Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Байкова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Погорелко О.В., судей: Пряничниковой Е.В., Пятовой Н.Л.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Погорелко О.В.
дело по кассационной жалобе представителя С., адвоката Ц.
на решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года
по иску С. к ООО "Элтекс" о признании права требования права собственности, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество
установила:
С. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Элтекс" о признании права требования права собственности, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указала, что 09 февраля 2007 года между истцом С. и ответчиком ООО "Элтекс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
28.03.2007 г. договор N прошел государственную регистрацию в управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является квартира номер, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доля в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N. Указанная квартира состоит из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный), санузла, остекленного балкона.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.5 договора N участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора N, которая составляет. Стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства по договору N составляет. Все расчеты между сторонами производятся в рублях РФ. Участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет застройщика или сдает их наличными в кассу застройщика, получая на руки квитанцию к приходному кассовому ордеру.
Участник долевого строительства уплатил цену договора до его подписания (квитанции к приходным кассовым ордерам N от 11.03.2005 г., N от 11.05.2005 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру) не позднее 20.12.2007 г.
В соответствии с условиями соглашения от 20.03.2009 г. о внесении изменений и дополнений в договор срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства изменен по соглашению между истцом и ответчиком на 30.09.2009 г.
20 марта 2009 года между истцом С. и ответчиком ООО "Элтекс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
14.11.2009 г. договор N прошел государственную регистрацию в УФРС по Нижегородской области в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома, указанного в п. 1.1 договора N. Подземная автостоянка общей площадью 117,9 кв. м состоит из 8 мест стоянки для автомобилей. 1650/11790 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома представляет собой место стоянки для автомобиля номер восемь, общей площадью 16,50 кв. м, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.2 договора N участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора, которая составляет, при подписании договора N. Цена договора является твердой, изменению не подлежит. Участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет застройщика или сдает их наличными в кассу застройщика, получая на руки квитанцию к приходному кассовому ордеру (квитанция к приходному кассовому ордеру N от 20.03.2009 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора N застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (доля в праве собственности на подземную автостоянку) не позднее 30.09.2009 г.
До настоящего момента обязательства застройщика по передаче в собственность истца объектов долевого строительства по договорам N и N не выполнены. Строительство названного жилого дома с помещения общественного назначения и подземной автостоянкой длительное время не ведется.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N в отношении ответчика была введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "ЭЛТЕКС" был назначен С.В.А.
На основании изложенного, истец просил суд признать за ней, С., право требования передачи в собственность следующих объектов недвижимого имущества: квартиры, состоящей из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный) санузла, остекленного балкона, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доли в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N; 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки на восемь мест общей площадью 117,9 квадратных метров (места стоянки для автомобиля номер Восемь, общей площадью 16,50 квадратных метров, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3), расположенных в жилом доме с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (адрес строительный).
Истец также просил взыскать в ее пользу с ответчика - ООО "Элтекс" неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме (по договору N от 09.02.2007 г.), в сумме (по договору N от 20.03.2009 г.). Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой; обязать ответчика - ООО "ЭЛТЕКС" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через представителя в соответствии со ст. 48 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца адвокат Цалолихин Д.В., действующий на основании ордера и доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года постановлено исковые требования С. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого участия в строительстве в размере.
В остальной части иска С. отказать.
Взыскать с ООО "Элтекс" государственную пошлину в доход государства в размере.
Определением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 16 июня 2011 года исправлена описка в решении Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 03 июня 2011 г., изложив резолютивную часть решения суда следующим образом: "Исковые требования С. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого участия в строительстве в размере.
В остальной части иска С. отказать.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. государственную пошлину в размере ".
В кассационной жалобе представителя С. адвоката Ц. поставлен вопрос об изменение решения суда, в связи с тем, что оно вынесенного с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель указывает о необоснованности уменьшения судом размера взыскиваемой с ответчика неустойки по договорам N и N. По мнению кассатора, уменьшение размера неустойки возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Отказывая в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - соответствующий объект незавершенного строительства и обязании ответчика зарегистрировать право собственности на этот объект, суд необоснованно указал, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость обращения взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства. При этом в силу норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" право истца требовать обращения взыскания на заложенное имущество является правом и истец освобожден от обязанности доказывать необходимость и возможность такого обращения в случае нарушения ответчиком основного обязательства, обеспеченного залогом.
Также суд не взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, поэтому судебная коллегия в силу ст. 347 ГПК РФ проверила законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал юридически значимые обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений и, в соответствии с представленными сторонами доказательствами, вынес законное и обоснованное решение.
