Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Скулов С.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего: Андреева А.А.
судей: Куратовой Л.В., Алябьева Д.Н.
при секретаре: И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 к крестьянскому фермерскому хозяйству " о расторжении договора аренды земельного участка,
по кассационной жалобе ответчика КФХ " на решение Алексеевского районного суда Волгоградской области от 01 июля 2011 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 4 февраля 2010 г., заключенный ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", зарегистрированный 28 февраля 2008 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области под регистрационным номером N , , *** участка, адрес ориентира: *** части принадлежащих арендодателям ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 на праве общей долевой собственности по 1/6 доли каждому земельного участка общей площадью N га, с кадастровым номером N , расположенный по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка.
Обязать Алексеевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении договора аренды земельного участка от 4 февраля 2008 г., заключенного ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", , *** участка, адрес ориентира: части земельных долей, принадлежащих арендодателям ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1.
Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 - ФИО N 8, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 обратились в суд с исковым заявлением к КФХ " о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, указывая на то, что они совместно с другими лицами владеют на праве общей долевой собственности, в размере 1/6 доли каждый, земельным участком сельскохозяйственного назначения, общей площадью 102,6 га, с кадастровым номером N , расположенным по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения истцы передали свои земельные доли в аренду КФХ " на период до ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора, арендная плата должна производиться в натуральном выражении, в том числе: фуражное зерно в количестве 1 тонны, сено в количестве 1 тонна - ежегодно до 1 октября; масло подсолнечное в количестве 30 литров - ежегодно до 30 декабря. С момента заключения договора аренды по настоящее время земельный участок находится в аренде у ответчика, однако с 2009 года ответчик арендную плату не выплачивает, что нарушает права истцом и условия договора аренды. Истцы обращались к главе КФХ " ФИО N 9 с предложением о расторжении договора аренды, однако ответа на их письмо не последовало, и арендная плата до настоящего времени не выплачена.
В связи с этим, истцы просят расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ими с КФХ ", в части принадлежащих им земельных долей, в земельном участке по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, площадью N га, кадастровый номер N ; и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды земельного участка в отношении ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик КФХ " оспаривает законность и обоснованность решения, просит его отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
При рассмотрении спора судом установлено из договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, акта приема - передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что арендодатели ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3 ФИО N 6, представляемые по доверенности ФИО N 10, а также арендодатель ФИО N 1, заключили с арендатором - крестьянско-фермерским хозяйством " договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью N га, с кадастровым номером N , по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, сроком по 4 февраля 2023 г.
Земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности. Так, в частности, соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права серии N , серии N , серии N , истцам ФИО N 2, ФИО N 3 и ФИО N 1 принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/6 доле земельного участка категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадью 102,6 га, с кадастровым номером N , расположенного по адресу: , сельское поселение Ларинское, установлено относительно ориентира на поле N , расположенного в границах участка. Также в свидетельстве указаны существующие ограничения (обременения) права: аренда.
Указанные сведения подтверждаются также выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 15 апреля 2011 г.
Как следует из условий договора аренды, арендная плата исчисляется с начала действия срока договора. Величина годовой арендной платы, выраженная в натуральных единицах измерения, выплачиваемая каждому арендодателю за 1/6 долю в земельном участке, составляет: зерно фуражное - 1 тонна; сено - 1 тонна, масло подсолнечное - 30 литров. Арендатор производит оплату в следующем порядке: зерно фуражное и сено передается арендодателю в срок не позднее 1 октября оплачиваемого периода, масло растительное - в срок не позднее 30 декабря оплачиваемого периода. При неуплате арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе взыскать задолженность в установленном действующим законодательством и договором порядке. Арендатор обязан своевременно, в соответствии с настоящим договором вносить арендную плату. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при нецелевом использовании земельного участка, при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение двух оплачиваемых периодов подряд, если арендатор умышленно ухудшает состояние земельного участка. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 28 февраля 2010 г. под регистрационным номером N .
Из заявления и почтовой квитанции установлено, что истцы 27 июля 2010 г. направляли главе КФХ " ФИО N 9 требование о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 4 февраля 2008 года в связи с неисполнением договорных обязательств.
Суд также установил, что в соответствии с ведомостями, истцами частично получена арендная плата за 2009 год в виде зерна и сена, масло подсолнечное истцам не выдавалось, отказ истцов от получения данного вида арендной платы не указан. Ведомости выдачи арендной платы за 2010 г. ответчиком не представлены.
