Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Лукьяненко О.А., изучив кассационную жалобу С.С.Е., подписанную представителем по доверенности Олейником С.Н., поступившую в суд кассационной инстанции 11.09.2012 г., на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. по материалам истребованного гражданского дела по иску С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды, выселении и освобождении помещения, о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., расположенного по адресу: * выселении из данного помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендным платежам за ноябрь и декабрь 2011 г. в размере *,* руб. и штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в размере *,* руб.
В обоснование иска истец указал, что 26.12.2006 г. между гражданином ФРГ Г.О. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: * С 13 октября 2011 г. данное помещение принадлежит ему, истцу, на праве собственности. О смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами от 17.10.2011 г., 24.10.2011 г. и 17.11.2011 г., в которых также сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Несмотря на неоднократные требования истца об устранении нарушений условий договора, по состоянию на 02.02.2012 г. ответчиком не произведена оплата фиксированной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2011 г., задолженность по арендной плате за указанный период составляет *,* руб. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику начислен штраф в размере *,* руб. В нарушение норм действующего законодательства и условий договора ответчик не исполняет обязательства, установленные пунктами 3.1.7 и 3.1.8 договора, препятствует в доступе в помещение, не предпринимает никаких действий к устранению ущерба, причиненного помещению. По мнению истца, ответчиком также нарушены условия п. 3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8, запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения. Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в том числе, 23.12.2011 г. ответчику была направлена претензия, на которую ответа не последовало. В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от 22.12.2011 г., не исполнил, ему 27.12.2011 г. было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Однако в добровольном порядке ответчик расторгнуть договор и произвести оплату задолженности отказался.
В судебном заседании 12.03.2012 г. представитель истца заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, так как задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2011 г. была перечислена на счет истца из депозита нотариуса 29.02.2012 г. В остальной части заявленные требования поддержал.
Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на соблюдение со стороны арендатора условий арендного договора и отсутствие возможности по исполнению условий арендного договора по уплате арендных платежей в связи с отсутствием подтвержденной документально информации о смене собственника арендуемого помещения и его платежных реквизитов.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. постановлено:
- Исковые требования С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении и договора аренды нежилого помещения - удовлетворить;
- Расторгнуть досрочно Договор аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., заключенный между Г.Г.М. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы";
- Выселить ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" из помещения, расположенного по адресу: *
- Обязать ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" освободить помещение, расположенное по адресу: * от своего имущества;
- Взыскать с ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в пользу С.С.Е. штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в размере *,* руб., расходы по уплате госпошлины в размере *,* руб.;
- Обязать ИФНС России N 3 по г. Москве возвратить С.С.Е. из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере * руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. постановлено:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. в части возврата С.С.Е. излишне оплаченной госпошлины из федерального бюджета оставить без изменения.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы отказать.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г.
27.09.2012 г. гражданское дело истребовано из Пресненского районного суда г. Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи настоящей жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда не имеется.
Рассматривая спор, суд установил, что 26.12.2006 г. между гражданином ФРГ Г.О. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование на семь лет за плату предоставлено нежилое помещение N 1, находящееся по адресу: *
В соответствии с п. 6.2 указанного договора договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
В силу п. 6.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут, а помещение должно быть освобождено от имущества арендодателя в следующих случаях: - арендатор допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, - арендатор использует помещение не по назначению или с существенным нарушением условий договора, - в иных случаях существенного нарушения арендатором условий настоящего договора.
С 13.10.2011 г. указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности С.С.Е. на основании договора купли-продажи от 03.10.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2011 г.
23.12.2011 г. в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о перечислении на расчетный счет задолженности, штрафа, а также с требованием о производстве ремонта арендуемого нежилого помещения, а 27.12.2011 г. - предложение о досрочном расторжении договора аренды помещения в связи с систематическим неисполнением обязательств по договору, в том числе по оплате арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечисление ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г. на депозит нотариуса не может расцениваться в качестве исполнения обязательств по оплате арендных платежей, поскольку предусмотренных ст. 327 ГК РФ оснований для внесения таких платежей в депозит нотариуса не имелось, таким образом, ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, а также препятствовал допуску арендодателя в арендуемое помещение, не принял действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, не согласовал с компетентными органами перепланировку помещения, чем нарушил п. 2.2.1, 3.2.5, 3.1.7, 3.1.8 договора аренды, что в силу п. 6.3 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.
Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда, указав при этом на то, что они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении судом норм материального права.
Так, ч. 3 ст. 405 ГК РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В силу ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно п. 3.1.4 кредитного договора одной из обязанностей арендатора является своевременная оплата арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с п. 4.1 договора величина арендной платы состоит из двух частей: фиксированной части ежемесячной арендной платы и переменной части, исчисляемой как произведение текущей ставки по оплате электроэнергии Мосэнерго на количество израсходованных арендатором за месяц киловатт часов плюс сумма, указанная в счетах МГТС на оплату, предоставленных арендодателем телефонных номеров в помещении, а также из стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг. Согласно п. 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2010 г. к договору стоимость фиксированной части арендной платы помещения, переданного в пользование арендатору, составляет *,* евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за 1 метр квадратный арендованной площади помещения в год. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.7 договора аренды оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в банке (представительстве банка, филиале банка) в Российской Федерации, указанный арендодателем в настоящем договоре.
Согласно п. 9.2 договора аренды в случае изменения своего местонахождения, почтового адреса или обслуживающего банка, стороны договора обязаны в десятидневный срок уведомить об этом друг друга.
Судебная коллегия указала на то, что из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом 19.10.2011 г. направлено письмо, датированное 17.10.2011 г., в котором С.С.Е. сообщает о том, что с 13.10.2011 г. является собственником арендуемого нежилого помещения. К данному письму согласно приложению приобщена копия свидетельства о регистрации права.
25.10.2011 г. С.С.Е. в адрес ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" направлено датированное 24.10.2011 г. письмо, в котором истец в связи со сменой собственника предлагает ответчику заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов для оплаты арендных платежей. К письму согласно приложению приобщены копия свидетельства о регистрации права и дополнительное соглашение в трех экземплярах.
Указанные письма вручены почтовым отделением ответчику только 09.02.2012 г.
17.11.2011 г. ответчиком в адрес истца направлена телеграмма с просьбой сообщить реквизиты для внесения арендных платежей, которая вручена С.С.Е. 22 ноября 2011 г. 25 ноября 2011 г. ответчиком повторно направлено письмо в адрес истца с просьбой сообщить реквизиты для перечисления указанных платежей, которое вручено С.С.Е. 03.12.2011 г.
15.12.2011 г. арендные платежи по договору аренды от 26.12.2006 г. за ноябрь, декабрь 2011 г. и январь 2012 г. в размере *,* руб. для передачи С.В. внесены в депозит нотариуса и получены С.С.Е. 29.02.2012 г.
О неполучении реквизитов для перечислении арендных платежей ответчиком сообщалось истцу и в направленном 16.12.2011 г. письме, которое вручено С.С.Е. 23.12.2011 г.
Указанные письма от 17.11.2011 г., 25.11.2011 г., 16.12.2011 г. с просьбой о сообщении банковских реквизитов истцом проигнорированы.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что С.С.Е. надлежащим образом арендатор о банковских реквизитах счета, на которые подлежали перечислению денежные средства в счет уплаты арендных платежей, в установленный п. 9.2 договора срок, уведомлен не был, истцом, несмотря на обращения ответчика, свидетельствующие о неполучении последним ранее направленного в его адрес письма, меры к уведомлению арендатора о банковских реквизитах не предпринимались.
Вместе с тем, до совершения данных действий и получения уведомления о реквизитах банковского счета ответчик был лишен возможности исполнить свое обязательство по оплате арендных платежей, поскольку самостоятельно получить сведения о банковских реквизитах истца, относящихся согласно ст. 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" к охраняемой законом тайне, не мог, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 405 ГК РФ ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" не может считаться просрочившим, поскольку обязательство не могло быть им исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе и уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Поскольку обязательство не могло быть исполнено ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" вследствие просрочки арендодателя, у ответчика имелись предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ основания для внесения причитающихся по договору аренды денежных средств за ноябрь и декабрь 2011 г. в депозит нотариуса.
