Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Исмаилов К.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Гаджиева Б.Г.,
судей - Биремовой А.А., Гебековой Л.А.
при секретаре судебного заседания А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 21 августа 2012 года апелляционную жалобу К. на решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 18 июня 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований К. к Г.Г. о взыскании долга по договору займа в сумме N, признании сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по <...> г. Махачкала недействительной, применении к ней последствия ничтожной сделки, взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами в размере 20200,80 рублей, компенсации морального вреда в размере N рублей, судебных расходов, отказать.
Встречный иск Г.Г. к К. удовлетворить частично.
Обязать К. и Г.Г. заключить между собой либо с собственником недвижимости - Г.А. договор о купли-продажи нежилого помещения, литер "А" площадью 48,25 кв. м, расположенного по <...> г. Махачкала по цене, указанной в расписке Г.Г. от 01.11.2011 г. в сумме N и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость на К.
Взыскать с К. в пользу Г.Г. разницу недоплаченной суммы по сделке купли-продажи недвижимости по <...> г. Махачкала в сумме 400 000 рублей.
В удовлетворении остальной части встречного иска Г.Г. о взыскании с К. упущенной выгоды и убытков в размере N, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере N, отказать".
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гаджиева Б.Г., объяснения К., представителя К. - А.Н., просивших решение суда отменить и принять по делу новое решение, Г.Г., представителя Г.Г. - Т., по мнению которых решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
К. 06.04.2012 г. обратилась в суд к Г.Г. с иском о взыскании долга по договору займа в сумме 600 000 рублей, указав, что 01.11.2011 г. она передала ответчику указанную сумму как задаток в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, расположенной по <...> г. Махачкалы. Об этом ответчик в присутствии свидетеля О. собственноручно написал расписку. Договор купли-продажи квартиры не был заключен по той причине, что она не смогла продать свою квартиру, находящейся в, и передать Г.Г. оговоренную сумму в полном объеме - N. После этого она неоднократно обращалась к Г.Г. о возврате переданных денег, но тот отказывается.
В ходе подготовки дела к судебном разбирательству и его рассмотрения по существу К. изменила свои исковые требования, дополнив их новыми требованиями о взыскании с Г.Г. в ее пользу не только переданных денег в размере N рублей, но и признании сделки недействительной, применении к ней последствий ничтожной сделки, взыскании с ответчика процентов за неправомерное пользование ее денежными средствами за период с 06.11.2011 г. по 06.04.2012 г. в сумме N руб., взыскании в ее пользу компенсации морального вреда в размере N рублей. В обоснование требований указано, что Г.Г. и ее двоюродный брат О. в сговоре вели ее в заблуждение, получив от нее 01.11.2011 г. денег в размере N рублей авансом, и пытались продать ей нежилое помещение. Деньги Г.Г. она передавала, не осмотрев приобретаемую недвижимость, доверившись родственнику О. и предполагая, что покупает дом или квартиру. Когда получила документы и обратила внимание на записи в техническом паспорте, поняла, что продаваемая недвижимость является нежилым помещением - сауной. Узнав об этом, она сразу стала требовать у Г.Г. возврата денег, так как она собиралась покупать жилое помещение для детей, которые учатся в г. Махачкале, а Г.Г. навязывает ей сауну и не хочет возвращать ее деньги добровольно под разными предлогами. От неправомерных действий Г.Г. ей стало плохо, она испытала моральные страдания, которые оценивает в размере N рублей. Просила удовлетворить ее дополненные и уточненные исковые требования в полном объеме.
