Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зверинская А.К.
Докладчик Петрунина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Артеменко А.В.
судей Петруниной И.Н., Трофимовой Т.М.
при секретаре Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 мая 2011 года кассационную жалобу ООО "Компания "Сибирь-Развитие" на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 1 марта 2011 года, которым исковое заявление Ш. к ООО "Компания "Сибирь-Развитие" удовлетворено частично: взыскано с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в пользу Ш. неустойка в сумме 50 000 рублей, убытки в размере 5 765,69 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 2 000 рублей, а всего 67 765,69 рублей. Взыскано с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 5 872,97 рублей.
Заслушав доклад судьи областного суда Петруниной И.Н., объяснения представителя ответчика В., судебная коллегия
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Компания "Сибирь-Развитие", в обоснование которого указала, что 10 июля 2008 года заключила с ответчиком предварительный договор о намерении заключить договор об участии в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, по условиям которого приняла на себя обязательство по оплате 2 806 230 рублей, а ответчик - передать квартиру в срок до 31 марта 2010 года который соглашением от 23 июня 2009 года был расторгнут. 2 декабря 2009 года между истцом и ответчиком вновь был заключен предварительный договор N 52-4-83 купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. Истец оплатила денежные средства в полном объеме в июле 2008 года, однако квартира в установленный договором срок передана не была. Истец неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, в том числе о понуждении к заключению основного договора. 11 октября 2010 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, и квартира была передана истице.
Считает, что заключенный между сторонами 2 декабря 2009 года договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, является притворной сделкой, так как сторонами фактически был заключен договор долевого участия. Поэтому правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Просит суд взыскать с ответчика неустойку в сумме 217 761,12 рублей, убытки в сумме 75 765,69 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 7 000 рублей.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что судом неверно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, так как договор участия в долевом строительстве со Ш. никогда не заключался.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается в том числе только на основании договора участия в долевом строительстве.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной о по иску гражданина, заключившего такую сделку (пункт 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что заключение предварительных договоров купли-продажи от 10 июля 2008 года от 2 декабря 2009 года, договора купли-продажи квартиры от 11 октября 2010 года между ООО "Компания "Сибирь - Развитие" и Ш. было направлено на прикрытие сделки долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и возможность невыполнения требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" относительно формы договоры и иных условий.
Вывод суда является правильным и не опровергается доводами кассационной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, то есть с 1 апреля 2005 года.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного или договора аренды такого земельного участка.
При рассмотрении спора судом установлено, что фактически ответчик заключил с истицей (физическим лицом) договор долевого участия в строительстве, по условиям которого истица обязалась осуществить долевое инвестирование строительства объекта путем прямого финансирования с фиксированной общей суммой денежных средств.
Данный факт подтверждается договорами от 10 июля 2008 года, 2 декабря 2009 года, 11 октября 2010 года, платежными поручениями от 10 июля 2008 года, от 31 июля 2008 года, кредитным договором от 18 июля 2008 года, заключенного истицей с ОАО АКБ Сберегательный банк Российской Федерации.
При этом, следует учесть, что расторжением 23 июня 2009 года предварительного договора от 10 июля 2008 года отношения сторон по этому договору не прекратились, внесенные истицей в счет оплаты квартиры денежные средства ответчиком не возвращались.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.
В силу статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты.
При рассмотрении спора суд установил, что оспариваемые договоры, заключенные заявителем, содержат перечисленные существенные условия, поэтому суд обосновано отклонил доводы ответчика о том, что рассматриваемые договоры не являются договорами участия в долевом строительстве.
Учитывая, что разрешение на строительство жилого дома получено после вступления в силу вышеназванного Закона, его действие распространяется на спорные правоотношения.
Исходя из изложенного, вывод суда о том, что заключенные между истицей и ответчиком договоры являются договором участия в долевом строительстве и в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к ним применяются положения законодательства, относящиеся к договору участия в долевом строительстве, является законным и обоснованным.
Учитывая то обстоятельство, что ответчиком были нарушены сроки передачи спорного объекта недвижимости Ш., суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Ш. о взыскании с ответчика неустойки, убытков и компенсации морального вреда.
Прочие доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому поводом к отмене судебного решения быть не могут.
Руководствуясь статьей 360 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 1 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Компания "Сибирь-Развитие" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.05.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3701-2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2011 г. по делу N 33-3701-2011
Судья Зверинская А.К.
Докладчик Петрунина И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Артеменко А.В.
