Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Цыганковой В.А.
судей Пошурковой Е.В., Осининой Н.А.
при секретаре С.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-27/12 по апелляционным жалобам К.А., <ЮрЛ1> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года по иску К.А. к <ЮрЛ1>, <ЮрЛ2>, <ЮрЛ3> <ЮрЛ4> о признании права собственности на квартиру, по иску третьего лица Н.Н. о признании права собственности на квартиру, встречному иску К.А. о признании договора недействительным.
Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., объяснения К.А. его представителя адвоката С.Т., представителя <ЮрЛ1> по доверенности - Л.Е., представителя <ЮрЛ3> по доверенности - К.М., представителя <ЮрЛ2> по доверенности - Ц.А. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец К.А. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к <ЮрЛ1> о признании права собственности на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства:
<дата> между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4> был заключен договор N <...> на инвестирование строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, согласно которому <ЮрЛ2> осуществляет реализацию инвестиционного проекта по завершению строительства вышеуказанного жилого дома. <дата> между <ЮрЛ3> и <ЮрЛ1> заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилья. <дата> <ЮрЛ4>, <ЮрЛ3> и <ЮрЛ2> заключено соглашение о перемене лиц в обязательствах, возникших из договора N <...> от <дата>. В силу данного соглашения <ЮрЛ3> приняло на себя обязательство по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>.
<дата> истец К.А. заключил с <ЮрЛ1> договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, по которому принял на себя обязательства по финансированию доли общей площади объекта в виде трехкомнатной <адрес>, <адрес>. Дополнительным соглашением к данному договору, заключенному истцом <ЮрЛ1> <дата>, изменен объем финансирования указанного объекта. По договору с <ЮрЛ1> К.А. со своей стороны свои финансовые обязательства исполнил в полном объеме, однако общество не исполнило своих обязательств по передаче в собственность истцу квартиры.
Спорная жилая квартира была получена К.А. по акту приема-передачи от <ЮрЛ1> <дата>.
Получив отказ в государственной регистрации права собственности на <адрес>, К.А., ссылаясь на ст. 12, 131, 218, 219, 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обратился в суд с иском с требованиями о признании права собственности на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>
В качестве соответчиков к участию в деле судом были привлечены <ЮрЛ2>, <ЮрЛ3>, <ЮрЛ4>.
В рамках данного гражданского дела третье лицо, заявляющее самостоятельные требования - Н.Н. обратилась в суд с требованиями к <ЮрЛ2> и К.А. о признании права собственности на квартиру N <...> в <адрес>.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между В.А. и <ЮрЛ5> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>. В.А. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору и получила право на приобретение указанного жилого помещения с момента введения дома в эксплуатацию, которое уступила Н.Н. по договору цессии N <...> от <дата>. В соответствии с Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N <...> от <дата> и Договором об инвестиционной деятельности N <...> от <дата> функции застройщика вышеуказанного дома были переданы <ЮрЛ2> (впоследствии переименованным в <ЮрЛ2>). <дата> дом введен в эксплуатацию спорной квартире присвоен номер N <...>.
Поскольку <ЮрЛ5> в <дата> году признано банкротом, в отношении <ЮрЛ2> введена процедура банкротства, а арбитражный управляющий данного общества отказался передать спорную квартиру Н.Н. по акту приема-передачи, признание права Н.Н. на указанный объект возможно лишь в судебном порядке.
Не согласившись с иском Н.Н. К.А. предъявил встречный иск к Н.Н. о признании недействительным договора уступки прав (цессии) N <...> от <дата>, заключенного между В.А. и Н.Н.
В обоснование заявленных требований указал, что поскольку <дата> <ЮрЛ5> было ликвидировано, следовательно, обязательственные правоотношения, вытекающие из договора данного общества с В.А., прекратились в эту дату. Так как договор цессии заключен В.А. и Н.Н. <дата>, то он в силу ст. ст. 61, 168, 307, 382, 419 Гражданского кодекса РФ имеет своим предметом ничтожное требование.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года К.А. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к <ЮрЛ1>, <ЮрЛ3> <ЮрЛ4> о признании права собственности на квартиру, а также в удовлетворении встречных исковых требований К.А., предъявленных к Н.Н. о признании договора недействительным отказано.
Тем же решением судом постановлено исковые требования Н.Н. удовлетворить, признать за Н.Н. право собственности на трехкомнатную <адрес> <адрес>.
В апелляционной жалобе К.А. просит отменить решение суда, считает его неправильным.
В апелляционной жалобе ответчик <ЮрЛ1> просит решение суда также отменить, ссылаясь на его неправильность.
Представитель ответчика <ЮрЛ4> а также третье лицо - Н.Н., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенные о дне судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о наличии уважительных причин, препятствующих их явке в суд, не сообщили. С учетом изложенного в силу требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> N <...> утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии с изменениями, внесенными Распоряжением губернатора от <дата> N <...> разрешить инвестору <ЮрЛ2> завершить строительство жилых домов по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств.