Г.Г. иск не признал и в своем встречном иске к К. просил принудить ее к заключению договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения по <...> г. Махачкалы, взыскать с нее разницу в стоимости проданного по соглашению имущества в размере N рублей, упущенную выгоду и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В обоснование встречных исковых требований указано, что через двоюродного брата К. было достигнуто соглашение о купле-продаже недвижимого имущества. К. неоднократно осмотрела данное помещение, в том числе со своей дочерью, хорошо знала технические данные недвижимости, была довольна данным помещением, завозила туда свои вещи, никаких претензий к нему не предъявляла. В силу достигнутого соглашения, а также приятельских отношений с О. он по просьбе последнего согласился продать двухэтажное помещение по указанному адресу К. с большой уступкой в стоимости - за один миллион рублей. К. была довольна данной уступкой и сделкой и в два транша оплатила ему задаток в размере N рублей (в октябре N рублей и - N рублей), обязалась оставшуюся сумму N рублей доплатить до конца года, после продажи своей квартиры в. По получении задатка он написал расписку, в которой указал стоимость продаваемого недвижимого имущества - N рублей, о получении от К. задатка в сумме N рублей и задолженность за К. в сумме N рублей и после этого, передал ей ключи и все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. По оплате К. оставшейся суммы они условились пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Между тем, К., владея его недвижимым имуществом с октября 2011 года, пользуясь коммунальными услугами, односторонне нарушила условия достигнутого соглашения, по настоящее время не оплачивает причитающихся ему денег, отказалась от заключения договора купли-продажи на недвижимость, прохождения процедуры государственной регистрации сделки и, тем самым, причинила ему убытки. До заключения соглашения с К. данную недвижимость он сдавал в аренду и ежемесячно получал доход в размере N рублей. В связи с достигнутым с К. соглашением, он договор аренды помещения с арендатором расторг и освободил данное помещение для нее с намерением оформить сделку в установленном порядке. По вине К. с октября 2011 года по апрель 2012 года ему причинены убытки в размере N рублей. По изложенным выше основаниям просил суд отказать К. в удовлетворении иска, понудить ее к заключению договора купли-продажи помещения, взыскать в его пользу задолженность по сделке в размере N рублей, убытки и упущенную выгоду в размере N рублей, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неправомерное пользование его денежными средствами в размере N рублей, обязать К. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К. содержится просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Жалоба мотивирована тем, что при рассмотрении дела судом допущены нарушения, которые могут повлечь отмену или изменение решения суда. Суд однобоко подошел к исследованию и оценке доказательств, не принял во внимание, что ее ввели в заблуждение, продав вместо жилого дома нежилые помещения сауны. Имеющаяся в материалах дела расписка Г.Г. свидетельствует о получении им денег, но не подтверждает факт возникновения между ними обязательств по договору купли-продажи, письменная форма договора купли-продажи не соблюдена, существенные его условия не оговорены. В резолютивной части решения указано, что договор купли-продажи она обязана заключить либо с Г.Г., либо с Г.А., тогда как недоплаченная сумма в 400000 рублей подлежит выплате Г.Г.
В возражениях Г.Г. относительно доводов жалобы указано, что К. знала о том, какое имущество приобретает, осознавала и желала этой сделки и в одностороннем порядке отказалась от ее исполнения. Изложенное подтверждается первоначально поданным К. исковым заявлением в суд, где она утверждает, что договор купли-продажи не был заключен по той причине, что она не смогла продать свою квартиру в и передать ему полностью требующуюся сумму. Сведения, указанные в расписке, по сути представляют предварительный договор, согласие сторон о включении в основной договор указанных в расписке условий. Сделка между сторонами носила форму предварительного договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, Судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в апелляционном порядке с принятием по делу нового решения.
Из решения суда видно, что содержащиеся в расписке сведения суд расценил как предварительный договор, согласие сторон о включении в основной договор указанных в расписке условий. Сделка между сторонами, указал суд, носила форму предварительного договора, а наличие расписки подтверждает простую письменную форму ее заключения.
Между тем, согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Имеющаяся в деле расписка не соответствует указанным выше требованиям закона, а по сути представляет собой лишь подтверждение Г.Г. о получении от К. 600000 рублей за принадлежащий его сестре дом стоимостью N рублей, с указанием о том, что остаток N рублей остается за К.
В приведенной в расписке не указано, является ли приобретаемый дом жилым или нежилым, не указана площадь приобретаемого дома, что является существенными условиями основного договора. Не указан так же срок, в течение которого должен быть передан остаток - N рублей. Кроме того, расписка не подписана К., что является нарушением условия о соблюдении простой письменной формы заключения договора.
Кроме того, применяя к правоотношениям сторон по данному делу требования ч. 3 ст. 551 ГК РФ, суд не учел, что договора купли-продажи между сторонами заключено не было.
При изложенных обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, принятое по делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным, подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан
определила:
Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 18 июня 2012 года по делу по иску К. к Г.Г. и встречному иску Г.Г. к К. отменить, по делу принять новое решение.
Исковые требования К. удовлетворить частично, взыскав в ее пользу с Г.Г. суммы 600000 рублей. В удовлетворении остальных исковых требований К. отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Г.Г. отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 21.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2372/2012Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2012 г. по делу N 33-2372/2012г.