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что внесение ответчиком арендных платежей является согласно ч. 2 вышеназванной статьи исполнением обязательства, а оснований для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа согласно ч. 3 ст. 405 ГК РФ не имелось.
Кроме того судебная коллегия пришла к выводу о том, что противоречат обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и вывод суда о препятствиях со стороны ответчика в допуске арендодателя в арендуемое помещение, о непринятии действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, и нарушении, тем самым, предусмотренных п. 3.1.7, п. 3.1.8 договора аренды условий.
В соответствии с п. 3.1.7 договора аренды арендатор обязуется не препятствовать арендодателю осматривать в соответствии с п. 2.2.1 настоящего договора помещение на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором.
П. 2.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе с предварительного уведомления арендатора и в присутствии его уполномоченного представителя иметь доступ в рабочее время арендатора в помещение (кроме оборудованной комнаты хранения ценностей) для проверки соблюдения условий пользования помещения арендатором. В случаях аварийных и чрезвычайных ситуаций имеет право беспрепятственного доступа в помещения, в которых размещены электрощитовая, санузел, с целью предотвращения, устранения чрезвычайных ситуаций и их последствий, с предварительного уведомления и в присутствии уполномоченных представителей арендатора.
Судебная коллегия указала на то, что доказательств, свидетельствующих о чинении арендатором препятствий в доступе собственнику для осмотра нежилого помещения, материалы дела не содержат.
Из письма от 17.10.2011 г. следует, что в нем С.С.Е. просит обеспечить по требованию ТСЖ * доступ сантехников и доставку необходимых для работ инструментов и материалов в арендуемое нежилое помещение, об обеспечении доступа самого собственника в помещение данным письмом истец ответчика не уведомлял.
Письмо от 02.11.2011 г. председателя правления ТСЖ * исходя из его содержания, на которое суд первой инстанции сослался в подтверждение факта необеспечения доступа арендодателю в нежилое помещение, свидетельствует о том, что арендатором не был обеспечен доступ не собственнику помещения, а ТСЖ.
Вместе с тем, актами от 02.11.2011 г., от 21.01.2011 г., от 23.11.2011 г., от 26.12.2011 г., подтверждается надлежащее исполнение ответчиком условий п. 2.2.1 договора аренды о предоставлении доступа собственнику помещения, данные доказательства судом во внимание приняты не были, оценка в решении суда первой инстанции этим доказательствам не была дана.
Согласно п. 3.1.8 на арендатора возложена обязанность не ухудшать состояние помещения, а в случае пожара, порчи, ухудшения помещения по вине арендатора (его действия или бездействия) возместить арендодателю расходы по ремонту помещения, а также убытки третьих лиц, возникшие по вине арендатора.
Так судом установлено, что арендованному нежилому помещению причинен ущерб в результате неоднократных затоплений водой, происходивших в период с 14.10.2011 г. по 30.10.2011 г.
Судебная коллегия указала на то, что доказательства, свидетельствующие о виновности ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в причинении такого вреда, материалы дела не содержат, тогда как договор аренды вопрос о возложении на арендатора обязанности по возмещению расходов на ремонт помещения в случае его повреждения ставит в зависимость от вины арендатора в причинении такого вреда. Тем не менее, несмотря на отсутствие своей вины ответчиком произведен ремонт арендуемого нежилого помещения, о чем свидетельствуют договор от 25.01.2012 г. и акт о приемке выполненных работ от 16.02.2012 г., что подтверждает добросовестность ответчика как арендатора при осуществлении прав и выполнении обязанностей, вытекающих из договора аренды.
Апелляционная инстанция указала на то, что противоречит условиям заключенного между сторонами договора вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с произведенной ответчиком в помещении перепланировкой без согласования с компетентными органами в нарушение п. 3.2.5 договора аренды,
Согласно п. 3.2.5 договора аренды арендатор вправе за свой счет производить в помещении необходимые ему реконструкции, переустройства и ремонтные работы в соответствии с производственной необходимостью арендатора, при условии дальнейшего согласования перепланировок, переоборудования и реконструктивных работ во всех необходимых государственных инстанциях.
