Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коваленко И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи Корниловой Т.Г.
судей: Григорьева Д.Н., Монмарь Д.В.
при секретаре К.А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьева Д.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Стройсервис 2001" на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 февраля 2012 года,
установила:
Н.В.В. обратился с иском к ООО "Стройсервис 2001" о признании за Т., Ч., К.И., В., Г.С., М., К.В., Е., Л., Ш., С., П.О.Ю., А. права собственности на объекты недвижимости, расположенные в многоэтажном жилом доме с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****, а также взыскании денежных средств ***** рублей.
Определением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2011 г. производство по иску Н.В.В. в части взыскания денежных средств прекращено.
С учетом уточнений и отказа от части иска Н.В.В. просил признать за П.О.Ю. право собственности на ? долю на нежилое помещение N н5 площадью основных помещений 275,1 кв. м, расположенное на втором этаже по адресу: г. *****; признать за Г.Г. право собственности на квартиру N 78 расположенную по адресу: г. *****.
Г.Г. являясь правопреемником А. с учетом замены последней в процессе в связи с заключением 16.09.2011 г. договора цессии, просила признать за собой право собственности на квартиру *****, расположенную по адресу: г. *****.
В обоснование заявленных требований Г.Г. указала на заключенный между А. и ООО "Стройсервис 2001" договор участия в долевом строительстве N 76 от 27.05.2010 г., прошедший государственную регистрацию, а также на заключенный между Г.Г. и А. договор об уступке права требования от 16.09.2011 г., который также прошел государственную регистрацию. Предметом договора уступки являлась указанная выше квартира.
Также Г.Г. указала, что договор уступки права требования заключен после полной оплаты Обществу стоимости квартиры N 78 в соответствии с договором N 76 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве.
П.О.Ю. обратился с иском к ООО "Стройсервис 2001" где с учетом уточнений просил признать за ним право собственности на ? долю нежилого помещения общей площадью 312,1 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, состоящего из комнат: N 12 площадью 12,4 кв. м на первом этаже, NN 1-9 общей площадью 299,7 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, на втором этаже, расположенное по адресу: *****.
В обоснование заявленных требований указал, что данное требование основано на договоре участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г., заключенном между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В., и договоре уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенным между Н.Т.В. и П.О.Ю.
Указал, что каждый из договоров прошел государственную регистрацию. Платежным поручением N 130859 от 23.05.2011 г., ООО "Стройсервис 2001" была перечислена сумма денежных средств, в размере ***** рублей, куда вошел платеж и за указанный объект недвижимости.
Со ссылкой на письма ООО "Стройсервис 2001" от 14.01.2011 г. и 15.02.2011 г., направленные в адрес Н.Т.В. как дольщика по договору участия в долевом строительстве, указал, что застройщиком не соблюдены требования законодательства о расторжении договора в одностороннем порядке.
Также сослался на выданную ему справку ООО "Стройсервис 2001" N 17 от 15.03.2011 г., указав, что в данной справке ООО "Стройсервис 2001" гарантирует выдачу акта приема-передачи объекта недвижимости после уплаты цены договора участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г.
ООО "Стройсервис 2001" заявило встречные исковые требования к Н.В.В., Н.Т.В., А., П.О.Ю., Г.Г. и просило признать: расторгнутым с 15 февраля 2011 г. Договор N 74 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. в части объекта долевого строительства: ? доли в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенного на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: *****; недействительным Договор уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенный между Н.Т.В. и П.О.Ю.; расторгнутым с 15.02.2011 г. Договор N 76 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и А., в части объекта долевого строительства: квартиры N ***** расположенной по адресу: г. *****; недействительным Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г.
В обоснование заявленных требований указало, что ООО "Стройсервис 2001" осуществляло строительство многоэтажного 112-тиквартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****. Жилому дому присвоен адрес: улица *****.
Разрешением NRU61310000-6466 выданным МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 28.12.2010 г., объект введен в эксплуатацию.
Между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. заключен договор N 74 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве, предметом которого в том числе явилась ? доля в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенное на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: *****.
Кроме того, между ООО "Стройсервис 2001" и А. был заключен аналогичный договор участия в долевом строительстве N 76 от 27.05.2010 г., предметом которого в том числе явилась квартира N ***** расположенная по адресу: г. *****.
Согласно условиям договоров, с учетом внесенных изменений, срок оплаты объектов недвижимости истекал в конце 4-го квартала 2010 г.
