Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шайдуллина А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего Гилманова Р.Р.,
судей Захаровой С.Н. и Юсупова Р.Р.,
при секретаре судебного заседания В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе К.О. на решение Советского районного суда г. Казани от 27 декабря 2010 года, которым К.О. отказано в удовлетворении исковых требований к К.В.А. и К.В.Г. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным в силу ничтожности, о прекращении государственной регистрации права, о восстановлении записи, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения К.О. и ее представителя К.Н., поддержавших доводы жалобы, объяснения К.В.Г. и ее представителя В.Г., просивших решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
К.О. обратилась в суд с иском к К.В.А., К.В.Г. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным в силу ничтожности, о прекращении государственной регистрации права, о восстановлении записи, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда. В обоснование иска указала, что она является собственником 5/8 доли квартиры, расположенной по адресу: *.
Указанная квартира принадлежала на праве долевой собственности З.Р. - 5/8 доли, У.Р. - 3/8 доли.
8 ноября 2005 года З.Р. оформила договор дарения своей части квартиры на К.В.Г., которая, в свою очередь, оформив право собственности, переоформила его на свою дочь К.В.А.
29 июня 2006 года ответчики выкупили оставшуюся часть квартиры - 3/8 доли, у У.Р.
Истица считает указанную сделку недействительной в связи с тем, что З.Р. на момент совершения сделки дарения страдала психическим расстройством. Решением суда от 25 сентября 2008 года все документы по сделке дарения 5/8 доли квартиры на К.В.Г. признаны недействительными с момента их выдачи. После судебного восстановления нарушенных прав, законным собственником указанной доли квартиры стала истица.
Полагает, что сделка купли-продажи 3/8 доли квартиры, совершенная между У.Р. и К.В.А., является ничтожной, то есть не соответствующей требованиям закона, так как не было соблюдено условие преимущественного права покупки. Указанная сделка напрямую затрагивает интересы истицы - законного собственника части спорной квартиры.
Действиями ответчиков истице причинен моральный вред, выразившийся в нравственных и физических страданиях.
Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали, заявили о пропуске срока исковой давности.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, отделения УФМС РФ по РТ в Советском районе города Казани - в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Третье лицо У.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.
Опрошенная по определению Советского районного суда города Казани от 17 сентября 2009 года в судебном заседании 16 ноября 2010 года Жуковского городского суда Московской области, У.Р. суду пояснила, что с исковыми требованиями не согласна. К.О. является собственником 1/2 доли квартиры 26. 26 июня 2004 года умер З.Н. Согласно завещанию, З.Н. завещал свое наследство, состоящее из принадлежавшей ему доли в двухкомнатной квартире 26, своей единственной дочери У.Р. Решением суда от 25 сентября 2008 года было доказано, что жена З.Н. - З.Р., страдала психическим расстройством, поэтому подать в суд исковое заявление и претендовать на 1/4 доли завещанной части квартиры У.Р. она не смогла. Имеется договор от 23 августа 1996 года на передачу жилого помещения в совместную собственность З.Н. и З.Р. З.Р. умерла 8 июня 2006 года, о чем У.Р. не сообщили. На момент продажи 29 июня 2006 года 3/8 доли квартиры У.Л. и К.В.А., З.Р. уже умерла. 19 мая 2006 года У.Р. выдала на имя У.Л. доверенность. По договору купли-продажи доли квартиры она получила покупную цену, и ею было получено 300 000 рублей. Договор купли-продажи от 29 июня 2006 года был подписан У.Р. добровольно, но цена была занижена. У.Р. согласна на рассмотрение дела без ее участия.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал.
В кассационной жалобе К.О. просит решение отменить, указывая, что срок исковой давности ею не пропущен, ответчицы являются недобросовестными приобретателями. Полагает, что суд нарушил нормы материального права.
Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса РФ установлен общий срок исковой давности - три года.
На основании статьи 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Установлено, что 29 июня 2006 года между У.Р., от имени которой действовала У.Л., и К.В.А., действующей с согласия своей матери К.В.Г., был заключен договор купли-продажи 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 26.