В связи с изложенным, суд указал, что ответчиком КФХ " не исполняются надлежащим образом обязательства по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в части выплаты истцам в полном объеме арендной платы за землю за 2009-2010 гг., а, следовательно, ответчик пользуется имуществом указанных арендодателей с существенными нарушениями условий договора аренды. Соответственно, истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении данного договора. Кроме того, обработка данного земельного участка сельскохозяйственного назначения не производится, что наносит существенный вред земельному участку как природному объекту, ухудшает его плодородие.
Установив указанные обстоятельства и указав об этом в решении, суд пришел к выводу о правомерности требований истцов и постановил решение о расторжении договора аренды земельного участка в части принадлежащих истцам долей земельного участка, обязав соответствующий отдел Росреестра внести запись о прекращении договора аренды земельного участка также в части земельных долей, принадлежащих истцам.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона,
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Согласно ст. 14 ч. 1, 3, 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Как уже указывалось выше, по договору между сторонами в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. При аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами. Без выделения земельных долей истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только некоторыми собственниками земельных долей.
Между тем, троим истцам принадлежит только 3/6 долей (по 1/6 каждому) участка земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду. Остальные арендаторы требований о расторжении договора аренды не заявили.
Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст. 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцами также не представлено.
С учетом изложенного, доводы жалобы ответчика КФХ " заслуживают внимания. Решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия считает возможным принять новое решение об отказе истцам в иске к ответчику, не передавая дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Алексеевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 отказать в иске к КФХ " о расторжении договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по под регистрационным номером N , 0-н А., х. Гремячий, *** участка, адрес ориентира части принадлежащих ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 на праве общей долевой собственности по 1/6 доле каждому земельного участка общей площадью N га, с кадастровым номером N , расположенного по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, части земельных долей, принадлежащих ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10850/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2011 г. по делу N 33-10850/2011
Судья: Скулов С.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего: Андреева А.А.
судей: Куратовой Л.В., Алябьева Д.Н.
при секретаре: И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 к крестьянскому фермерскому хозяйству " о расторжении договора аренды земельного участка,
по кассационной жалобе ответчика КФХ " на решение Алексеевского районного суда Волгоградской области от 01 июля 2011 года, которым постановлено:
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 4 февраля 2010 г., заключенный ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", зарегистрированный 28 февраля 2008 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области под регистрационным номером N , , *** участка, адрес ориентира: *** части принадлежащих арендодателям ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 на праве общей долевой собственности по 1/6 доли каждому земельного участка общей площадью N га, с кадастровым номером N , расположенный по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка.
Обязать Алексеевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении договора аренды земельного участка от 4 февраля 2008 г., заключенного ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", , *** участка, адрес ориентира: части земельных долей, принадлежащих арендодателям ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1.
Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 - ФИО N 8, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3 обратились в суд с исковым заявлением к КФХ " о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, указывая на то, что они совместно с другими лицами владеют на праве общей долевой собственности, в размере 1/6 доли каждый, земельным участком сельскохозяйственного назначения, общей площадью 102,6 га, с кадастровым номером N , расположенным по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка.
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения истцы передали свои земельные доли в аренду КФХ " на период до ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора, арендная плата должна производиться в натуральном выражении, в том числе: фуражное зерно в количестве 1 тонны, сено в количестве 1 тонна - ежегодно до 1 октября; масло подсолнечное в количестве 30 литров - ежегодно до 30 декабря. С момента заключения договора аренды по настоящее время земельный участок находится в аренде у ответчика, однако с 2009 года ответчик арендную плату не выплачивает, что нарушает права истцом и условия договора аренды. Истцы обращались к главе КФХ " ФИО N 9 с предложением о расторжении договора аренды, однако ответа на их письмо не последовало, и арендная плата до настоящего времени не выплачена.
В связи с этим, истцы просят расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ими с КФХ ", в части принадлежащих им земельных долей, в земельном участке по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, площадью N га, кадастровый номер N ; и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды земельного участка в отношении ФИО N 1, ФИО N 2, ФИО N 3
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ответчик КФХ " оспаривает законность и обоснованность решения, просит его отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене.
