Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Богданова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Сережкина А.А., Лозовой Н.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "17" ноября 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Администрации Заволжского района г. Твери на решение Заволжского районного суда г. Твери от 5 октября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. удовлетворить.
Признать за С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. право пользования жилым помещением - ... квартирой, общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенной по адресу: ..., на условиях фактически заключенного договора социального найма.
Обязать Муниципальное бюджетное учреждение "Управление муниципальным жилищным фондом" заключить с С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. договор социального найма на ... квартиру, расположенную по адресу: ...".
Судебная коллегия
установила:
С.Т.О. и С.Е.В., С.А.В. обратились в суд с иском к Администрации г. Твери, Администрации Заволжского района в г. Твери, Муниципальному бюджетному учреждению "Управление муниципальным жилищным фондом" о признании права пользования жилым помещением на условиях фактически заключенного договора социального найма и обязании заключить договор социального найма на жилое помещение с правом последующей приватизации.
В обоснование исковых требований указано на то, что в ... года С. на основании ордера ... от ... были предоставлены три служебные комнаты площадью ... кв. м в ... квартире N ... на семью из трех человек в связи с трудовыми отношениями с .... После чего они вселились и были зарегистрированы там по месту жительства. На имя С. был открыт лицевой счет, заведена поквартирная карточка, начислялись коммунальные платежи .... в их семье родился сын С.А.В. Поскольку четвертая изолированная комната в квартире была свободной, они с разрешения начальника жилищного участка заняли данную комнату. В настоящее время квартира находится в муниципальной собственности .... С. умер, после его смерти С.Т.О. обратилась в домоуправление для начисления коммунальных услуг на ее имя, однако ей было отказано в этом, поскольку квартира является служебной, а на четвертую комнату нет ордера. На протяжении всего времени они платили коммунальные платежи за всю квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои исковые требования и просили суд признать за ними право пользования жилым помещением на условиях фактически заключенного договора социального найма и обязании заключить договор социального найма на все жилое помещение, обосновав ранее изложенными в исковом заявлении доводами.
Истец С.Т.О., ее представители по доверенности Ш. и Б. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в иске.
Истцы С.Е.В. и С.А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчиков Администрации г. Твери и Администрации Заволжского района в г. Твери Д. в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, поскольку на основании ордера семье С-овых было предоставлено только три комнаты в служебном жилом помещении, четвертую комнату истцы заняли самовольно. Кроме того, полагала, что квартира является служебной, в связи с чем оснований для признания за истцами права пользования квартирой не имеется, а их доводы о длительном проживании и оплате коммунальных услуг не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований.
В судебное заседание представитель ответчика Муниципального бюджетного учреждения "Управление муниципальным жилищным фондом" не явился, о месте и времени рассмотрения дела данное лицо было извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения. В обоснование жалобы указано на несоответствие решения требованиям законности и обоснованности. Так, в соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В данном случае ответчиками не направлялись истцам никакие документы, подразумевающие под собой оферту с учетом требований ст. 435 ГК РФ. Таким образом, суд необоснованно признал право пользования спорной квартирой за истцами на условиях фактически заключенного договора социального найма.
Кроме того, согласно ст. ст. 47 и 105 Жилищного кодекса РСФСР основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер на жилое помещение. На спорную комнату ордер не выдавался и решение о предоставлении истцам спорной комнаты не принималось. Длительное проживание в спорной комнате и оплата коммунальных услуг не являются основанием для признания за ними права пользования спорной комнатой.
Истцы С.Т.О. и С.Е.В., С.А.В., их представитель Ш., представители ответчиков Администрации г. Твери, Администрации Заволжского района г. Твери, МБУ "Управление муниципальным жилищным фондом" в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя истца Б., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что спорная ... квартира, расположенная по адресу: ..., находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г. Твери и не оспаривалось сторонами.
В указанной квартире зарегистрированы и проживают истцы С.Т.О., С.А.В. и С.Е.В.
Как установлено судом, на основании служебного ордера ... от ..., выданного исполнительным комитетом Заволжского Совета народных депутатов г. Калинина на основании решения исполкома и списка ..., С. на семью, состоящую из трех человек, были предоставлены три комнаты в данной квартире, площадью ... кв. м. На основании указанного ордера С. и члены его семьи были вселены в спорное жилое помещение, зарегистрированы в нем по месту постоянного жительства, на имя С. был открыт лицевой счет и с этого момента с него взималась плата за наем и жилищно-коммунальные услуги.
Установлено также, что в ... году истцами была занята четвертая свободная комната в данной квартире, с указанного времени вся квартира находилась в пользовании семьи С-овых. Ордер на данную комнату не выдавался, комната была занята с разрешения начальника жилищного участка, где работал С.
... умер С.
При разрешении спора суд правильно исходил из того, что спорные правоотношения возникли в период действия Жилищного кодекса РСФСР, который и должен применяться при разрешении спора.
Так, в соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Таким образом, ранее ордер (административный акт) по своей правовой природе выполнял две юридические функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и он же означал заключение договора найма жилого помещения.
