Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кусакина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Мейстер В.М.
судей - Хапачевой Р.А. и Тхагапсовой Е.А.,
при секретаре - Д.,
с участием прокурора Аутлева А.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы В.О.Ю. на решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, которым постановлено:
отказать В.О.Ю. в удовлетворении исковых требований к Б.Т., Б.А., Б.К., Б.И.К., Б.Д., о выселении из жилого помещения по адресу: без предоставления жилого помещения.
Исковые требования Б.Т. к В.О.Ю. о признании договора состоявшимся, и признании права собственности, в полном объеме удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу:, заключенный между Б.Т. и П.В.А. - состоявшимся.
Признать за Б.Т., право собственности на квартиру расположенную по адресу:, общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, со служебными строениями сооружениями.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом Гиагинского нотариального округа Щ. на имя П.Ю., согласно которого он унаследовал квартиру, расположенную по адресу:, после смерти П.В.А., недействительным.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом М., временно исполняющим обязанности нотариуса Гиагинского нотариального округа РА Щ., от ДД.ММ.ГГГГ года на имя В.О.Ю. и договор о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.Ю. и В.О.Ю. недействительными, в части наследования и последующего раздела квартиры, расположенной по адресу:,.
Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности В.О.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект права: квартиру общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, расположенную по адресу:,, кадастровый (условный) номер N.
Взыскать с Б.Т. недоплаченную госпошлину в доход государства в сумме 2207 (две тысячи двести семь) рублей 54 коп.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения истицы В.О.Ю. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Дзыбовой Р.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения ответчицы Б.Т. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Ломешина А.А., заключение прокурора, полагавших решение суда законными обоснованным и не подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
В.О.Ю. обратилась в суд с иском к Б.Т., Б.А., Б.И.А., Б.К., Б.Д. о выселении без предоставления жилого помещения. В обоснование своих требований истица указала, что 17.02.2010 г. умер ее отец - П.Ю. На момент смерти он был зарегистрирован по адресу: При жизни в собственности отца находилась квартира по адресу: перешедшая ему по наследству после П.В.А., умершей 18 апреля 2009 года. После смерти отца, кроме нее, наследниками по закону являлись ее брат - П.В.Ю. и сестра С., которая оказалась от принятия наследства в ее пользу. Таким образом, в наследственном имуществе отца у нее имелось две третьих доли. Это обстоятельство подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ N, удостоверенным нотариусом. Согласно договору о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, также нотариально удостоверенному, она стала единственной собственницей, в
Однако как собственница квартиры, она не имеет возможности ею владеть, пользоваться и распоряжаться, так как в ней проживают ответчики. На каком основании они проживают в квартире, ей неизвестно. При жизни отец договора найма жилого помещения с ними не заключал, в родственных отношениях они не состоят. 9 ноября 2010 года она направляла на имя ответчицы заказное письмо с уведомлением, в котором просила в течение 10 суток с момента его получения, освободить жилое помещение, но по настоящее время ответчики не выполнили указанное требование. Просила суд выселить из спорной квартиры Б.Т., ДД.ММ.ГГГГ., Б.А., ДД.ММ.ГГГГ., Б.И.К. ДД.ММ.ГГГГ., Б.К., ДД.ММ.ГГГГ., Б.Д., ДД.ММ.ГГГГ
29.04.2011 г. истица В.О.Ю. представила суду заявление об изменении исковых требований, в котором просила суд выселить ответчиков из того же жилого помещения, без предоставления другого помещения.