<дата> КУГИ и застройщиком <ЮрЛ6> был заключен договор <...> об инвестиционной деятельности, согласно п. 1.1 которого КУГИ предоставляет земельный участок по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по строительству на условиях настоящего договора, а застройщик обязуется за счет собственных и привлеченных средств выполнять строительство и другие предусмотренные настоящим договором обязательства.
В п. 6.4 указанного договора предусмотрено, что в случае привлечения застройщиком дольщиков существенными условиями настоящего договора являются регистрация в месячный срок заключенных с дольщиками договоров, предоставление застройщиком в КУГИ по окончании инвестиционного проекта подписанного совместно с привлекаемыми дольщиками протокола распределения имущественных прав на объект.
Для осуществления указанного инвестиционного проекта <дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и инвестором был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <дата>, <дата>, <дата>, <дата> и <дата>, согласно которому <ЮрЛ2> предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств.
Условиями данного договора аренды для подтверждения выполнения инвестором в полном объеме обязательств по осуществлению инвестиционного проекта с целью дальнейшего оформления и регистрации в установленном порядке права собственности на вновь построенный объект недвижимости предусмотрено подписание протокола о реализации инвестиционного проекта.
В связи с переменой лиц в обязательстве дополнительным соглашением к договору об инвестиционной деятельности от <дата> N <...> застройщик <ЮрЛ6> заменен на застройщика <ЮрЛ2>.
<дата> <ЮрЛ5> заключило с В.А. договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в силу п. 1.2. которого инвестор <ЮрЛ5> передает, а дольщик В.А. принимает на себя право на инвестирование одной квартиры в указанном доме, при условии оплаты дольщиком ее стоимости в виде перечисления денежных средств на расчетный счет инвестора или в виде передачи векселей ЗАО ИСК "Виадук". Пунктом 1.4. договора предусмотрено инвестирование дольщиком денежных средств в одну трехкомнатную квартиру общей площадью ориентировочно 83,7 кв. м на девятом этаже лестничной клетки N <...>.
<дата> дольщик В.А. в соответствии с п. 1.3 указанного договора передала ЗАО ИСК "Виадук" простой вексель в счет оплаты 126 324 рубля по названному договору. Акт сверки к договору N <...>, в соответствии с которым дольщик полностью осуществил свое участие в части оплаты стоимости квартиры, В.А. и <ЮрЛ5> был подписан <дата>. Письмом N <...> от <дата> <ЮрЛ5> сообщило В.А. о переносе срока окончания строительства на <дата>.
<дата> <ЮрЛ2> заключило с <ЮрЛ4> договор N <...> на инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым <ЮрЛ2>, как застройщик, осуществляло реализацию инвестиционного проекта по завершении строительства жилого дома по вышеуказанному адресу, а <ЮрЛ4>, как инвестор, приняло на себя обязательство осуществить инвестирование путем направления денежных средств и материалов, выполнения работ и оказания услуг.
В силу п. 4.1.13.1 указанного выше договора обязанностью инвестора <ЮрЛ4> являлась гарантия первоочередного права дольщиков ЗАО "ИСК "Виадук", которые документально подтвердили свои доли на заключение договора с инвестором или застройщиком.
<дата> <ЮрЛ3> заключило с застройщиком <ЮрЛ2> договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <дата> - дополнительное соглашение N <...> к нему, в соответствии с п. 1.1. которого <ЮрЛ2> передало, а <ЮрЛ3> приняло квартиры по указанному адресу общей площадью 1020,2 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора дольщик <ЮрЛ3> обязался до <дата> профинансировать стоимость данных квартир в общей стоимости 408080 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент оплаты, определенной дополнительным соглашением N <...>.
Как предусмотрено п. 5.3. договора, в случае изменения статуса сторон права и обязанности по настоящему договору переходят к правопреемникам сторон.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда СПб и ЛО от <дата> договор N <...> от <дата> признан незаключенным.
<дата> между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4> было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору N <...> от <дата>, которым распределены результаты инвестирования в объеме согласованных долей, и п. 19 установлено, что в случае возникновения противоречий подлежат применению положения указанного соглашения.
Из таблицы распределения долей инвестиций усматривается, что расположенная на 1 лестничной клетке квартира общей площадью 82,7 кв. м осталась нераспределенной между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4>
<дата> между <ЮрЛ4> <ЮрЛ3> и <ЮрЛ2> было заключено соглашение о перемене сторон в обязательствах, возникших из договора N <...> от <дата> на инвестирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, в связи с чем инвестором строительства жилого дома вместо <ЮрЛ4> становится <ЮрЛ3>, которому переданы функции застройщика жилого дома с правом привлечения инвесторов. Согласно п. 3 указанного соглашения права и обязанности по указанному договору переходят к <ЮрЛ3> с момента подписания договора долевого участия N <...> между <ЮрЛ4> и <ЮрЛ2>
<дата> <ЮрЛ3> направило В.А. уведомление о явке в связи с необходимостью заключения в течение 30 дней договора на новых условиях и предупреждением об оценке ее неявки как отказ от дальнейшего участия в долевом строительстве.