Согласно позиции ответчиков, исковые требования не подлежали удовлетворению и в силу того, что истцам было предоставлено по ордеру только три комнаты в спорной служебной квартире, а четвертую они заняли самовольно.
Между тем, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие присвоение спорной квартире статуса служебной ответчиками представлено не было.
Кроме того, в ... году, как это следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Твери, спорная квартира была передана в муниципальную собственность и включена в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Главы Администрации г. Твери N 1093 от 02.10.1995 года, Постановления Главы Администрации г. Твери N 1522 от 28.12.1995 года и Распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Твери N 213 от 21.05.1996 года. Данная выписка из реестра муниципальной собственности также не содержит сведений об отнесении спорной квартиры к категории служебной, а передача квартиры в муниципальную собственность означала, что она утратила статус служебной и к ней должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма.
Так, в силу ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).
Статьей 38 Жилищного кодекса РСФСР была установлена норма жилой площади в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.
На момент занятия освободившейся комнаты в ... году семья С-овых из четырех человек занимала три комнаты жилой площадью ... кв. м, то есть менее установленной нормы на одного человека (... кв. м).
Судом также установлено, что с момента передачи квартиры в муниципальную собственность в ... году истцам начислялась плата за наем и жилищно-коммунальные услуги всей ... квартиры, что подтверждено копиями квитанций и не оспаривалось сторонами.
При таких обстоятельствах у суда имелись основания для вывода о том, что с момента передачи квартиры в муниципальную собственность между сторонами фактически сложились отношения по найму все спорной ... квартиры по адресу: ....
В соответствии с пп. 1 ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права.
Согласно положениям статей 61, 63 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме.
С учетом изложенного, суд правильно посчитал, что поскольку спорное жилое помещение истцам предоставлено законно, между ним и ответчиками фактически сложились отношения по пользованию спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, то с ними должен быть заключен договор социального найма на спорное жилое помещение.
В соответствии с Постановлением Администрации города Твери от 16 декабря 2010 г. N 2726 "О создании муниципального бюджетного учреждения "Управление муниципальным жилищным фондом" в городе Твери создано и наделено функциями наймодателя Муниципальное бюджетное учреждение "Управление муниципальным жилищным фондом", в обязанности которого входит заключение договоров социального найма. Соответственно обязанность заключения названного договора правильно возложена на данное учреждение.
Таким образом, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его отмены в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда г. Твери от 05 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Заволжского района г. Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4763
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. по делу N 33-4763
Судья: Богданова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе:
председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Сережкина А.А., Лозовой Н.В.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "17" ноября 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Администрации Заволжского района г. Твери на решение Заволжского районного суда г. Твери от 5 октября 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. удовлетворить.
Признать за С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. право пользования жилым помещением - ... квартирой, общей площадью ... кв. м, в том числе жилой ... кв. м, расположенной по адресу: ..., на условиях фактически заключенного договора социального найма.
Обязать Муниципальное бюджетное учреждение "Управление муниципальным жилищным фондом" заключить с С.Т.О., С.Е.В. и С.А.В. договор социального найма на ... квартиру, расположенную по адресу: ...".
Судебная коллегия
установила:
С.Т.О. и С.Е.В., С.А.В. обратились в суд с иском к Администрации г. Твери, Администрации Заволжского района в г. Твери, Муниципальному бюджетному учреждению "Управление муниципальным жилищным фондом" о признании права пользования жилым помещением на условиях фактически заключенного договора социального найма и обязании заключить договор социального найма на жилое помещение с правом последующей приватизации.
В обоснование исковых требований указано на то, что в ... года С. на основании ордера ... от ... были предоставлены три служебные комнаты площадью ... кв. м в ... квартире N ... на семью из трех человек в связи с трудовыми отношениями с .... После чего они вселились и были зарегистрированы там по месту жительства. На имя С. был открыт лицевой счет, заведена поквартирная карточка, начислялись коммунальные платежи .... в их семье родился сын С.А.В. Поскольку четвертая изолированная комната в квартире была свободной, они с разрешения начальника жилищного участка заняли данную комнату. В настоящее время квартира находится в муниципальной собственности .... С. умер, после его смерти С.Т.О. обратилась в домоуправление для начисления коммунальных услуг на ее имя, однако ей было отказано в этом, поскольку квартира является служебной, а на четвертую комнату нет ордера. На протяжении всего времени они платили коммунальные платежи за всю квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои исковые требования и просили суд признать за ними право пользования жилым помещением на условиях фактически заключенного договора социального найма и обязании заключить договор социального найма на все жилое помещение, обосновав ранее изложенными в исковом заявлении доводами.
Истец С.Т.О., ее представители по доверенности Ш. и Б. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в иске.
Истцы С.Е.В. и С.А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчиков Администрации г. Твери и Администрации Заволжского района в г. Твери Д. в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, поскольку на основании ордера семье С-овых было предоставлено только три комнаты в служебном жилом помещении, четвертую комнату истцы заняли самовольно. Кроме того, полагала, что квартира является служебной, в связи с чем оснований для признания за истцами права пользования квартирой не имеется, а их доводы о длительном проживании и оплате коммунальных услуг не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований.