Ответчица Б.Т. предъявленный к ней иск не признала, представила встречное исковое заявление к В.О.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: заключенного между нею и П.В.А.- состоявшимся, и признании за ней права собственности на данную квартиру. При этом указала, что в сентябре 2007 года между ней и П.В.А. состоялась договоренность о купле - продажи спорной квартиры. После чего 19 сентября 2007 года Б.Т. передала в качестве задатка рублей П.В.А., и со своей семьей переехала в данную квартиру, где начали ремонт, поскольку квартира находилась в аварийном состоянии. Так как П.В.А. по состоянию здоровья не могла написать расписку о получении денег и последующей продажи квартиры, то указанная расписка была написала А., которая доводилась родственницей П.В.А. и проживала вместе с ней. 17 октября 2007 года, во исполнение указанной договоренности, она выплатила П.В.А. еще рублей, 18 октября 2007 года - рублей, 26 декабря 2007 года - рублей. После чего 24 января 2008 года между ней и П.В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, в котором был определен срок заключения договора купли-продажи - до 01 марта 2008 года. Однако, к указанному сроку П.В.А. не выполнила взятых на себя обязательств, не собрала все необходимые для заключения договора купли-продажи документы. Между тем, к указанному времени Б.Т. уже закончила ремонт в квартире и проживала в ней со своими детьми. Поэтому они договорились с П.В.А., что последняя продолжит заниматься подготовкой документов, а оставшуюся сумму за квартиру Б.Т. выплатит ей при подписании договора купли-продажи. В конце марта 2008 года, при встрече, П.В.А. сообщила ей, что она не в состоянии заниматься оформлением документов на квартиру из-за финансовых затруднений, в связи с чем, они договорились, что оформлять документы на квартиру буду сама Б.Т., а деньги, затраченные на оформление документов, будет включены в счет продажной стоимости квартиры. Для оформления документов П.В.А. выдала ей нотариально удостоверенную доверенность, и она сама начала заниматься оформлением документов. Документы были оформлены ею к концу осени 2008 года. Всего на оформление документов ею было затрачено около рублей. Кроме того, ею были погашены задолженности П.В.А. за газ в размере рублей и за электричество в размере рублей. По их обоюдной договоренности, половина оплаченных ею долгов была зачтена в счет продажной цены квартиры. Таким образом, к осени 2008 года ею было выплачено П.В.А. рублей, из которых рублей наличными и рублей -половина оплаченных долгов рублей) и затраты на оформление документов (рублей).Так как у нее возникли финансовые затруднения, то с П.В.А. они договорились, что полный расчет за квартиру Б.Т. произведет весной 2009 года. В связи с этим они по обоюдному согласию повысили стоимость продаваемой квартиры на рублей, до рублей. 31 марта 2009 года она выплатила П.В.А. рублей, и 15 апреля 2009 года еще рублей о чем А. написала расписку. Таким образом, к 15 апреля 2009 года она полностью выплатила продавцу стоимость квартиры, выполнив свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме.
Однако 18 апреля 2009 года П.В.А. умерла. После ее смерти наследником принадлежащего ей имущества стал П.Ю., который начал вступать в наследство после смерти П.В.А.. При этом, П.Ю. сказал ей, что выплатит за указанную квартиру рублей, те затраты, которые она понесла на выплату покупной стоимости квартиры, оформление документов, уплату долгов и производство в квартире ремонта. В связи с этим, она отдала ему все документы на квартиру.
В феврале 2010 года умер П.Ю., не оформив на себя право собственности на указанную квартиру. Наследницей имущества, оставшегося после смерти П.Ю., стала его дочь - В.О.Ю..
Полагала, что требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, так как она купила указанную квартиру и полностью за нее рассчиталась. Просила признать договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ней и П.В.А. состоявшимся; признать за ней, Б.Т., право собственности на квартиру расположенную в,, общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, со служебными строениями и сооружениями.
Далее, в ходе производства по делу Б.Т., дважды уточняла свои встречные исковые требования. Окончательно, просила: признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и П.В.А. состоявшимся; признать за ней право собственности на квартиру расположенную по адресу:, общей площадью 45,7 кв. м, 29,7 кв. м, со служебными строениями и сооружениями; признать свидетельство о праве на наследство по закону от 02.02.2010 года выданное нотариусом Щ. на имя П.Ю., согласно которого он унаследовал спорную квартиру после смерти П.В.А. недействительным; признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ N, выданное нотариусом М.на имя В.О.Ю., заключенным между П.В.Ю. и В.О.Ю. недействительными в части наследовании и последующего раздела квартиры; исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на объект права: по адресу:, кадастровый (условный) номер N
Истица В.О.Ю. возражала против встречного иска.
