Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Герасимова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей: Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,
при секретаре К.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Т.В. дело по апелляционной жалобе П. и дополнения к жалобе представителя по доверенности К.М. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: *** - отказать.
П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" о признании права собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: ***.
В обоснование требований указала, что ** *** 20** года заключила с ЗАО "МФС-6" в лице агента ООО "Докон" предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, по которому ЗАО "МФС-6" обязалось продать ей трехкомнатную квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную на ** этаже, секции N ** в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ***.
По условиям предварительного договора купли-продажи истец обязался уплатить ответчику денежные средства в размере *** рублей, а ответчик в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен и право собственности на квартиру не зарегистрировано.
П. приступила к пользованию квартирой, заключила договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, несет расходы по оплате жилищно-коммунальных платежей.
П. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности З. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Д. в судебное заседание явился, иск не признал.
Ответчик ЗАО "Мосфундаментстрой - 6" в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц Правительство Москвы, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и МАДИ (ГТУ) о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец П. и ее представитель по доверенности К.М. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явились истец П. и ее представитель по доверенности К.М., которые поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнений к жалобе.
Ответчики, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца П. и ее представителя по доверенности К.М., обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что ** *** 20** года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы за N ***, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ***.
Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ***, квартира N ** по строительному адресу: *** относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).
** *** 20** года между МАДИ (ГТУ) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен Договор инвестирования N ***, предметом которого является привлечение Инвестором средств соинвестора в объеме и в порядке, указанном в Договоре к реализации инвестиционного проекта по строительству в 2002 - 2004 гг. жилого комплекса с нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: ***.
Согласно Договору инвестирования N *** от ** *** 20** года, Инвестор передает Соинвестору право по инвестированию строительства Объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства Объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли общей жилой и нежилой площади, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 Договора, в частности, Соинвестору переданы права на квартиру N **, расположенную по строительному адресу: ***.
** *** 20** года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Продавец), с одной стороны, и ООО "ДОКОН (Покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартир N ***, предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: *** и ***, в числе которых имеется спорная квартира.
** *** 20** года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и П. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью *** кв. м, расположенной на ** этаже, секция N **, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ***. По условиям договора цена Договора купли-продажи составляет *** руб. ** коп.
Согласно п. 1.2. предварительного договора, в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре. Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2., 3.1.4., 3.1.7. договора.
** *** 20** года между сторонами было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательства N ***, предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью ** кв. м, расположенную на ** этаже, секции N ** в жилом доме-новостройке по строительному адресу: *** в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N ** от ** *** 20** года.
По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере *** руб. ** коп., которую покупатель оплачивает на расчетный счет продавца по установленному соглашением графику.
Согласно Акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N ** от ** *** 20** г., подписанному сторонами ** *** 20** года, П. исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатила сумму *** руб. ** коп.
** *** 20** года ООО "ДОКОН" и П. подписали Дополнительное соглашение N *, в соответствии с которым двухкомнатной квартире, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью ** кв. м, расположенной на ** этаже, секция **, жилого дома-новостройки по строительному адресу: ***, соответствует трехкомнатная квартира N ** общей площадью ** кв. м, расположенная на ** этаже жилого дома-новостройки по адресу: ***.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на ** *** 20** года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения статей 218, 429, 445 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, ответчик лишен возможности передать в собственность истцу жилое помещение. Согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта N ***, заключенного между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом), на момент рассмотрения спора отсутствует.
Суд указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
Не соглашаясь с доводом истца о том, что заключив предварительный договор, он фактически заключил договор инвестирования, суд исходил из того, что при рассмотрении дела истец не оспаривал действительность Предварительного договора N ** от **.**.20** года.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
- 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
- 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
- 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
- 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
- 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
- 6) вследствие причинения вреда другому лицу;
- 7) вследствие неосновательного обогащения;
- 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
- 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не применил указанные нормы права, и не учел, что дом, расположенный по адресу: ***, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ** *** 20** года, что истец фактически вселен и проживает в квартире N **, оплачивает коммунальные платежи по этой квартире, заключив, как собственник Договор управления многоквартирным домом от ** *** 20** года.
Кроме того, суд не учел, что правопритязания на квартиру N ** в доме-новостройке по адресу: *** отсутствуют.
Учитывая, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N *** от ** *** 20** года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи N *** от ** *** 20** года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий и в нарушение его условий.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо ЗАО "Мосфундаментстрой-6", поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия признает заявленные требования П. законными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования П. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за П. право собственности на квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-23519
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. по делу N 11-23519
Судья: Герасимова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей: Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,
при секретаре К.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Т.В. дело по апелляционной жалобе П. и дополнения к жалобе представителя по доверенности К.М. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: *** - отказать.
установила:
П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "Докон" о признании права собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: ***.
В обоснование требований указала, что ** *** 20** года заключила с ЗАО "МФС-6" в лице агента ООО "Докон" предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, по которому ЗАО "МФС-6" обязалось продать ей трехкомнатную квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную на ** этаже, секции N ** в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ***.
По условиям предварительного договора купли-продажи истец обязался уплатить ответчику денежные средства в размере *** рублей, а ответчик в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен и право собственности на квартиру не зарегистрировано.