В судебное заседание представитель ответчика Муниципального бюджетного учреждения "Управление муниципальным жилищным фондом" не явился, о месте и времени рассмотрения дела данное лицо было извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения. В обоснование жалобы указано на несоответствие решения требованиям законности и обоснованности. Так, в соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В данном случае ответчиками не направлялись истцам никакие документы, подразумевающие под собой оферту с учетом требований ст. 435 ГК РФ. Таким образом, суд необоснованно признал право пользования спорной квартирой за истцами на условиях фактически заключенного договора социального найма.
Кроме того, согласно ст. ст. 47 и 105 Жилищного кодекса РСФСР основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер на жилое помещение. На спорную комнату ордер не выдавался и решение о предоставлении истцам спорной комнаты не принималось. Длительное проживание в спорной комнате и оплата коммунальных услуг не являются основанием для признания за ними права пользования спорной комнатой.
Истцы С.Т.О. и С.Е.В., С.А.В., их представитель Ш., представители ответчиков Администрации г. Твери, Администрации Заволжского района г. Твери, МБУ "Управление муниципальным жилищным фондом" в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя истца Б., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что спорная ... квартира, расположенная по адресу: ..., находится в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г. Твери и не оспаривалось сторонами.
В указанной квартире зарегистрированы и проживают истцы С.Т.О., С.А.В. и С.Е.В.
Как установлено судом, на основании служебного ордера ... от ..., выданного исполнительным комитетом Заволжского Совета народных депутатов г. Калинина на основании решения исполкома и списка ..., С. на семью, состоящую из трех человек, были предоставлены три комнаты в данной квартире, площадью ... кв. м. На основании указанного ордера С. и члены его семьи были вселены в спорное жилое помещение, зарегистрированы в нем по месту постоянного жительства, на имя С. был открыт лицевой счет и с этого момента с него взималась плата за наем и жилищно-коммунальные услуги.
Установлено также, что в ... году истцами была занята четвертая свободная комната в данной квартире, с указанного времени вся квартира находилась в пользовании семьи С-овых. Ордер на данную комнату не выдавался, комната была занята с разрешения начальника жилищного участка, где работал С.
... умер С.
При разрешении спора суд правильно исходил из того, что спорные правоотношения возникли в период действия Жилищного кодекса РСФСР, который и должен применяться при разрешении спора.
Так, в соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Таким образом, ранее ордер (административный акт) по своей правовой природе выполнял две юридические функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и он же означал заключение договора найма жилого помещения.
Согласно позиции ответчиков, исковые требования не подлежали удовлетворению и в силу того, что истцам было предоставлено по ордеру только три комнаты в спорной служебной квартире, а четвертую они заняли самовольно.
Между тем, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие присвоение спорной квартире статуса служебной ответчиками представлено не было.
Кроме того, в ... году, как это следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Твери, спорная квартира была передана в муниципальную собственность и включена в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Главы Администрации г. Твери N 1093 от 02.10.1995 года, Постановления Главы Администрации г. Твери N 1522 от 28.12.1995 года и Распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Твери N 213 от 21.05.1996 года. Данная выписка из реестра муниципальной собственности также не содержит сведений об отнесении спорной квартиры к категории служебной, а передача квартиры в муниципальную собственность означала, что она утратила статус служебной и к ней должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма.
Так, в силу ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).
Статьей 38 Жилищного кодекса РСФСР была установлена норма жилой площади в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.
На момент занятия освободившейся комнаты в ... году семья С-овых из четырех человек занимала три комнаты жилой площадью ... кв. м, то есть менее установленной нормы на одного человека (... кв. м).
Судом также установлено, что с момента передачи квартиры в муниципальную собственность в ... году истцам начислялась плата за наем и жилищно-коммунальные услуги всей ... квартиры, что подтверждено копиями квитанций и не оспаривалось сторонами.
При таких обстоятельствах у суда имелись основания для вывода о том, что с момента передачи квартиры в муниципальную собственность между сторонами фактически сложились отношения по найму все спорной ... квартиры по адресу: ....
В соответствии с пп. 1 ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права.
Согласно положениям статей 61, 63 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме.
С учетом изложенного, суд правильно посчитал, что поскольку спорное жилое помещение истцам предоставлено законно, между ним и ответчиками фактически сложились отношения по пользованию спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, то с ними должен быть заключен договор социального найма на спорное жилое помещение.
В соответствии с Постановлением Администрации города Твери от 16 декабря 2010 г. N 2726 "О создании муниципального бюджетного учреждения "Управление муниципальным жилищным фондом" в городе Твери создано и наделено функциями наймодателя Муниципальное бюджетное учреждение "Управление муниципальным жилищным фондом", в обязанности которого входит заключение договоров социального найма. Соответственно обязанность заключения названного договора правильно возложена на данное учреждение.
Таким образом, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его отмены в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заволжского районного суда г. Твери от 05 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Заволжского района г. Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
Н.В.ЛОЗОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)