Третье лицо А. полагала, что исковые требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, а уточненные исковые требования Б.Т. полагала обоснованными.
Третье лицо нотариус Гиагинского нотариального округа Щ. полагала, что исковые требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, иск Б.Т. признала.
Третье лицо - представитель Гиагинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА З. принятие решения по делу оставила на усмотрение суда.
Прокурор Тарасевич Н.Е. в заключении считала, что В.О.В. в иске следует отказать, а встречные уточненные исковые требования Б.Т. следует удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Б.К., будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Третье лицо П.В.Ю. в суд не явился.
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истица В.О.Ю. просит отменить решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым ее исковое заявление удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Считает, что судом не были применены нормы материального права, подлежащие применению. Удовлетворяя встречные исковые требования Б.Т. суд не учел требования ст. 55 ГК РФ о необходимости заключения договора продажи недвижимости в письменном виде. В противном случае сделка считается недействительной. Незаконно суд принял в качестве доказательств предварительный договор купли-продажи, поскольку в срок до 01.03.2008 года обязательства по заключению основного договора купли-продажи сторонами выполнены не были, а значит он прекратил свое действие. Кроме того, на момент заключения договора П.В.А. не являлась собственником квартиры. Право собственности за П.В.А. было зарегистрировано только 26.11.2008 г. Кроме того, недействительны предварительный договор является еще и по тем основаниям, что в нем отсутствует условие об уплате денег. Не являются доказательствами заключения договора купли-продажи квартиры и расписки, представленные Б.Т., так как А. не являлась ни стороной предполагаемого договора купли-продажи, ни доверительным лицом П.В.А. Представленные Б.Т. документы, об уплате задолженностей по коммунальным услугам, имеющимся у П.В.А. дают ей лишь право на взыскание произведенных ею затрат, но не являются доказательством заключения договора купли-продажи. Суд не принял во внимание, что право собственности на спорное имущество возникло у П.В.А. только 26.11.2008 г. с момента регистрации права собственности, когда она могла распорядиться своим имуществом. Однако договор купли-продажи так и не был заключен с между П.В.А. и Б.А..
В возражениях на кассационную жалобу прокурор, представитель органа опеки и попечительства МО "Гиагинский район" - В.З., и ответчица Б.Т. просили оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу истицы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Судом было установлено, что П.В.А. являлась наследницей имущества в виде квартиры расположенной по адресу:, оставшейся после смерти ее матери - П.Н.,<...>, умершей 22 декабря 2006 г., которой наследственное имущество принадлежало на основании договора мены жилых помещений, удостоверенного 22.10.1999 г.года государственным нотариусом Гиагинского нотариального округа РА.
С учетом требований нормы п. 4 ст. 1152 ГК РФ изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что П.В.А., приняв наследство, являлась собственником спорной квартиры.
Пункт 3 ст. 154 ГК РФ предусматривает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между П.В.А. и Б.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи от 24.01.08 г. в письменном виде.
Согласно п. 1 данного договора, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:,, за цену в размере рублей.
В п. 3 того же договора отражено, что до заключения договора купли-продажи Б.Т. предварительно передала продавцу рублей в качестве специального способа обеспечения исполнения договора, которые в последующем будут зачтены в счет продажной цены.
Данный договор подписан сторонами договора. Подлинность
Передача денег в счет заключенного договора была установлена судом на основании представленных расписок, в соответствии с которыми Б.Т. передала родственнице П.В.А. - А., 19.09.2007 г. - руб., 17.10.2007 г. - руб., 18.10.2007 г. - руб., 26.12.07 г. - руб., 31.03.09 г. - руб., 15.04.09 г. - руб., всего на общую сумму - руб. При этом подлинность данных расписок А. была подтверждена в судебном заседании.
В общей сложности, с учетом суммы руб., которая была передана Б.Т. при заключении предварительного договора купли-продажи П.В.А., сумма, переданная ответчицей в счет покупки спорной квартиры составила рублей, т.е. больше суммы, оговоренной сторонами.
