Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению С. о признании незаконным отказа Администрации Уссурийского городского округа Приморского края заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 6 июля 2012 года, которым заявление удовлетворено: решение Администрации Уссурийского городского округа от 12 мая 2012 года N 11-01/23/00955 об отказе заявителю в заключении договора аренды земельного участка на новый срок признано незаконным, на администрацию возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
С. обратился в суд с названным заявлением, указав, что 5 марта 2008 года с ним заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, сроком с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2009 года. По истечении установленного договором срока аренды и в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя заявитель продолжил пользоваться земельным участком, то есть договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Письмом администрации от 22 декабря 2011 года, полученным 1 февраля 2012 года, заявитель уведомлен об одностороннем отказе арендодателя от договора. До истечения трехмесячного срока с момента одностороннего отказа арендодателя от договора С. обратился в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка на новый срок, но ему было отказано по причине того, что право аренды на земельный участок может быть реализовано только с торгов. Заявитель считает отказ незаконным, нарушающим его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Просит признать отказ администрации незаконным, обязать администрацию заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок на 49 лет.
Дело рассмотрено в отсутствие заявителя, его представитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель Администрации Уссурийского городского округа в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что основанием проведения торгов послужило наличие заявки на аренду спорного земельного участка. Считает отказ законным и обоснованным, просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Судом вынесено указанное решение, с которым не согласилась Администрация Уссурийского городского округа, в апелляционной жалобе ее представителем ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене в части возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности заключить с заявителем договор аренды на новый срок в связи с существенным нарушением норм материального права.
В силу толкования части 4 статьи 258 ГПК РФ, статьи 255 ГПК РФ основанием для удовлетворения заявления об оспаривании действий государственного органа в порядке публичного производства является издание этим органом такого решения, в результате которого нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Судом установлено, что 5 марта 2008 года между арендатором С. и арендодателем Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, сроком с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2009 года. Уведомление об отсутствии у арендодателя намерений продолжать арендные отношения арендатор получил 1 февраля 2012 года, сведений об иной дате вручения заявителю уведомления в материалах дела нет.
В связи с получением уведомления об окончании срока действия договора аренды С. обратился в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды на этот же земельный участок площадью 676 квадратных метров с кадастровым номером <...> сроком на 49 лет. Письмом Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 12 мая 2012 года N 11-01/23/00955 в заключении договора аренды на новый срок заявителю было отказано.
Основанием для отказа послужило то, что заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок допускается только посредством участия в торгах, поэтому заявителю предложено подать заявку на участие в аукционе.
Признавая отказ администрации незаконным по основаниям, изложенным в письме, суд верно указал, что он противоречит требованиям закона и нарушает право заявителя на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, закрепленное статьей 621 ГК РФ.
Из дела видно, что по окончанию срока аренды земельного участка арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ соглашения об установлении нового срока не предоставлено, таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Если договор заключен на неопределенный срок, то в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Направляя заявителю уведомление об отказе от арендных отношений, администрация воспользовалась гарантированным правом на расторжение договора, вследствие чего договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты получения арендатором уведомления, то есть с 1 мая 2012 года.
Собственник в силу статей 209, 264 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом и вправе отказать бывшему арендатору в заключении договора, поскольку статьей 421 ГК РФ закреплена свобода договора, что не допускает понуждения к оформлению договорных отношений.
Вместе с тем Администрация Уссурийского ГО вправе отказать заявителю в продлении договора аренды только в том случае, если не планирует передавать спорный участок в аренду другому лицу.
Из текста ответа администрации следует, что С. предложено участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, который он ранее арендовал, а в этом случае сообщение заявителю о возможности приобрести право аренды путем участия в торгах не соответствует требованиям закона, так как согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Оспаривая преимущественное право заявителя на заключение договора аренды, в апелляционной жалобе представитель администрации ошибочно ссылается на положения Федерального закона "О защите конкуренции", однако к спорным правоотношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения и имеющие высшую силу.
При одностороннем отказе от арендных отношений со стороны арендодателя преимущественное право заявителя на заключение договора аренды подлежит защите в ином порядке, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если в течение года со дня истечения срока договора администрация заключит договор аренды данного участка с другим лицом, заявитель вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, а также требовать возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды.
При таких обстоятельствах право аренды спорного земельного участка не может быть передано на торги в течение года со дня прекращения договора аренды с заявителем, в ином случае С. имеет преимущественное право на заключение договора аренды и отказ от оформления с заявителем арендных отношении является незаконным.
Вместе с тем, суд неверно определил способ восстановления права заявителя, так как, возлагая на Администрацию Уссурийского городского округа обязанность заключить договор аренды земельного участка, суд в нарушение статьи 421 ГК РФ понуждает собственника распорядиться земельным участком вопреки волеизъявлению, а также подменяет собой установленную статьей 34 Земельного кодекса компетенцию органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками.
В указанной части решение суда является незаконным и подлежит отмене.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что оспариваемый ответ администрации не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя, его права с соблюдением пункта 1 статьи 258 ГПК РФ подлежат восстановлению путем возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности рассмотреть заявление С. с соблюдением требований закона.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Уссурийского районного суда Приморского края от 6 июля 2012 года отменить в части возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок.
В этой части принять новое решение.