В предусмотренный договором N 74 и N 76 срок обязательства по оплате цены договора за объекты долевого строительства Н.Т.В. и А. не исполнены.
Н.Т.В. и А. заключены договоры уступки прав требования в отношении названных объектов от 09.12.2010 г. с П.О.Ю. и от 16.09.2011 г. с Г.Г. соответственно.
Обосновывая свою позицию о расторжении договора N 74 от 27.05.2010 г., ООО "Стройсервис 2001" указало на то, что 14.01.2011 г. в адрес Н.Т.В. было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 15.02.2011 г.
15.02.2011 г. застройщик, не получив от дольщика денежных средств, в счет погашения задолженности, письмом уведомил дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
С указанной даты ООО "Стройсервис 2001" считает договор участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г. расторгнутым.
По тем же основаниям ООО "Стройсервис 2001" считает расторгнутым договор N 76 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве.
Платежным поручением N 859 от 23.05.2011 г. Н.В.В. за Н.Т.В. перечислил застройщику денежную сумму в размере ***** рублей, куда входил платеж и за спорный объект недвижимости. Однако указанный платеж в части оплаты за ? долю в праве собственности на нежилое помещение, Обществом не принят, поскольку поступил по расторгнутому договору.
Платежным поручением N 538 от 23.05.2011 г. Н.В.В. за А. перечислил в адрес застройщика денежную сумму в размере 2 038 615 рублей, куда входил платеж и за спорный объект недвижимости. Указанный платеж так же Обществом в части оплаты за квартиру N ***** не принят, поскольку поступил по расторгнутому договору.
В этой связи Общество полагает, что договор уступки права требования от 09 декабря 2010 г., заключенный между Н.Т.В. и П.О.Ю., является недействительным, поскольку первоначальными участниками долевого строительства не были исполнены обязательства по оплате цены договора, в связи с чем обязательства сторон, были прекращены в результате допускаемого законом одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г. Общество так же считает недействительным, поскольку к моменту оплаты объекта недвижимости, договор долевого участия был расторгнут, в связи с чем А. не обладала каким либо правом в отношении Общества, которое могла бы уступить Г.Г.
Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2012 г. за П.О.Ю. признано право на ? долю в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 312,1 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, состоящее из комнат: N 12 площадью 12,4 кв. м на первом этаже, NN 1-9 общей площадью 299,7 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м на втором этаже, расположенное по адресу г. *****.
Признано за Г.Г. право собственности на квартиру N 78, общей площадью 52,4 кв. м, расположенную на 12 этаже, многоэтажного 112 квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****.
В иске ООО "Стройсервис 2001" к Н.Т.В., А., П.О.Ю., Г.Г. о признании договор участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договор уступки права требования отказано.
Не согласившись с решением суда ООО "Стройсервис 2001" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Н.В.В., П.О.Ю., Г.Г., удовлетворив встречные исковые требования Общества.
В качестве доводов жалобы ООО "Стройсервис 2001" указало, что в качестве несогласия с доводами застройщика о расторжение договоров суд указал на несоблюдение процедуры их расторжения и на не возвращение полученных денежных средств в депозит нотариуса.
Апеллянт считает указанные выводы ошибочными, поскольку строительство дома было завершено, и на застройщика возлагалась обязанность передать офисное помещение дольщику. В целях добросовестной реализации своих прав и обязанностей, застройщик вынужден был направить уведомление о необходимости погашения задолженности по договору. Однако обязательства по оплате не исполнены.
Кроме того, 09.02.2011 г. Н.В.В. уже было подано в суд исковое заявление о признании права собственности на спорные объекты.
При таких обстоятельствах, апеллянт полагает, что правомерно в одностороннем порядке заявил об отказе в передаче офисного помещения в собственность дольщика.
Так же указал, что суд признал за истцом право собственности на нежилое помещение по площади на 36,5 кв. м больше, чем предусмотрено договором. Кроме того, передал в собственность офис не только на 2 этаже, как предусмотрено договором, но и помещение на 1 этаже, относящееся к местам общего пользования, а также дополнительные помещения на 2 этаже, передача которых в собственность не предусматривалась.
Таким образом, судом передано в собственность П.О.Ю. 36,5 кв. м безвозмездно, тогда как положение п. 3.6. договора предусматривало, что при превышении площади более, чем на 5%, должен был быть произведен перерасчет цены.
