Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Цыбульская И.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Чернышовой Н.Э., Федосеевой О.А.,
при секретаре Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 20 сентября 2012 года, которым исковые требования А. к Г.В., Н. о признании сделки недействительной оставлены без удовлетворения.
Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Череповецкого городского суда от 23.07.2012, снят запрет на совершение действий, требующих государственной регистрации в отношении квартиры по <...>.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения А. и его представителя по ордеру адвоката Киташова Ю.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Г.В. по доверенности И., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
на основании свидетельства о государственной регистрации права N ... А. являлся собственником жилого помещения по <...>, которое приобрел у Н.А.А. за ... рублей по договору купли-продажи от <...>.
Согласно договору купли-продажи от А. продал указанную квартиру Г.В. за ... рублей.
В соответствии с пунктом 4 указанного договора расчет между сторонами производится следующим образом: ... рублей - до подписания договора, ... - до <...>.
В силу пункта 6 указанного договора данная квартира находится в залоге у продавца в соответствии с частью 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Г.В., осуществлена регистрация залога в силу закона на срок с <...> до <...>, залогодержатель А., залогодатель Г.В.
Согласно расписке от <...> А. получил от Г.В. ... рублей за проданную квартиру, претензий не имеет.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области осуществлена государственная регистрация прекращения залога в силу закона на основании заявления залогодержателя о прекращении залога от <...>.
Кроме того, имеется расписка, выданная А. Н., согласно которой Н. обязуется переоформить квартиру по <...> при возвращении ... рублей, сумма может быть уменьшена при возвращении ранее положенного срока.
Как указано в отчете по счету карты от на счет А. поступили ... рублей.
А. Н. направлена телеграмма с предложением передачи ... рублей при заключении договора купли-продажи квартиры.
А. обратился в суд с иском к Г.В. и Н. о признании сделки купли-продажи жилого помещения по <...>, заключенной с Г.В., недействительной, восстановлении его права собственности на указанное жилое помещение, взыскании в его пользу расходов по оплате госпошлины ... рубля ... копеек.
Исковые требования мотивированы тем, что он с Н. устно заключил договор займа, по условиям которого Н. передает ему ... рублей на под проценты из расчета ... рублей в месяц под залог указанной квартиры. В результате достигнутой договоренности об обеспечении займа залогом он заключил договор купли-продажи квартиры с Г.В., в этот же день Н. передал ему ... рублей. Н. написал расписку, в которой обязался переоформить квартиру при выплате ... рублей. <...> Н. перечислил ему ... рублей. В Н. потребовал выплаты ежемесячных процентов по займу ... рублей, чем нарушил условия договора. В связи с тем, что он не мог выплатить указанные проценты, по требованию Н. он написал расписки о выплате штрафных санкций. В <...> года он пожелал вернуть Н. долг ... рублей и проценты за ... рублей, но тот их не принял и отказался передать в собственность квартиру. Считает, что сделка купли-продажи квартиры совершена под влиянием обмана, является притворной и прикрывает договор займа с обеспечением залогом недвижимости. Намерений продавать квартиру он не имел, после заключения договора купли-продажи продолжает проживать в ней, сделал ремонт.
В судебном заседании А. и его представитель по ордеру адвокат Киташов Ю.В. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в обоснование иска. Пояснили, что истец понимал условия договора купли-продажи при его подписании, был с ними согласен. Обман со стороны Н. выразился в том, что он не принимает сумму займа и не возвращает квартиру.
Ответчики Г.В. и Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела уведомлены надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.В. по доверенности И. возразил против удовлетворения иска. Пояснил, что сделка купли-продажи квартиры совершена в соответствии с законом, имеется расписка А. о получении денежных средств за квартиру, его доверитель намерен проживать в квартире <...>.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе А., приводя доводы, аналогичные тем, которые приводил в суде первой инстанции, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
По правилам части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что А. была понятна суть договора купли-продажи при его заключении. Кроме того, им не представлены доказательства того, что Н. сформировал у него порок воли при заключении договора купли-продажи, и что сделка купли-продажи квартиры прикрывала собой договор займа денежных средств с залогом недвижимости, то есть являлась притворной.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Судом первой инстанции установлено, что А. купил жилое помещение по <...> за ... рублей. Через <...> по договору купли-продажи от <...> он продал ее Г.В. за ... рублей. Однако от этого же числа имеется расписка Н., который обязуется переоформить указанную квартиру при возвращении ... рублей, сумма может быть уменьшена при возвращении ранее положенного срока.
Доводы истца о том, что ему нужны были деньги, а банки в кредите отказали, и оспариваемый договор был заключен им вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях, что подтверждается, в том числе, ценой договора, поскольку цена, за которую истец незадолго до этого купил квартиру на ... рублей превышает цену, указанную в договоре купли-продажи <...>, были безосновательно отвергнуты судом.
