Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Манжикова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Лиджеевой Л.Л.
судей Панасенко Г.В. и Басанговой И.Б.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.И.О. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя по апелляционной жалобе истца Б.И.О. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителей истца Б.Х.И. и Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Б.А., судебная коллегия
установила:
Б.И.О. обратилась в суд с иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя, ссылаясь на следующие обстоятельства.
24 апреля 2012 г. ответчиком проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для индивидуального жилищного строительства. Согласно протоколу N 1/10 от 26 апреля 2012 г. о результатах открытого аукциона по лоту N 1 она признана победителем. 12 мая 2012 г. между нею и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, южнее д. <...>, площадью <...> кв. м, сроком на 2 года.
Однако, 06 августа 2012 г. в ходе осмотра земельного участка она обнаружила на арендованном земельном участке канализационный колодец. 07 августа 2012 г. ее представителем ответчику высказана устная претензия о нахождении колодца на арендованном земельном участке, но ответа она не получила.
10 августа 2012 г. после получения Акта об отводе земельного участка в натуре (на местности), составленного МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" подтверждено нахождение канализационного колодца на арендованном земельном участке. Полагала, что ответчик в нарушение существенных условий договора скрыл данный факт. Основанием расторжения договора аренды является невозможность строительства жилого дома на предоставленном земельном участке. Для запланированного строительства жилого дома она заключила договор займа денежных средств на <...> миллион рублей под 10% ежемесячно, по которому на день подачи иска выплатила <...> рублей. На строительство фундамента на участке ею потрачены <...> рублей, а также на оформление права собственности на объект незавершенного строительства и арендные платежи. Реальный ущерб составил <...> руб. Просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 мая 2012 г.; взыскать: убытки, связанные с освоением земельного участка в размере <...> руб. <...> коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами, уплаченными в счет арендных платежей в размере <...> руб. <...> коп., начиная с 05 июля 2012 г. из расчета ставки рефинансирования Центробанка РФ и до исполнения решения суда; в счет компенсации морального вреда <...> руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб. Всего просила взыскать <...> руб. и проценты за пользование чужими денежными средствам <...> руб. с 5 июля 2012 года до исполнения решения суда.
В судебном заседании представитель истца Б.И.О. - Б.Х.И. исковые требования поддержал.
Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия С. иск не признал, пояснив, что истцом и его представителем не представлены доказательства о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды земельного участка.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований Б.И.О. отказано.
В апелляционной жалобе истец Б.И.О. просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об удовлетворении ее иска. Указывает, что суд неправильно истолковал п. 3.3 Договора аренды земельного участка от 12.05.2012 г., посчитав, что арендатор обязан содержать за свой счет все подземные сооружения и коммуникации, находящиеся на участке. Включая в договор данный пункт, стороны исходили из того, что на истца возлагается обязанность по содержанию тех подземных коммуникаций и сооружений, которые будут возводиться истцом в процессе использования земельного участка. При подготовке земельного участка к аукциону ответчик не выполнил требования ст. ст. 22, 38.1 Земельного кодекса РФ. При заключении договора арендодатель гарантировал, что земельный участок не обременен правами третьих лиц. Ответчик не уведомил истца о наличии подземных коммуникаций на земельном участке, и они не могли быть обнаружены при осмотре земельного участка. Наличие подземных коммуникаций является недостатком передаваемого земельного участка, так как существенно затрудняет его целевое использование. Фактически строить жилой дом на данном участке невозможно. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении подобных недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора и компенсации убытков. Полагает неправильным вывод суда со ссылкой на показания свидетеля В. о наличии недостатков земельного участка, не являющихся скрытыми. Суд не учел, что реальный осмотр земельного участка не проводился и по акту приема-передачи ответчиком истцу не передавался. Судом не дана оценка заявлению истца о том, что осмотр земельного участка проводился 6 августа 2012 г., а акт об отводе земельного участка в натуре (на местности) составлен МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" 27 мая 2012 г. и получен истцом 10 августа 2012 года. В связи с предъявлением иска о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственного органа, суд должен был привлечь в качестве ответчика соответствующий финансовый орган.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался статьями 1, 450, 606, 612, 614, 620 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется. Обнаруженные истцом недостатки земельного участка, переданного ему в аренду, были явными, не скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра при заключении договора аренды. Истцом не представлены доказательства нарушения ответчиком существенных условий договора.