<дата> <ЮрЛ1> заключило с <ЮрЛ3> договор долевого участия N <...> о строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, согласно пунктам 1.1. и 1.2 которого <ЮрЛ3> принимающее участие в строительстве данного жилого дома, привлекает дольщика <ЮрЛ1> к участию в инвестировании строительства дома в объеме финансирования квартиры с предварительным номером N <...>, которая на момент заключения договора гарантируется <ЮрЛ3> свободной от ареста, залога и прав третьих лиц.
В силу п. 3.2 цена договора составляет 2025600 рублей и производится, как следует из п. 3.4 договора, не позднее <дата>.
Дополнительным соглашением N <...> без указания даты его составления в новой редакции изложен п. 1.1. договора долевого участия N <...> от <дата>.
Из акта прекращения обязательств зачетом встречных требований от <дата> следует, что <ЮрЛ1> прекратило обязательство <ЮрЛ3> по погашению задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья N <...> от <дата> в сумме 2025600 рублей.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ <дата> <ЮрЛ5> было снято с учета.
По сведениям Арбитражного суда СПб и ЛО В.А. состоит в реестре дольщиков, оставшихся на базе <ЮрЛ5> на <дата> по адресу <адрес>.
Как усматривается из материалов дела и следует из пояснений представителя <ЮрЛ2>, согласно квартирографии жилого дома по адресу: <адрес>, расположенная на 1 лестничной клетке квартира общей площадью 82,7 кв. м осталась на балансе ООО <ЮрЛ5>, поскольку после банкротства данного общества не со всеми его дольщиками были перезаключены договоры.
<дата> В.А. по договору уступки прав (цессии) N <...> в полном объеме передала Н.Н., а последняя приняла права и обязанности по указанному договору о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, заключенному цедентом В.А. и <ЮрЛ5>
Из п. 3.1. данного договора следует, что в счет уступаемых прав и обязанностей цессионарий Н.Н. производит оплату фактически произведенных цедентом расходов на строительство по вышеуказанному договору в сумме 506797 рублей.
<дата> Н.Н. обратилась в <ЮрЛ2> с письмом, в ответ на которое ей было сообщено о возможности обращения в <ЮрЛ3> по поводу заключения договора инвестирования жилого дома по адресу: <адрес>.
<дата> <ЮрЛ2> и Н.Н. составлен акт о передаче под заселение квартиры <адрес>
Как следует из материалов дела, жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию разрешением N <...>, выданным <дата> <ЮрЛ2> службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербургу.
<дата> спорная квартира была передана от <ЮрЛ3> <ЮрЛ1> по акту передачи помещений, с указанием на полную оплату <ЮрЛ1> стоимости квартиры в размере 2700800 рублей (л.д. 72 тома I), что также подтверждается составленным <дата> актом об исполнении обязательств по договору о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> (том 1 л.д. 73).
<дата> <ЮрЛ1> заключило с К.А. договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщику К.А. передается для оформления права собственности расположенная на <адрес>, свободная от любых прав и притязаний третьих лиц.
Инвестор <ЮрЛ1> участвует в строительстве на основании договора N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилья, заключенного с <ЮрЛ3>.
Общая сумма долевого участия дольщика в строительстве составляет 105500 долларов США по расчетному курсу 32 рубля за 1 доллар США, а в случае превышения данного курса - по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Сумма, эквивалентная 88277 долларам США 12 центам вносится К.А. в срок до <дата>, сумма, эквивалентная 17222 долларам США 88 центам - в виде ежемесячных платежей не позднее 20 числа каждого месяца по 2870 долларов США 48 центов на период шесть месяцев, начиная с месяца, в котором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
К.А. в счет исполнения данного договора внесено в <ЮрЛ1> <дата> 32000 рублей, <дата> 786425 рублей, <дата> 1882375 рублей, <дата> 62033 рубля 98 копеек, <дата> 62033 рубля 98 копеек, <дата> 551132 рубля 16 копеек, а всего 376000 рублей 12 копеек.
Согласно акту сверки расчетов, составленному К.А. и <ЮрЛ1> дольщиком оплачено по договору 376000 рублей 12 копеек, что эквивалентно составляет 105500 долларам США, оплата которых предусмотрена заключенным сторонами вышеуказанным договором о долевом участии в строительстве и дополнительным соглашением к нему от <дата>, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.
<дата> строению по адресу: <адрес>.
Согласно акту приема-передачи жилых и нежилых помещений от <дата> <ЮрЛ3> полностью профинансировало строительство причитающихся ему по договору N <...> от <дата> площадей, в связи с чем <ЮрЛ2> передало, а <ЮрЛ3> приняло жилые и нежилые помещения, в том числе трехкомнатную квартиру <адрес>.
Решением Арбитражного суда СПб и ЛО от <дата> <ЮрЛ2> признано банкротом.
