Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Самойленко М.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Юровой Т.В.
судей Калинченко А.Б., Худяковой И.Н.
при секретаре О.С.П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Калинченко А.Б. дело по апелляционной жалобе Г.М.В., Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года,
установила:
Г.М.В. Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. обратились в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" (ОАО "МРСК Юга"), Открытому акционерному обществу "Предприятие сельского хозяйства Соколовское" (ОАО "ПСХ Соколовское") о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между ними и ПСХ "Соколовское" филиалом ОАО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА", обязании возвратить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска указали, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцами и ПСХ "Соколовское" (филиал ОАО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА") был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. По условиям договора ПСХ "Соколовское" передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 959,91 га с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу:. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В конце 2011 г. истцам стало известно, что ПСХ "Соколовское" филиал ОАО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА прекратил свое существование ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Позже прекратило свое существование ОАО "Ростовэнерго" в связи с реорганизацией его путем присоединения ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к ОАО "МРСК Юга".
13 декабря 2011 г. истцы обратились в ОАО "МРСК Юга" с требованием прекратить договор аренды с ОАО "МРСК Юга", которое фактически земельным участком не пользуется и не платит им арендную плату.
С требованием о расторжении договора аренды истцы обратились 13 декабря 2011 года, сразу после того, как узнали о прекращении деятельности ОАО "Ростовэнерго". Период невыплаты ОАО "МРСК Юга" арендной платы по указанному договору аренды составил с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по настоящее время. Фактически земельный участок использует другое лицо - ОАО "ПСХ Соколовское", которое не имеет никаких прав на земельный участок.
Истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, обязать ОАО "МРСК Юга" и ОАО "ПСХ Соколовское" возвратить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с решением, Г.М.В. Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. в лице представителей по доверенностям Г.В.М., Ш.И.С. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.
Апеллянты не согласны с выводом суда о том, что требование истцов о расторжении договора на основании п.п. 1, 2 ст. 60 ГК РФ является неправомерным. Считают, что суд при вынесении решения неправильно применил нормы материального права. Ссылаясь на ст. 164 и п. 2 ст. 389 ГК РФ, указывают, что все сделки, совершаемые с земельными участками, в том числе, сделки по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка подлежат государственной регистрации, в связи с чем, по мнению апеллянтов, ОАО "ПСХ Соколовское" пользуется земельным участком незаконно.
То обстоятельство, что ОАО "ПСХ Соколовское" является дочерним обществом ОАО "МРСК Юга" не является основанием для исполнения им обязанностей за основное общество по договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Апеллянты указывают, что одним из оснований иска является невыплата ответчиком арендной платы более 2 раз подряд по истечению установленного договором срока платежа, что согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ является безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды. Однако суд в нарушение норм ГПК РФ не дал правовой оценки и не отразил нарушение ответчиком условий договора аренды.
Кроме того, суд не дал оценки нарушению ответчиком норм земельного и гражданского законодательства, в том числе, норм о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, передаче участка в субаренду при условии обязательного уведомления арендодателя, то есть истцов; об обязательной государственной регистрации сделок о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, договора субаренды земельного участка; о надлежащем исполнении обязательств в соответствии с условиями договора и требованиями закона, недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав К.С., Р., Л., представителей истцов по доверенностям Г.В.М., Ш.И.С., Щ., О.Л., представителя ОАО "МРСК Юга" по доверенности П.А., представителя ОАО ПСХ "Соколовское" по доверенности С.Г., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 12, 13, 14, 17, 18 ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; ст. ст. 432, 433, 609, 606, 608, 614, 450, 313, 619, 622, 246, 617; и исходил из того, что в марте 2008 года ОАО "Ростовэнерго" было реорганизовано, о чем регистрирующим органом была внесена запись в ЕГРЮЛ. Реорганизация ОАО "Ростовэнерго" осуществлена в форме присоединения, и вновь возникшее общество ОАО "МРСК Юга", к которому присоединилось, в том числе, и ОАО "Ростовэнерго", стало правопреемником по всем обязательствам обществ, прекративших свою деятельность, в том числе, ОАО "Ростовэнерго".
Суд пришел к выводу, что утверждения истцов о том, что им не было известно о реорганизации ОАО "Ростовэнерго" с 2008 года по 2011 год включительно не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела. Кроме того, истцами не были представлены доказательства нарушения их прав и законных интересов реорганизацией юридического лица. По заключению суда, выплата арендной платы арендодателем земельного участка была произведена ОАО "ПСХ Соколовское" в полном объеме.