С доводами кассационной жалобы нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
При толковании условий договора на долевое участие в строительстве жилья в порядке ст. 431 ГК РФ следует, что на истца возлагается обязанность по оплате стоимости строительства недвижимого имущества, а ответчик принимает на себя функции застройщика определенного объекта недвижимости с обязательством передать истице в долевую собственность обусловленное договором имущество по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09 февраля 2007 года между истцом С. (участником долевого строительства) и ответчиком ООО "ЭЛТЕКС" (застройщиком) был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является квартира номер, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доля в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N. Указанная квартира состоит из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный), санузла, остекленного балкона.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.5 договора N Участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора N, которая составляет.
Участник долевого строительства уплатил цену до подписания договора N (квитанции к приходным кассовым ордерам N от 11.03.2005 г., N от 11.05.2005 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора N застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру) не позднее 20.12.2007 г.
В соответствии с условиями соглашения от 20.03.2009 г. о внесении изменений и дополнений в договор N срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства изменен по соглашению между истцом и ответчиком до 30.09.2009 г.
20 марта 2009 года между истцом С. долевого строительства) и ответчиком ООО "ЭЛТЕКС" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
В соответствии с п. 2.1 договора его объектом является 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома, указанного в п. 1.1 договора N. Подземная автостоянка общей площадью 117,9 кв. м состоит из 8 мест стоянки для автомобилей. 1650/11790 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома представляй собой место стоянки для автомобиля номер восемь, общей площадью 16,50 кв. м, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком нарушены сроки передачи квартиры, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Такая же ответственность ответчика предусмотрена и договорами участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Представленный истцом расчет неустойки был проверен судом первой инстанции, сомнений в правильности у судебной коллегии также не вызывает, сторонами по делу не обжалуется.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В свою очередь, по смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда. Однако, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Суд первой инстанции указал, что в силу ст. 333 ГК РФ имеются основания для уменьшения неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме (по договору N от 09.02.2007 г.), в сумме (по договору N от 20.03.2009 г.).
Определяя размер неустойки, суд принял во внимание продолжительность неисполнения обязательства, цену договора.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер неустойки, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, находит, что определенная судом сумма неустойки соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправильно рассмотрел требования истца об обращения взыскания на заложенное имущество также отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.
Согласно ст. 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
- 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона;
- 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При этом не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые должник несет ответственность, а также, чтобы допущенное должником нарушение обязательства носило достаточно значительный характер.
С учетом положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке" суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имуществ. Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, что исключает безусловность права истца требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Истец просил суд обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой в связи с взысканием неустойки. Учитывая размер взысканной судом первой инстанции суммы неустойки, стоимость имущества, на которое истец просил обратить взыскание и другие заслуживающие внимания обстоятельства по данному делу суд принял правильное решение об отсутствии оснований для удовлетворения данное требования истца.
Довод об отсутствии обязанности доказывать необходимость и возможность такого обращения в случае нарушения ответчиком основного обязательства, обеспеченного залогом основан на неправильном толковании норм материального права, регулирующих решение данного вопроса.
Судебная коллегия принимает выводы, сделанные судом первой инстанции, поскольку они являются правильными.
Кроме того, данный довод кассационной жалобы являлся предметом судебного контроля со стороны суда первой инстанции и обоснованно отвергнут как несостоятельный, с приведением мотивов принятого решения. Подробные суждения со ссылками на установленные обстоятельства по данному вопросу приведены в решении суда и дополнительной аргументации не требуют.
Довод кассатора о том, что суд не взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате госпошлины, является необоснованным, поскольку в соответствии с решением суда от 03.06.2011 г., с учетом определения суда от 16 июня 2011 г. с ООО "Элтекс" в пользу С. была взыскана сумма государственной пошлины в размере, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям истца.
У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку ее доводы не содержат оснований к отмене решения.
Доводы кассационной жалобы сводится к необходимости переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств не имеется, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя С., адвоката Ц. - без удовлетворения.
Судья Нижегородского
областного суда
О.В.ПОГОРЕЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9293
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2011 г. по делу N 33-9293
Судья: Байкова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Погорелко О.В., судей: Пряничниковой Е.В., Пятовой Н.Л.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Погорелко О.В.
дело по кассационной жалобе представителя С., адвоката Ц.
на решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года
по иску С. к ООО "Элтекс" о признании права требования права собственности, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество
установила:
С. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Элтекс" о признании права требования права собственности, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указала, что 09 февраля 2007 года между истцом С. и ответчиком ООО "Элтекс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
28.03.2007 г. договор N прошел государственную регистрацию в управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является квартира номер, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доля в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N. Указанная квартира состоит из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный), санузла, остекленного балкона.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.5 договора N участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора N, которая составляет. Стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства по договору N составляет. Все расчеты между сторонами производятся в рублях РФ. Участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет застройщика или сдает их наличными в кассу застройщика, получая на руки квитанцию к приходному кассовому ордеру.
Участник долевого строительства уплатил цену договора до его подписания (квитанции к приходным кассовым ордерам N от 11.03.2005 г., N от 11.05.2005 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру) не позднее 20.12.2007 г.
В соответствии с условиями соглашения от 20.03.2009 г. о внесении изменений и дополнений в договор срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства изменен по соглашению между истцом и ответчиком на 30.09.2009 г.
20 марта 2009 года между истцом С. и ответчиком ООО "Элтекс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
14.11.2009 г. договор N прошел государственную регистрацию в УФРС по Нижегородской области в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома, указанного в п. 1.1 договора N. Подземная автостоянка общей площадью 117,9 кв. м состоит из 8 мест стоянки для автомобилей. 1650/11790 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома представляет собой место стоянки для автомобиля номер восемь, общей площадью 16,50 кв. м, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.2 договора N участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора, которая составляет, при подписании договора N. Цена договора является твердой, изменению не подлежит. Участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет застройщика или сдает их наличными в кассу застройщика, получая на руки квитанцию к приходному кассовому ордеру (квитанция к приходному кассовому ордеру N от 20.03.2009 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора N застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (доля в праве собственности на подземную автостоянку) не позднее 30.09.2009 г.
До настоящего момента обязательства застройщика по передаче в собственность истца объектов долевого строительства по договорам N и N не выполнены. Строительство названного жилого дома с помещения общественного назначения и подземной автостоянкой длительное время не ведется.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N в отношении ответчика была введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "ЭЛТЕКС" был назначен С.В.А.
На основании изложенного, истец просил суд признать за ней, С., право требования передачи в собственность следующих объектов недвижимого имущества: квартиры, состоящей из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный) санузла, остекленного балкона, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доли в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N; 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки на восемь мест общей площадью 117,9 квадратных метров (места стоянки для автомобиля номер Восемь, общей площадью 16,50 квадратных метров, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3), расположенных в жилом доме с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (адрес строительный).
Истец также просил взыскать в ее пользу с ответчика - ООО "Элтекс" неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме (по договору N от 09.02.2007 г.), в сумме (по договору N от 20.03.2009 г.). Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой; обязать ответчика - ООО "ЭЛТЕКС" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через представителя в соответствии со ст. 48 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца адвокат Цалолихин Д.В., действующий на основании ордера и доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года постановлено исковые требования С. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого участия в строительстве в размере.
В остальной части иска С. отказать.
Взыскать с ООО "Элтекс" государственную пошлину в доход государства в размере.
Определением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 16 июня 2011 года исправлена описка в решении Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 03 июня 2011 г., изложив резолютивную часть решения суда следующим образом: "Исковые требования С. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого участия в строительстве в размере.
В остальной части иска С. отказать.
Взыскать с ООО "Элтекс" в пользу С. государственную пошлину в размере ".
В кассационной жалобе представителя С. адвоката Ц. поставлен вопрос об изменение решения суда, в связи с тем, что оно вынесенного с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель указывает о необоснованности уменьшения судом размера взыскиваемой с ответчика неустойки по договорам N и N. По мнению кассатора, уменьшение размера неустойки возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Отказывая в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - соответствующий объект незавершенного строительства и обязании ответчика зарегистрировать право собственности на этот объект, суд необоснованно указал, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость обращения взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства. При этом в силу норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" право истца требовать обращения взыскания на заложенное имущество является правом и истец освобожден от обязанности доказывать необходимость и возможность такого обращения в случае нарушения ответчиком основного обязательства, обеспеченного залогом.
Также суд не взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, поэтому судебная коллегия в силу ст. 347 ГПК РФ проверила законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал юридически значимые обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений и, в соответствии с представленными сторонами доказательствами, вынес законное и обоснованное решение.