В п. 6.3 договора аренды, предусматривающем основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, обстоятельства, связанные с перепланировкой помещения, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что предусмотренных ст. 619 ГК РФ и п. 6.2, 6.3 договора аренды оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имелось.
Принимая во внимание, что при разрешении спора судом нормы материального права применены неправильно, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в части удовлетворения заявленных истцом требований. С учетом вышеприведенного в указанной части судебная коллегия приняла решение об отказе в иске С.С.Е.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных судом доказательств.
В соответствии с п. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Право оценки представленных доказательств принадлежит суду, рассматривающему спор по существу. Суд кассационной инстанции правом истребования и оценки доказательств не наделен.
В соответствии со ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые факты и правоотношения.
Доводы жалобы, являлись предметом рассмотрения судебной коллегии и получили ее оценку, направлены на ошибочное толкование норм действующего законодательства, иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств не влияют на правильность состоявшегося судебного постановления и не могут повлечь его отмену применительно к требованиям ст. 387 ГПК РФ.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 381, 383, 387 ГПК РФ,
определил:
В передаче кассационной жалобы С.С.Е., подписанной представителем по доверенности О.С.Н., на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда отказать.
Судья
Московского городского суда
О.А.ЛУКЬЯНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.11.2012 N 4Г/4-8606
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 ноября 2012 г. N 4г/4-8606
Судья Московского городского суда Лукьяненко О.А., изучив кассационную жалобу С.С.Е., подписанную представителем по доверенности Олейником С.Н., поступившую в суд кассационной инстанции 11.09.2012 г., на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. по материалам истребованного гражданского дела по иску С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды, выселении и освобождении помещения, о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., расположенного по адресу: * выселении из данного помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендным платежам за ноябрь и декабрь 2011 г. в размере *,* руб. и штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в размере *,* руб.
В обоснование иска истец указал, что 26.12.2006 г. между гражданином ФРГ Г.О. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование за плату было предоставлено нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: * С 13 октября 2011 г. данное помещение принадлежит ему, истцу, на праве собственности. О смене собственника истец неоднократно извещал ответчика заказными письмами от 17.10.2011 г., 24.10.2011 г. и 17.11.2011 г., в которых также сообщил ответчику свои платежные реквизиты для перечисления арендной платы. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа. Несмотря на неоднократные требования истца об устранении нарушений условий договора, по состоянию на 02.02.2012 г. ответчиком не произведена оплата фиксированной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2011 г., задолженность по арендной плате за указанный период составляет *,* руб. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки, в связи с этим ответчику начислен штраф в размере *,* руб. В нарушение норм действующего законодательства и условий договора ответчик не исполняет обязательства, установленные пунктами 3.1.7 и 3.1.8 договора, препятствует в доступе в помещение, не предпринимает никаких действий к устранению ущерба, причиненного помещению. По мнению истца, ответчиком также нарушены условия п. 3.2.5 договора, обязывающие арендатора согласовать перепланировку помещения и п. 3.1.8, запрещающего арендатору ухудшать состояние помещения. Истец неоднократно обращался к арендатору с требованиями незамедлительно устранить допущенные им нарушения условий договора, в том числе, 23.12.2011 г. ответчику была направлена претензия, на которую ответа не последовало. В связи с тем, что ответчик требования истца, указанные в претензии от 22.12.2011 г., не исполнил, ему 27.12.2011 г. было направлено требование о досрочном расторжении договора и освобождении занимаемого помещения. Однако в добровольном порядке ответчик расторгнуть договор и произвести оплату задолженности отказался.
В судебном заседании 12.03.2012 г. представитель истца заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, так как задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2011 г. была перечислена на счет истца из депозита нотариуса 29.02.2012 г. В остальной части заявленные требования поддержал.
Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на соблюдение со стороны арендатора условий арендного договора и отсутствие возможности по исполнению условий арендного договора по уплате арендных платежей в связи с отсутствием подтвержденной документально информации о смене собственника арендуемого помещения и его платежных реквизитов.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. постановлено:
- Исковые требования С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении и договора аренды нежилого помещения - удовлетворить;
- Расторгнуть досрочно Договор аренды нежилого помещения от 26.12.2006 г., заключенный между Г.Г.М. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы";
- Выселить ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" из помещения, расположенного по адресу: *
- Обязать ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" освободить помещение, расположенное по адресу: * от своего имущества;
- Взыскать с ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в пользу С.С.Е. штраф за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в размере *,* руб., расходы по уплате госпошлины в размере *,* руб.;
- Обязать ИФНС России N 3 по г. Москве возвратить С.С.Е. из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере * руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. постановлено:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. в части возврата С.С.Е. излишне оплаченной госпошлины из федерального бюджета оставить без изменения.
В остальной части решение Пресненского районного суда г. Москвы от 16.03.2012 г. отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска С.С.Е. к ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании штрафа за неисполнение обязательства по внесению арендной платы отказать.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г.
27.09.2012 г. гражданское дело истребовано из Пресненского районного суда г. Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи настоящей жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда не имеется.
Рассматривая спор, суд установил, что 26.12.2006 г. между гражданином ФРГ Г.О. и ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ответчику во временное пользование на семь лет за плату предоставлено нежилое помещение N 1, находящееся по адресу: *
В соответствии с п. 6.2 указанного договора договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
В силу п. 6.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут, а помещение должно быть освобождено от имущества арендодателя в следующих случаях: - арендатор допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, - арендатор использует помещение не по назначению или с существенным нарушением условий договора, - в иных случаях существенного нарушения арендатором условий настоящего договора.
С 13.10.2011 г. указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности С.С.Е. на основании договора купли-продажи от 03.10.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2011 г.
23.12.2011 г. в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о перечислении на расчетный счет задолженности, штрафа, а также с требованием о производстве ремонта арендуемого нежилого помещения, а 27.12.2011 г. - предложение о досрочном расторжении договора аренды помещения в связи с систематическим неисполнением обязательств по договору, в том числе по оплате арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечисление ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" арендных платежей за ноябрь, декабрь 2011 г. на депозит нотариуса не может расцениваться в качестве исполнения обязательств по оплате арендных платежей, поскольку предусмотренных ст. 327 ГК РФ оснований для внесения таких платежей в депозит нотариуса не имелось, таким образом, ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы на срок более 45 календарных дней, а также препятствовал допуску арендодателя в арендуемое помещение, не принял действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, не согласовал с компетентными органами перепланировку помещения, чем нарушил п. 2.2.1, 3.2.5, 3.1.7, 3.1.8 договора аренды, что в силу п. 6.3 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.
Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда, указав при этом на то, что они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении судом норм материального права.
Так, ч. 3 ст. 405 ГК РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В силу ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Согласно п. 3.1.4 кредитного договора одной из обязанностей арендатора является своевременная оплата арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с п. 4.1 договора величина арендной платы состоит из двух частей: фиксированной части ежемесячной арендной платы и переменной части, исчисляемой как произведение текущей ставки по оплате электроэнергии Мосэнерго на количество израсходованных арендатором за месяц киловатт часов плюс сумма, указанная в счетах МГТС на оплату, предоставленных арендодателем телефонных номеров в помещении, а также из стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг. Согласно п. 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.01.2010 г. к договору стоимость фиксированной части арендной платы помещения, переданного в пользование арендатору, составляет *,* евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты за 1 метр квадратный арендованной площади помещения в год. В соответствии с п. 4.3 договора арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, вносит 1/12 годовой фиксированной части арендной платы в рублях по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.
Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4.7 договора аренды оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на банковский счет, открытый в банке (представительстве банка, филиале банка) в Российской Федерации, указанный арендодателем в настоящем договоре.
Согласно п. 9.2 договора аренды в случае изменения своего местонахождения, почтового адреса или обслуживающего банка, стороны договора обязаны в десятидневный срок уведомить об этом друг друга.
Судебная коллегия указала на то, что из материалов дела следует, что в адрес ответчика истцом 19.10.2011 г. направлено письмо, датированное 17.10.2011 г., в котором С.С.Е. сообщает о том, что с 13.10.2011 г. является собственником арендуемого нежилого помещения. К данному письму согласно приложению приобщена копия свидетельства о регистрации права.