С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
В обоснование жалобы апеллянты привели доводы о неисполнении ответчиками обязательств по договору - невыплате ответчиками арендной платы более 2 раз подряд по истечению установленного договором срока платежа, а также о не уведомлении арендодателей (истцов) о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Из договора аренды следует, что арендная плата выплачивается арендодателям один раз в год в сентябре - октябре в установленных дополнительным соглашением размерах в виде зерна, муки и другой сельскохозяйственной продукции.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Приведенная норма статьи 619 ГК РФ, устанавливающая специальные правила досрочного расторжения договора, должны применяется в совокупности с требованиями статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как видно их дела, в качестве доказательства выплаты арендодателем ОАО "ПСХ Соколовское" представлены ведомости о получении арендной платы за 2011 г., однако в деле не представлены доказательства выплаты истцам арендной платы за период с 2008 по 2010 г.
С учетом представленных сторонами доказательств, фактических обстоятельства дела, неоплата арендодателям арендной платы за три года с 2008 по 2010 г. (трех раз подряд) причинило вред их правам как собственникам земельного участка.
При таком положении вывод суда первой инстанции о том, что выплата арендной платы арендодателем земельного участка была произведена ОАО "ПСХ Соколовское" в полном объеме, не основан на материалах дела. Неоплата арендной платы в полном объеме нарушила права арендодателей как собственников земельного участка. Указанное нарушение порождает возможность досрочного расторжения договора аренды, даже если часть арендной платы была выплачена.
Судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апеллянтов о том, что арендодатели не были надлежащим образом извещены о реорганизации арендатора.
В силу требований статьи 13.1 ФЗ РФ от 08.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Подобных уведомлений кредиторы - арендодатели от реорганизуемого арендатора не получали, и как следствие, не могли воспользоваться своим правом, предусмотренным статьей 60 ГК РФ, требовать досрочного исполнения должником - арендатором договорного обязательства, а при невозможности досрочного исполнения - прекращения обязательства и возмещения связанных с этим убытков.
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом следует исходить из того, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Как видно из дела, договором аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА иное не предусмотрено. Следовательно, приведенная норма ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу при условии уведомления собственника земельного участка.
Указанная норма закона является гарантией реализации права собственника земельного участка (арендодателя) одобрить такую передачу прав и обязанностей по договору, либо заключить договор с другим арендатором, на иных условиях, либо решить судьбу своего земельного участка иным способом.
Из материалов дела следует, и не оспаривалось ответчиками, что такое уведомление собственникам земельного участка не направлялось.
В силу ст. ст. 25, 26 ЗК РФ, ст. ст. 131, 164, 165, 609 ГК РФ, норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки о передаче прав и обязанностей по договору земельных подлежат обязательной государственной регистрации.
Как видно из дела, между ответчиками заключен договор уступки права аренды земельного участка, указанного в договоре аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Однако это соглашение на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в уполномоченном государственном органе не зарегистрировано.
Таким образом, указанный в договоре аренды земельный участок легитимного арендатора не имеет со всеми вытекающими из этого факта правовыми последствиями для ответчиков.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушения, допущенные ответчиками, являются существенными, порождающими собой досрочное расторжение договора аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Доводы апелляционной жалобы являются обоснованными, постановленное по делу решение в силу изложенного выше подлежит отмене. Поскольку в деле имеется достаточно доказательств, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным по изложенным мотивам вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года отменить. Вынести новое решение.
Расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с Г.М.В., Г.Л., В., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., являющимися собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 959,91 га, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Обязать ОАО "МРСК Юга" и ОАО "ПСХ Соколовское" возвратить истцам принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в размере:
1/102 доли Г.М.В.,
1/102 доли Г.Л.,
1/102 доли В.,
1/102 доли Д.,
1/102 доли К.Р.,
1/102 доли К.С.,
1/102 доли Л.,
1/102 доли М.О.,
1/102 доли М.Э.,
1/102 доли П.В.,
1/102 доли О.С.А.,
2/102 доли О.И.Е.,
1/102 доли С.А.,
1/102 доли С.Т.,
1/204 доли Ш.А.Г.,
1/102 доли Э.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2012 N 33-8760
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2012 г. N 33-8760
Судья Самойленко М.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Юровой Т.В.
судей Калинченко А.Б., Худяковой И.Н.