С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным судом фактическим обстоятельствам дела.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 12 мая 2012 года между истцом Б.И.О. и ответчиком - Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия заключен договор аренды земельного участка N 475-д/а по результатам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проведенного 26 апреля 2012 года.
По условиям договора ответчик (арендодатель) сдал, а истец (арендатор) приняла на условиях аренды сроком с 12 мая 2012 г. по 11 мая 2014 г. земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. <...>, ул. <...>, южнее дома N <...>, для индивидуального жилищного строительства.
Согласно п. 2.1. раздела 2 договора арендатор обязуется вносить годовую арендную плату в размере <...> руб. <...> коп., согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка, ежеквартально.
Пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 раздела 3 договора предусмотрены особые условия договора о том, что арендатор не имеет права переуступать, закладывать, передавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться правом пользования земельным участком без уведомления арендодателя. Земельный участок не переходит в собственность арендатора до истечения срока, предусмотренного договором, в том числе при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы арендной платы. В случае перехода к третьим лицам права собственности на возведенные на земельном участке объекты незавершенного строительства, здания, строения, сооружения до истечения срока договора аренды, права по данному договору переходят к новым собственникам путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Приняв земельный участок в аренду, 21 мая 2012 года истец возвела на нем фундамент общей площадью застройки <...> кв. м
03 июля 2012 года Б.И.О. зарегистрировала право собственности на возведенный объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получив свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия серии 08 РК N 256942 от 03 июля 2012 года.
7 июля 2012 года истец обратилась с заявлением к ответчику о предоставлении ей в собственность арендованного земельного участка. Однако письмом Министерства по земельным и имущественным отношениям РК от 08 августа 2012 г. исх. N ЭО-10/6199 получила отказ со ссылкой на условия договора аренды о невозможности предоставления земельного участка в собственность арендатора до истечения срока аренды.
Из показаний свидетеля В. в суде первой инстанции следует, что акт об отводе земельного участка составлен им 21 мая 2012 года и что на земельном участке действительно имеется смотровой канализационный колодец, который им обнаружен в ходе осмотра.
Оценив эти и другие доказательства, исследованные в судебном заседании, суд первой инстанции установил, что канализационный колодец, находящийся на спорном земельном участке, визуально виден и должен был быть обнаружен истцом при обычном осмотре земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как установлено п. 3.4 Особых условий договора аренды от 12 мая 2012 года, подписанного истцом собственноручно, договор имеет силу акта приема-передачи участка в аренду.
При таких данных доводы жалобы истца о том, что при заключении договора она не осматривала земельный участок, и он ей не передавался по акту, несостоятельны.
В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).
Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 ГК РФ правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.
Следовательно, доводы жалобы о том, что канализационный колодец не мог быть обнаружен в ходе осмотра земельного участка, нельзя признать обоснованными.
Ссылка в жалобе на п. 1 ст. 612 ГК РФ как основание для расторжения договора аренды также не основана на материалах дела.
Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
В указанной норме закона речь идет о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду. Кроме того, недостатки имущества должны полностью или частично препятствовать пользованию им.
Между тем, в судебном заседании достоверно установлено, в том числе и из содержания самого искового заявления, что канализационный колодец обнаружен при внешнем поверхностном осмотре земельного участка. Наличие указанного явного, не скрытого недостатка не препятствовало истцу в его пользовании.
Доказательств того, что колодец и подземные коммуникации, расположенные на земельном участке, не позволяют осуществлять на нем строительство жилого дома, как об этом указано в апелляционной жалобе, в судебном заседании суда первой инстанции истцом не представлено.
Более того, сам факт начатого строительства жилого дома на арендованном земельном участке и обращение истца с просьбой о передаче участка в собственность, опровергают довод истца о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.
