Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья:{ }Борисик{ }А.Л. Дело{ }N{ }44г-76/12{
докладчик: Вуколова Т.Б.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председателя президиума Балабана Ю.И.,
членов президиума Гавричкова В.В., Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев по кассационной жалобе Ф.Е.В. дело по иску М. к Ф.Е.В. о расторжении договора, обязании передать имущество,
заслушав доклад судьи Вальгановой Т.В.,
объяснения адвокатов Панитковой А.В., Клейносова С.И. в интересах Ф.Е.В., поддержавших доводы жалобы, представителя М. - А., возражавшего против удовлетворения жалобы,
установил:
М. обратилась в суд с иском к Ф.Е.В., с указанными выше требованиями (определением суда объединенными в одно производство), уточнив иск, просила расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <...> обязать ответчика передать ей жилое помещение - коттедж, ключи от коттеджа, а также мебель и оборудование, поименованные в актах к договору найма.
В обоснование иска ссылалась на то, что 12 декабря 2001 года между ней и Ф.Е.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому она передала ответчику во временное владение (в наем) для проживания коттедж. Договор заключен на период по 12 декабря 2003 года включительно. По истечении срока договора он неоднократно продлялся на тех же условиях и на те же сроки до 16 декабря 2011 года. С апреля 2008 года наниматель прекратил вносить плату за наем жилого помещения, не освобождает коттедж.
Представитель Ф.Е.В. иск не признал, просил применить срок исковой давности, и пояснил, что договор найма прекратил свое действие в 2003 году, ответчик фактически покинул коттедж, он осуществлял плату за пользование коттеджем после 2003 года до апреля 2008 года, но не в соответствии с договором найма, а по устной договоренности с истицей. Считает, что договор найма коттеджа прекращен в декабре 2003 года в связи с окончанием его действия, поэтому оснований для его расторжения не имеется.
Решением Мытищинского городского суда от 22 августа 2011 года иск М. удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2012 года решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Ф.Е.В. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 27 апреля 2012 года дело было передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к следующему.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ в редакции Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 12 декабря 2001 года между М. и Ф.Е.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому М. передала принадлежащий ей на праве собственности жилой дом - коттедж, расположенный по указанному выше адресу, Ф.Е.В. во временное владение (в наем) для проживания. Срок действия договора установлен с 12 декабря 2001 года по 12 декабря 2003 года включительно, с дальнейшей пролонгацией по согласию сторон.
В подтверждение фактического продления действия договора, истицей представлен суду акт осмотра имущества и дома от 05.10.2009 года, свидетельствующий, по ее мнению, о том, что коттедж до настоящего времени занят личными вещами ответчика. На территории коттеджного поселка до 25.05.2010 г. находился автомобиль, принадлежащий члену семьи ответчика - Ф.К. Поскольку ответчик предусмотренных договором обязанностей по оплате аренды коттеджа с апреля 2008 года не исполняет, М. просила расторгнуть договор найма жилого помещения и обязать ответчика передать коттедж, имущество и ключи.
Суд, руководствуясь ст. 684 ГК РФ, пришел к выводу о том, что, поскольку Ф.Е.В. выполнял обязанности по оплате жилого помещения до апреля 2008 года, то он фактически выразил свое согласие на продление договора, сведения об отказе сторон от продления договора или изменении его условий отсутствуют, коттедж до настоящего времени занят личными вещами ответчика, что свидетельствует о продлении действия договора от 12 декабря 2001 года на очередной срок до декабря 2011 года. Неисполнение ответчиком договора в части внесения арендной платы с апреля 2008 года является основанием в силу ст. 687 ГК РФ для расторжения договора найма жилого помещения и обязания ответчика передать истице жилое помещение, ключи от него, а также мебель и оборудование, поименованные в актах.
С выводами суда согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Данная норма закона, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. 310 ГК РФ), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма жилого помещения. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. В случае, если наниматель прекращает договор найма без предупреждения наймодателя, последний вправе требовать внесения платы за пользование помещением за три месяца.
Судом было установлено, что арендная плата за проживание в коттедже вносилась ответчиком до апреля 2008 года.
После этой даты плата за наем коттеджа не осуществлялась, что, по объяснениям Ф.Е.В., свидетельствовало о том, что он воспользовался своим правом, предусмотренным п. 1 ст. 687 ГК РФ, расторжения в одностороннем порядке договора найма коттеджа.