при секретаре О.С.П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Калинченко А.Б. дело по апелляционной жалобе Г.М.В., Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года,
установила:
Г.М.В. Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. обратились в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" (ОАО "МРСК Юга"), Открытому акционерному обществу "Предприятие сельского хозяйства Соколовское" (ОАО "ПСХ Соколовское") о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между ними и ПСХ "Соколовское" филиалом ОАО ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА", обязании возвратить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
В обоснование иска указали, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцами и ПСХ "Соколовское" (филиал ОАО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА") был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. По условиям договора ПСХ "Соколовское" передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 959,91 га с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу:. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В конце 2011 г. истцам стало известно, что ПСХ "Соколовское" филиал ОАО "ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА прекратил свое существование ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Позже прекратило свое существование ОАО "Ростовэнерго" в связи с реорганизацией его путем присоединения ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к ОАО "МРСК Юга".
13 декабря 2011 г. истцы обратились в ОАО "МРСК Юга" с требованием прекратить договор аренды с ОАО "МРСК Юга", которое фактически земельным участком не пользуется и не платит им арендную плату.
С требованием о расторжении договора аренды истцы обратились 13 декабря 2011 года, сразу после того, как узнали о прекращении деятельности ОАО "Ростовэнерго". Период невыплаты ОАО "МРСК Юга" арендной платы по указанному договору аренды составил с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по настоящее время. Фактически земельный участок использует другое лицо - ОАО "ПСХ Соколовское", которое не имеет никаких прав на земельный участок.
Истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, обязать ОАО "МРСК Юга" и ОАО "ПСХ Соколовское" возвратить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с решением, Г.М.В. Г.Л., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., В. в лице представителей по доверенностям Г.В.М., Ш.И.С. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.
Апеллянты не согласны с выводом суда о том, что требование истцов о расторжении договора на основании п.п. 1, 2 ст. 60 ГК РФ является неправомерным. Считают, что суд при вынесении решения неправильно применил нормы материального права. Ссылаясь на ст. 164 и п. 2 ст. 389 ГК РФ, указывают, что все сделки, совершаемые с земельными участками, в том числе, сделки по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка подлежат государственной регистрации, в связи с чем, по мнению апеллянтов, ОАО "ПСХ Соколовское" пользуется земельным участком незаконно.
То обстоятельство, что ОАО "ПСХ Соколовское" является дочерним обществом ОАО "МРСК Юга" не является основанием для исполнения им обязанностей за основное общество по договору аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Апеллянты указывают, что одним из оснований иска является невыплата ответчиком арендной платы более 2 раз подряд по истечению установленного договором срока платежа, что согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ является безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды. Однако суд в нарушение норм ГПК РФ не дал правовой оценки и не отразил нарушение ответчиком условий договора аренды.
Кроме того, суд не дал оценки нарушению ответчиком норм земельного и гражданского законодательства, в том числе, норм о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, передаче участка в субаренду при условии обязательного уведомления арендодателя, то есть истцов; об обязательной государственной регистрации сделок о передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, договора субаренды земельного участка; о надлежащем исполнении обязательств в соответствии с условиями договора и требованиями закона, недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав К.С., Р., Л., представителей истцов по доверенностям Г.В.М., Ш.И.С., Щ., О.Л., представителя ОАО "МРСК Юга" по доверенности П.А., представителя ОАО ПСХ "Соколовское" по доверенности С.Г., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Постанавливая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 12, 13, 14, 17, 18 ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; ст. ст. 432, 433, 609, 606, 608, 614, 450, 313, 619, 622, 246, 617; и исходил из того, что в марте 2008 года ОАО "Ростовэнерго" было реорганизовано, о чем регистрирующим органом была внесена запись в ЕГРЮЛ. Реорганизация ОАО "Ростовэнерго" осуществлена в форме присоединения, и вновь возникшее общество ОАО "МРСК Юга", к которому присоединилось, в том числе, и ОАО "Ростовэнерго", стало правопреемником по всем обязательствам обществ, прекративших свою деятельность, в том числе, ОАО "Ростовэнерго".
Суд пришел к выводу, что утверждения истцов о том, что им не было известно о реорганизации ОАО "Ростовэнерго" с 2008 года по 2011 год включительно не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела. Кроме того, истцами не были представлены доказательства нарушения их прав и законных интересов реорганизацией юридического лица. По заключению суда, выплата арендной платы арендодателем земельного участка была произведена ОАО "ПСХ Соколовское" в полном объеме.