Согласно условиям договора (пункты 4, 5, 7) указанная доля приобретена за 300 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора. В момент заключения договора указанные доли в праве на квартиру никому другому не были проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят.
На основании указанного договора, К.В.А. является собственником 3/8 доли квартиры 26.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Однако, как правильно указал суд, несоблюдение установленного правила, то есть продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. На этом основании требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, удовлетворению не подлежат.
Лицо, преимущественное право которого нарушено, может требовать его защиты, в порядке установленном пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что истец является собственником 5/8 доли квартиры 26 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 14 апреля 2010 года.
Данное свидетельство о праве на наследство было выдано на основании решения Советского районного суда г. Казани от 25 сентября 2008 года, которым было признано недействительным завещание З.Р. от 3 ноября 2005 года на все имущество, в том числе 5/8 долей в жилом помещении по адресу: квартира 26, на имя К.В.Г. А также признан недействительным договор дарения 5/8 долей в спорном жилом помещении на имя К.В.Г. от 8 ноября 2005 года, подписанный О. от имени З.Р. и недействительным зарегистрированное право собственности на имя К.В.Г. на 5/8 долей жилого помещения по адресу: <...>.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 ноября 2008 года, решение Советского районного суда города Казани от 25 сентября 2008 года оставлено без изменения, кассационная жалоба К.В.Г. - без удовлетворения.
Таким образом, срок предъявления требований о защите нарушенного преимущественного права для истицы истек 10 февраля 2009 года, через три месяца после вступления в законную силу судебного акта, которым были удовлетворены требования К.О.
Ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности.
В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены нет.
Доводы кассационной жалобы Судебная коллегия не может признать состоятельными. Суд правильно указал, что нарушение преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, не влечет признание договора купли- продажи недействительным. Закон предусматривает иные последствия такого нарушения - право другого участника долевой собственности в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 360, 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Казани от 27 декабря 2010 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 07.02.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1469/11
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 февраля 2011 г. по делу N 33-1469/11
Судья Шайдуллина А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего Гилманова Р.Р.,
судей Захаровой С.Н. и Юсупова Р.Р.,
при секретаре судебного заседания В.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой С.Н. гражданское дело по кассационной жалобе К.О. на решение Советского районного суда г. Казани от 27 декабря 2010 года, которым К.О. отказано в удовлетворении исковых требований к К.В.А. и К.В.Г. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным в силу ничтожности, о прекращении государственной регистрации права, о восстановлении записи, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения К.О. и ее представителя К.Н., поддержавших доводы жалобы, объяснения К.В.Г. и ее представителя В.Г., просивших решение оставить без изменения, Судебная коллегия
установила:
К.О. обратилась в суд с иском к К.В.А., К.В.Г. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным в силу ничтожности, о прекращении государственной регистрации права, о восстановлении записи, снятии с регистрационного учета, компенсации морального вреда. В обоснование иска указала, что она является собственником 5/8 доли квартиры, расположенной по адресу: *.
Указанная квартира принадлежала на праве долевой собственности З.Р. - 5/8 доли, У.Р. - 3/8 доли.
8 ноября 2005 года З.Р. оформила договор дарения своей части квартиры на К.В.Г., которая, в свою очередь, оформив право собственности, переоформила его на свою дочь К.В.А.
29 июня 2006 года ответчики выкупили оставшуюся часть квартиры - 3/8 доли, у У.Р.
Истица считает указанную сделку недействительной в связи с тем, что З.Р. на момент совершения сделки дарения страдала психическим расстройством. Решением суда от 25 сентября 2008 года все документы по сделке дарения 5/8 доли квартиры на К.В.Г. признаны недействительными с момента их выдачи. После судебного восстановления нарушенных прав, законным собственником указанной доли квартиры стала истица.
Полагает, что сделка купли-продажи 3/8 доли квартиры, совершенная между У.Р. и К.В.А., является ничтожной, то есть не соответствующей требованиям закона, так как не было соблюдено условие преимущественного права покупки. Указанная сделка напрямую затрагивает интересы истицы - законного собственника части спорной квартиры.