Что касается представленного в суде апелляционной инстанции письма ОАО "Проектный институт Калмыкии" N 478 от 06 ноября 2012 года о невозможности постройки на спорном земельном участке жилого дома ввиду прохождения через участок канализации, то его нельзя признать дополнительным доказательством. Представители истца не обосновали невозможность представления данного письма в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от них.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Относительно доводов жалобы о том, что акт об отводе земельного участка составлен МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" 21 мая 2012 г., а подписан истцом 10 августа 2012 года, то они не влияют на обоснованность выводов суда.
Доводы истца о нарушениях, по ее мнению, закона при подготовке земельного участка к аукциону рассмотрению не подлежат, поскольку порядок проведения торгов, в которых она признана победителем, предметом настоящего спора не является.
Указание в жалобе на не привлечение судом в качестве соответчика соответствующего финансового органа само по себе при необоснованности заявленных исковых требований не влечет отмену вынесенного судебного решения.
То обстоятельство, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт п. 3.3 Договора аренды земельного участка, посчитав, что арендатору было известно о подземной коммуникации, находящейся на участке, также не влияет на правильность принятого по существу решения.
Утверждения истца в жалобе о том, что недостаток земельного участка не оговорен в договоре аренды и что он не был заранее ей известен, значения в данном случае не имеют, поскольку в силу прямого предписания закона арендодатель не несет ответственности за явные, не скрытые недостатки переданного в аренду имущества.
Суд первой инстанции, придя к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, правомерно отказал в удовлетворении остальных требований Б.И.О. о взыскании убытков, морального вреда и расходов на представителя.
Таким образом, принятое судом решение является законным и обоснованным. Каких-либо оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Б.И.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 13.11.2012 N 33-3738/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. N 33-3738/12
Судья Манжикова Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Лиджеевой Л.Л.
судей Панасенко Г.В. и Басанговой И.Б.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.И.О. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя по апелляционной жалобе истца Б.И.О. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Басанговой И.Б. об обстоятельствах дела, объяснения представителей истца Б.Х.И. и Р., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Б.А., судебная коллегия
установила:
Б.И.О. обратилась в суд с иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя, ссылаясь на следующие обстоятельства.
24 апреля 2012 г. ответчиком проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для индивидуального жилищного строительства. Согласно протоколу N 1/10 от 26 апреля 2012 г. о результатах открытого аукциона по лоту N 1 она признана победителем. 12 мая 2012 г. между нею и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, южнее д. <...>, площадью <...> кв. м, сроком на 2 года.
Однако, 06 августа 2012 г. в ходе осмотра земельного участка она обнаружила на арендованном земельном участке канализационный колодец. 07 августа 2012 г. ее представителем ответчику высказана устная претензия о нахождении колодца на арендованном земельном участке, но ответа она не получила.
10 августа 2012 г. после получения Акта об отводе земельного участка в натуре (на местности), составленного МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" подтверждено нахождение канализационного колодца на арендованном земельном участке. Полагала, что ответчик в нарушение существенных условий договора скрыл данный факт. Основанием расторжения договора аренды является невозможность строительства жилого дома на предоставленном земельном участке. Для запланированного строительства жилого дома она заключила договор займа денежных средств на <...> миллион рублей под 10% ежемесячно, по которому на день подачи иска выплатила <...> рублей. На строительство фундамента на участке ею потрачены <...> рублей, а также на оформление права собственности на объект незавершенного строительства и арендные платежи. Реальный ущерб составил <...> руб. Просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 мая 2012 г.; взыскать: убытки, связанные с освоением земельного участка в размере <...> руб. <...> коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами, уплаченными в счет арендных платежей в размере <...> руб. <...> коп., начиная с 05 июля 2012 г. из расчета ставки рефинансирования Центробанка РФ и до исполнения решения суда; в счет компенсации морального вреда <...> руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере <...> руб. Всего просила взыскать <...> руб. и проценты за пользование чужими денежными средствам <...> руб. с 5 июля 2012 года до исполнения решения суда.