С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
В обоснование жалобы апеллянты привели доводы о неисполнении ответчиками обязательств по договору - невыплате ответчиками арендной платы более 2 раз подряд по истечению установленного договором срока платежа, а также о не уведомлении арендодателей (истцов) о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Из договора аренды следует, что арендная плата выплачивается арендодателям один раз в год в сентябре - октябре в установленных дополнительным соглашением размерах в виде зерна, муки и другой сельскохозяйственной продукции.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Приведенная норма статьи 619 ГК РФ, устанавливающая специальные правила досрочного расторжения договора, должны применяется в совокупности с требованиями статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как видно их дела, в качестве доказательства выплаты арендодателем ОАО "ПСХ Соколовское" представлены ведомости о получении арендной платы за 2011 г., однако в деле не представлены доказательства выплаты истцам арендной платы за период с 2008 по 2010 г.
С учетом представленных сторонами доказательств, фактических обстоятельства дела, неоплата арендодателям арендной платы за три года с 2008 по 2010 г. (трех раз подряд) причинило вред их правам как собственникам земельного участка.
При таком положении вывод суда первой инстанции о том, что выплата арендной платы арендодателем земельного участка была произведена ОАО "ПСХ Соколовское" в полном объеме, не основан на материалах дела. Неоплата арендной платы в полном объеме нарушила права арендодателей как собственников земельного участка. Указанное нарушение порождает возможность досрочного расторжения договора аренды, даже если часть арендной платы была выплачена.
Судебная коллегия находит заслуживающим внимания довод апеллянтов о том, что арендодатели не были надлежащим образом извещены о реорганизации арендатора.
В силу требований статьи 13.1 ФЗ РФ от 08.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Подобных уведомлений кредиторы - арендодатели от реорганизуемого арендатора не получали, и как следствие, не могли воспользоваться своим правом, предусмотренным статьей 60 ГК РФ, требовать досрочного исполнения должником - арендатором договорного обязательства, а при невозможности досрочного исполнения - прекращения обязательства и возмещения связанных с этим убытков.
Кроме того, согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом следует исходить из того, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Как видно из дела, договором аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА иное не предусмотрено. Следовательно, приведенная норма ЗК РФ предусматривает право арендатора земельного участка на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу при условии уведомления собственника земельного участка.
Указанная норма закона является гарантией реализации права собственника земельного участка (арендодателя) одобрить такую передачу прав и обязанностей по договору, либо заключить договор с другим арендатором, на иных условиях, либо решить судьбу своего земельного участка иным способом.
Из материалов дела следует, и не оспаривалось ответчиками, что такое уведомление собственникам земельного участка не направлялось.
В силу ст. ст. 25, 26 ЗК РФ, ст. ст. 131, 164, 165, 609 ГК РФ, норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки о передаче прав и обязанностей по договору земельных подлежат обязательной государственной регистрации.
Как видно из дела, между ответчиками заключен договор уступки права аренды земельного участка, указанного в договоре аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Однако это соглашение на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в уполномоченном государственном органе не зарегистрировано.
Таким образом, указанный в договоре аренды земельный участок легитимного арендатора не имеет со всеми вытекающими из этого факта правовыми последствиями для ответчиков.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что нарушения, допущенные ответчиками, являются существенными, порождающими собой досрочное расторжение договора аренды земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Доводы апелляционной жалобы являются обоснованными, постановленное по делу решение в силу изложенного выше подлежит отмене. Поскольку в деле имеется достаточно доказательств, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным по изложенным мотивам вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 04 мая 2012 года отменить. Вынести новое решение.
Расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с Г.М.В., Г.Л., В., Д., К.Р., К.С., Л., М.О., М.Э., П.В., О.С.А., О.И.Е., С.А., С.Т., Ш.А.Г., Э., являющимися собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 959,91 га, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Обязать ОАО "МРСК Юга" и ОАО "ПСХ Соколовское" возвратить истцам принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в размере:
1/102 доли Г.М.В.,
1/102 доли Г.Л.,
1/102 доли В.,
1/102 доли Д.,
1/102 доли К.Р.,
1/102 доли К.С.,
1/102 доли Л.,
1/102 доли М.О.,
1/102 доли М.Э.,
1/102 доли П.В.,
1/102 доли О.С.А.,
2/102 доли О.И.Е.,
1/102 доли С.А.,
1/102 доли С.Т.,
1/204 доли Ш.А.Г.,
1/102 доли Э.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)