Между тем, из технического паспорта на спорную квартиру по состоянию на 23.06.2008 г., усматривается, что действительная инвентаризационная стоимость данной квартиры, в ценах 2008 года определена в размере руб., а согласно акту обследования бесхозяйной квартиры от 23.07.2007 года, составленного администрацией МО "Айрюмовское сельское поселение" установлено, что спорная квартира на момент ее исследования находилась в малопригодном для проживания состоянии ввиду того, что в ней отсутствовали электро-, газо-, и водоснабжения, во всех помещениях квартиры требовался ремонт.
Установив, что между П.В.А. и Б.Т. была достигнута договоренность по всем существенным условиям предполагаемого договора купли-продажи, а Б.Т. были исполнены в полной мере обязательства по передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Б.Т. встречных исковых требований.
Как следует из материалов, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явились те обстоятельства, что изначально у П.В.А. не были подготовлены документы на продаваемую квартиру, затем Б.Т. находилась на лечении в тубдиспансере, а позже продавец П.А. умерла.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что свое намерение передать объект недвижимости Б.Т. П.В.А. выразила в предварительном договоре купли-продажи, в п. 4 которого указано, что "П.В.А. передает Б.Т. после подписания настоящего ключи от квартиры для проживания и разрешает ей делать в квартире ремонт". При этом сама П.В.А. проживала в доме у родственницы А.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, установив, что сторонами сделки купли-продажи были выполнены обязательства по оплате и передаче квартиры, суд обоснованно признал, что после смерти П.А., выразившей свою волю на отчуждение своего имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, обязанности по договору купли-продажи перешли к ее правопреемникам, получившим свидетельство о праве на наследство.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд принял законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене по доводам, указанным в кассационной жалобе истицы.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В.О.Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.М.МЕЙСТЕР
Судьи
Р.А.ХАПАЧЕВА
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 14.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-584/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июня 2011 г. по делу N 33-584/2011
Судья Кусакина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Мейстер В.М.
судей - Хапачевой Р.А. и Тхагапсовой Е.А.,
при секретаре - Д.,
с участием прокурора Аутлева А.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы В.О.Ю. на решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, которым постановлено:
отказать В.О.Ю. в удовлетворении исковых требований к Б.Т., Б.А., Б.К., Б.И.К., Б.Д., о выселении из жилого помещения по адресу: без предоставления жилого помещения.
Исковые требования Б.Т. к В.О.Ю. о признании договора состоявшимся, и признании права собственности, в полном объеме удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу:, заключенный между Б.Т. и П.В.А. - состоявшимся.
Признать за Б.Т., право собственности на квартиру расположенную по адресу:, общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, со служебными строениями сооружениями.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом Гиагинского нотариального округа Щ. на имя П.Ю., согласно которого он унаследовал квартиру, расположенную по адресу:, после смерти П.В.А., недействительным.
Признать свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом М., временно исполняющим обязанности нотариуса Гиагинского нотариального округа РА Щ., от ДД.ММ.ГГГГ года на имя В.О.Ю. и договор о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.Ю. и В.О.Ю. недействительными, в части наследования и последующего раздела квартиры, расположенной по адресу:,.
Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности В.О.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект права: квартиру общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, расположенную по адресу:,, кадастровый (условный) номер N.
Взыскать с Б.Т. недоплаченную госпошлину в доход государства в сумме 2207 (две тысячи двести семь) рублей 54 коп.