Последствием несоблюдения нанимателем обязанности письменно предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора найма является лишь право наймодателя требовать внесения платы за пользование помещением за три месяца.
Статья 684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок по истечении срока договора найма помещения.
М. в ходе рассмотрения дела утверждала, и из этого исходил суд, постановляя решение, что срок договора найма от 12 декабря 2001 года неоднократно продлялся вплоть до декабря 2011 года, поскольку Ф.Е.В. не отказывался от продления договора, а наймодатель не выполнила обязанности предложить нанимателю не позднее чем за три месяца по истечении срока договора найма заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
По смыслу ст. 684 ГК РФ продление договора найма помещения по окончании срока его действия является правом, а не обязанностью нанимателя.
Положения данной нормы права применяются при решении вопроса о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора найма.
Помимо преимущественного права на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора, наниматель обладает правом в любое время (то есть, и до истечения срока договора найма) расторгнуть договор.
В апреле 2008 года ответчик реализовал свое право в одностороннем порядке расторгнуть договор найма коттеджа и выехал из него.
Акт осмотра имущества и дома от 05 октября 2009 года, расписка дочери ответчика - Ф.К. от 25.05.2010 года о том, что она забрала принадлежащую ей автомашину с территории поселка "Нагорное", на которые сослался суд в решении как на доказательства, подтверждающие продление действия договора после апреля 2008 года, сами по себе не свидетельствуют о том, что договор найма от 12 декабря 2001 года продлен на очередной срок до декабря 2011 года, а Ф.Е.В. в апреле 2008 года не расторг договор найма в одностороннем порядке и не освободил коттедж.
При указанных выше обстоятельствах и с учетом приведенных норм материального права вывод суда о действии договора найма до декабря 2011 года и о неисполнении ответчиком обязательств по оплате за наем жилого помещения после апреля 2008 года нельзя признать верным, оснований для расторжения договора у суда не имелось.
Допущенные судами первой и второй инстанций существенные нарушения норм материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Мытищинского городского суда Московской области от 22 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2012 года по делу по иску М. к Ф.Е.В. о расторжении договора, обязании передать имущество отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председатель президиума
Ю.И.БАЛАБАН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.05.2012 N 192 ПО ДЕЛУ N 44Г-76/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2012 г. N 192
судья:{ }Борисик{ }А.Л. Дело{ }N{ }44г-76/12{
докладчик: Вуколова Т.Б.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председателя президиума Балабана Ю.И.,
членов президиума Гавричкова В.В., Мязина А.М., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А., Романовского С.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев по кассационной жалобе Ф.Е.В. дело по иску М. к Ф.Е.В. о расторжении договора, обязании передать имущество,
заслушав доклад судьи Вальгановой Т.В.,
объяснения адвокатов Панитковой А.В., Клейносова С.И. в интересах Ф.Е.В., поддержавших доводы жалобы, представителя М. - А., возражавшего против удовлетворения жалобы,
установил:
М. обратилась в суд с иском к Ф.Е.В., с указанными выше требованиями (определением суда объединенными в одно производство), уточнив иск, просила расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <...> обязать ответчика передать ей жилое помещение - коттедж, ключи от коттеджа, а также мебель и оборудование, поименованные в актах к договору найма.
В обоснование иска ссылалась на то, что 12 декабря 2001 года между ней и Ф.Е.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому она передала ответчику во временное владение (в наем) для проживания коттедж. Договор заключен на период по 12 декабря 2003 года включительно. По истечении срока договора он неоднократно продлялся на тех же условиях и на те же сроки до 16 декабря 2011 года. С апреля 2008 года наниматель прекратил вносить плату за наем жилого помещения, не освобождает коттедж.
Представитель Ф.Е.В. иск не признал, просил применить срок исковой давности, и пояснил, что договор найма прекратил свое действие в 2003 году, ответчик фактически покинул коттедж, он осуществлял плату за пользование коттеджем после 2003 года до апреля 2008 года, но не в соответствии с договором найма, а по устной договоренности с истицей. Считает, что договор найма коттеджа прекращен в декабре 2003 года в связи с окончанием его действия, поэтому оснований для его расторжения не имеется.
Решением Мытищинского городского суда от 22 августа 2011 года иск М. удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2012 года решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Ф.Е.В. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 27 апреля 2012 года дело было передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к следующему.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ в редакции Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 12 декабря 2001 года между М. и Ф.Е.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому М. передала принадлежащий ей на праве собственности жилой дом - коттедж, расположенный по указанному выше адресу, Ф.Е.В. во временное владение (в наем) для проживания. Срок действия договора установлен с 12 декабря 2001 года по 12 декабря 2003 года включительно, с дальнейшей пролонгацией по согласию сторон.