<дата> <ЮрЛ1> передало спорное жилое помещение, общей площадью 84,1 кв. м К.А. по акту передачи помещений. Последний платеж им по договору участия в долевом строительстве произведен <дата>.
Письмом от <дата> УФРС по СПб и ЛО, (в настоящее время - Управление Росреестра по ЛО), отказало К.А. в государственной регистрации права собственности на квартиру N <...> в <адрес> в связи с отсутствием протокола исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от <дата>, документов, подтверждающих участие <ЮрЛ3> в инвестировании строительства данного жилого помещения и представление документов на квартиру в ненадлежащей форме.
<дата> В.А. умерла.
В связи с поступлением от К.А. и <ЮрЛ1> заявлений о подложности доказательств, судом первой инстанции была назначена судебно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "ЦСЭ" от <дата> не представляется возможности определить давность или период составления договора N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между <ЮрЛ5> и В.А. акта приема-передачи простого векселя от <дата> в счет оплаты по указанному договору, договора уступки прав (цессии) N <...> от <дата>, заключенного между В.А. и Н.Н., акта сверки к договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, а также определить, могли ли данные документы быть изготовлены позднее указанных на них дат. Однако каких-либо способов (приемов), приведших к искусственному (ускоренному) старению данных документов, экспертами не выявлено.
Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы у суда первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не имелось, равно как и не имеется таких оснований для сомнения у суда апелляционной инстанции, поскольку данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, эксперты личной заинтересованности в исходе дела не имеют.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что на спорные правоотношения с учетом их характера и момента возникновения, распространяются положения ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года.
Понятие инвестиционной деятельности определено в ст. 1 Закона, как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно п. 2 ст. 4 Закона N 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств, в соответствии с законодательством, регулирующим отношения в области инвестирования в форме капитальных вложений, инвесторами могут быть физические и юридические лица.
Исходя из положений ст. 6 Закона N 39-ФЗ, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений: передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона РФ N 1488-1 от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действующего в части норм, не противоречащих Закону N 39-ФЗ, инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор вправе передавать по договору свои полномочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.
В силу п. 2 ст. 8 Закона N 39-ФЗ условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок их действия.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Удовлетворяя иск Н.Н. о признании права собственности на квартиру и отказывая в удовлетворении аналогичных требований К.А., суд правомерно учел, что договор долевого участия в строительстве заключен с В.А., впоследствии переуступившей свои права по договору долевого участия Н.Н., ранее, чем с К.А. свои финансовые обязательства по договору В.А. исполнила и обязательства перед ней у <ЮрЛ2>, к которому перешла обязанность по передаче застроенных квартир после банкротства <ЮрЛ5> по передаче ей квартиры соответственно возникли раньше, чем имело место исполнение обязательств по договору долевого участия К.А.
Таким образом, с учетом правовой природы спорных правоотношений спор разрешен судом в порядке ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто ранее предъявил иск.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Указанное положение закона позволяет сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.
В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст. 396, 398 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в связи с неисполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве со стороны <ЮрЛ1> К.А. имеет право лишь требовать возмещения убытков от указанного юридического лица, либо от лиц, присвоивших денежные средства.
Учитывая установленные обстоятельства, определенные судом между сторонами спора правоотношения, основанные на инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, суд в результате оценки имеющихся в материалах дела доказательств и с учетом выбранного сторонами способа защиты права, пришел к правильному выводу о том, что дольщик В.А. в соответствии с заключенным договором осуществила финансирование строительства трехкомнатной квартиры для себя, реализовав таким образом, свое право на инвестиционное вложение денежных средств в строительство жилья, квартира фактически ей передана, поэтому в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ и в результате надлежащего исполнения своих обязательств по долевому участию в инвестировании строительства жилья приобрела в жилом доме, строительство которого завершено, право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой как результатом инвестиций, то есть приобрела право собственности на трехкомнатную квартиру как на вновь созданное имущество, которое уступила Н.Н. по договору цессии, поэтому за Н.Н. может быть признано право собственности.
Судом верно отклонен довод К.А. о том, что обязательственные правоотношения, вытекающие из договора N <...> от <дата>, заключенного между <ЮрЛ5> и В.А., прекратились одновременно с ликвидацией <ЮрЛ5> с <дата>, поскольку материалами дела подтверждается, что после банкротства <ЮрЛ5> обязанность по передаче застроенных квартир перешла к застройщикам, последним из которых является <ЮрЛ2>.
В связи с чем суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска К.А. о признании недействительным договора уступки прав (цессии), заключенного между В.А. и Н.Н., переуступка своих прав от В.А. Н.Н. является законной и обоснованной сделкой.
При таком положении судебная коллегия полагает, что доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.10.2012 N 33-13744/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. N 33-13744/2012
Судья: Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Цыганковой В.А.
судей Пошурковой Е.В., Осининой Н.А.
