Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лоренц М.В.
Докладчик Сляднева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Слядневой И.В.
судей Вороновой Н.И., Карболиной В.А.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе М.И. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года, которым исковые требования К. удовлетворены.
Взыскано с М.И. в пользу К. сумма неосновательного обогащения в размере 600.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 50.043 рубля 78 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9.200 рублей, а всего 659.243 рубля 78 копеек.
В удовлетворении встречных требований М.И. к К. о взыскании неосновательного обогащения отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Слядневой И.В., объяснения представителя М.И. - П., представителя К. - М.В., судебная коллегия
К. обратилась в суд с иском к М.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения, в котором после неоднократных уточнений исковых требований просила взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 600.000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50.043 рубля 78 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9.200 рублей.
В обоснование иска указала, что 15.11.2010 года между К. и С., действовавшим по доверенности от ответчика М.И., был заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного магазина общей площадью 453,7 кв. м и земельного участка площадью 453,7 кв. м, находящихся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, город........, улица........, ..... При этом 600.000 рублей истица передала С. при подписании названного предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере 5.040.000 рублей истица должна была передать продавцу при подписании основного договора купли-продажи. Факт передачи истицей денежных средств в сумме 600.000 рублей представителю ответчика С. подтверждается п. 3 предварительного договора. Однако ни в установленный сторонами срок до 10.12.2010, ни до настоящего времени договор купли-продажи по не зависящим от истицы причинам заключен не был, в связи с чем полученные М.И. средства истца являются неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с ответчика в судебном порядке в связи с уклонением М.И. от возврата этих средств К.
М.И. обратилась в суд со встречным иском к К. о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование встречного иска указано, что 29.04.2010 года между ней с одной стороны и К. с другой стороны был заключен договор аренды вышеуказанного объекта недвижимости - двухэтажного магазина. При этом обязанность оплаты коммунальных и иных платежей лежала на арендаторе. Ответчица арендовала указанные объекты недвижимости в период с 29.04.2010 года по 13.01.2011 года. Однако взятые на себя обязательства ответчица до настоящего времени не исполнила. После уточнения исковых требований М.И. просила взыскать с К. сумму неосновательного обогащения в размере 1.301.087 рублей 93 копейки (арендную плату за период с 29 апреля 2010 года по 13 января 2011 года); проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 88.895 рублей 01 копейки; расходы по государственной пошлине.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна М.И. В апелляционной жалобе просит решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежал государственной регистрации, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Требование о взыскании неосновательного обогащения в качестве последствия незаключения в срок основного договора купли-продажи законом не предусмотрено. Доказательств уклонения кассатора от заключения основного договора купли-продажи истцом не представлено. С иском в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи истец не обращался. Переданные по предварительному договору суммы апеллянт считает задатком и ссылаясь на неисполнение предварительного договора по вине К., указывает на отсутствие оснований для взыскания задатка в пользу последней. Кроме того, относительно отказа в удовлетворении ее встречного иска указывает, что в силу сложившихся между сторонами отношений, связанных с использованием спорного недвижимого имущества, к данным отношениям судом должны были быть применены нормы главы 34 ГК РФ (в том числе п. 2 ст. 616 ГК РФ). Признание договора аренды недвижимого имущества незаключенным не исключает обязанности арендатора оплатить коммунальные и иные платежи за период пользования этим объектом, а также оплатить стоимость пользования этим имуществом исходя из средних цен аренды такого объекта. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств кассатора об исследовании доказательств, чем нарушил процессуальные права ответчика, а также принципы равенства и состязательности сторон. Собственноручно написанная К. расписка, пояснения третьего лица - С., который подтвердил, что расписка выдавалась К., фактически арендовавшей спорное помещение магазина, ему как представителю собственника, а также акт, подписанный субарендаторами, в полной мере подтверждают заявленные встречные исковые требования.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения по доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Постанавливая решение об удовлетворении иска К. к М.И. о взыскании с М.И. суммы в размере 600000 рублей, полученной ею от истца по предварительному договору купли-продажи здания магазина и земельного участка под ним, срок действия которого истек, суд первой инстанции пришел к выводу, что эти средства М.И. сберегает неосновательно и они подлежат возврату истцу с процентами за незаконное их удержание ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они законны, обоснованы и подтверждены материалами дела. Из них усматривается, что предварительный договор, заключенный между сторонами спора в простой письменной форме 15.11.2010 года со сроком до 10.12.2010 года, прекратил свое действие и ни одна из сторон до истечения его срока не направила другой стороне предложение заключить основной договор. При этом пункт 3 договора (л.д. 7) подтверждает, что представитель М.И. - С. получил от покупателя из покупной цены данного объекта, подлежащей уплате при заключении основного договора, часть средств в размере 600000 рублей. В связи с прекращением предварительного договора М.И. обязана была вернуть полученный от К. аванс в разумные сроки после окончания срока его действия, что она не сделала (иного не доказано и ответчиком не оспаривается).