В подтверждение фактического продления действия договора, истицей представлен суду акт осмотра имущества и дома от 05.10.2009 года, свидетельствующий, по ее мнению, о том, что коттедж до настоящего времени занят личными вещами ответчика. На территории коттеджного поселка до 25.05.2010 г. находился автомобиль, принадлежащий члену семьи ответчика - Ф.К. Поскольку ответчик предусмотренных договором обязанностей по оплате аренды коттеджа с апреля 2008 года не исполняет, М. просила расторгнуть договор найма жилого помещения и обязать ответчика передать коттедж, имущество и ключи.
Суд, руководствуясь ст. 684 ГК РФ, пришел к выводу о том, что, поскольку Ф.Е.В. выполнял обязанности по оплате жилого помещения до апреля 2008 года, то он фактически выразил свое согласие на продление договора, сведения об отказе сторон от продления договора или изменении его условий отсутствуют, коттедж до настоящего времени занят личными вещами ответчика, что свидетельствует о продлении действия договора от 12 декабря 2001 года на очередной срок до декабря 2011 года. Неисполнение ответчиком договора в части внесения арендной платы с апреля 2008 года является основанием в силу ст. 687 ГК РФ для расторжения договора найма жилого помещения и обязания ответчика передать истице жилое помещение, ключи от него, а также мебель и оборудование, поименованные в актах.
С выводами суда согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Данная норма закона, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. 310 ГК РФ), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма жилого помещения. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. В случае, если наниматель прекращает договор найма без предупреждения наймодателя, последний вправе требовать внесения платы за пользование помещением за три месяца.
Судом было установлено, что арендная плата за проживание в коттедже вносилась ответчиком до апреля 2008 года.
После этой даты плата за наем коттеджа не осуществлялась, что, по объяснениям Ф.Е.В., свидетельствовало о том, что он воспользовался своим правом, предусмотренным п. 1 ст. 687 ГК РФ, расторжения в одностороннем порядке договора найма коттеджа.
Последствием несоблюдения нанимателем обязанности письменно предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора найма является лишь право наймодателя требовать внесения платы за пользование помещением за три месяца.
Статья 684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок по истечении срока договора найма помещения.
М. в ходе рассмотрения дела утверждала, и из этого исходил суд, постановляя решение, что срок договора найма от 12 декабря 2001 года неоднократно продлялся вплоть до декабря 2011 года, поскольку Ф.Е.В. не отказывался от продления договора, а наймодатель не выполнила обязанности предложить нанимателю не позднее чем за три месяца по истечении срока договора найма заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
По смыслу ст. 684 ГК РФ продление договора найма помещения по окончании срока его действия является правом, а не обязанностью нанимателя.
Положения данной нормы права применяются при решении вопроса о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора найма.
Помимо преимущественного права на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора, наниматель обладает правом в любое время (то есть, и до истечения срока договора найма) расторгнуть договор.
В апреле 2008 года ответчик реализовал свое право в одностороннем порядке расторгнуть договор найма коттеджа и выехал из него.
Акт осмотра имущества и дома от 05 октября 2009 года, расписка дочери ответчика - Ф.К. от 25.05.2010 года о том, что она забрала принадлежащую ей автомашину с территории поселка "Нагорное", на которые сослался суд в решении как на доказательства, подтверждающие продление действия договора после апреля 2008 года, сами по себе не свидетельствуют о том, что договор найма от 12 декабря 2001 года продлен на очередной срок до декабря 2011 года, а Ф.Е.В. в апреле 2008 года не расторг договор найма в одностороннем порядке и не освободил коттедж.
При указанных выше обстоятельствах и с учетом приведенных норм материального права вывод суда о действии договора найма до декабря 2011 года и о неисполнении ответчиком обязательств по оплате за наем жилого помещения после апреля 2008 года нельзя признать верным, оснований для расторжения договора у суда не имелось.
Допущенные судами первой и второй инстанций существенные нарушения норм материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Мытищинского городского суда Московской области от 22 августа 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2012 года по делу по иску М. к Ф.Е.В. о расторжении договора, обязании передать имущество отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председатель президиума
Ю.И.БАЛАБАН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)