Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Снегирева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
Председательствующего: Мун Г.И.
Судей: Марчукова А.В., Коваленко Е.Н.
При секретаре - Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Волгоградского областного суда Мун Г.И. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО " - К.Д.
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 27 июня 2011 года, которым постановлено:
исковые требования К. к Обществу с ограниченной ответственностью " об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью " не чинить К. препятствия во владении и пользовании частью нежилого помещения, состоящего из ., вселив ее в указанные помещения.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью " обеспечить К. бесперебойным электроснабжением и передать ключи от дверных запоров, арендованных помещений
установила:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику об устранении препятствий в пользовании имуществом, в обоснование требований указав, что 15 января 2009 г. между нею и ответчиком был заключен договор аренды, в соответствии с которым ей в срочное возмездное владение и пользование была передана часть нежилого помещения площадью сроком на 99 лет.
Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы.
Арендованное имущество было фактически передано в пользование. С момента передачи части помещения, объект эксплуатировался в соответствии с назначением, все условия договора аренды выполнялись.
Между тем, в феврале 2011 г. ответчик стал создавать препятствия в пользовании арендованным имуществом, отключил электроснабжение помещения, что явилось причиной невозможности его использования по назначению.
Впоследствии, в мае 2011 г. ответчик прекратил истцу доступ в арендованное помещение, самовольно сменив дверные замки, не предоставив ключи.
О допущенных нарушениях ответчик был уведомлен, ему предложено устранить препятствия в пользовании помещением до 20 мая 2011 г. Однако до настоящего времени ответчиком не устранены препятствия в пользовании помещением, все ее требования игнорируются.
Никакого уведомления о причинах ограничения доступа в арендованное помещение, никаких претензий со стороны ответчика в адрес истца не направлялось.
В этой связи просила устранить препятствия в пользовании частью встроенного нежилого помещения в соответствии с условиями договора аренды, путем вселения в помещение, а также обязать ответчика обеспечить бесперебойным электроснабжением нежилые помещения, передать ключи от дверных запоров.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ООО " - К.Д. оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения и просит его отменить ввиду существенного нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, выслушав представителя ООО " - К.Д., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей К. - П. и Р. относительно доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 15 января 2009 г. между сторонами был заключен договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом .
Согласно указанному договору, арендодатель обязуется передать в срочное возмездное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения,
Пунктами 3.1.1 - 3.4 договора предусмотрены цена по договору аренды и порядок расчета арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата производится два раза в год не позднее 30 числа июня и декабря каждого года.
В соответствии с п. 5.1 договора срок действия договора определен сторонами с 15.01.2009 года по 15.01.2108 г.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при неисполнении вышеуказанных пунктов договора.
Договор аренды сторонами был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.
До января 2010 г. истец пользовалась арендованными помещениями, внося арендную плату в соответствии с договором аренды.
01 июля 2010 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым в п. 1.2, 3.2, 6.7 договора были внесены изменения, в соответствии с которыми площадь арендуемого помещения была увеличена до 48,85 кв. м, изменились размер и условия внесения арендной платы, которая предусмотрена в размере . в месяц за каждый квадратный метр и составила Указанная сумма должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
При разрешении спора судом установлено, что дополнительное соглашение сторонами не зарегистрировано. Тогда как пунктом 5 Соглашения предусмотрено, что обязанность по регистрации данного соглашения несет Арендатор. Указанную обязанность истец не выполнила, не произвел регистрацию и ответчик.
Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд с учетом положений вышеприведенных норм права, исходя из того, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание договора аренды, пришел к обоснованному выводу, что указанное дополнительное соглашение является незаключенным, правильно указав в решении, что при определении размера арендной платы, необходимо руководствоваться п. 3.2. Договора от 14.01.2009 г., установившим сумму арендной платы 20 (двадцать) Евро в год, с учетом ее внесения не позднее 30 числа июня и декабря каждого года.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими закона или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производства капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Настаивая на удовлетворении требований, представители истца в судебном заседании утверждали, что с февраля 2011 г. истец фактически не имеет реальной возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением, поскольку ответчик прекратил истице доступ в данные помещения, самостоятельно сменив замки и не передав ключи. При этом считая, что оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке не имелось, поскольку истица добросовестно исполняла обязательства по договору.