Также судом не принят во внимание довод застройщика об увеличении цены по договору по основаниям, предусмотренным п. 3.4. договора.
Апеллянт полагает, что денежные средства были перечислены после расторжения договоров, в отсутствие согласия Общества в связи, с чем не могут быть зачтены в счет исполнения обязательств по расторгнутому договору.
На момент перечисления денежных средств стоимость спорных объектов, сданных в эксплуатацию значительно увеличилась.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав Н.В.В., П.О.Ю., их представителя представляющего так же интересы Г.Г., А., представителей ООО "Стройсервис 2001", судебная коллегия полагает, что решение Первомайского районного суда г. Ростова на Дону от 07.02.2011 г. подлежит отмене.
Принимая решение по делу, суд установил фактические обстоятельства дела, и исходил из того, что 27 мая 2010 года ООО "Стройсервис 2001" заключило с Н.Т.В. договор участия в долевом строительстве N 74, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом 16-ти этажный 112-тиквартирный по адресу: г. ***** и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Н.Т.В. объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартиры N 80, N 89, N 57, N 105; 1/ 2 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 276,99 кв. м, комнаты с N 1 по N 6 Офиса N 1 на втором этаже дома в осях Д-И, 5-8, 1-4.
Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в ***** рублей, где стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение составила ***** рублей. Договор прошел государственную регистрацию.
09.12.2010 г. между Н.Т.В. и П.О.Ю. был заключен прошедший государственную регистрацию договор уступки права требования, по которому Н.Т.В. уступила П.О.Ю. права в отношении ? доли в праве собственности на указанное нежилое помещение.
27 мая 2010 г. ООО "Стройсервис 2001" заключило с А. договор участия в долевом строительстве N 76. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартира N 59, N 78, N 85, N 100.
Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в ***** рублей, стоимость квартиры N 78 составила ***** рублей. Договор прошел государственную регистрацию.
16.09.2011 г. между А. и Г.Г. был заключен договор об уступке права требования, по которому А. уступила Г.Г. права в отношении квартиры N*****.
Суд, сославшись на положение ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что Обществом нарушен порядок расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
При указанных обстоятельствах установив факт перечисления денежных средств за указанные объекты недвижимости в мае 2011 г., суд пришел к выводу об удовлетворении требований Г.Г. и П.О.Ю., и об отказе в удовлетворении встречного иска Общества.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая, что они основаны на неверном применении норм материального права.
Предусмотренный Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", специальный порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве, не исключает право требовать расторжения такого договора в общем порядке по правилам ст. 450 ГК РФ, где в соответствии с частью 2 и 3 по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Давая оценку существенности нарушений условий договора, судебная коллегия исходит из того, что названные выше договоры долевого участия в строительстве заключены 27.05.2010 г. Указанные договоры содержат условие о цене объектов строительства по состоянию на дату заключения договора.
В соответствии с положениями договоров установленная цена является фиксированной в случае 100% оплаты цены договора, либо в случае первоначального взноса в размере 50% и последующего внесения оставшихся 50% в течение 6 месяцев.
Как следует из материалов дела, обязательства по оплате спорных объектов в установленный договором срок не исполнены. Денежные средства за объекты строительства внесены 23 мая 2011 г., в соответствии с ценой определенной по состоянию на май 2010 г.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия признает нарушение договоров долевого участия, в строительстве допущенное дольщиками существенным, что является основанием для расторжения указанных договоров в части.
Вместе с тем, с учетом специфики гражданско-правовых отношений, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения положения ст. 450 ГК РФ, во взаимосвязи с положением ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Положение части 3 приведенной выше нормы закона предусматривает, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Часть 4 ст. 5 названного Закона определяет, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Анализ приведенных выше норм, позволяет прийти к выводу о том, что право на односторонний отказ застройщика от исполнения договора возникает при просрочке оплаты два и более месяца, а сам отказ может иметь место по истечении трех месяцев с момента указанной просрочки, при этом закон возлагает на застройщика обязанность направления дольщику требования о внесении соответствующей оплаты. Форма такого требования законом не установлена.
Как следует из материалов дела, застройщиком 14.01.2011 г. в адрес названных дольщиков было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 15.02.2011 г.
15.02.2011 г. застройщик, не получив от дольщиков денежных средств, в счет погашения задолженности, письмом уведомил о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Давая оценку указанным уведомлениям, судебная коллегия исходит из буквального их смысла, свидетельствующего о наличии просрочки в оплате и необходимости ее погашения.