При таких обстоятельствах правильными являются выводы суда первой инстанции о том, что удерживаемые М.И. средства истца после 10.12.2010 года являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию с учетом процентов по ст. 395 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи спорного здания и земельного участка является недействительным и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, поскольку он не прошел государственную регистрацию, не опровергают, а напротив, подтверждают правильность решения суда в названной части, поскольку в силу статьи 1103 ГК РФ, правила, предусмотренные для требований о возврате неосновательного обогащения, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Кроме того, эти доводы апелляционной жалобы являются в принципе неверными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права. Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Государственной регистрации, согласно параграфов 7 и 8 главы 30 ГК РФ требуют только договор купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). В остальных случаях государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное ст. 558 и 560 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договоров продажи жилых помещений и предприятий не является элементом формы этих договоров, а тем более договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.
Несостоятельными являются также доводы апелляционной жалобы М.И. о том, что законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права при уклонении стороны предварительного договора от заключения основного договора. Этот способ предусмотрен законом тогда, когда сторона предварительного договора заинтересована и настаивает на заключении основного договора и выразила такое намерение до окончания срока действия предварительного договора. В данном случае, как уже было указано выше, ни одна из сторон на заключении основного договора не настаивает, действие предварительного договора прекратилось и истец, пользуясь принципом свободы в выборе способа защиты своего нарушенного права, потребовала о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, что законом предусмотрено.
Не нашел своего подтверждения в материалах дела и довод жалобы о том, что переданная К. сумма по предварительному договору являлась задатком и в силу ст. 381 ГК РФ не подлежит возврату истцу, ответственному за неисполнение предварительного договора. Доказательств уклонения К. от исполнения условий предварительного договора в дело не представлено, а полученная представителем М.И. сумма, как следует из толкования положений предварительного договора, являлась не чем иным, как авансом и правила ст. 381 ГК РФ в данном случае не применимы.
В то же время заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы М.И. о незаконном отказе суда в удовлетворении ее встречного иска.
Как видно из материалов дела, предметом спора сторон являются их правоотношения по поводу двухэтажного здания магазина общей площадью 453,7 кв. м в г. Карасуке НСО по ул. Ленина 6 "б". С 24 мая 2010 года собственником здания была зарегистрирована в ЕГРП М.И. (л.д. 56). Из представленной ею в суд расписки К. от 30.09.2010 года следует, что последняя фактически пользовалась названным объектом на эту дату, гарантировала его сохранность и оплату до 1 ноября 2010 года предоставленных ей услуг по отоплению здания (106500 руб.) и услуг связи (2500 руб.) в общей сумме 109000 рублей, а также обязалась в случае нарушения ею этих обязательств освободить спорное здание и передать его С. (л.д. 57).
Свое авторство в отношении данной расписки К. не оспаривает. При этом установлено и доказано, что С. являлся представителем М.И. на основании доверенности от 23 июля 2010 года (л.д. 7). В своем отзыве по делу (л.д. 96) он указал, что К., фактически пользуясь спорным зданием как арендатор и сдавая его в субаренду иным лицам, лично выдала ему указанную расписку перед М.И., подтвердив свои обязательства как арендатор спорного здания.
В связи с этим М.И., со ссылкой на фактически заключенный между сторонами с 29 апреля 2010 года договор аренды спорного здания магазина, просила взыскать с К. неосновательно сбереженные денежные средства за пользование имуществом истца за период до 13 января 2011 года, из расчета 136268 руб. 79 коп. в месяц, исходя из средних цен стоимости аренды такого здания в г...... на указанный период, проценты за неосновательное пользование этими средствами, а также расходы по оплате услуг коммунальных служб, указанные выше, в общей сумме 1389982 руб. 94 коп.
Отказывая ей в удовлетворении встречного иска в полном объеме, суд первой инстанции сослался на то, что договор аренды здания магазина в письменной форме между сторонами заключен не был и обязательную государственную регистрацию не прошел, в связи с чем считается незаключенным. Представленную М.И. расписку К. суд счел не допустимым доказательством по мотиву того, что она не содержит сведений о лице, в пользу которого она выдана и об имуществе, относительно которого К. приняла на себя перечисленные в расписке обязательства.
