженерного оборудования корпуса жилого дома пропорционально площади указанной квартиры, расположенной на 10 этаже (в строительных осях А1-А4, Б2-Б5);
- - на 4041900/1644234000 долей в объекте незавершенного строительства четвертой очереди строительства в виде парковочного места подземной автостоянки N 96, N 97, N 98, N 99, N 100, N 101, N 102.
В кассационной жалобе и.о. руководителя Территориального управления Росимущества в Нижегородской области - Р. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Кассационная жалоба мотивирована тем, решение по делу вынесено без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, в частности условий предоставления земельного участка, находящегося в федеральной собственности под строительство комплекса.
В кассационной жалобе представителя по доверенности - ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" - Л. также поставлен вопрос об отмене состоявшегося по делу решения суда. Указано на то, что договор о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г. между ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского", ООО "Атлант" и ООО "Профстрой-НН" является ничтожным, не порождающим последствий, поскольку университет распорядился не принадлежащим ему имуществом, соответственно и у истицы права на не завершенный строительством объект недвижимости возникнуть не может.
В кассационной жалобе представитель ООО "Атлант" по доверенности - К.Н. просит отменить судебное постановление ввиду допущенных судом нарушений норм процессуального права в части извещения ООО "Атлант" о времени и месте рассмотрения дела. Также указано на неправомерность выводов суда о наличии правовых последствий договора цессии от 16.03.2009 г., а также на бездоказательность выводов суда относительно процента готовности корпусов N 3, 4, 5, 6, 7, 8.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
На основании ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда не может быть признано таковым в случае нарушения судом при его вынесении норм процессуального права; при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела (пп. 4, 2, 1 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ).
Разрешая заявленные по данному делу требования, суд первой инстанции исходил из их правомерности в условиях соответствующего требованиям закона договора о долевом участии в инвестировании строительства квартала, включающем строительство комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, нежилых зданий, объектов инфраструктуры и благоустройства по от 08.09.2004 г. и исполненного сторонами договора цессии от 16.03.2009 г., заключенного между ООО "Спецпроект" и К.Е.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда преждевременным в связи со следующим.
Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Суд первой инстанции, признавая за К.Е. право собственности на соответствующие доли в объектах незавершенного строительства, обсуждая вопрос о природе прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства, не принял во внимание возражения ответчиков и не установил правомочие заказчика строительства ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" по предоставлению имущественных прав на земельный участок для осуществления строительства в рамках договора о долевом участии в инвестировании строительства квартала, включающем строительство комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них, нежилых зданий, объектов инфраструктуры и благоустройства по от 08.09.2004 г. (т. 2 л.д. 74 - 81).
При этом ссылка суда при вынесении решения на распоряжения администрации г. Н. Новгорода и администрации Нижегородского района, дающие право на строительство спорного объекта, безосновательна, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо распоряжения органов местного самоуправления относительно выделения земельных участков под строительство в рамках заключенного между ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского", ООО "Атлант", ООО "ПрофСтрой-НН" договора о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г.
Кроме того, судом не проверено утверждение Территориального управления Росимущества в Нижегородской области о наличии права федеральной собственности на земельный участок, на котором ведется строительство, в то время как согласно ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Создание на федеральном земельном участке новых объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам (предметом договора является создание новых вещей, которые поступают в совместную собственность сторон договора), в силу положений Земельного кодекса РФ о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, положений ст. 36 Земельного кодекса РФ обусловливает законные по общему правилу притязания собственников недвижимости на получение прав на земельный участок.
Таким образом, судом не дана оценка действиям ГОУ ВПО "Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" по определению юридической судьбы - распоряжению земельным участком при заключении договора от 08.09.2004 г. без наличия соответствующих полномочий (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, ст. 298 ГК РФ), что в свою очередь затрагивает вопрос о самовольности возведенных строений (ст. 222 ГК РФ).
Делая вывод о наличии у истца права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, суд также исходил из перешедшего к К.Е. от ООО "Спецпроект" права требования к ООО "Атлант" по договору цессии от 16.03.2009 г. (т. 1 л.д. 16 - 17).
Однако судом не дана оценка заслуживающим внимания доводам ответчиков об отсутствии реальной оплаты по договору цессии, не обсуждался вопрос о допустимости в качестве доказательства оплаты по договору справки ООО "Спецпроект" от 16.03.2009 г. (т. 1 л.д. 20) в отсутствие соответствующих первичных документов бухгалтерского учета (расходный кассовый ордер, платежное поручение и т.п.).
Кроме того, при вынесении решения судом не установлена степень готовности корпусов, входящих в состав строящегося комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них по (адрес строительный).
Так в материалах дела имеется информация о готовности лишь корпусов N 1 и N 2 (т. 1 л.д. 90). Информация о готовности остальных корпусов N 3, 4, 5, 6, 7 и 8, право собственности на доли в которых как в объектах незавершенного строительства признано за истцом - в материалах дела отсутствует, что свидетельствует о недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Обстоятельством, имеющим значение для дела, в данном случае является также наличие иных лиц (физических и юридических), правами которых обременены спорные строящиеся в рамках договора о долевом участии в инвестировании строительства от 08.09.2004 г. объекты недвижимости, поскольку принятый по настоящему делу судебный акт может повлиять на их права и законные интересы.
С учетом приведенных выше обстоятельств и норм права, решение суда постановленное по данному делу не может быть признано законным и в силу ст. ст. 362 - 363 ГПК РФ подлежит отмене.
Суд кассационной инстанции, полагая необходимым отменить решение суда в силу указанных выше нарушений норм процессуального права, допущенных судом первой инстанции, не находит возможным принять по данному делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не могут быть установлены на основании имеющихся доказательств (абз. 3 ст. 361 ГПК РФ).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в случае необходимости привлечь к участию в деле всех лиц, чьи права могут быть затронуты судебным актом, установить обстоятельства, имеющие значение для дела в соответствии с требованиями ст. 130, ст. 222, 263, гл. 24 ГК РФ, п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности согласно положениям ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, и вынести решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 11 августа 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Судья
Нижегородского областного суда
О.В.ПОГОРЕЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)