После получения указанных писем, оплата по договорам не последовала, напротив, в феврале 2011 г. дольщиками был возбужден гражданский спор, в том числе и в отношении указанных выше объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела, встречный иск Обществом предъявлен в судебном заседании 01.04.2011 г., в связи, с чем судебная коллегия полагает, возможным определить дату расторжения договора исчислив установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок, с момента предъявления встречного иска.
Таким образом, срок расторжения названных договоров определен судебной коллегией как 01.05.2011 г.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит договор от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г. об уступки права требования в отношении квартиры N ***** расположенной по адресу: г. *****, противоречащим требованиям закона, а потому недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, поскольку с учетом выводов судебной коллегии о расторжении договора долевого участия в строительстве N 76 от 27.05.2010 г., заключенного между ООО "Стройсервис 2001" и А., А. не обладала правами в отношении указанной квартиры, а потому не могла их передать иному лицу.
Так же судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии договора уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенного между Н.Т.В. и П.О.Ю. в отношении ? доли в праве собственности на нежилое помещение, требованиям ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку к моменту заключения указанного договора оплата за указанный объект недвижимости не произведена, а перевод долга не произведен.
В связи с изложенным указанный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения по настоящему делу, с учетом обстоятельств изложенных выше, находит возможным постановить новое решение, которым удовлетворить встречный иск ООО "Стройсервис 2001", при этом удовлетворение требований Общества, исключает возможность удовлетворения требований Н.В.В., П.О.Ю. и Г.Г.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2012 г. отменить.
Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н.В.В., П.О.Ю., Г.Г. отказать.
Расторгнуть с 01.05.2011 г. Договор N 74 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. в части объекта долевого строительства: 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенного на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: г. *****.
Признать недействительным Договор уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенный между Н.Т.Н. и П.О.
Расторгнуть с 01.05.2011 г. Договор N 76 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и А., в части объекта долевого строительства: квартиры N 78 расположенной по адресу: г. *****.
Признать недействительным Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4929
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4929
Судья Коваленко И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи Корниловой Т.Г.
судей: Григорьева Д.Н., Монмарь Д.В.
при секретаре К.А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьева Д.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Стройсервис 2001" на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 февраля 2012 года,
установила:
Н.В.В. обратился с иском к ООО "Стройсервис 2001" о признании за Т., Ч., К.И., В., Г.С., М., К.В., Е., Л., Ш., С., П.О.Ю., А. права собственности на объекты недвижимости, расположенные в многоэтажном жилом доме с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****, а также взыскании денежных средств ***** рублей.
Определением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2011 г. производство по иску Н.В.В. в части взыскания денежных средств прекращено.
С учетом уточнений и отказа от части иска Н.В.В. просил признать за П.О.Ю. право собственности на ? долю на нежилое помещение N н5 площадью основных помещений 275,1 кв. м, расположенное на втором этаже по адресу: г. *****; признать за Г.Г. право собственности на квартиру N 78 расположенную по адресу: г. *****.
Г.Г. являясь правопреемником А. с учетом замены последней в процессе в связи с заключением 16.09.2011 г. договора цессии, просила признать за собой право собственности на квартиру *****, расположенную по адресу: г. *****.
В обоснование заявленных требований Г.Г. указала на заключенный между А. и ООО "Стройсервис 2001" договор участия в долевом строительстве N 76 от 27.05.2010 г., прошедший государственную регистрацию, а также на заключенный между Г.Г. и А. договор об уступке права требования от 16.09.2011 г., который также прошел государственную регистрацию. Предметом договора уступки являлась указанная выше квартира.
Также Г.Г. указала, что договор уступки права требования заключен после полной оплаты Обществу стоимости квартиры N 78 в соответствии с договором N 76 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве.
П.О.Ю. обратился с иском к ООО "Стройсервис 2001" где с учетом уточнений просил признать за ним право собственности на ? долю нежилого помещения общей площадью 312,1 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, состоящего из комнат: N 12 площадью 12,4 кв. м на первом этаже, NN 1-9 общей площадью 299,7 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, на втором этаже, расположенное по адресу: *****.
В обоснование заявленных требований указал, что данное требование основано на договоре участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г., заключенном между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В., и договоре уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенным между Н.Т.В. и П.О.Ю.