Действиями ответчиков истице причинен моральный вред, выразившийся в нравственных и физических страданиях.
Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали, заявили о пропуске срока исковой давности.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, отделения УФМС РФ по РТ в Советском районе города Казани - в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Третье лицо У.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.
Опрошенная по определению Советского районного суда города Казани от 17 сентября 2009 года в судебном заседании 16 ноября 2010 года Жуковского городского суда Московской области, У.Р. суду пояснила, что с исковыми требованиями не согласна. К.О. является собственником 1/2 доли квартиры 26. 26 июня 2004 года умер З.Н. Согласно завещанию, З.Н. завещал свое наследство, состоящее из принадлежавшей ему доли в двухкомнатной квартире 26, своей единственной дочери У.Р. Решением суда от 25 сентября 2008 года было доказано, что жена З.Н. - З.Р., страдала психическим расстройством, поэтому подать в суд исковое заявление и претендовать на 1/4 доли завещанной части квартиры У.Р. она не смогла. Имеется договор от 23 августа 1996 года на передачу жилого помещения в совместную собственность З.Н. и З.Р. З.Р. умерла 8 июня 2006 года, о чем У.Р. не сообщили. На момент продажи 29 июня 2006 года 3/8 доли квартиры У.Л. и К.В.А., З.Р. уже умерла. 19 мая 2006 года У.Р. выдала на имя У.Л. доверенность. По договору купли-продажи доли квартиры она получила покупную цену, и ею было получено 300 000 рублей. Договор купли-продажи от 29 июня 2006 года был подписан У.Р. добровольно, но цена была занижена. У.Р. согласна на рассмотрение дела без ее участия.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал.
В кассационной жалобе К.О. просит решение отменить, указывая, что срок исковой давности ею не пропущен, ответчицы являются недобросовестными приобретателями. Полагает, что суд нарушил нормы материального права.
Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса РФ установлен общий срок исковой давности - три года.
На основании статьи 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Установлено, что 29 июня 2006 года между У.Р., от имени которой действовала У.Л., и К.В.А., действующей с согласия своей матери К.В.Г., был заключен договор купли-продажи 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 26.
Согласно условиям договора (пункты 4, 5, 7) указанная доля приобретена за 300 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора. В момент заключения договора указанные доли в праве на квартиру никому другому не были проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят.
На основании указанного договора, К.В.А. является собственником 3/8 доли квартиры 26.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Однако, как правильно указал суд, несоблюдение установленного правила, то есть продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. На этом основании требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, удовлетворению не подлежат.
Лицо, преимущественное право которого нарушено, может требовать его защиты, в порядке установленном пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что истец является собственником 5/8 доли квартиры 26 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 14 апреля 2010 года.
Данное свидетельство о праве на наследство было выдано на основании решения Советского районного суда г. Казани от 25 сентября 2008 года, которым было признано недействительным завещание З.Р. от 3 ноября 2005 года на все имущество, в том числе 5/8 долей в жилом помещении по адресу: квартира 26, на имя К.В.Г. А также признан недействительным договор дарения 5/8 долей в спорном жилом помещении на имя К.В.Г. от 8 ноября 2005 года, подписанный О. от имени З.Р. и недействительным зарегистрированное право собственности на имя К.В.Г. на 5/8 долей жилого помещения по адресу: <...>.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 ноября 2008 года, решение Советского районного суда города Казани от 25 сентября 2008 года оставлено без изменения, кассационная жалоба К.В.Г. - без удовлетворения.
Таким образом, срок предъявления требований о защите нарушенного преимущественного права для истицы истек 10 февраля 2009 года, через три месяца после вступления в законную силу судебного акта, которым были удовлетворены требования К.О.
Ответчиками было заявлено о пропуске срока исковой давности.
В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены нет.
Доводы кассационной жалобы Судебная коллегия не может признать состоятельными. Суд правильно указал, что нарушение преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, не влечет признание договора купли- продажи недействительным. Закон предусматривает иные последствия такого нарушения - право другого участника долевой собственности в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 360, 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Казани от 27 декабря 2010 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)