Однако данные выводы суда первой инстанции нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и перечисленным выше доказательствам, а также основаны на неверном применении норм материального права.
Как уже было указано выше, К. выдала указанную расписку представителю М.И. С., и сам факт нахождения данной расписки у М.И. доказывает, что именно она является кредитором К. по этим обязательствам. В расписке четко указан и адрес объекта, в отношении которого возникли обязательства К. - г......, ул........, то есть здания магазина, принадлежащего М.И. Иного К. не доказано.
Выводы суда относительно незаключенности между сторонами договора аренды спорного здания вследствие отсутствия письменной формы договора и его государственной регистрации также неверны. Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений являются обязательными только в случае, если эти договоры заключаются на срок не менее 1 года. В остальных случаях, согласно ст. 651 ГК РФ, для заключения договора достаточно составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Несоблюдение
формы договора аренды здания или сооружения в таких случаях влечет его недействительность.
Ни одна из сторон не ссылалась на то, что договор аренды фактически был заключен на срок не менее 1 года. При этом установлено и доказано, что ни 29 апреля 2010 года, ни позже, между сторонами спора не оформлялся в простой письменной форме путем составления одного документа договор аренды здания, подписанный обеими сторонами.
В то же время из расписки К. достоверно усматривается, что имуществом М.И. - зданием по адресу: г......, ул........ - К. фактически пользовалась как арендатор. При отсутствии оформленного в надлежащей форме договора эта сделка, в силу закона, является недействительной (ст. 651 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В связи с этим, согласно ст. 1103 ГК РФ, М.И. вправе требовать взыскания с К. полученного последней неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи с в нем.
При этом период пользования К. спорным зданием следует исчислять не с 29.04.2010 года, как указала М.И., поскольку это не доказано допустимыми доказательствами, а с 30.09.2010 года, как это впервые усматривается из ее расписки, и до 13.01.2011 года, поскольку именно на эту дату освобождения здания К. ссылается М.И. и иное ответчиком не доказано.
Указанный период составляет 3,5 мес. Из справки, представленной М.И. (л.д. 107), следует, что размер ежемесячной арендной платы за торговые площади в специализированных торгово-офисных зданиях г........ составлял в спорный период 300 - 350 руб. за 1 кв. м. Площадь здания - 453,7 кв. м. Цена аренды в месяц, по расчетам М.И., равна 136268 руб. 79 коп. (л.д. 104). Иного К. не доказано. Всего за 3,5 мес. пользования спорным зданием К. неосновательно сберегла 476940 рублей 76 коп., которые подлежат взысканию с нее в пользу М.И.
Также, согласно расписке К., она обязалась возместить расходы за полученные ею при использовании данного здания услуги по его отоплению в размере 106500 рублей и услуги связи в сумме 2500 рублей, что не противоречит и положениям ст. 616 ГК РФ. Поэтому указанные суммы также подлежат взысканию с К. в пользу М.И.
Законными являются и требования М.И. о взыскании с К. процентов по ст. 395 ГК РФ в связи с неосновательным уклонением последней от своевременной платы за пользование имуществом истца. Расчет этих процентов находится на л.д. 105, при этом за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (как о том поставлен вопрос в иске) размер указанных процентов составляет 26166, 89 рублей. Иного К. не доказано.
В остальной части требований М.И. ее иск удовлетворению не подлежит по тем мотивам, что факт использования К. спорного здания за период с 29.04.2010 года по 29.09.2010 года допустимыми средствами доказывания не подтвержден, а расходы М.И. на охрану здания, которые она также просит взыскать с К., ни к арендной плате, ни к плате по необходимому содержанию используемого имущества в силу указанных выше положений закона не относятся.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе М.И. в удовлетворении встречного иска в части взыскания неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (в пределах заявленного иска) подлежит отмене, а жалоба М.И. - частичному удовлетворению.
Отменяя решение в указанной части, суд апелляционной инстанции полагает возможным постановить новое решение о частичном удовлетворении встречного иска М.И. и взыскании с К. в ее пользу неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, в общей сумме 476940 руб. 76 коп., а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем в общей сумме 109000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года в общей сумме 26166 руб. 89 коп., а всего в сумме 612107 рублей 65 копеек.