Судья - Исмаилов К.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Гаджиева Б.Г.,
судей - Биремовой А.А., Гебековой Л.А.
при секретаре судебного заседания А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 21 августа 2012 года апелляционную жалобу К. на решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 18 июня 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований К. к Г.Г. о взыскании долга по договору займа в сумме N, признании сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по <...> г. Махачкала недействительной, применении к ней последствия ничтожной сделки, взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами в размере 20200,80 рублей, компенсации морального вреда в размере N рублей, судебных расходов, отказать.
Встречный иск Г.Г. к К. удовлетворить частично.
Обязать К. и Г.Г. заключить между собой либо с собственником недвижимости - Г.А. договор о купли-продажи нежилого помещения, литер "А" площадью 48,25 кв. м, расположенного по <...> г. Махачкала по цене, указанной в расписке Г.Г. от 01.11.2011 г. в сумме N и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость на К.
Взыскать с К. в пользу Г.Г. разницу недоплаченной суммы по сделке купли-продажи недвижимости по <...> г. Махачкала в сумме 400 000 рублей.
В удовлетворении остальной части встречного иска Г.Г. о взыскании с К. упущенной выгоды и убытков в размере N, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере N, отказать".
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гаджиева Б.Г., объяснения К., представителя К. - А.Н., просивших решение суда отменить и принять по делу новое решение, Г.Г., представителя Г.Г. - Т., по мнению которых решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
К. 06.04.2012 г. обратилась в суд к Г.Г. с иском о взыскании долга по договору займа в сумме 600 000 рублей, указав, что 01.11.2011 г. она передала ответчику указанную сумму как задаток в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, расположенной по <...> г. Махачкалы. Об этом ответчик в присутствии свидетеля О. собственноручно написал расписку. Договор купли-продажи квартиры не был заключен по той причине, что она не смогла продать свою квартиру, находящейся в, и передать Г.Г. оговоренную сумму в полном объеме - N. После этого она неоднократно обращалась к Г.Г. о возврате переданных денег, но тот отказывается.
В ходе подготовки дела к судебном разбирательству и его рассмотрения по существу К. изменила свои исковые требования, дополнив их новыми требованиями о взыскании с Г.Г. в ее пользу не только переданных денег в размере N рублей, но и признании сделки недействительной, применении к ней последствий ничтожной сделки, взыскании с ответчика процентов за неправомерное пользование ее денежными средствами за период с 06.11.2011 г. по 06.04.2012 г. в сумме N руб., взыскании в ее пользу компенсации морального вреда в размере N рублей. В обоснование требований указано, что Г.Г. и ее двоюродный брат О. в сговоре вели ее в заблуждение, получив от нее 01.11.2011 г. денег в размере N рублей авансом, и пытались продать ей нежилое помещение. Деньги Г.Г. она передавала, не осмотрев приобретаемую недвижимость, доверившись родственнику О. и предполагая, что покупает дом или квартиру. Когда получила документы и обратила внимание на записи в техническом паспорте, поняла, что продаваемая недвижимость является нежилым помещением - сауной. Узнав об этом, она сразу стала требовать у Г.Г. возврата денег, так как она собиралась покупать жилое помещение для детей, которые учатся в г. Махачкале, а Г.Г. навязывает ей сауну и не хочет возвращать ее деньги добровольно под разными предлогами. От неправомерных действий Г.Г. ей стало плохо, она испытала моральные страдания, которые оценивает в размере N рублей. Просила удовлетворить ее дополненные и уточненные исковые требования в полном объеме.