судей Петруниной И.Н., Трофимовой Т.М.
при секретаре Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 мая 2011 года кассационную жалобу ООО "Компания "Сибирь-Развитие" на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 1 марта 2011 года, которым исковое заявление Ш. к ООО "Компания "Сибирь-Развитие" удовлетворено частично: взыскано с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в пользу Ш. неустойка в сумме 50 000 рублей, убытки в размере 5 765,69 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 2 000 рублей, а всего 67 765,69 рублей. Взыскано с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 5 872,97 рублей.
Заслушав доклад судьи областного суда Петруниной И.Н., объяснения представителя ответчика В., судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Компания "Сибирь-Развитие", в обоснование которого указала, что 10 июля 2008 года заключила с ответчиком предварительный договор о намерении заключить договор об участии в долевом строительстве двухкомнатной квартиры, по условиям которого приняла на себя обязательство по оплате 2 806 230 рублей, а ответчик - передать квартиру в срок до 31 марта 2010 года который соглашением от 23 июня 2009 года был расторгнут. 2 декабря 2009 года между истцом и ответчиком вновь был заключен предварительный договор N 52-4-83 купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. Истец оплатила денежные средства в полном объеме в июле 2008 года, однако квартира в установленный договором срок передана не была. Истец неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, в том числе о понуждении к заключению основного договора. 11 октября 2010 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, и квартира была передана истице.
Считает, что заключенный между сторонами 2 декабря 2009 года договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, является притворной сделкой, так как сторонами фактически был заключен договор долевого участия. Поэтому правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Просит суд взыскать с ответчика неустойку в сумме 217 761,12 рублей, убытки в сумме 75 765,69 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 7 000 рублей.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что судом неверно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, так как договор участия в долевом строительстве со Ш. никогда не заключался.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается в том числе только на основании договора участия в долевом строительстве.
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной о по иску гражданина, заключившего такую сделку (пункт 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что заключение предварительных договоров купли-продажи от 10 июля 2008 года от 2 декабря 2009 года, договора купли-продажи квартиры от 11 октября 2010 года между ООО "Компания "Сибирь - Развитие" и Ш. было направлено на прикрытие сделки долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и возможность невыполнения требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" относительно формы договоры и иных условий.
Вывод суда является правильным и не опровергается доводами кассационной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, то есть с 1 апреля 2005 года.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного или договора аренды такого земельного участка.
При рассмотрении спора судом установлено, что фактически ответчик заключил с истицей (физическим лицом) договор долевого участия в строительстве, по условиям которого истица обязалась осуществить долевое инвестирование строительства объекта путем прямого финансирования с фиксированной общей суммой денежных средств.
Данный факт подтверждается договорами от 10 июля 2008 года, 2 декабря 2009 года, 11 октября 2010 года, платежными поручениями от 10 июля 2008 года, от 31 июля 2008 года, кредитным договором от 18 июля 2008 года, заключенного истицей с ОАО АКБ Сберегательный банк Российской Федерации.
При этом, следует учесть, что расторжением 23 июня 2009 года предварительного договора от 10 июля 2008 года отношения сторон по этому договору не прекратились, внесенные истицей в счет оплаты квартиры денежные средства ответчиком не возвращались.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.
В силу статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты.
При рассмотрении спора суд установил, что оспариваемые договоры, заключенные заявителем, содержат перечисленные существенные условия, поэтому суд обосновано отклонил доводы ответчика о том, что рассматриваемые договоры не являются договорами участия в долевом строительстве.
Учитывая, что разрешение на строительство жилого дома получено после вступления в силу вышеназванного Закона, его действие распространяется на спорные правоотношения.
Исходя из изложенного, вывод суда о том, что заключенные между истицей и ответчиком договоры являются договором участия в долевом строительстве и в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к ним применяются положения законодательства, относящиеся к договору участия в долевом строительстве, является законным и обоснованным.
Учитывая то обстоятельство, что ответчиком были нарушены сроки передачи спорного объекта недвижимости Ш., суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Ш. о взыскании с ответчика неустойки, убытков и компенсации морального вреда.
Прочие доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому поводом к отмене судебного решения быть не могут.
Руководствуясь статьей 360 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 1 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Компания "Сибирь-Развитие" без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.АРТЕМЕНКО
А.В.АРТЕМЕНКО
Судьи
И.Н.ПЕТРУНИНА
Т.М.ТРОФИМОВА
И.Н.ПЕТРУНИНА
Т.М.ТРОФИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)