Поскольку с решением суда в части удовлетворения иска К. к М.И. суд апелляционной инстанции согласился, то он полагает возможным зачесть подлежащую взысканию с К. в пользу М.И. сумму в размере 612107 рублей 65 копеек в сумму, подлежащую встречному взысканию с М.И. в пользу К. в размере 659243 рубля, указав, что в итоге окончательно подлежит взысканию только сумма в размере 47135 руб. 35 коп. с М.И. в пользу К.
Согласно части 3 ст. 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Как видно из материалов дела, К. несколько раз увеличивала первоначально заявленные требования, при этом при окончательной цене иска в размере 650 043 руб. оплатила госпошлину только в сумме 9200 руб., тогда как ее размер после увеличения цены иска, согласно ст. 333.19 НК РФ, должен был составлять 9792 руб. Поскольку ее требования удовлетворены судом полностью, М.И., как правильно указал суд первой инстанции, должна возместить К. расходы по госпошлине 9200 рублей и возместить государству оставшуюся часть госпошлины за рассмотрение иска К. в сумме 592 рубля, уплатив ее в доход местного бюджета.
При цене встречного иска М.И. в размере 1389982 руб. 94 коп. госпошлина при подаче этого иска в суд должна была составлять согласно ст. 333.19 НК РФ 15149,9 руб. М.И. оплатила только 3482 руб., от уплаты остальной части судебных расходов судом не освобождалась, в силу закона от них также не освобождена. При этом размер госпошлины, подлежащей уплате за удовлетворенные требования М.И. в сумме 612107 рублей 65 копеек, составляет 9321 руб. (по тем же правилам НК РФ). Эта сумма подлежит взысканию с ответчика по встречному иску К., где 3482 руб. она должна возместить М.И., а остальные 5839 руб. (9321 - 3482 = 5839) уплатить в доход местного бюджета, возместив государству расходы за рассмотрение удовлетворенных требований М.И. в той части, в которой М.И. их не оплатила при подаче иска.
Поскольку с М.И. в пользу К., как указано выше, подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате госпошлины 9200 рублей, а с К. в пользу М.И. встречно подлежит взысканию в возмещение аналогичных расходов 3482 руб., следует зачесть эти суммы и окончательно взыскать с М.И. в пользу К. в возмещение расходов по госпошлине 5718 рублей.
При этом, проиграв частично свой встречный иск, М.И. также должна возместить государственную пошлину в той части, которую она при подаче иска уплатила не в полном объеме и размер которой, исходя из суммы проигранных ею требований, составляет 5828 руб. 90 коп. (15149,9 - 9321 = 5828,9), уплатив ее в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года об отказе в удовлетворении встречного иска М.И. к К. в части взыскания неосновательного обогащения в размере, равном размеру обычно взимаемой арендной платы за спорное помещение за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (в пределах заявленного иска) отменить.
Постановить в этой части новое решение, которым встречный иск М.И. удовлетворить частично. Взыскать с К. в ее пользу неосновательное обогащение в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за помещения, аналогичные помещениям в здании N..... по ул.......... в г.......... Новосибирской области, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года в общей сумме 476940 руб. 76 коп., а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем в общей сумме 109000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года в общей сумме 26166 руб. 89 коп., а всего в сумме 612107 рублей 65 копеек.
Зачесть подлежащую взысканию с К. в пользу М.И. сумму в размере 612107 рублей 65 копеек в сумму, подлежащую встречному взысканию с М.И. в пользу К. в размере 659243 рубля, указав, что в итоге с М.И. в пользу К. подлежит взысканию сумма в размере 47135 руб. 35 коп.
Изменить в связи с этим решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года в части распределения судебных расходов, взыскав с М.И. в пользу К. расходы по госпошлине 9200 рублей и с К. в пользу М.И. расходы по госпошлине 3482 руб. Зачесть эти суммы, определив окончательно взысканию с М.И. в пользу К. в возмещение госпошлины 5718 рублей.
Взыскать с К. в доход местного бюджета госпошлину за рассмотрение остальных удовлетворенных требований М.И. 5839 руб.
Взыскать с М.И. в доход местного бюджета оставшуюся часть госпошлины за рассмотрение иска К. в сумме 592 рубля, а также госпошлину за рассмотрение ее встречного иска в той части, в которой ей было отказано и которая не была оплачена госпошлиной, в размере 5828 руб. 90 коп. Всего взыскать с М.И. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 6420, 9 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, частично удовлетворив апелляционную жалобу М.И.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1688/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2012 г. по делу N 33-1688/2012
Судья Лоренц М.В.
Докладчик Сляднева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Слядневой И.В.