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., объяснения истицы В.О.Ю. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Дзыбовой Р.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения ответчицы Б.Т. и ее представителя (по ордеру) - адвоката Ломешина А.А., заключение прокурора, полагавших решение суда законными обоснованным и не подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
В.О.Ю. обратилась в суд с иском к Б.Т., Б.А., Б.И.А., Б.К., Б.Д. о выселении без предоставления жилого помещения. В обоснование своих требований истица указала, что 17.02.2010 г. умер ее отец - П.Ю. На момент смерти он был зарегистрирован по адресу: При жизни в собственности отца находилась квартира по адресу: перешедшая ему по наследству после П.В.А., умершей 18 апреля 2009 года. После смерти отца, кроме нее, наследниками по закону являлись ее брат - П.В.Ю. и сестра С., которая оказалась от принятия наследства в ее пользу. Таким образом, в наследственном имуществе отца у нее имелось две третьих доли. Это обстоятельство подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ N, удостоверенным нотариусом. Согласно договору о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, также нотариально удостоверенному, она стала единственной собственницей, в
Однако как собственница квартиры, она не имеет возможности ею владеть, пользоваться и распоряжаться, так как в ней проживают ответчики. На каком основании они проживают в квартире, ей неизвестно. При жизни отец договора найма жилого помещения с ними не заключал, в родственных отношениях они не состоят. 9 ноября 2010 года она направляла на имя ответчицы заказное письмо с уведомлением, в котором просила в течение 10 суток с момента его получения, освободить жилое помещение, но по настоящее время ответчики не выполнили указанное требование. Просила суд выселить из спорной квартиры Б.Т., ДД.ММ.ГГГГ., Б.А., ДД.ММ.ГГГГ., Б.И.К. ДД.ММ.ГГГГ., Б.К., ДД.ММ.ГГГГ., Б.Д., ДД.ММ.ГГГГ
29.04.2011 г. истица В.О.Ю. представила суду заявление об изменении исковых требований, в котором просила суд выселить ответчиков из того же жилого помещения, без предоставления другого помещения.
Ответчица Б.Т. предъявленный к ней иск не признала, представила встречное исковое заявление к В.О.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: заключенного между нею и П.В.А.- состоявшимся, и признании за ней права собственности на данную квартиру. При этом указала, что в сентябре 2007 года между ней и П.В.А. состоялась договоренность о купле - продажи спорной квартиры. После чего 19 сентября 2007 года Б.Т. передала в качестве задатка рублей П.В.А., и со своей семьей переехала в данную квартиру, где начали ремонт, поскольку квартира находилась в аварийном состоянии. Так как П.В.А. по состоянию здоровья не могла написать расписку о получении денег и последующей продажи квартиры, то указанная расписка была написала А., которая доводилась родственницей П.В.А. и проживала вместе с ней. 17 октября 2007 года, во исполнение указанной договоренности, она выплатила П.В.А. еще рублей, 18 октября 2007 года - рублей, 26 декабря 2007 года - рублей. После чего 24 января 2008 года между ней и П.В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, в котором был определен срок заключения договора купли-продажи - до 01 марта 2008 года. Однако, к указанному сроку П.В.А. не выполнила взятых на себя обязательств, не собрала все необходимые для заключения договора купли-продажи документы. Между тем, к указанному времени Б.Т. уже закончила ремонт в квартире и проживала в ней со своими детьми. Поэтому они договорились с П.В.А., что последняя продолжит заниматься подготовкой документов, а оставшуюся сумму за квартиру Б.Т. выплатит ей при подписании договора купли-продажи. В конце марта 2008 года, при встрече, П.В.А. сообщила ей, что она не в состоянии заниматься оформлением документов на квартиру из-за финансовых затруднений, в связи с чем, они договорились, что оформлять документы на квартиру буду сама Б.Т., а деньги, затраченные на оформление документов, будет включены в счет продажной стоимости квартиры. Для оформления документов П.В.А. выдала ей нотариально удостоверенную доверенность, и она сама начала заниматься оформлением документов. Документы были оформлены ею к концу осени 2008 года. Всего на оформление документов ею было затрачено около рублей. Кроме того, ею были погашены задолженности П.В.А. за газ в размере рублей и за электричество в размере рублей. По их обоюдной договоренности, половина оплаченных ею долгов была зачтена в счет продажной цены квартиры. Таким образом, к осени 2008 года ею было выплачено П.В.А. рублей, из которых рублей наличными и рублей -половина оплаченных долгов рублей) и затраты на оформление документов (рублей).Так как у нее возникли финансовые затруднения, то с П.В.А. они договорились, что полный расчет за квартиру Б.Т. произведет весной 2009 года. В связи с этим они по обоюдному согласию повысили стоимость продаваемой квартиры на рублей, до рублей. 31 марта 2009 года она выплатила П.В.А. рублей, и 15 апреля 2009 года еще рублей о чем А. написала расписку. Таким образом, к 15 апреля 2009 года она полностью выплатила продавцу стоимость квартиры, выполнив свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме.