при секретаре С.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-27/12 по апелляционным жалобам К.А., <ЮрЛ1> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года по иску К.А. к <ЮрЛ1>, <ЮрЛ2>, <ЮрЛ3> <ЮрЛ4> о признании права собственности на квартиру, по иску третьего лица Н.Н. о признании права собственности на квартиру, встречному иску К.А. о признании договора недействительным.
Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., объяснения К.А. его представителя адвоката С.Т., представителя <ЮрЛ1> по доверенности - Л.Е., представителя <ЮрЛ3> по доверенности - К.М., представителя <ЮрЛ2> по доверенности - Ц.А. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец К.А. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к <ЮрЛ1> о признании права собственности на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства:
<дата> между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4> был заключен договор N <...> на инвестирование строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, согласно которому <ЮрЛ2> осуществляет реализацию инвестиционного проекта по завершению строительства вышеуказанного жилого дома. <дата> между <ЮрЛ3> и <ЮрЛ1> заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилья. <дата> <ЮрЛ4>, <ЮрЛ3> и <ЮрЛ2> заключено соглашение о перемене лиц в обязательствах, возникших из договора N <...> от <дата>. В силу данного соглашения <ЮрЛ3> приняло на себя обязательство по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>.
<дата> истец К.А. заключил с <ЮрЛ1> договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, по которому принял на себя обязательства по финансированию доли общей площади объекта в виде трехкомнатной <адрес>, <адрес>. Дополнительным соглашением к данному договору, заключенному истцом <ЮрЛ1> <дата>, изменен объем финансирования указанного объекта. По договору с <ЮрЛ1> К.А. со своей стороны свои финансовые обязательства исполнил в полном объеме, однако общество не исполнило своих обязательств по передаче в собственность истцу квартиры.
Спорная жилая квартира была получена К.А. по акту приема-передачи от <ЮрЛ1> <дата>.
Получив отказ в государственной регистрации права собственности на <адрес>, К.А., ссылаясь на ст. 12, 131, 218, 219, 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обратился в суд с иском с требованиями о признании права собственности на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>
В качестве соответчиков к участию в деле судом были привлечены <ЮрЛ2>, <ЮрЛ3>, <ЮрЛ4>.
В рамках данного гражданского дела третье лицо, заявляющее самостоятельные требования - Н.Н. обратилась в суд с требованиями к <ЮрЛ2> и К.А. о признании права собственности на квартиру N <...> в <адрес>.
В обоснование заявленных требований указала, что <дата> между В.А. и <ЮрЛ5> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>. В.А. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору и получила право на приобретение указанного жилого помещения с момента введения дома в эксплуатацию, которое уступила Н.Н. по договору цессии N <...> от <дата>. В соответствии с Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N <...> от <дата> и Договором об инвестиционной деятельности N <...> от <дата> функции застройщика вышеуказанного дома были переданы <ЮрЛ2> (впоследствии переименованным в <ЮрЛ2>). <дата> дом введен в эксплуатацию спорной квартире присвоен номер N <...>.
Поскольку <ЮрЛ5> в <дата> году признано банкротом, в отношении <ЮрЛ2> введена процедура банкротства, а арбитражный управляющий данного общества отказался передать спорную квартиру Н.Н. по акту приема-передачи, признание права Н.Н. на указанный объект возможно лишь в судебном порядке.
Не согласившись с иском Н.Н. К.А. предъявил встречный иск к Н.Н. о признании недействительным договора уступки прав (цессии) N <...> от <дата>, заключенного между В.А. и Н.Н.
В обоснование заявленных требований указал, что поскольку <дата> <ЮрЛ5> было ликвидировано, следовательно, обязательственные правоотношения, вытекающие из договора данного общества с В.А., прекратились в эту дату. Так как договор цессии заключен В.А. и Н.Н. <дата>, то он в силу ст. ст. 61, 168, 307, 382, 419 Гражданского кодекса РФ имеет своим предметом ничтожное требование.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года К.А. в удовлетворении исковых требований, предъявленных к <ЮрЛ1>, <ЮрЛ3> <ЮрЛ4> о признании права собственности на квартиру, а также в удовлетворении встречных исковых требований К.А., предъявленных к Н.Н. о признании договора недействительным отказано.
Тем же решением судом постановлено исковые требования Н.Н. удовлетворить, признать за Н.Н. право собственности на трехкомнатную <адрес> <адрес>.
В апелляционной жалобе К.А. просит отменить решение суда, считает его неправильным.
В апелляционной жалобе ответчик <ЮрЛ1> просит решение суда также отменить, ссылаясь на его неправильность.
Представитель ответчика <ЮрЛ4> а также третье лицо - Н.Н., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенные о дне судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о наличии уважительных причин, препятствующих их явке в суд, не сообщили. С учетом изложенного в силу требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> N <...> утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии с изменениями, внесенными Распоряжением губернатора от <дата> N <...> разрешить инвестору <ЮрЛ2> завершить строительство жилых домов по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств.