С доводами кассационной жалобы нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
При толковании условий договора на долевое участие в строительстве жилья в порядке ст. 431 ГК РФ следует, что на истца возлагается обязанность по оплате стоимости строительства недвижимого имущества, а ответчик принимает на себя функции застройщика определенного объекта недвижимости с обязательством передать истице в долевую собственность обусловленное договором имущество по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09 февраля 2007 года между истцом С. (участником долевого строительства) и ответчиком ООО "ЭЛТЕКС" (застройщиком) был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
В соответствии с п. 2.1 договора N объектом является квартира номер, которая имеет общую площадь 150,0 квадратных метров и находится во втором подъезде на третьем этаже жилого дома и доля в общем имуществе жилого дома пропорционально размеру общей площади квартиры N. Указанная квартира состоит из четырех комнат, прихожей, кухни, санузла (совмещенный), санузла, остекленного балкона.
В соответствии с п. п. 3.1 - 3.5 договора N Участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора N, которая составляет.
Участник долевого строительства уплатил цену до подписания договора N (квитанции к приходным кассовым ордерам N от 11.03.2005 г., N от 11.05.2005 г.).
В соответствии с п. 5.1 договора N застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру) не позднее 20.12.2007 г.
В соответствии с условиями соглашения от 20.03.2009 г. о внесении изменений и дополнений в договор N срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства изменен по соглашению между истцом и ответчиком до 30.09.2009 г.
20 марта 2009 года между истцом С. долевого строительства) и ответчиком ООО "ЭЛТЕКС" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с п. 1.1 договора N застройщик обязуется построить жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по строительному адресу: и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора N, а участник долевого строительства обязуется принять, оплатить полностью и в установленные сроки цену договора согласно условиям договора N.
В соответствии с п. 2.1 договора его объектом является 1650/11790 доли в праве общей собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома, указанного в п. 1.1 договора N. Подземная автостоянка общей площадью 117,9 кв. м состоит из 8 мест стоянки для автомобилей. 1650/11790 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземной автостоянки жилого дома представляй собой место стоянки для автомобиля номер восемь, общей площадью 16,50 кв. м, расположено в осях 11 - 13, Е - С на отметке - 4,3.
Судом первой инстанции установлено, что ответчиком нарушены сроки передачи квартиры, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Такая же ответственность ответчика предусмотрена и договорами участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Представленный истцом расчет неустойки был проверен судом первой инстанции, сомнений в правильности у судебной коллегии также не вызывает, сторонами по делу не обжалуется.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В свою очередь, по смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда. Однако, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Суд первой инстанции указал, что в силу ст. 333 ГК РФ имеются основания для уменьшения неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме (по договору N от 09.02.2007 г.), в сумме (по договору N от 20.03.2009 г.).
Определяя размер неустойки, суд принял во внимание продолжительность неисполнения обязательства, цену договора.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер неустойки, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, находит, что определенная судом сумма неустойки соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправильно рассмотрел требования истца об обращения взыскания на заложенное имущество также отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.
Согласно ст. 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
- 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона;
- 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При этом не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые должник несет ответственность, а также, чтобы допущенное должником нарушение обязательства носило достаточно значительный характер.
С учетом положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке" суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имуществ. Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, что исключает безусловность права истца требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Истец просил суд обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой в связи с взысканием неустойки. Учитывая размер взысканной судом первой инстанции суммы неустойки, стоимость имущества, на которое истец просил обратить взыскание и другие заслуживающие внимания обстоятельства по данному делу суд принял правильное решение об отсутствии оснований для удовлетворения данное требования истца.
Довод об отсутствии обязанности доказывать необходимость и возможность такого обращения в случае нарушения ответчиком основного обязательства, обеспеченного залогом основан на неправильном толковании норм материального права, регулирующих решение данного вопроса.
Судебная коллегия принимает выводы, сделанные судом первой инстанции, поскольку они являются правильными.
Кроме того, данный довод кассационной жалобы являлся предметом судебного контроля со стороны суда первой инстанции и обоснованно отвергнут как несостоятельный, с приведением мотивов принятого решения. Подробные суждения со ссылками на установленные обстоятельства по данному вопросу приведены в решении суда и дополнительной аргументации не требуют.
Довод кассатора о том, что суд не взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате госпошлины, является необоснованным, поскольку в соответствии с решением суда от 03.06.2011 г., с учетом определения суда от 16 июня 2011 г. с ООО "Элтекс" в пользу С. была взыскана сумма государственной пошлины в размере, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям истца.
У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку ее доводы не содержат оснований к отмене решения.
Доводы кассационной жалобы сводится к необходимости переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств. Однако оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств не имеется, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 03 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя С., адвоката Ц. - без удовлетворения.
Судья Нижегородского
областного суда
О.В.ПОГОРЕЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)