Однако 18 апреля 2009 года П.В.А. умерла. После ее смерти наследником принадлежащего ей имущества стал П.Ю., который начал вступать в наследство после смерти П.В.А.. При этом, П.Ю. сказал ей, что выплатит за указанную квартиру рублей, те затраты, которые она понесла на выплату покупной стоимости квартиры, оформление документов, уплату долгов и производство в квартире ремонта. В связи с этим, она отдала ему все документы на квартиру.
В феврале 2010 года умер П.Ю., не оформив на себя право собственности на указанную квартиру. Наследницей имущества, оставшегося после смерти П.Ю., стала его дочь - В.О.Ю..
Полагала, что требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, так как она купила указанную квартиру и полностью за нее рассчиталась. Просила признать договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ней и П.В.А. состоявшимся; признать за ней, Б.Т., право собственности на квартиру расположенную в,, общей площадью 45,7 кв. м, жилой 29,7 кв. м, со служебными строениями и сооружениями.
Далее, в ходе производства по делу Б.Т., дважды уточняла свои встречные исковые требования. Окончательно, просила: признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и П.В.А. состоявшимся; признать за ней право собственности на квартиру расположенную по адресу:, общей площадью 45,7 кв. м, 29,7 кв. м, со служебными строениями и сооружениями; признать свидетельство о праве на наследство по закону от 02.02.2010 года выданное нотариусом Щ. на имя П.Ю., согласно которого он унаследовал спорную квартиру после смерти П.В.А. недействительным; признать свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ N, выданное нотариусом М.на имя В.О.Ю., заключенным между П.В.Ю. и В.О.Ю. недействительными в части наследовании и последующего раздела квартиры; исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на объект права: по адресу:, кадастровый (условный) номер N
Истица В.О.Ю. возражала против встречного иска.
Третье лицо А. полагала, что исковые требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, а уточненные исковые требования Б.Т. полагала обоснованными.
Третье лицо нотариус Гиагинского нотариального округа Щ. полагала, что исковые требования В.О.Ю. не подлежат удовлетворению, иск Б.Т. признала.
Третье лицо - представитель Гиагинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА З. принятие решения по делу оставила на усмотрение суда.
Прокурор Тарасевич Н.Е. в заключении считала, что В.О.В. в иске следует отказать, а встречные уточненные исковые требования Б.Т. следует удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Б.К., будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Третье лицо П.В.Ю. в суд не явился.
Суд принял изложенное выше решение.
В кассационной жалобе истица В.О.Ю. просит отменить решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года, и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым ее исковое заявление удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Считает, что судом не были применены нормы материального права, подлежащие применению. Удовлетворяя встречные исковые требования Б.Т. суд не учел требования ст. 55 ГК РФ о необходимости заключения договора продажи недвижимости в письменном виде. В противном случае сделка считается недействительной. Незаконно суд принял в качестве доказательств предварительный договор купли-продажи, поскольку в срок до 01.03.2008 года обязательства по заключению основного договора купли-продажи сторонами выполнены не были, а значит он прекратил свое действие. Кроме того, на момент заключения договора П.В.А. не являлась собственником квартиры. Право собственности за П.В.А. было зарегистрировано только 26.11.2008 г. Кроме того, недействительны предварительный договор является еще и по тем основаниям, что в нем отсутствует условие об уплате денег. Не являются доказательствами заключения договора купли-продажи квартиры и расписки, представленные Б.Т., так как А. не являлась ни стороной предполагаемого договора купли-продажи, ни доверительным лицом П.В.А. Представленные Б.Т. документы, об уплате задолженностей по коммунальным услугам, имеющимся у П.В.А. дают ей лишь право на взыскание произведенных ею затрат, но не являются доказательством заключения договора купли-продажи. Суд не принял во внимание, что право собственности на спорное имущество возникло у П.В.А. только 26.11.2008 г. с момента регистрации права собственности, когда она могла распорядиться своим имуществом. Однако договор купли-продажи так и не был заключен с между П.В.А. и Б.А..