судей Вороновой Н.И., Карболиной В.А.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 марта 2012 года дело по апелляционной жалобе М.И. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года, которым исковые требования К. удовлетворены.
Взыскано с М.И. в пользу К. сумма неосновательного обогащения в размере 600.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 50.043 рубля 78 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9.200 рублей, а всего 659.243 рубля 78 копеек.
В удовлетворении встречных требований М.И. к К. о взыскании неосновательного обогащения отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Слядневой И.В., объяснения представителя М.И. - П., представителя К. - М.В., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения, в котором после неоднократных уточнений исковых требований просила взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 600.000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50.043 рубля 78 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9.200 рублей.
В обоснование иска указала, что 15.11.2010 года между К. и С., действовавшим по доверенности от ответчика М.И., был заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного магазина общей площадью 453,7 кв. м и земельного участка площадью 453,7 кв. м, находящихся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, город........, улица........, ..... При этом 600.000 рублей истица передала С. при подписании названного предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере 5.040.000 рублей истица должна была передать продавцу при подписании основного договора купли-продажи. Факт передачи истицей денежных средств в сумме 600.000 рублей представителю ответчика С. подтверждается п. 3 предварительного договора. Однако ни в установленный сторонами срок до 10.12.2010, ни до настоящего времени договор купли-продажи по не зависящим от истицы причинам заключен не был, в связи с чем полученные М.И. средства истца являются неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с ответчика в судебном порядке в связи с уклонением М.И. от возврата этих средств К.
М.И. обратилась в суд со встречным иском к К. о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование встречного иска указано, что 29.04.2010 года между ней с одной стороны и К. с другой стороны был заключен договор аренды вышеуказанного объекта недвижимости - двухэтажного магазина. При этом обязанность оплаты коммунальных и иных платежей лежала на арендаторе. Ответчица арендовала указанные объекты недвижимости в период с 29.04.2010 года по 13.01.2011 года. Однако взятые на себя обязательства ответчица до настоящего времени не исполнила. После уточнения исковых требований М.И. просила взыскать с К. сумму неосновательного обогащения в размере 1.301.087 рублей 93 копейки (арендную плату за период с 29 апреля 2010 года по 13 января 2011 года); проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 88.895 рублей 01 копейки; расходы по государственной пошлине.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна М.И. В апелляционной жалобе просит решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежал государственной регистрации, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Требование о взыскании неосновательного обогащения в качестве последствия незаключения в срок основного договора купли-продажи законом не предусмотрено. Доказательств уклонения кассатора от заключения основного договора купли-продажи истцом не представлено. С иском в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи истец не обращался. Переданные по предварительному договору суммы апеллянт считает задатком и ссылаясь на неисполнение предварительного договора по вине К., указывает на отсутствие оснований для взыскания задатка в пользу последней. Кроме того, относительно отказа в удовлетворении ее встречного иска указывает, что в силу сложившихся между сторонами отношений, связанных с использованием спорного недвижимого имущества, к данным отношениям судом должны были быть применены нормы главы 34 ГК РФ (в том числе п. 2 ст. 616 ГК РФ). Признание договора аренды недвижимого имущества незаключенным не исключает обязанности арендатора оплатить коммунальные и иные платежи за период пользования этим объектом, а также оплатить стоимость пользования этим имуществом исходя из средних цен аренды такого объекта. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств кассатора об исследовании доказательств, чем нарушил процессуальные права ответчика, а также принципы равенства и состязательности сторон. Собственноручно написанная К. расписка, пояснения третьего лица - С., который подтвердил, что расписка выдавалась К., фактически арендовавшей спорное помещение магазина, ему как представителю собственника, а также акт, подписанный субарендаторами, в полной мере подтверждают заявленные встречные исковые требования.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения по доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Постанавливая решение об удовлетворении иска К. к М.И. о взыскании с М.И. суммы в размере 600000 рублей, полученной ею от истца по предварительному договору купли-продажи здания магазина и земельного участка под ним, срок действия которого истек, суд первой инстанции пришел к выводу, что эти средства М.И. сберегает неосновательно и они подлежат возврату истцу с процентами за незаконное их удержание ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они законны, обоснованы и подтверждены материалами дела. Из них усматривается, что предварительный договор, заключенный между сторонами спора в простой письменной форме 15.11.2010 года со сроком до 10.12.2010 года, прекратил свое действие и ни одна из сторон до истечения его срока не направила другой стороне предложение заключить основной договор. При этом пункт 3 договора (л.д. 7) подтверждает, что представитель М.И. - С. получил от покупателя из покупной цены данного объекта, подлежащей уплате при заключении основного договора, часть средств в размере 600000 рублей. В связи с прекращением предварительного договора М.И. обязана была вернуть полученный от К. аванс в разумные сроки после окончания срока его действия, что она не сделала (иного не доказано и ответчиком не оспаривается).