<дата> КУГИ и застройщиком <ЮрЛ6> был заключен договор <...> об инвестиционной деятельности, согласно п. 1.1 которого КУГИ предоставляет земельный участок по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по строительству на условиях настоящего договора, а застройщик обязуется за счет собственных и привлеченных средств выполнять строительство и другие предусмотренные настоящим договором обязательства.
В п. 6.4 указанного договора предусмотрено, что в случае привлечения застройщиком дольщиков существенными условиями настоящего договора являются регистрация в месячный срок заключенных с дольщиками договоров, предоставление застройщиком в КУГИ по окончании инвестиционного проекта подписанного совместно с привлекаемыми дольщиками протокола распределения имущественных прав на объект.
Для осуществления указанного инвестиционного проекта <дата> между КУГИ Санкт-Петербурга и инвестором был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от <дата>, <дата>, <дата>, <дата> и <дата>, согласно которому <ЮрЛ2> предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных средств.
Условиями данного договора аренды для подтверждения выполнения инвестором в полном объеме обязательств по осуществлению инвестиционного проекта с целью дальнейшего оформления и регистрации в установленном порядке права собственности на вновь построенный объект недвижимости предусмотрено подписание протокола о реализации инвестиционного проекта.
В связи с переменой лиц в обязательстве дополнительным соглашением к договору об инвестиционной деятельности от <дата> N <...> застройщик <ЮрЛ6> заменен на застройщика <ЮрЛ2>.
<дата> <ЮрЛ5> заключило с В.А. договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в силу п. 1.2. которого инвестор <ЮрЛ5> передает, а дольщик В.А. принимает на себя право на инвестирование одной квартиры в указанном доме, при условии оплаты дольщиком ее стоимости в виде перечисления денежных средств на расчетный счет инвестора или в виде передачи векселей ЗАО ИСК "Виадук". Пунктом 1.4. договора предусмотрено инвестирование дольщиком денежных средств в одну трехкомнатную квартиру общей площадью ориентировочно 83,7 кв. м на девятом этаже лестничной клетки N <...>.
<дата> дольщик В.А. в соответствии с п. 1.3 указанного договора передала ЗАО ИСК "Виадук" простой вексель в счет оплаты 126 324 рубля по названному договору. Акт сверки к договору N <...>, в соответствии с которым дольщик полностью осуществил свое участие в части оплаты стоимости квартиры, В.А. и <ЮрЛ5> был подписан <дата>. Письмом N <...> от <дата> <ЮрЛ5> сообщило В.А. о переносе срока окончания строительства на <дата>.
<дата> <ЮрЛ2> заключило с <ЮрЛ4> договор N <...> на инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым <ЮрЛ2>, как застройщик, осуществляло реализацию инвестиционного проекта по завершении строительства жилого дома по вышеуказанному адресу, а <ЮрЛ4>, как инвестор, приняло на себя обязательство осуществить инвестирование путем направления денежных средств и материалов, выполнения работ и оказания услуг.
В силу п. 4.1.13.1 указанного выше договора обязанностью инвестора <ЮрЛ4> являлась гарантия первоочередного права дольщиков ЗАО "ИСК "Виадук", которые документально подтвердили свои доли на заключение договора с инвестором или застройщиком.
<дата> <ЮрЛ3> заключило с застройщиком <ЮрЛ2> договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <дата> - дополнительное соглашение N <...> к нему, в соответствии с п. 1.1. которого <ЮрЛ2> передало, а <ЮрЛ3> приняло квартиры по указанному адресу общей площадью 1020,2 кв. м.
Согласно п. 3.1. договора дольщик <ЮрЛ3> обязался до <дата> профинансировать стоимость данных квартир в общей стоимости 408080 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент оплаты, определенной дополнительным соглашением N <...>.
Как предусмотрено п. 5.3. договора, в случае изменения статуса сторон права и обязанности по настоящему договору переходят к правопреемникам сторон.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда СПб и ЛО от <дата> договор N <...> от <дата> признан незаключенным.
<дата> между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4> было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору N <...> от <дата>, которым распределены результаты инвестирования в объеме согласованных долей, и п. 19 установлено, что в случае возникновения противоречий подлежат применению положения указанного соглашения.
Из таблицы распределения долей инвестиций усматривается, что расположенная на 1 лестничной клетке квартира общей площадью 82,7 кв. м осталась нераспределенной между <ЮрЛ2> и <ЮрЛ4>
<дата> между <ЮрЛ4> <ЮрЛ3> и <ЮрЛ2> было заключено соглашение о перемене сторон в обязательствах, возникших из договора N <...> от <дата> на инвестирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, в связи с чем инвестором строительства жилого дома вместо <ЮрЛ4> становится <ЮрЛ3>, которому переданы функции застройщика жилого дома с правом привлечения инвесторов. Согласно п. 3 указанного соглашения права и обязанности по указанному договору переходят к <ЮрЛ3> с момента подписания договора долевого участия N <...> между <ЮрЛ4> и <ЮрЛ2>
<дата> <ЮрЛ3> направило В.А. уведомление о явке в связи с необходимостью заключения в течение 30 дней договора на новых условиях и предупреждением об оценке ее неявки как отказ от дальнейшего участия в долевом строительстве.