В возражениях на кассационную жалобу прокурор, представитель органа опеки и попечительства МО "Гиагинский район" - В.З., и ответчица Б.Т. просили оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу истицы - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Судом было установлено, что П.В.А. являлась наследницей имущества в виде квартиры расположенной по адресу:, оставшейся после смерти ее матери - П.Н.,<...>, умершей 22 декабря 2006 г., которой наследственное имущество принадлежало на основании договора мены жилых помещений, удостоверенного 22.10.1999 г.года государственным нотариусом Гиагинского нотариального округа РА.
С учетом требований нормы п. 4 ст. 1152 ГК РФ изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что П.В.А., приняв наследство, являлась собственником спорной квартиры.
Пункт 3 ст. 154 ГК РФ предусматривает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между П.В.А. и Б.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи от 24.01.08 г. в письменном виде.
Согласно п. 1 данного договора, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:,, за цену в размере рублей.
В п. 3 того же договора отражено, что до заключения договора купли-продажи Б.Т. предварительно передала продавцу рублей в качестве специального способа обеспечения исполнения договора, которые в последующем будут зачтены в счет продажной цены.
Данный договор подписан сторонами договора. Подлинность
Передача денег в счет заключенного договора была установлена судом на основании представленных расписок, в соответствии с которыми Б.Т. передала родственнице П.В.А. - А., 19.09.2007 г. - руб., 17.10.2007 г. - руб., 18.10.2007 г. - руб., 26.12.07 г. - руб., 31.03.09 г. - руб., 15.04.09 г. - руб., всего на общую сумму - руб. При этом подлинность данных расписок А. была подтверждена в судебном заседании.
В общей сложности, с учетом суммы руб., которая была передана Б.Т. при заключении предварительного договора купли-продажи П.В.А., сумма, переданная ответчицей в счет покупки спорной квартиры составила рублей, т.е. больше суммы, оговоренной сторонами.
Между тем, из технического паспорта на спорную квартиру по состоянию на 23.06.2008 г., усматривается, что действительная инвентаризационная стоимость данной квартиры, в ценах 2008 года определена в размере руб., а согласно акту обследования бесхозяйной квартиры от 23.07.2007 года, составленного администрацией МО "Айрюмовское сельское поселение" установлено, что спорная квартира на момент ее исследования находилась в малопригодном для проживания состоянии ввиду того, что в ней отсутствовали электро-, газо-, и водоснабжения, во всех помещениях квартиры требовался ремонт.
Установив, что между П.В.А. и Б.Т. была достигнута договоренность по всем существенным условиям предполагаемого договора купли-продажи, а Б.Т. были исполнены в полной мере обязательства по передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Б.Т. встречных исковых требований.
Как следует из материалов, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явились те обстоятельства, что изначально у П.В.А. не были подготовлены документы на продаваемую квартиру, затем Б.Т. находилась на лечении в тубдиспансере, а позже продавец П.А. умерла.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что свое намерение передать объект недвижимости Б.Т. П.В.А. выразила в предварительном договоре купли-продажи, в п. 4 которого указано, что "П.В.А. передает Б.Т. после подписания настоящего ключи от квартиры для проживания и разрешает ей делать в квартире ремонт". При этом сама П.В.А. проживала в доме у родственницы А.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, установив, что сторонами сделки купли-продажи были выполнены обязательства по оплате и передаче квартиры, суд обоснованно признал, что после смерти П.А., выразившей свою волю на отчуждение своего имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, обязанности по договору купли-продажи перешли к ее правопреемникам, получившим свидетельство о праве на наследство.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд принял законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене по доводам, указанным в кассационной жалобе истицы.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Гиагинского районного суда от 11 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В.О.Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.М.МЕЙСТЕР
Судьи
Р.А.ХАПАЧЕВА
Е.А.ТХАГАПСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)