Указал, что каждый из договоров прошел государственную регистрацию. Платежным поручением N 130859 от 23.05.2011 г., ООО "Стройсервис 2001" была перечислена сумма денежных средств, в размере ***** рублей, куда вошел платеж и за указанный объект недвижимости.
Со ссылкой на письма ООО "Стройсервис 2001" от 14.01.2011 г. и 15.02.2011 г., направленные в адрес Н.Т.В. как дольщика по договору участия в долевом строительстве, указал, что застройщиком не соблюдены требования законодательства о расторжении договора в одностороннем порядке.
Также сослался на выданную ему справку ООО "Стройсервис 2001" N 17 от 15.03.2011 г., указав, что в данной справке ООО "Стройсервис 2001" гарантирует выдачу акта приема-передачи объекта недвижимости после уплаты цены договора участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г.
ООО "Стройсервис 2001" заявило встречные исковые требования к Н.В.В., Н.Т.В., А., П.О.Ю., Г.Г. и просило признать: расторгнутым с 15 февраля 2011 г. Договор N 74 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. в части объекта долевого строительства: ? доли в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенного на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: *****; недействительным Договор уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенный между Н.Т.В. и П.О.Ю.; расторгнутым с 15.02.2011 г. Договор N 76 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и А., в части объекта долевого строительства: квартиры N ***** расположенной по адресу: г. *****; недействительным Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г.
В обоснование заявленных требований указало, что ООО "Стройсервис 2001" осуществляло строительство многоэтажного 112-тиквартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****. Жилому дому присвоен адрес: улица *****.
Разрешением NRU61310000-6466 выданным МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 28.12.2010 г., объект введен в эксплуатацию.
Между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. заключен договор N 74 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве, предметом которого в том числе явилась ? доля в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенное на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: *****.
Кроме того, между ООО "Стройсервис 2001" и А. был заключен аналогичный договор участия в долевом строительстве N 76 от 27.05.2010 г., предметом которого в том числе явилась квартира N ***** расположенная по адресу: г. *****.
Согласно условиям договоров, с учетом внесенных изменений, срок оплаты объектов недвижимости истекал в конце 4-го квартала 2010 г.
В предусмотренный договором N 74 и N 76 срок обязательства по оплате цены договора за объекты долевого строительства Н.Т.В. и А. не исполнены.
Н.Т.В. и А. заключены договоры уступки прав требования в отношении названных объектов от 09.12.2010 г. с П.О.Ю. и от 16.09.2011 г. с Г.Г. соответственно.
Обосновывая свою позицию о расторжении договора N 74 от 27.05.2010 г., ООО "Стройсервис 2001" указало на то, что 14.01.2011 г. в адрес Н.Т.В. было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 15.02.2011 г.
15.02.2011 г. застройщик, не получив от дольщика денежных средств, в счет погашения задолженности, письмом уведомил дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
С указанной даты ООО "Стройсервис 2001" считает договор участия в долевом строительстве N 74 от 27.05.2010 г. расторгнутым.
По тем же основаниям ООО "Стройсервис 2001" считает расторгнутым договор N 76 от 27.05.2010 г. участия в долевом строительстве.
Платежным поручением N 859 от 23.05.2011 г. Н.В.В. за Н.Т.В. перечислил застройщику денежную сумму в размере ***** рублей, куда входил платеж и за спорный объект недвижимости. Однако указанный платеж в части оплаты за ? долю в праве собственности на нежилое помещение, Обществом не принят, поскольку поступил по расторгнутому договору.
Платежным поручением N 538 от 23.05.2011 г. Н.В.В. за А. перечислил в адрес застройщика денежную сумму в размере 2 038 615 рублей, куда входил платеж и за спорный объект недвижимости. Указанный платеж так же Обществом в части оплаты за квартиру N ***** не принят, поскольку поступил по расторгнутому договору.
В этой связи Общество полагает, что договор уступки права требования от 09 декабря 2010 г., заключенный между Н.Т.В. и П.О.Ю., является недействительным, поскольку первоначальными участниками долевого строительства не были исполнены обязательства по оплате цены договора, в связи с чем обязательства сторон, были прекращены в результате допускаемого законом одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г. Общество так же считает недействительным, поскольку к моменту оплаты объекта недвижимости, договор долевого участия был расторгнут, в связи с чем А. не обладала каким либо правом в отношении Общества, которое могла бы уступить Г.Г.
Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2012 г. за П.О.Ю. признано право на ? долю в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 312,1 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м, состоящее из комнат: N 12 площадью 12,4 кв. м на первом этаже, NN 1-9 общей площадью 299,7 кв. м, в том числе основной 275,1 кв. м на втором этаже, расположенное по адресу г. *****.
Признано за Г.Г. право собственности на квартиру N 78, общей площадью 52,4 кв. м, расположенную на 12 этаже, многоэтажного 112 квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. *****.
В иске ООО "Стройсервис 2001" к Н.Т.В., А., П.О.Ю., Г.Г. о признании договор участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договор уступки права требования отказано.
Не согласившись с решением суда ООО "Стройсервис 2001" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Н.В.В., П.О.Ю., Г.Г., удовлетворив встречные исковые требования Общества.
В качестве доводов жалобы ООО "Стройсервис 2001" указало, что в качестве несогласия с доводами застройщика о расторжение договоров суд указал на несоблюдение процедуры их расторжения и на не возвращение полученных денежных средств в депозит нотариуса.
Апеллянт считает указанные выводы ошибочными, поскольку строительство дома было завершено, и на застройщика возлагалась обязанность передать офисное помещение дольщику. В целях добросовестной реализации своих прав и обязанностей, застройщик вынужден был направить уведомление о необходимости погашения задолженности по договору. Однако обязательства по оплате не исполнены.
Кроме того, 09.02.2011 г. Н.В.В. уже было подано в суд исковое заявление о признании права собственности на спорные объекты.
При таких обстоятельствах, апеллянт полагает, что правомерно в одностороннем порядке заявил об отказе в передаче офисного помещения в собственность дольщика.
Так же указал, что суд признал за истцом право собственности на нежилое помещение по площади на 36,5 кв. м больше, чем предусмотрено договором. Кроме того, передал в собственность офис не только на 2 этаже, как предусмотрено договором, но и помещение на 1 этаже, относящееся к местам общего пользования, а также дополнительные помещения на 2 этаже, передача которых в собственность не предусматривалась.
Таким образом, судом передано в собственность П.О.Ю. 36,5 кв. м безвозмездно, тогда как положение п. 3.6. договора предусматривало, что при превышении площади более, чем на 5%, должен был быть произведен перерасчет цены.
Также судом не принят во внимание довод застройщика об увеличении цены по договору по основаниям, предусмотренным п. 3.4. договора.
Апеллянт полагает, что денежные средства были перечислены после расторжения договоров, в отсутствие согласия Общества в связи, с чем не могут быть зачтены в счет исполнения обязательств по расторгнутому договору.
На момент перечисления денежных средств стоимость спорных объектов, сданных в эксплуатацию значительно увеличилась.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав Н.В.В., П.О.Ю., их представителя представляющего так же интересы Г.Г., А., представителей ООО "Стройсервис 2001", судебная коллегия полагает, что решение Первомайского районного суда г. Ростова на Дону от 07.02.2011 г. подлежит отмене.
Принимая решение по делу, суд установил фактические обстоятельства дела, и исходил из того, что 27 мая 2010 года ООО "Стройсервис 2001" заключило с Н.Т.В. договор участия в долевом строительстве N 74, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом 16-ти этажный 112-тиквартирный по адресу: г. ***** и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Н.Т.В. объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект.
Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартиры N 80, N 89, N 57, N 105; 1/ 2 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 276,99 кв. м, комнаты с N 1 по N 6 Офиса N 1 на втором этаже дома в осях Д-И, 5-8, 1-4.
Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в ***** рублей, где стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение составила ***** рублей. Договор прошел государственную регистрацию.
09.12.2010 г. между Н.Т.В. и П.О.Ю. был заключен прошедший государственную регистрацию договор уступки права требования, по которому Н.Т.В. уступила П.О.Ю. права в отношении ? доли в праве собственности на указанное нежилое помещение.
27 мая 2010 г. ООО "Стройсервис 2001" заключило с А. договор участия в долевом строительстве N 76. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартира N 59, N 78, N 85, N 100.
Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в ***** рублей, стоимость квартиры N 78 составила ***** рублей. Договор прошел государственную регистрацию.
16.09.2011 г. между А. и Г.Г. был заключен договор об уступке права требования, по которому А. уступила Г.Г. права в отношении квартиры N*****.
Суд, сославшись на положение ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что Обществом нарушен порядок расторжения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
При указанных обстоятельствах установив факт перечисления денежных средств за указанные объекты недвижимости в мае 2011 г., суд пришел к выводу об удовлетворении требований Г.Г. и П.О.Ю., и об отказе в удовлетворении встречного иска Общества.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагая, что они основаны на неверном применении норм материального права.