При таких обстоятельствах правильными являются выводы суда первой инстанции о том, что удерживаемые М.И. средства истца после 10.12.2010 года являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию с учетом процентов по ст. 395 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи спорного здания и земельного участка является недействительным и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, поскольку он не прошел государственную регистрацию, не опровергают, а напротив, подтверждают правильность решения суда в названной части, поскольку в силу статьи 1103 ГК РФ, правила, предусмотренные для требований о возврате неосновательного обогащения, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Кроме того, эти доводы апелляционной жалобы являются в принципе неверными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права. Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Государственной регистрации, согласно параграфов 7 и 8 главы 30 ГК РФ требуют только договор купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). В остальных случаях государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное ст. 558 и 560 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договоров продажи жилых помещений и предприятий не является элементом формы этих договоров, а тем более договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.
Несостоятельными являются также доводы апелляционной жалобы М.И. о том, что законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права при уклонении стороны предварительного договора от заключения основного договора. Этот способ предусмотрен законом тогда, когда сторона предварительного договора заинтересована и настаивает на заключении основного договора и выразила такое намерение до окончания срока действия предварительного договора. В данном случае, как уже было указано выше, ни одна из сторон на заключении основного договора не настаивает, действие предварительного договора прекратилось и истец, пользуясь принципом свободы в выборе способа защиты своего нарушенного права, потребовала о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, что законом предусмотрено.
Не нашел своего подтверждения в материалах дела и довод жалобы о том, что переданная К. сумма по предварительному договору являлась задатком и в силу ст. 381 ГК РФ не подлежит возврату истцу, ответственному за неисполнение предварительного договора. Доказательств уклонения К. от исполнения условий предварительного договора в дело не представлено, а полученная представителем М.И. сумма, как следует из толкования положений предварительного договора, являлась не чем иным, как авансом и правила ст. 381 ГК РФ в данном случае не применимы.
В то же время заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы М.И. о незаконном отказе суда в удовлетворении ее встречного иска.
Как видно из материалов дела, предметом спора сторон являются их правоотношения по поводу двухэтажного здания магазина общей площадью 453,7 кв. м в г. Карасуке НСО по ул. Ленина 6 "б". С 24 мая 2010 года собственником здания была зарегистрирована в ЕГРП М.И. (л.д. 56). Из представленной ею в суд расписки К. от 30.09.2010 года следует, что последняя фактически пользовалась названным объектом на эту дату, гарантировала его сохранность и оплату до 1 ноября 2010 года предоставленных ей услуг по отоплению здания (106500 руб.) и услуг связи (2500 руб.) в общей сумме 109000 рублей, а также обязалась в случае нарушения ею этих обязательств освободить спорное здание и передать его С. (л.д. 57).
Свое авторство в отношении данной расписки К. не оспаривает. При этом установлено и доказано, что С. являлся представителем М.И. на основании доверенности от 23 июля 2010 года (л.д. 7). В своем отзыве по делу (л.д. 96) он указал, что К., фактически пользуясь спорным зданием как арендатор и сдавая его в субаренду иным лицам, лично выдала ему указанную расписку перед М.И., подтвердив свои обязательства как арендатор спорного здания.
В связи с этим М.И., со ссылкой на фактически заключенный между сторонами с 29 апреля 2010 года договор аренды спорного здания магазина, просила взыскать с К. неосновательно сбереженные денежные средства за пользование имуществом истца за период до 13 января 2011 года, из расчета 136268 руб. 79 коп. в месяц, исходя из средних цен стоимости аренды такого здания в г...... на указанный период, проценты за неосновательное пользование этими средствами, а также расходы по оплате услуг коммунальных служб, указанные выше, в общей сумме 1389982 руб. 94 коп.
Отказывая ей в удовлетворении встречного иска в полном объеме, суд первой инстанции сослался на то, что договор аренды здания магазина в письменной форме между сторонами заключен не был и обязательную государственную регистрацию не прошел, в связи с чем считается незаключенным. Представленную М.И. расписку К. суд счел не допустимым доказательством по мотиву того, что она не содержит сведений о лице, в пользу которого она выдана и об имуществе, относительно которого К. приняла на себя перечисленные в расписке обязательства.