В судебном заседании представитель истца Б.И.О. - Б.Х.И. исковые требования поддержал.
Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия С. иск не признал, пояснив, что истцом и его представителем не представлены доказательства о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды земельного участка.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований Б.И.О. отказано.
В апелляционной жалобе истец Б.И.О. просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об удовлетворении ее иска. Указывает, что суд неправильно истолковал п. 3.3 Договора аренды земельного участка от 12.05.2012 г., посчитав, что арендатор обязан содержать за свой счет все подземные сооружения и коммуникации, находящиеся на участке. Включая в договор данный пункт, стороны исходили из того, что на истца возлагается обязанность по содержанию тех подземных коммуникаций и сооружений, которые будут возводиться истцом в процессе использования земельного участка. При подготовке земельного участка к аукциону ответчик не выполнил требования ст. ст. 22, 38.1 Земельного кодекса РФ. При заключении договора арендодатель гарантировал, что земельный участок не обременен правами третьих лиц. Ответчик не уведомил истца о наличии подземных коммуникаций на земельном участке, и они не могли быть обнаружены при осмотре земельного участка. Наличие подземных коммуникаций является недостатком передаваемого земельного участка, так как существенно затрудняет его целевое использование. Фактически строить жилой дом на данном участке невозможно. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении подобных недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора и компенсации убытков. Полагает неправильным вывод суда со ссылкой на показания свидетеля В. о наличии недостатков земельного участка, не являющихся скрытыми. Суд не учел, что реальный осмотр земельного участка не проводился и по акту приема-передачи ответчиком истцу не передавался. Судом не дана оценка заявлению истца о том, что осмотр земельного участка проводился 6 августа 2012 г., а акт об отводе земельного участка в натуре (на местности) составлен МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" 27 мая 2012 г. и получен истцом 10 августа 2012 года. В связи с предъявлением иска о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственного органа, суд должен был привлечь в качестве ответчика соответствующий финансовый орган.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался статьями 1, 450, 606, 612, 614, 620 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется. Обнаруженные истцом недостатки земельного участка, переданного ему в аренду, были явными, не скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра при заключении договора аренды. Истцом не представлены доказательства нарушения ответчиком существенных условий договора.
С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным судом фактическим обстоятельствам дела.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 12 мая 2012 года между истцом Б.И.О. и ответчиком - Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия заключен договор аренды земельного участка N 475-д/а по результатам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проведенного 26 апреля 2012 года.
По условиям договора ответчик (арендодатель) сдал, а истец (арендатор) приняла на условиях аренды сроком с 12 мая 2012 г. по 11 мая 2014 г. земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. метров, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. <...>, ул. <...>, южнее дома N <...>, для индивидуального жилищного строительства.
Согласно п. 2.1. раздела 2 договора арендатор обязуется вносить годовую арендную плату в размере <...> руб. <...> коп., согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка, ежеквартально.
Пунктами 3.1, 3.2 и 3.3 раздела 3 договора предусмотрены особые условия договора о том, что арендатор не имеет права переуступать, закладывать, передавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться правом пользования земельным участком без уведомления арендодателя. Земельный участок не переходит в собственность арендатора до истечения срока, предусмотренного договором, в том числе при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы арендной платы. В случае перехода к третьим лицам права собственности на возведенные на земельном участке объекты незавершенного строительства, здания, строения, сооружения до истечения срока договора аренды, права по данному договору переходят к новым собственникам путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Приняв земельный участок в аренду, 21 мая 2012 года истец возвела на нем фундамент общей площадью застройки <...> кв. м
03 июля 2012 года Б.И.О. зарегистрировала право собственности на возведенный объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получив свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия серии 08 РК N 256942 от 03 июля 2012 года.
7 июля 2012 года истец обратилась с заявлением к ответчику о предоставлении ей в собственность арендованного земельного участка. Однако письмом Министерства по земельным и имущественным отношениям РК от 08 августа 2012 г. исх. N ЭО-10/6199 получила отказ со ссылкой на условия договора аренды о невозможности предоставления земельного участка в собственность арендатора до истечения срока аренды.