<дата> <ЮрЛ1> заключило с <ЮрЛ3> договор долевого участия N <...> о строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, согласно пунктам 1.1. и 1.2 которого <ЮрЛ3> принимающее участие в строительстве данного жилого дома, привлекает дольщика <ЮрЛ1> к участию в инвестировании строительства дома в объеме финансирования квартиры с предварительным номером N <...>, которая на момент заключения договора гарантируется <ЮрЛ3> свободной от ареста, залога и прав третьих лиц.
В силу п. 3.2 цена договора составляет 2025600 рублей и производится, как следует из п. 3.4 договора, не позднее <дата>.
Дополнительным соглашением N <...> без указания даты его составления в новой редакции изложен п. 1.1. договора долевого участия N <...> от <дата>.
Из акта прекращения обязательств зачетом встречных требований от <дата> следует, что <ЮрЛ1> прекратило обязательство <ЮрЛ3> по погашению задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья N <...> от <дата> в сумме 2025600 рублей.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ <дата> <ЮрЛ5> было снято с учета.
По сведениям Арбитражного суда СПб и ЛО В.А. состоит в реестре дольщиков, оставшихся на базе <ЮрЛ5> на <дата> по адресу <адрес>.
Как усматривается из материалов дела и следует из пояснений представителя <ЮрЛ2>, согласно квартирографии жилого дома по адресу: <адрес>, расположенная на 1 лестничной клетке квартира общей площадью 82,7 кв. м осталась на балансе ООО <ЮрЛ5>, поскольку после банкротства данного общества не со всеми его дольщиками были перезаключены договоры.
<дата> В.А. по договору уступки прав (цессии) N <...> в полном объеме передала Н.Н., а последняя приняла права и обязанности по указанному договору о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> от <дата>, заключенному цедентом В.А. и <ЮрЛ5>
Из п. 3.1. данного договора следует, что в счет уступаемых прав и обязанностей цессионарий Н.Н. производит оплату фактически произведенных цедентом расходов на строительство по вышеуказанному договору в сумме 506797 рублей.
<дата> Н.Н. обратилась в <ЮрЛ2> с письмом, в ответ на которое ей было сообщено о возможности обращения в <ЮрЛ3> по поводу заключения договора инвестирования жилого дома по адресу: <адрес>.
<дата> <ЮрЛ2> и Н.Н. составлен акт о передаче под заселение квартиры <адрес>
Как следует из материалов дела, жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию разрешением N <...>, выданным <дата> <ЮрЛ2> службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербургу.
<дата> спорная квартира была передана от <ЮрЛ3> <ЮрЛ1> по акту передачи помещений, с указанием на полную оплату <ЮрЛ1> стоимости квартиры в размере 2700800 рублей (л.д. 72 тома I), что также подтверждается составленным <дата> актом об исполнении обязательств по договору о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> (том 1 л.д. 73).
<дата> <ЮрЛ1> заключило с К.А. договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщику К.А. передается для оформления права собственности расположенная на <адрес>, свободная от любых прав и притязаний третьих лиц.
Инвестор <ЮрЛ1> участвует в строительстве на основании договора N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилья, заключенного с <ЮрЛ3>.
Общая сумма долевого участия дольщика в строительстве составляет 105500 долларов США по расчетному курсу 32 рубля за 1 доллар США, а в случае превышения данного курса - по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Сумма, эквивалентная 88277 долларам США 12 центам вносится К.А. в срок до <дата>, сумма, эквивалентная 17222 долларам США 88 центам - в виде ежемесячных платежей не позднее 20 числа каждого месяца по 2870 долларов США 48 центов на период шесть месяцев, начиная с месяца, в котором выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
К.А. в счет исполнения данного договора внесено в <ЮрЛ1> <дата> 32000 рублей, <дата> 786425 рублей, <дата> 1882375 рублей, <дата> 62033 рубля 98 копеек, <дата> 62033 рубля 98 копеек, <дата> 551132 рубля 16 копеек, а всего 376000 рублей 12 копеек.
Согласно акту сверки расчетов, составленному К.А. и <ЮрЛ1> дольщиком оплачено по договору 376000 рублей 12 копеек, что эквивалентно составляет 105500 долларам США, оплата которых предусмотрена заключенным сторонами вышеуказанным договором о долевом участии в строительстве и дополнительным соглашением к нему от <дата>, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.
<дата> строению по адресу: <адрес>.
Согласно акту приема-передачи жилых и нежилых помещений от <дата> <ЮрЛ3> полностью профинансировало строительство причитающихся ему по договору N <...> от <дата> площадей, в связи с чем <ЮрЛ2> передало, а <ЮрЛ3> приняло жилые и нежилые помещения, в том числе трехкомнатную квартиру <адрес>.
Решением Арбитражного суда СПб и ЛО от <дата> <ЮрЛ2> признано банкротом.