25.10.2011 г. С.С.Е. в адрес ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" направлено датированное 24.10.2011 г. письмо, в котором истец в связи со сменой собственника предлагает ответчику заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов для оплаты арендных платежей. К письму согласно приложению приобщены копия свидетельства о регистрации права и дополнительное соглашение в трех экземплярах.
Указанные письма вручены почтовым отделением ответчику только 09.02.2012 г.
17.11.2011 г. ответчиком в адрес истца направлена телеграмма с просьбой сообщить реквизиты для внесения арендных платежей, которая вручена С.С.Е. 22 ноября 2011 г. 25 ноября 2011 г. ответчиком повторно направлено письмо в адрес истца с просьбой сообщить реквизиты для перечисления указанных платежей, которое вручено С.С.Е. 03.12.2011 г.
15.12.2011 г. арендные платежи по договору аренды от 26.12.2006 г. за ноябрь, декабрь 2011 г. и январь 2012 г. в размере *,* руб. для передачи С.В. внесены в депозит нотариуса и получены С.С.Е. 29.02.2012 г.
О неполучении реквизитов для перечислении арендных платежей ответчиком сообщалось истцу и в направленном 16.12.2011 г. письме, которое вручено С.С.Е. 23.12.2011 г.
Указанные письма от 17.11.2011 г., 25.11.2011 г., 16.12.2011 г. с просьбой о сообщении банковских реквизитов истцом проигнорированы.
Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что С.С.Е. надлежащим образом арендатор о банковских реквизитах счета, на которые подлежали перечислению денежные средства в счет уплаты арендных платежей, в установленный п. 9.2 договора срок, уведомлен не был, истцом, несмотря на обращения ответчика, свидетельствующие о неполучении последним ранее направленного в его адрес письма, меры к уведомлению арендатора о банковских реквизитах не предпринимались.
Вместе с тем, до совершения данных действий и получения уведомления о реквизитах банковского счета ответчик был лишен возможности исполнить свое обязательство по оплате арендных платежей, поскольку самостоятельно получить сведения о банковских реквизитах истца, относящихся согласно ст. 26 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" к охраняемой законом тайне, не мог, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 405 ГК РФ ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" не может считаться просрочившим, поскольку обязательство не могло быть им исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в том числе и уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Поскольку обязательство не могло быть исполнено ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" вследствие просрочки арендодателя, у ответчика имелись предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 327 ГК РФ основания для внесения причитающихся по договору аренды денежных средств за ноябрь и декабрь 2011 г. в депозит нотариуса.
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что внесение ответчиком арендных платежей является согласно ч. 2 вышеназванной статьи исполнением обязательства, а оснований для возложения на ответчика ответственности в виде штрафа согласно ч. 3 ст. 405 ГК РФ не имелось.
Кроме того судебная коллегия пришла к выводу о том, что противоречат обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам и вывод суда о препятствиях со стороны ответчика в допуске арендодателя в арендуемое помещение, о непринятии действий к своевременному устранению ущерба, причиненного помещению, и нарушении, тем самым, предусмотренных п. 3.1.7, п. 3.1.8 договора аренды условий.
В соответствии с п. 3.1.7 договора аренды арендатор обязуется не препятствовать арендодателю осматривать в соответствии с п. 2.2.1 настоящего договора помещение на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором.
П. 2.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе с предварительного уведомления арендатора и в присутствии его уполномоченного представителя иметь доступ в рабочее время арендатора в помещение (кроме оборудованной комнаты хранения ценностей) для проверки соблюдения условий пользования помещения арендатором. В случаях аварийных и чрезвычайных ситуаций имеет право беспрепятственного доступа в помещения, в которых размещены электрощитовая, санузел, с целью предотвращения, устранения чрезвычайных ситуаций и их последствий, с предварительного уведомления и в присутствии уполномоченных представителей арендатора.
Судебная коллегия указала на то, что доказательств, свидетельствующих о чинении арендатором препятствий в доступе собственнику для осмотра нежилого помещения, материалы дела не содержат.