Из показаний свидетеля В. в суде первой инстанции следует, что акт об отводе земельного участка составлен им 21 мая 2012 года и что на земельном участке действительно имеется смотровой канализационный колодец, который им обнаружен в ходе осмотра.
Оценив эти и другие доказательства, исследованные в судебном заседании, суд первой инстанции установил, что канализационный колодец, находящийся на спорном земельном участке, визуально виден и должен был быть обнаружен истцом при обычном осмотре земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как установлено п. 3.4 Особых условий договора аренды от 12 мая 2012 года, подписанного истцом собственноручно, договор имеет силу акта приема-передачи участка в аренду.
При таких данных доводы жалобы истца о том, что при заключении договора она не осматривала земельный участок, и он ей не передавался по акту, несостоятельны.
В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).
Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 ГК РФ правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.
Следовательно, доводы жалобы о том, что канализационный колодец не мог быть обнаружен в ходе осмотра земельного участка, нельзя признать обоснованными.
Ссылка в жалобе на п. 1 ст. 612 ГК РФ как основание для расторжения договора аренды также не основана на материалах дела.
Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
В указанной норме закона речь идет о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду. Кроме того, недостатки имущества должны полностью или частично препятствовать пользованию им.
Между тем, в судебном заседании достоверно установлено, в том числе и из содержания самого искового заявления, что канализационный колодец обнаружен при внешнем поверхностном осмотре земельного участка. Наличие указанного явного, не скрытого недостатка не препятствовало истцу в его пользовании.
Доказательств того, что колодец и подземные коммуникации, расположенные на земельном участке, не позволяют осуществлять на нем строительство жилого дома, как об этом указано в апелляционной жалобе, в судебном заседании суда первой инстанции истцом не представлено.
Более того, сам факт начатого строительства жилого дома на арендованном земельном участке и обращение истца с просьбой о передаче участка в собственность, опровергают довод истца о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.
Что касается представленного в суде апелляционной инстанции письма ОАО "Проектный институт Калмыкии" N 478 от 06 ноября 2012 года о невозможности постройки на спорном земельном участке жилого дома ввиду прохождения через участок канализации, то его нельзя признать дополнительным доказательством. Представители истца не обосновали невозможность представления данного письма в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от них.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Относительно доводов жалобы о том, что акт об отводе земельного участка составлен МУП "Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты" 21 мая 2012 г., а подписан истцом 10 августа 2012 года, то они не влияют на обоснованность выводов суда.
Доводы истца о нарушениях, по ее мнению, закона при подготовке земельного участка к аукциону рассмотрению не подлежат, поскольку порядок проведения торгов, в которых она признана победителем, предметом настоящего спора не является.
Указание в жалобе на не привлечение судом в качестве соответчика соответствующего финансового органа само по себе при необоснованности заявленных исковых требований не влечет отмену вынесенного судебного решения.
То обстоятельство, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт п. 3.3 Договора аренды земельного участка, посчитав, что арендатору было известно о подземной коммуникации, находящейся на участке, также не влияет на правильность принятого по существу решения.
Утверждения истца в жалобе о том, что недостаток земельного участка не оговорен в договоре аренды и что он не был заранее ей известен, значения в данном случае не имеют, поскольку в силу прямого предписания закона арендодатель не несет ответственности за явные, не скрытые недостатки переданного в аренду имущества.
Суд первой инстанции, придя к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, правомерно отказал в удовлетворении остальных требований Б.И.О. о взыскании убытков, морального вреда и расходов на представителя.
Таким образом, принятое судом решение является законным и обоснованным. Каких-либо оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Б.И.О. - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.Л.ЛИДЖЕЕВА
Л.Л.ЛИДЖЕЕВА
Судьи:
Г.В.ПАНАСЕНКО
И.Б.БАСАНГОВА
Г.В.ПАНАСЕНКО
И.Б.БАСАНГОВА
"Копия верна"
Судья
И.Б.БАСАНГОВА
Судья
И.Б.БАСАНГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)