Требуя признать договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным, А. также указал на то, что продавать квартиру, в которой он проживал, не намеревался. Н., требуя от истца подписания договора купли-продажи по цене ниже рыночной, убедил его в том, что договор будет являться гарантией возврата денег с процентами по договору займа. При этом сообщил, что договор необходимо оформить на его ... Г.В., обещал переоформить квартиру при возврате займа, о чем написал расписку.
Данные доводы истца согласуются и с тем, что после совершения сделки купли-продажи от он продолжал проживать в указанной квартире, производил в ней ремонт, платежи за аренду либо наем жилого помещения Г.В. с него не требовал.
Пояснения представителя Г.В. по доверенности И. о том, что Г.В. не вселялся в квартиру в связи с ... и сдавал указанную квартиру в аренду истцу, не подтверждаются материалами дела, поскольку договор аренды либо найма жилого помещения отсутствует. При этом договор купли-продажи квартиры заключен сторонами <...>, а Г.В. ... с <...>, что позволяло надлежащим образом оформить отношения по аренде либо найму жилого помещения.
Свидетели А.Т.Л. и Л.Е.Л. также пояснили, что истец не намеревался продавать квартиру, а Н. уклонялся от встреч и отказывался принимать деньги по договору займа.
Суд отверг доказательства, представленные истцом, без опровержения их ответчиками, нарушив требования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец А., являясь собственником квартиры <...>, намерения передавать жилое помещение в собственность Н. или Г.В. не имел, договор купли-продажи указанного имущества фактически прикрывал собой сделку договора займа с залогом недвижимости в качестве его обеспечения.
Поскольку согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, то довод апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного между А. и Г.В., заслуживает внимания, поскольку договор купли-продажи квартиры был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Заключая данную сделку стороны преследовали иные цели.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска и признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, восстановив право истца на спорную квартиру.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд пропорционально удовлетворенным требованиям присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым по настоящему делу относятся расходы по уплате госпошлины ... рубля ... копеек, которые подлежат взысканию с Г.В.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 20 сентября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по <...>, заключенную между А. и Г.В.
Восстановить право собственности А. на квартиру по <...>.
Взыскать с А. в пользу Г.В. стоимость квартиры ... рублей.
Взыскать с Г.В. в пользу А. в возврат госпошлины ... рубля ... копейки.
В иске к Н. отказать.
Председательствующий
О.Б.АГАНЕСОВА
Судьи
Н.Э.ЧЕРНЫШОВА
О.А.ФЕДОСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.11.2012 N 33-4636/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2012 г. N 33-4636/2012
Судья Цыбульская И.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Чернышовой Н.Э., Федосеевой О.А.,
при секретаре Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 20 сентября 2012 года, которым исковые требования А. к Г.В., Н. о признании сделки недействительной оставлены без удовлетворения.
Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Череповецкого городского суда от 23.07.2012, снят запрет на совершение действий, требующих государственной регистрации в отношении квартиры по <...>.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения А. и его представителя по ордеру адвоката Киташова Ю.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Г.В. по доверенности И., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
на основании свидетельства о государственной регистрации права N ... А. являлся собственником жилого помещения по <...>, которое приобрел у Н.А.А. за ... рублей по договору купли-продажи от <...>.
Согласно договору купли-продажи от А. продал указанную квартиру Г.В. за ... рублей.
В соответствии с пунктом 4 указанного договора расчет между сторонами производится следующим образом: ... рублей - до подписания договора, ... - до <...>.
В силу пункта 6 указанного договора данная квартира находится в залоге у продавца в соответствии с частью 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Г.В., осуществлена регистрация залога в силу закона на срок с <...> до <...>, залогодержатель А., залогодатель Г.В.
Согласно расписке от <...> А. получил от Г.В. ... рублей за проданную квартиру, претензий не имеет.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области осуществлена государственная регистрация прекращения залога в силу закона на основании заявления залогодержателя о прекращении залога от <...>.
Кроме того, имеется расписка, выданная А. Н., согласно которой Н. обязуется переоформить квартиру по <...> при возвращении ... рублей, сумма может быть уменьшена при возвращении ранее положенного срока.
Как указано в отчете по счету карты от на счет А. поступили ... рублей.
А. Н. направлена телеграмма с предложением передачи ... рублей при заключении договора купли-продажи квартиры.
А. обратился в суд с иском к Г.В. и Н. о признании сделки купли-продажи жилого помещения по <...>, заключенной с Г.В., недействительной, восстановлении его права собственности на указанное жилое помещение, взыскании в его пользу расходов по оплате госпошлины ... рубля ... копеек.