Обязать Администрацию Уссурийского городского округа рассмотреть заявление С. в соответствии с требованиями закона в течение одного месяца со дня вступления определения в законную силу.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Уссурийского городского округа Приморского края - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8528
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2012 г. по делу N 33-8528
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению С. о признании незаконным отказа Администрации Уссурийского городского округа Приморского края заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 6 июля 2012 года, которым заявление удовлетворено: решение Администрации Уссурийского городского округа от 12 мая 2012 года N 11-01/23/00955 об отказе заявителю в заключении договора аренды земельного участка на новый срок признано незаконным, на администрацию возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с названным заявлением, указав, что 5 марта 2008 года с ним заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, сроком с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2009 года. По истечении установленного договором срока аренды и в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя заявитель продолжил пользоваться земельным участком, то есть договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Письмом администрации от 22 декабря 2011 года, полученным 1 февраля 2012 года, заявитель уведомлен об одностороннем отказе арендодателя от договора. До истечения трехмесячного срока с момента одностороннего отказа арендодателя от договора С. обратился в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка на новый срок, но ему было отказано по причине того, что право аренды на земельный участок может быть реализовано только с торгов. Заявитель считает отказ незаконным, нарушающим его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Просит признать отказ администрации незаконным, обязать администрацию заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок на 49 лет.
Дело рассмотрено в отсутствие заявителя, его представитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель Администрации Уссурийского городского округа в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что основанием проведения торгов послужило наличие заявки на аренду спорного земельного участка. Считает отказ законным и обоснованным, просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Судом вынесено указанное решение, с которым не согласилась Администрация Уссурийского городского округа, в апелляционной жалобе ее представителем ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене в части возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности заключить с заявителем договор аренды на новый срок в связи с существенным нарушением норм материального права.
В силу толкования части 4 статьи 258 ГПК РФ, статьи 255 ГПК РФ основанием для удовлетворения заявления об оспаривании действий государственного органа в порядке публичного производства является издание этим органом такого решения, в результате которого нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Судом установлено, что 5 марта 2008 года между арендатором С. и арендодателем Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, сроком с 1 апреля 2008 года по 31 марта 2009 года. Уведомление об отсутствии у арендодателя намерений продолжать арендные отношения арендатор получил 1 февраля 2012 года, сведений об иной дате вручения заявителю уведомления в материалах дела нет.
В связи с получением уведомления об окончании срока действия договора аренды С. обратился в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о заключении с ним договора аренды на этот же земельный участок площадью 676 квадратных метров с кадастровым номером <...> сроком на 49 лет. Письмом Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 12 мая 2012 года N 11-01/23/00955 в заключении договора аренды на новый срок заявителю было отказано.
Основанием для отказа послужило то, что заключение договора аренды на испрашиваемый земельный участок допускается только посредством участия в торгах, поэтому заявителю предложено подать заявку на участие в аукционе.
Признавая отказ администрации незаконным по основаниям, изложенным в письме, суд верно указал, что он противоречит требованиям закона и нарушает право заявителя на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, закрепленное статьей 621 ГК РФ.
Из дела видно, что по окончанию срока аренды земельного участка арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ соглашения об установлении нового срока не предоставлено, таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Если договор заключен на неопределенный срок, то в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Направляя заявителю уведомление об отказе от арендных отношений, администрация воспользовалась гарантированным правом на расторжение договора, вследствие чего договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты получения арендатором уведомления, то есть с 1 мая 2012 года.
Собственник в силу статей 209, 264 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом и вправе отказать бывшему арендатору в заключении договора, поскольку статьей 421 ГК РФ закреплена свобода договора, что не допускает понуждения к оформлению договорных отношений.
Вместе с тем Администрация Уссурийского ГО вправе отказать заявителю в продлении договора аренды только в том случае, если не планирует передавать спорный участок в аренду другому лицу.
Из текста ответа администрации следует, что С. предложено участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, который он ранее арендовал, а в этом случае сообщение заявителю о возможности приобрести право аренды путем участия в торгах не соответствует требованиям закона, так как согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Оспаривая преимущественное право заявителя на заключение договора аренды, в апелляционной жалобе представитель администрации ошибочно ссылается на положения Федерального закона "О защите конкуренции", однако к спорным правоотношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения и имеющие высшую силу.
При одностороннем отказе от арендных отношений со стороны арендодателя преимущественное право заявителя на заключение договора аренды подлежит защите в ином порядке, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если в течение года со дня истечения срока договора администрация заключит договор аренды данного участка с другим лицом, заявитель вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, а также требовать возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды.
При таких обстоятельствах право аренды спорного земельного участка не может быть передано на торги в течение года со дня прекращения договора аренды с заявителем, в ином случае С. имеет преимущественное право на заключение договора аренды и отказ от оформления с заявителем арендных отношении является незаконным.
Вместе с тем, суд неверно определил способ восстановления права заявителя, так как, возлагая на Администрацию Уссурийского городского округа обязанность заключить договор аренды земельного участка, суд в нарушение статьи 421 ГК РФ понуждает собственника распорядиться земельным участком вопреки волеизъявлению, а также подменяет собой установленную статьей 34 Земельного кодекса компетенцию органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками.
В указанной части решение суда является незаконным и подлежит отмене.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что оспариваемый ответ администрации не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя, его права с соблюдением пункта 1 статьи 258 ГПК РФ подлежат восстановлению путем возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности рассмотреть заявление С. с соблюдением требований закона.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Уссурийского районного суда Приморского края от 6 июля 2012 года отменить в части возложения на Администрацию Уссурийского городского округа обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок.
В этой части принять новое решение.
Обязать Администрацию Уссурийского городского округа рассмотреть заявление С. в соответствии с требованиями закона в течение одного месяца со дня вступления определения в законную силу.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Уссурийского городского округа Приморского края - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)