П. приступила к пользованию квартирой, заключила договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, несет расходы по оплате жилищно-коммунальных платежей.
П. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности З. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "ДОКОН" по доверенности Д. в судебное заседание явился, иск не признал.
Ответчик ЗАО "Мосфундаментстрой - 6" в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц Правительство Москвы, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и МАДИ (ГТУ) о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец П. и ее представитель по доверенности К.М. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явились истец П. и ее представитель по доверенности К.М., которые поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнений к жалобе.
Ответчики, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца П. и ее представителя по доверенности К.М., обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что ** *** 20** года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в ДЖП и ЖФ г. Москвы за N ***, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ***.
Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ***, квартира N ** по строительному адресу: *** относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).
** *** 20** года между МАДИ (ГТУ) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен Договор инвестирования N ***, предметом которого является привлечение Инвестором средств соинвестора в объеме и в порядке, указанном в Договоре к реализации инвестиционного проекта по строительству в 2002 - 2004 гг. жилого комплекса с нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: ***.
Согласно Договору инвестирования N *** от ** *** 20** года, Инвестор передает Соинвестору право по инвестированию строительства Объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства Объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли общей жилой и нежилой площади, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 Договора, в частности, Соинвестору переданы права на квартиру N **, расположенную по строительному адресу: ***.
** *** 20** года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Продавец), с одной стороны, и ООО "ДОКОН (Покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартир N ***, предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных договоров купли-продажи квартир, расположенных в жилых домах-новостройках по строительным адресам: *** и ***, в числе которых имеется спорная квартира.
** *** 20** года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и П. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, предметом которого является определение сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью *** кв. м, расположенной на ** этаже, секция N **, в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ***. По условиям договора цена Договора купли-продажи составляет *** руб. ** коп.
Согласно п. 1.2. предварительного договора, в соответствии с договором купли-продажи квартиры продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в собственность квартиру за цену, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре. Договор купли-продажи квартиры подлежит подписанию сторонами и нотариальному удостоверению в течение 4 месяцев с даты выдачи продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, при условии исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2., 3.1.4., 3.1.7. договора.
** *** 20** года между сторонами было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательства N ***, предметом которого является обеспечение исполнения обязательств Покупателя перед Продавцом по заключению в будущем Договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью ** кв. м, расположенную на ** этаже, секции N ** в жилом доме-новостройке по строительному адресу: *** в порядке и на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи квартиры N ** от ** *** 20** года.
По условиям подписанного сторонами соглашения цена обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению с продавцом договора купли-продажи квартиры определена в размере *** руб. ** коп., которую покупатель оплачивает на расчетный счет продавца по установленному соглашением графику.
Согласно Акту об исполнении обязательств по соглашению об обеспечении исполнения обязательств N ** от ** *** 20** г., подписанному сторонами ** *** 20** года, П. исполнила свои обязательства по указанному соглашению, оплатила сумму *** руб. ** коп.
** *** 20** года ООО "ДОКОН" и П. подписали Дополнительное соглашение N *, в соответствии с которым двухкомнатной квартире, ориентировочный N **, ориентировочной общей площадью ** кв. м, расположенной на ** этаже, секция **, жилого дома-новостройки по строительному адресу: ***, соответствует трехкомнатная квартира N ** общей площадью ** кв. м, расположенная на ** этаже жилого дома-новостройки по адресу: ***.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по состоянию на ** *** 20** года отсутствуют сведения о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения статей 218, 429, 445 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО "ДОКОН" на спорную квартиру не зарегистрировано, ответчик лишен возможности передать в собственность истцу жилое помещение. Согласованный Акт о результатах реализации инвестиционного контракта N ***, заключенного между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (Государственным техническим университетом), на момент рассмотрения спора отсутствует.
Суд указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
Не соглашаясь с доводом истца о том, что заключив предварительный договор, он фактически заключил договор инвестирования, суд исходил из того, что при рассмотрении дела истец не оспаривал действительность Предварительного договора N ** от **.**.20** года.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено:
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
- 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
- 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
- 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
- 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;
- 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;
- 6) вследствие причинения вреда другому лицу;
- 7) вследствие неосновательного обогащения;
- 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
- 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не применил указанные нормы права, и не учел, что дом, расположенный по адресу: ***, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ** *** 20** года, что истец фактически вселен и проживает в квартире N **, оплачивает коммунальные платежи по этой квартире, заключив, как собственник Договор управления многоквартирным домом от ** *** 20** года.
Кроме того, суд не учел, что правопритязания на квартиру N ** в доме-новостройке по адресу: *** отсутствуют.
Учитывая, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, судебная коллегия признает, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N *** от ** *** 20** года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.
Сам по себе предварительный договор купли-продажи N *** от ** *** 20** года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий и в нарушение его условий.
Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.
Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.
Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.
Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.
Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому квартира, права на которую заявляются истцом, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика либо ЗАО "Мосфундаментстрой-6", поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия признает заявленные требования П. законными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 29 мая 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования П. к ООО "ДОКОН", ЗАО "Мосфундаментстрой-6" о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за П. право собственности на квартиру N **, общей площадью ** кв. м, расположенную в жилом доме-новостройке по адресу: ***.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)