Исковые требования мотивированы тем, что он с Н. устно заключил договор займа, по условиям которого Н. передает ему ... рублей на под проценты из расчета ... рублей в месяц под залог указанной квартиры. В результате достигнутой договоренности об обеспечении займа залогом он заключил договор купли-продажи квартиры с Г.В., в этот же день Н. передал ему ... рублей. Н. написал расписку, в которой обязался переоформить квартиру при выплате ... рублей. <...> Н. перечислил ему ... рублей. В Н. потребовал выплаты ежемесячных процентов по займу ... рублей, чем нарушил условия договора. В связи с тем, что он не мог выплатить указанные проценты, по требованию Н. он написал расписки о выплате штрафных санкций. В <...> года он пожелал вернуть Н. долг ... рублей и проценты за ... рублей, но тот их не принял и отказался передать в собственность квартиру. Считает, что сделка купли-продажи квартиры совершена под влиянием обмана, является притворной и прикрывает договор займа с обеспечением залогом недвижимости. Намерений продавать квартиру он не имел, после заключения договора купли-продажи продолжает проживать в ней, сделал ремонт.
В судебном заседании А. и его представитель по ордеру адвокат Киташов Ю.В. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в обоснование иска. Пояснили, что истец понимал условия договора купли-продажи при его подписании, был с ними согласен. Обман со стороны Н. выразился в том, что он не принимает сумму займа и не возвращает квартиру.
Ответчики Г.В. и Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела уведомлены надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.В. по доверенности И. возразил против удовлетворения иска. Пояснил, что сделка купли-продажи квартиры совершена в соответствии с законом, имеется расписка А. о получении денежных средств за квартиру, его доверитель намерен проживать в квартире <...>.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе А., приводя доводы, аналогичные тем, которые приводил в суде первой инстанции, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
По правилам части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что А. была понятна суть договора купли-продажи при его заключении. Кроме того, им не представлены доказательства того, что Н. сформировал у него порок воли при заключении договора купли-продажи, и что сделка купли-продажи квартиры прикрывала собой договор займа денежных средств с залогом недвижимости, то есть являлась притворной.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Судом первой инстанции установлено, что А. купил жилое помещение по <...> за ... рублей. Через <...> по договору купли-продажи от <...> он продал ее Г.В. за ... рублей. Однако от этого же числа имеется расписка Н., который обязуется переоформить указанную квартиру при возвращении ... рублей, сумма может быть уменьшена при возвращении ранее положенного срока.
Доводы истца о том, что ему нужны были деньги, а банки в кредите отказали, и оспариваемый договор был заключен им вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях, что подтверждается, в том числе, ценой договора, поскольку цена, за которую истец незадолго до этого купил квартиру на ... рублей превышает цену, указанную в договоре купли-продажи <...>, были безосновательно отвергнуты судом.
Требуя признать договор купли-продажи недвижимого имущества недействительным, А. также указал на то, что продавать квартиру, в которой он проживал, не намеревался. Н., требуя от истца подписания договора купли-продажи по цене ниже рыночной, убедил его в том, что договор будет являться гарантией возврата денег с процентами по договору займа. При этом сообщил, что договор необходимо оформить на его ... Г.В., обещал переоформить квартиру при возврате займа, о чем написал расписку.
Данные доводы истца согласуются и с тем, что после совершения сделки купли-продажи от он продолжал проживать в указанной квартире, производил в ней ремонт, платежи за аренду либо наем жилого помещения Г.В. с него не требовал.
Пояснения представителя Г.В. по доверенности И. о том, что Г.В. не вселялся в квартиру в связи с ... и сдавал указанную квартиру в аренду истцу, не подтверждаются материалами дела, поскольку договор аренды либо найма жилого помещения отсутствует. При этом договор купли-продажи квартиры заключен сторонами <...>, а Г.В. ... с <...>, что позволяло надлежащим образом оформить отношения по аренде либо найму жилого помещения.
Свидетели А.Т.Л. и Л.Е.Л. также пояснили, что истец не намеревался продавать квартиру, а Н. уклонялся от встреч и отказывался принимать деньги по договору займа.
Суд отверг доказательства, представленные истцом, без опровержения их ответчиками, нарушив требования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец А., являясь собственником квартиры <...>, намерения передавать жилое помещение в собственность Н. или Г.В. не имел, договор купли-продажи указанного имущества фактически прикрывал собой сделку договора займа с залогом недвижимости в качестве его обеспечения.
Поскольку согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, то довод апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного между А. и Г.В., заслуживает внимания, поскольку договор купли-продажи квартиры был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Заключая данную сделку стороны преследовали иные цели.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска и признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, восстановив право истца на спорную квартиру.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд пропорционально удовлетворенным требованиям присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым по настоящему делу относятся расходы по уплате госпошлины ... рубля ... копеек, которые подлежат взысканию с Г.В.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 20 сентября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по <...>, заключенную между А. и Г.В.
Восстановить право собственности А. на квартиру по <...>.
Взыскать с А. в пользу Г.В. стоимость квартиры ... рублей.
Взыскать с Г.В. в пользу А. в возврат госпошлины ... рубля ... копейки.
В иске к Н. отказать.
Председательствующий
О.Б.АГАНЕСОВА
Судьи
Н.Э.ЧЕРНЫШОВА
О.А.ФЕДОСЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)