Однако данные выводы суда первой инстанции нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и перечисленным выше доказательствам, а также основаны на неверном применении норм материального права.
Как уже было указано выше, К. выдала указанную расписку представителю М.И. С., и сам факт нахождения данной расписки у М.И. доказывает, что именно она является кредитором К. по этим обязательствам. В расписке четко указан и адрес объекта, в отношении которого возникли обязательства К. - г......, ул........, то есть здания магазина, принадлежащего М.И. Иного К. не доказано.
Выводы суда относительно незаключенности между сторонами договора аренды спорного здания вследствие отсутствия письменной формы договора и его государственной регистрации также неверны. Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений являются обязательными только в случае, если эти договоры заключаются на срок не менее 1 года. В остальных случаях, согласно ст. 651 ГК РФ, для заключения договора достаточно составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Несоблюдение
формы договора аренды здания или сооружения в таких случаях влечет его недействительность.
Ни одна из сторон не ссылалась на то, что договор аренды фактически был заключен на срок не менее 1 года. При этом установлено и доказано, что ни 29 апреля 2010 года, ни позже, между сторонами спора не оформлялся в простой письменной форме путем составления одного документа договор аренды здания, подписанный обеими сторонами.
В то же время из расписки К. достоверно усматривается, что имуществом М.И. - зданием по адресу: г......, ул........ - К. фактически пользовалась как арендатор. При отсутствии оформленного в надлежащей форме договора эта сделка, в силу закона, является недействительной (ст. 651 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В связи с этим, согласно ст. 1103 ГК РФ, М.И. вправе требовать взыскания с К. полученного последней неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи с в нем.
При этом период пользования К. спорным зданием следует исчислять не с 29.04.2010 года, как указала М.И., поскольку это не доказано допустимыми доказательствами, а с 30.09.2010 года, как это впервые усматривается из ее расписки, и до 13.01.2011 года, поскольку именно на эту дату освобождения здания К. ссылается М.И. и иное ответчиком не доказано.
Указанный период составляет 3,5 мес. Из справки, представленной М.И. (л.д. 107), следует, что размер ежемесячной арендной платы за торговые площади в специализированных торгово-офисных зданиях г........ составлял в спорный период 300 - 350 руб. за 1 кв. м. Площадь здания - 453,7 кв. м. Цена аренды в месяц, по расчетам М.И., равна 136268 руб. 79 коп. (л.д. 104). Иного К. не доказано. Всего за 3,5 мес. пользования спорным зданием К. неосновательно сберегла 476940 рублей 76 коп., которые подлежат взысканию с нее в пользу М.И.
Также, согласно расписке К., она обязалась возместить расходы за полученные ею при использовании данного здания услуги по его отоплению в размере 106500 рублей и услуги связи в сумме 2500 рублей, что не противоречит и положениям ст. 616 ГК РФ. Поэтому указанные суммы также подлежат взысканию с К. в пользу М.И.
Законными являются и требования М.И. о взыскании с К. процентов по ст. 395 ГК РФ в связи с неосновательным уклонением последней от своевременной платы за пользование имуществом истца. Расчет этих процентов находится на л.д. 105, при этом за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (как о том поставлен вопрос в иске) размер указанных процентов составляет 26166, 89 рублей. Иного К. не доказано.
В остальной части требований М.И. ее иск удовлетворению не подлежит по тем мотивам, что факт использования К. спорного здания за период с 29.04.2010 года по 29.09.2010 года допустимыми средствами доказывания не подтвержден, а расходы М.И. на охрану здания, которые она также просит взыскать с К., ни к арендной плате, ни к плате по необходимому содержанию используемого имущества в силу указанных выше положений закона не относятся.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе М.И. в удовлетворении встречного иска в части взыскания неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (в пределах заявленного иска) подлежит отмене, а жалоба М.И. - частичному удовлетворению.
Отменяя решение в указанной части, суд апелляционной инстанции полагает возможным постановить новое решение о частичном удовлетворении встречного иска М.И. и взыскании с К. в ее пользу неосновательного обогащения в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за аналогичные помещения, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, в общей сумме 476940 руб. 76 коп., а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем в общей сумме 109000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года в общей сумме 26166 руб. 89 коп., а всего в сумме 612107 рублей 65 копеек.
Поскольку с решением суда в части удовлетворения иска К. к М.И. суд апелляционной инстанции согласился, то он полагает возможным зачесть подлежащую взысканию с К. в пользу М.И. сумму в размере 612107 рублей 65 копеек в сумму, подлежащую встречному взысканию с М.И. в пользу К. в размере 659243 рубля, указав, что в итоге окончательно подлежит взысканию только сумма в размере 47135 руб. 35 коп. с М.И. в пользу К.