Из письма от 17.10.2011 г. следует, что в нем С.С.Е. просит обеспечить по требованию ТСЖ * доступ сантехников и доставку необходимых для работ инструментов и материалов в арендуемое нежилое помещение, об обеспечении доступа самого собственника в помещение данным письмом истец ответчика не уведомлял.
Письмо от 02.11.2011 г. председателя правления ТСЖ * исходя из его содержания, на которое суд первой инстанции сослался в подтверждение факта необеспечения доступа арендодателю в нежилое помещение, свидетельствует о том, что арендатором не был обеспечен доступ не собственнику помещения, а ТСЖ.
Вместе с тем, актами от 02.11.2011 г., от 21.01.2011 г., от 23.11.2011 г., от 26.12.2011 г., подтверждается надлежащее исполнение ответчиком условий п. 2.2.1 договора аренды о предоставлении доступа собственнику помещения, данные доказательства судом во внимание приняты не были, оценка в решении суда первой инстанции этим доказательствам не была дана.
Согласно п. 3.1.8 на арендатора возложена обязанность не ухудшать состояние помещения, а в случае пожара, порчи, ухудшения помещения по вине арендатора (его действия или бездействия) возместить арендодателю расходы по ремонту помещения, а также убытки третьих лиц, возникшие по вине арендатора.
Так судом установлено, что арендованному нежилому помещению причинен ущерб в результате неоднократных затоплений водой, происходивших в период с 14.10.2011 г. по 30.10.2011 г.
Судебная коллегия указала на то, что доказательства, свидетельствующие о виновности ЗАО "Брокерский торговый Дом муниципалитетов Москвы" в причинении такого вреда, материалы дела не содержат, тогда как договор аренды вопрос о возложении на арендатора обязанности по возмещению расходов на ремонт помещения в случае его повреждения ставит в зависимость от вины арендатора в причинении такого вреда. Тем не менее, несмотря на отсутствие своей вины ответчиком произведен ремонт арендуемого нежилого помещения, о чем свидетельствуют договор от 25.01.2012 г. и акт о приемке выполненных работ от 16.02.2012 г., что подтверждает добросовестность ответчика как арендатора при осуществлении прав и выполнении обязанностей, вытекающих из договора аренды.
Апелляционная инстанция указала на то, что противоречит условиям заключенного между сторонами договора вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с произведенной ответчиком в помещении перепланировкой без согласования с компетентными органами в нарушение п. 3.2.5 договора аренды,
Согласно п. 3.2.5 договора аренды арендатор вправе за свой счет производить в помещении необходимые ему реконструкции, переустройства и ремонтные работы в соответствии с производственной необходимостью арендатора, при условии дальнейшего согласования перепланировок, переоборудования и реконструктивных работ во всех необходимых государственных инстанциях.
В п. 6.3 договора аренды, предусматривающем основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя, обстоятельства, связанные с перепланировкой помещения, отсутствуют.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что предусмотренных ст. 619 ГК РФ и п. 6.2, 6.3 договора аренды оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имелось.
Принимая во внимание, что при разрешении спора судом нормы материального права применены неправильно, изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в части удовлетворения заявленных истцом требований. С учетом вышеприведенного в указанной части судебная коллегия приняла решение об отказе в иске С.С.Е.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных судом доказательств.
В соответствии с п. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.
Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Право оценки представленных доказательств принадлежит суду, рассматривающему спор по существу. Суд кассационной инстанции правом истребования и оценки доказательств не наделен.
В соответствии со ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые факты и правоотношения.
Доводы жалобы, являлись предметом рассмотрения судебной коллегии и получили ее оценку, направлены на ошибочное толкование норм действующего законодательства, иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств не влияют на правильность состоявшегося судебного постановления и не могут повлечь его отмену применительно к требованиям ст. 387 ГПК РФ.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 381, 383, 387 ГПК РФ,
определил:
В передаче кассационной жалобы С.С.Е., подписанной представителем по доверенности О.С.Н., на определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.07.2012 г. для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда отказать.
Судья
Московского городского суда
О.А.ЛУКЬЯНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)