Г.Г. иск не признал и в своем встречном иске к К. просил принудить ее к заключению договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения по <...> г. Махачкалы, взыскать с нее разницу в стоимости проданного по соглашению имущества в размере N рублей, упущенную выгоду и проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В обоснование встречных исковых требований указано, что через двоюродного брата К. было достигнуто соглашение о купле-продаже недвижимого имущества. К. неоднократно осмотрела данное помещение, в том числе со своей дочерью, хорошо знала технические данные недвижимости, была довольна данным помещением, завозила туда свои вещи, никаких претензий к нему не предъявляла. В силу достигнутого соглашения, а также приятельских отношений с О. он по просьбе последнего согласился продать двухэтажное помещение по указанному адресу К. с большой уступкой в стоимости - за один миллион рублей. К. была довольна данной уступкой и сделкой и в два транша оплатила ему задаток в размере N рублей (в октябре N рублей и - N рублей), обязалась оставшуюся сумму N рублей доплатить до конца года, после продажи своей квартиры в. По получении задатка он написал расписку, в которой указал стоимость продаваемого недвижимого имущества - N рублей, о получении от К. задатка в сумме N рублей и задолженность за К. в сумме N рублей и после этого, передал ей ключи и все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. По оплате К. оставшейся суммы они условились пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Между тем, К., владея его недвижимым имуществом с октября 2011 года, пользуясь коммунальными услугами, односторонне нарушила условия достигнутого соглашения, по настоящее время не оплачивает причитающихся ему денег, отказалась от заключения договора купли-продажи на недвижимость, прохождения процедуры государственной регистрации сделки и, тем самым, причинила ему убытки. До заключения соглашения с К. данную недвижимость он сдавал в аренду и ежемесячно получал доход в размере N рублей. В связи с достигнутым с К. соглашением, он договор аренды помещения с арендатором расторг и освободил данное помещение для нее с намерением оформить сделку в установленном порядке. По вине К. с октября 2011 года по апрель 2012 года ему причинены убытки в размере N рублей. По изложенным выше основаниям просил суд отказать К. в удовлетворении иска, понудить ее к заключению договора купли-продажи помещения, взыскать в его пользу задолженность по сделке в размере N рублей, убытки и упущенную выгоду в размере N рублей, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неправомерное пользование его денежными средствами в размере N рублей, обязать К. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К. содержится просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Жалоба мотивирована тем, что при рассмотрении дела судом допущены нарушения, которые могут повлечь отмену или изменение решения суда. Суд однобоко подошел к исследованию и оценке доказательств, не принял во внимание, что ее ввели в заблуждение, продав вместо жилого дома нежилые помещения сауны. Имеющаяся в материалах дела расписка Г.Г. свидетельствует о получении им денег, но не подтверждает факт возникновения между ними обязательств по договору купли-продажи, письменная форма договора купли-продажи не соблюдена, существенные его условия не оговорены. В резолютивной части решения указано, что договор купли-продажи она обязана заключить либо с Г.Г., либо с Г.А., тогда как недоплаченная сумма в 400000 рублей подлежит выплате Г.Г.
В возражениях Г.Г. относительно доводов жалобы указано, что К. знала о том, какое имущество приобретает, осознавала и желала этой сделки и в одностороннем порядке отказалась от ее исполнения. Изложенное подтверждается первоначально поданным К. исковым заявлением в суд, где она утверждает, что договор купли-продажи не был заключен по той причине, что она не смогла продать свою квартиру в и передать ему полностью требующуюся сумму. Сведения, указанные в расписке, по сути представляют предварительный договор, согласие сторон о включении в основной договор указанных в расписке условий. Сделка между сторонами носила форму предварительного договора.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, Судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в апелляционном порядке с принятием по делу нового решения.
Из решения суда видно, что содержащиеся в расписке сведения суд расценил как предварительный договор, согласие сторон о включении в основной договор указанных в расписке условий. Сделка между сторонами, указал суд, носила форму предварительного договора, а наличие расписки подтверждает простую письменную форму ее заключения.
Между тем, согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Имеющаяся в деле расписка не соответствует указанным выше требованиям закона, а по сути представляет собой лишь подтверждение Г.Г. о получении от К. 600000 рублей за принадлежащий его сестре дом стоимостью N рублей, с указанием о том, что остаток N рублей остается за К.
В приведенной в расписке не указано, является ли приобретаемый дом жилым или нежилым, не указана площадь приобретаемого дома, что является существенными условиями основного договора. Не указан так же срок, в течение которого должен быть передан остаток - N рублей. Кроме того, расписка не подписана К., что является нарушением условия о соблюдении простой письменной формы заключения договора.
Кроме того, применяя к правоотношениям сторон по данному делу требования ч. 3 ст. 551 ГК РФ, суд не учел, что договора купли-продажи между сторонами заключено не было.
При изложенных обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, принятое по делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным, подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан
определила:
Решение Кировского районного суда г. Махачкалы от 18 июня 2012 года по делу по иску К. к Г.Г. и встречному иску Г.Г. к К. отменить, по делу принять новое решение.
Исковые требования К. удовлетворить частично, взыскав в ее пользу с Г.Г. суммы 600000 рублей. В удовлетворении остальных исковых требований К. отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Г.Г. отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)