В соответствии со статьей 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
При рассмотрении спора судом установлено из договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, акта приема - передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что арендодатели ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3 ФИО N 6, представляемые по доверенности ФИО N 10, а также арендодатель ФИО N 1, заключили с арендатором - крестьянско-фермерским хозяйством " договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью N га, с кадастровым номером N , по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, сроком по 4 февраля 2023 г.
Земельный участок принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности. Так, в частности, соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права серии N , серии N , серии N , истцам ФИО N 2, ФИО N 3 и ФИО N 1 принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/6 доле земельного участка категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, площадью 102,6 га, с кадастровым номером N , расположенного по адресу: , сельское поселение Ларинское, установлено относительно ориентира на поле N , расположенного в границах участка. Также в свидетельстве указаны существующие ограничения (обременения) права: аренда.
Указанные сведения подтверждаются также выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 15 апреля 2011 г.
Как следует из условий договора аренды, арендная плата исчисляется с начала действия срока договора. Величина годовой арендной платы, выраженная в натуральных единицах измерения, выплачиваемая каждому арендодателю за 1/6 долю в земельном участке, составляет: зерно фуражное - 1 тонна; сено - 1 тонна, масло подсолнечное - 30 литров. Арендатор производит оплату в следующем порядке: зерно фуражное и сено передается арендодателю в срок не позднее 1 октября оплачиваемого периода, масло растительное - в срок не позднее 30 декабря оплачиваемого периода. При неуплате арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендодатель вправе взыскать задолженность в установленном действующим законодательством и договором порядке. Арендатор обязан своевременно, в соответствии с настоящим договором вносить арендную плату. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при нецелевом использовании земельного участка, при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение двух оплачиваемых периодов подряд, если арендатор умышленно ухудшает состояние земельного участка. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 28 февраля 2010 г. под регистрационным номером N .
Из заявления и почтовой квитанции установлено, что истцы 27 июля 2010 г. направляли главе КФХ " ФИО N 9 требование о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 4 февраля 2008 года в связи с неисполнением договорных обязательств.
Суд также установил, что в соответствии с ведомостями, истцами частично получена арендная плата за 2009 год в виде зерна и сена, масло подсолнечное истцам не выдавалось, отказ истцов от получения данного вида арендной платы не указан. Ведомости выдачи арендной платы за 2010 г. ответчиком не представлены.
В связи с изложенным, суд указал, что ответчиком КФХ " не исполняются надлежащим образом обязательства по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в части выплаты истцам в полном объеме арендной платы за землю за 2009-2010 гг., а, следовательно, ответчик пользуется имуществом указанных арендодателей с существенными нарушениями условий договора аренды. Соответственно, истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении данного договора. Кроме того, обработка данного земельного участка сельскохозяйственного назначения не производится, что наносит существенный вред земельному участку как природному объекту, ухудшает его плодородие.
Установив указанные обстоятельства и указав об этом в решении, суд пришел к выводу о правомерности требований истцов и постановил решение о расторжении договора аренды земельного участка в части принадлежащих истцам долей земельного участка, обязав соответствующий отдел Росреестра внести запись о прекращении договора аренды земельного участка также в части земельных долей, принадлежащих истцам.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона,
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Согласно ст. 14 ч. 1, 3, 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
5. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Как уже указывалось выше, по договору между сторонами в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей. При аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами. Без выделения земельных долей истцов невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только некоторыми собственниками земельных долей.
Между тем, троим истцам принадлежит только 3/6 долей (по 1/6 каждому) участка земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду. Остальные арендаторы требований о расторжении договора аренды не заявили.
Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст. 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцами также не представлено.
С учетом изложенного, доводы жалобы ответчика КФХ " заслуживают внимания. Решение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, судебная коллегия считает возможным принять новое решение об отказе истцам в иске к ответчику, не передавая дело на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Алексеевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 отказать в иске к КФХ " о расторжении договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО N 2, ФИО N 4, ФИО N 5, ФИО N 3, ФИО N 6, ФИО N 1 с КФХ ", зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по под регистрационным номером N , 0-н А., х. Гремячий, *** участка, адрес ориентира части принадлежащих ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1 на праве общей долевой собственности по 1/6 доле каждому земельного участка общей площадью N га, с кадастровым номером N , расположенного по адресу: , территория администрации Ларинского сельского поселения на поле N , расположенного в границах участка, и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, части земельных долей, принадлежащих ФИО N 2, ФИО N 3, ФИО N 1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)