Согласно части 3 ст. 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Как видно из материалов дела, К. несколько раз увеличивала первоначально заявленные требования, при этом при окончательной цене иска в размере 650 043 руб. оплатила госпошлину только в сумме 9200 руб., тогда как ее размер после увеличения цены иска, согласно ст. 333.19 НК РФ, должен был составлять 9792 руб. Поскольку ее требования удовлетворены судом полностью, М.И., как правильно указал суд первой инстанции, должна возместить К. расходы по госпошлине 9200 рублей и возместить государству оставшуюся часть госпошлины за рассмотрение иска К. в сумме 592 рубля, уплатив ее в доход местного бюджета.
При цене встречного иска М.И. в размере 1389982 руб. 94 коп. госпошлина при подаче этого иска в суд должна была составлять согласно ст. 333.19 НК РФ 15149,9 руб. М.И. оплатила только 3482 руб., от уплаты остальной части судебных расходов судом не освобождалась, в силу закона от них также не освобождена. При этом размер госпошлины, подлежащей уплате за удовлетворенные требования М.И. в сумме 612107 рублей 65 копеек, составляет 9321 руб. (по тем же правилам НК РФ). Эта сумма подлежит взысканию с ответчика по встречному иску К., где 3482 руб. она должна возместить М.И., а остальные 5839 руб. (9321 - 3482 = 5839) уплатить в доход местного бюджета, возместив государству расходы за рассмотрение удовлетворенных требований М.И. в той части, в которой М.И. их не оплатила при подаче иска.
Поскольку с М.И. в пользу К., как указано выше, подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате госпошлины 9200 рублей, а с К. в пользу М.И. встречно подлежит взысканию в возмещение аналогичных расходов 3482 руб., следует зачесть эти суммы и окончательно взыскать с М.И. в пользу К. в возмещение расходов по госпошлине 5718 рублей.
При этом, проиграв частично свой встречный иск, М.И. также должна возместить государственную пошлину в той части, которую она при подаче иска уплатила не в полном объеме и размер которой, исходя из суммы проигранных ею требований, составляет 5828 руб. 90 коп. (15149,9 - 9321 = 5828,9), уплатив ее в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года об отказе в удовлетворении встречного иска М.И. к К. в части взыскания неосновательного обогащения в размере, равном размеру обычно взимаемой арендной платы за спорное помещение за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года, а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года (в пределах заявленного иска) отменить.
Постановить в этой части новое решение, которым встречный иск М.И. удовлетворить частично. Взыскать с К. в ее пользу неосновательное обогащение в размере, равном размеру арендной платы, обычно взимаемой за помещения, аналогичные помещениям в здании N..... по ул.......... в г.......... Новосибирской области, за период с 30.09.2010 года по 13.01.2011 года в общей сумме 476940 руб. 76 коп., а также в размере стоимости коммунальных платежей за полученные К. услуги при использовании здания и средств связи в нем в общей сумме 109000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.09.2010 года по 10.08.2011 года в общей сумме 26166 руб. 89 коп., а всего в сумме 612107 рублей 65 копеек.
Зачесть подлежащую взысканию с К. в пользу М.И. сумму в размере 612107 рублей 65 копеек в сумму, подлежащую встречному взысканию с М.И. в пользу К. в размере 659243 рубля, указав, что в итоге с М.И. в пользу К. подлежит взысканию сумма в размере 47135 руб. 35 коп.
Изменить в связи с этим решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 15 декабря 2011 года в части распределения судебных расходов, взыскав с М.И. в пользу К. расходы по госпошлине 9200 рублей и с К. в пользу М.И. расходы по госпошлине 3482 руб. Зачесть эти суммы, определив окончательно взысканию с М.И. в пользу К. в возмещение госпошлины 5718 рублей.
Взыскать с К. в доход местного бюджета госпошлину за рассмотрение остальных удовлетворенных требований М.И. 5839 руб.
Взыскать с М.И. в доход местного бюджета оставшуюся часть госпошлины за рассмотрение иска К. в сумме 592 рубля, а также госпошлину за рассмотрение ее встречного иска в той части, в которой ей было отказано и которая не была оплачена госпошлиной, в размере 5828 руб. 90 коп. Всего взыскать с М.И. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 6420, 9 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, частично удовлетворив апелляционную жалобу М.И.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)