<дата> <ЮрЛ1> передало спорное жилое помещение, общей площадью 84,1 кв. м К.А. по акту передачи помещений. Последний платеж им по договору участия в долевом строительстве произведен <дата>.
Письмом от <дата> УФРС по СПб и ЛО, (в настоящее время - Управление Росреестра по ЛО), отказало К.А. в государственной регистрации права собственности на квартиру N <...> в <адрес> в связи с отсутствием протокола исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N <...> от <дата>, документов, подтверждающих участие <ЮрЛ3> в инвестировании строительства данного жилого помещения и представление документов на квартиру в ненадлежащей форме.
<дата> В.А. умерла.
В связи с поступлением от К.А. и <ЮрЛ1> заявлений о подложности доказательств, судом первой инстанции была назначена судебно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "ЦСЭ" от <дата> не представляется возможности определить давность или период составления договора N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между <ЮрЛ5> и В.А. акта приема-передачи простого векселя от <дата> в счет оплаты по указанному договору, договора уступки прав (цессии) N <...> от <дата>, заключенного между В.А. и Н.Н., акта сверки к договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, а также определить, могли ли данные документы быть изготовлены позднее указанных на них дат. Однако каких-либо способов (приемов), приведших к искусственному (ускоренному) старению данных документов, экспертами не выявлено.
Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы у суда первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не имелось, равно как и не имеется таких оснований для сомнения у суда апелляционной инстанции, поскольку данная экспертиза проведена с соблюдением требований процессуального законодательства: на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении свидетельствуют о том, что исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, эксперты личной заинтересованности в исходе дела не имеют.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что на спорные правоотношения с учетом их характера и момента возникновения, распространяются положения ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года.
Понятие инвестиционной деятельности определено в ст. 1 Закона, как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно п. 2 ст. 4 Закона N 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств, в соответствии с законодательством, регулирующим отношения в области инвестирования в форме капитальных вложений, инвесторами могут быть физические и юридические лица.
Исходя из положений ст. 6 Закона N 39-ФЗ, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений: передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам.
Согласно п. 4 ст. 5 Закона РФ N 1488-1 от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действующего в части норм, не противоречащих Закону N 39-ФЗ, инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор вправе передавать по договору свои полномочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.
В силу п. 2 ст. 8 Закона N 39-ФЗ условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок их действия.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Удовлетворяя иск Н.Н. о признании права собственности на квартиру и отказывая в удовлетворении аналогичных требований К.А., суд правомерно учел, что договор долевого участия в строительстве заключен с В.А., впоследствии переуступившей свои права по договору долевого участия Н.Н., ранее, чем с К.А. свои финансовые обязательства по договору В.А. исполнила и обязательства перед ней у <ЮрЛ2>, к которому перешла обязанность по передаче застроенных квартир после банкротства <ЮрЛ5> по передаче ей квартиры соответственно возникли раньше, чем имело место исполнение обязательств по договору долевого участия К.А.
Таким образом, с учетом правовой природы спорных правоотношений спор разрешен судом в порядке ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто ранее предъявил иск.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Указанное положение закона позволяет сделать вывод о том, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.
В этом случае у других кредиторов возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст. 396, 398 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в связи с неисполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве со стороны <ЮрЛ1> К.А. имеет право лишь требовать возмещения убытков от указанного юридического лица, либо от лиц, присвоивших денежные средства.
Учитывая установленные обстоятельства, определенные судом между сторонами спора правоотношения, основанные на инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, суд в результате оценки имеющихся в материалах дела доказательств и с учетом выбранного сторонами способа защиты права, пришел к правильному выводу о том, что дольщик В.А. в соответствии с заключенным договором осуществила финансирование строительства трехкомнатной квартиры для себя, реализовав таким образом, свое право на инвестиционное вложение денежных средств в строительство жилья, квартира фактически ей передана, поэтому в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ и в результате надлежащего исполнения своих обязательств по долевому участию в инвестировании строительства жилья приобрела в жилом доме, строительство которого завершено, право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой как результатом инвестиций, то есть приобрела право собственности на трехкомнатную квартиру как на вновь созданное имущество, которое уступила Н.Н. по договору цессии, поэтому за Н.Н. может быть признано право собственности.
Судом верно отклонен довод К.А. о том, что обязательственные правоотношения, вытекающие из договора N <...> от <дата>, заключенного между <ЮрЛ5> и В.А., прекратились одновременно с ликвидацией <ЮрЛ5> с <дата>, поскольку материалами дела подтверждается, что после банкротства <ЮрЛ5> обязанность по передаче застроенных квартир перешла к застройщикам, последним из которых является <ЮрЛ2>.
В связи с чем суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска К.А. о признании недействительным договора уступки прав (цессии), заключенного между В.А. и Н.Н., переуступка своих прав от В.А. Н.Н. является законной и обоснованной сделкой.
При таком положении судебная коллегия полагает, что доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 13 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)