Возражая по заявленным требованиям, ответчик пояснял, что в связи с нарушениями условий договора он, в одностороннем порядке расторг договор аренды.
Как следует из условий договора (п. 5.2), он может быть в одностороннем порядке расторгнут только по основаниям неисполнения п. 3.2, 3.2., 3.4 договора, то есть не внесения арендной платы, оплаты коммунальных платежей, телефонных услуг. Указаний на возможность одностороннего отказа от исполнения договора по иным основаниям договор не содержит. Поэтому во внесудебном порядке договор аренды не мог быть досрочно расторгнут.
Между тем, судом установлено, что арендная плата и коммунальные услуги, предусмотренные договором аренды, истцом оплачивались в указанные в договоре сроки, о чем свидетельствуют платежные поручения о перечислении ответчику необходимых денежных сумм. Ответчик фактически в одностороннем порядке расторг договор аренды вследствие возникновения конфликтной ситуации.
При таких данных, суд первой инстанции пришел в правильному выводу о том, что действия ответчика не соответствовали требованиям закона, поскольку оснований для расторжения договора аренды не имелось, как не имелось оснований полагать указанный договор расторгнутым.
В соответствии со ст. ст. 304 и 305 ГК РФ арендатор может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это лицо имеет право на защиту у него владения также против собственника.
Согласно ст. 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Установив, что истец в настоящее время не имеет возможности использовать арендованное имущество ввиду отсутствия у нее доступа в помещения, а также то, что в арендуемых помещениях возникли перебои в электроснабжении, что препятствует их нормальному использованию истицей по целевому назначению, суд пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и обоснованно возложил на ответчика обязанность обеспечить сданные в аренду истице помещения бесперебойным электроснабжением.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а сводятся лишь к переоценке доказательств, которым судом была дана правовая оценка.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 27 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО " - К.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11742/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2011 г. по делу N 33-11742/2011
Судья: Снегирева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
Председательствующего: Мун Г.И.
Судей: Марчукова А.В., Коваленко Е.Н.
При секретаре - Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Волгоградского областного суда Мун Г.И. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО " - К.Д.
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 27 июня 2011 года, которым постановлено:
исковые требования К. к Обществу с ограниченной ответственностью " об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью " не чинить К. препятствия во владении и пользовании частью нежилого помещения, состоящего из ., вселив ее в указанные помещения.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью " обеспечить К. бесперебойным электроснабжением и передать ключи от дверных запоров, арендованных помещений
установила:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику об устранении препятствий в пользовании имуществом, в обоснование требований указав, что 15 января 2009 г. между нею и ответчиком был заключен договор аренды, в соответствии с которым ей в срочное возмездное владение и пользование была передана часть нежилого помещения площадью сроком на 99 лет.
Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы.
Арендованное имущество было фактически передано в пользование. С момента передачи части помещения, объект эксплуатировался в соответствии с назначением, все условия договора аренды выполнялись.
Между тем, в феврале 2011 г. ответчик стал создавать препятствия в пользовании арендованным имуществом, отключил электроснабжение помещения, что явилось причиной невозможности его использования по назначению.
Впоследствии, в мае 2011 г. ответчик прекратил истцу доступ в арендованное помещение, самовольно сменив дверные замки, не предоставив ключи.
О допущенных нарушениях ответчик был уведомлен, ему предложено устранить препятствия в пользовании помещением до 20 мая 2011 г. Однако до настоящего времени ответчиком не устранены препятствия в пользовании помещением, все ее требования игнорируются.
Никакого уведомления о причинах ограничения доступа в арендованное помещение, никаких претензий со стороны ответчика в адрес истца не направлялось.
В этой связи просила устранить препятствия в пользовании частью встроенного нежилого помещения в соответствии с условиями договора аренды, путем вселения в помещение, а также обязать ответчика обеспечить бесперебойным электроснабжением нежилые помещения, передать ключи от дверных запоров.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ООО " - К.Д. оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения и просит его отменить ввиду существенного нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, выслушав представителя ООО " - К.Д., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей К. - П. и Р. относительно доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 15 января 2009 г. между сторонами был заключен договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом .
Согласно указанному договору, арендодатель обязуется передать в срочное возмездное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения,
Пунктами 3.1.1 - 3.4 договора предусмотрены цена по договору аренды и порядок расчета арендной платы, в соответствии с которыми арендная плата производится два раза в год не позднее 30 числа июня и декабря каждого года.
В соответствии с п. 5.1 договора срок действия договора определен сторонами с 15.01.2009 года по 15.01.2108 г.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при неисполнении вышеуказанных пунктов договора.
Договор аренды сторонами был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.
До января 2010 г. истец пользовалась арендованными помещениями, внося арендную плату в соответствии с договором аренды.
01 июля 2010 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым в п. 1.2, 3.2, 6.7 договора были внесены изменения, в соответствии с которыми площадь арендуемого помещения была увеличена до 48,85 кв. м, изменились размер и условия внесения арендной платы, которая предусмотрена в размере . в месяц за каждый квадратный метр и составила Указанная сумма должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
При разрешении спора судом установлено, что дополнительное соглашение сторонами не зарегистрировано. Тогда как пунктом 5 Соглашения предусмотрено, что обязанность по регистрации данного соглашения несет Арендатор. Указанную обязанность истец не выполнила, не произвел регистрацию и ответчик.
Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд с учетом положений вышеприведенных норм права, исходя из того, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание договора аренды, пришел к обоснованному выводу, что указанное дополнительное соглашение является незаключенным, правильно указав в решении, что при определении размера арендной платы, необходимо руководствоваться п. 3.2. Договора от 14.01.2009 г., установившим сумму арендной платы 20 (двадцать) Евро в год, с учетом ее внесения не позднее 30 числа июня и декабря каждого года.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими закона или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производства капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Настаивая на удовлетворении требований, представители истца в судебном заседании утверждали, что с февраля 2011 г. истец фактически не имеет реальной возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением, поскольку ответчик прекратил истице доступ в данные помещения, самостоятельно сменив замки и не передав ключи. При этом считая, что оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке не имелось, поскольку истица добросовестно исполняла обязательства по договору.
Возражая по заявленным требованиям, ответчик пояснял, что в связи с нарушениями условий договора он, в одностороннем порядке расторг договор аренды.
Как следует из условий договора (п. 5.2), он может быть в одностороннем порядке расторгнут только по основаниям неисполнения п. 3.2, 3.2., 3.4 договора, то есть не внесения арендной платы, оплаты коммунальных платежей, телефонных услуг. Указаний на возможность одностороннего отказа от исполнения договора по иным основаниям договор не содержит. Поэтому во внесудебном порядке договор аренды не мог быть досрочно расторгнут.
Между тем, судом установлено, что арендная плата и коммунальные услуги, предусмотренные договором аренды, истцом оплачивались в указанные в договоре сроки, о чем свидетельствуют платежные поручения о перечислении ответчику необходимых денежных сумм. Ответчик фактически в одностороннем порядке расторг договор аренды вследствие возникновения конфликтной ситуации.
При таких данных, суд первой инстанции пришел в правильному выводу о том, что действия ответчика не соответствовали требованиям закона, поскольку оснований для расторжения договора аренды не имелось, как не имелось оснований полагать указанный договор расторгнутым.
В соответствии со ст. ст. 304 и 305 ГК РФ арендатор может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это лицо имеет право на защиту у него владения также против собственника.
Согласно ст. 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Установив, что истец в настоящее время не имеет возможности использовать арендованное имущество ввиду отсутствия у нее доступа в помещения, а также то, что в арендуемых помещениях возникли перебои в электроснабжении, что препятствует их нормальному использованию истицей по целевому назначению, суд пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и обоснованно возложил на ответчика обязанность обеспечить сданные в аренду истице помещения бесперебойным электроснабжением.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а сводятся лишь к переоценке доказательств, которым судом была дана правовая оценка.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 27 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ООО " - К.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)