Предусмотренный Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", специальный порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве, не исключает право требовать расторжения такого договора в общем порядке по правилам ст. 450 ГК РФ, где в соответствии с частью 2 и 3 по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Давая оценку существенности нарушений условий договора, судебная коллегия исходит из того, что названные выше договоры долевого участия в строительстве заключены 27.05.2010 г. Указанные договоры содержат условие о цене объектов строительства по состоянию на дату заключения договора.
В соответствии с положениями договоров установленная цена является фиксированной в случае 100% оплаты цены договора, либо в случае первоначального взноса в размере 50% и последующего внесения оставшихся 50% в течение 6 месяцев.
Как следует из материалов дела, обязательства по оплате спорных объектов в установленный договором срок не исполнены. Денежные средства за объекты строительства внесены 23 мая 2011 г., в соответствии с ценой определенной по состоянию на май 2010 г.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия признает нарушение договоров долевого участия, в строительстве допущенное дольщиками существенным, что является основанием для расторжения указанных договоров в части.
Вместе с тем, с учетом специфики гражданско-правовых отношений, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения положения ст. 450 ГК РФ, во взаимосвязи с положением ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Положение части 3 приведенной выше нормы закона предусматривает, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Часть 4 ст. 5 названного Закона определяет, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Анализ приведенных выше норм, позволяет прийти к выводу о том, что право на односторонний отказ застройщика от исполнения договора возникает при просрочке оплаты два и более месяца, а сам отказ может иметь место по истечении трех месяцев с момента указанной просрочки, при этом закон возлагает на застройщика обязанность направления дольщику требования о внесении соответствующей оплаты. Форма такого требования законом не установлена.
Как следует из материалов дела, застройщиком 14.01.2011 г. в адрес названных дольщиков было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 15.02.2011 г.
15.02.2011 г. застройщик, не получив от дольщиков денежных средств, в счет погашения задолженности, письмом уведомил о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Давая оценку указанным уведомлениям, судебная коллегия исходит из буквального их смысла, свидетельствующего о наличии просрочки в оплате и необходимости ее погашения.
После получения указанных писем, оплата по договорам не последовала, напротив, в феврале 2011 г. дольщиками был возбужден гражданский спор, в том числе и в отношении указанных выше объектов недвижимости.
Как следует из материалов дела, встречный иск Обществом предъявлен в судебном заседании 01.04.2011 г., в связи, с чем судебная коллегия полагает, возможным определить дату расторжения договора исчислив установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок, с момента предъявления встречного иска.
Таким образом, срок расторжения названных договоров определен судебной коллегией как 01.05.2011 г.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит договор от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г. об уступки права требования в отношении квартиры N ***** расположенной по адресу: г. *****, противоречащим требованиям закона, а потому недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, поскольку с учетом выводов судебной коллегии о расторжении договора долевого участия в строительстве N 76 от 27.05.2010 г., заключенного между ООО "Стройсервис 2001" и А., А. не обладала правами в отношении указанной квартиры, а потому не могла их передать иному лицу.
Так же судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии договора уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенного между Н.Т.В. и П.О.Ю. в отношении ? доли в праве собственности на нежилое помещение, требованиям ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку к моменту заключения указанного договора оплата за указанный объект недвижимости не произведена, а перевод долга не произведен.
В связи с изложенным указанный договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения по настоящему делу, с учетом обстоятельств изложенных выше, находит возможным постановить новое решение, которым удовлетворить встречный иск ООО "Стройсервис 2001", при этом удовлетворение требований Общества, исключает возможность удовлетворения требований Н.В.В., П.О.Ю. и Г.Г.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.02.2012 г. отменить.
Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н.В.В., П.О.Ю., Г.Г. отказать.
Расторгнуть с 01.05.2011 г. Договор N 74 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и Н.Т.В. в части объекта долевого строительства: 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение - комнаты с N 1 по N 5 Офиса N 1, расположенного на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: г. *****.
Признать недействительным Договор уступки права требования от 09.12.2010 г., заключенный между Н.Т.Н. и П.О.
Расторгнуть с 01.05.2011 г. Договор N 76 участия в долевом строительстве от 27 мая 2010 г., заключенный между ООО "Стройсервис 2001" и А., в части объекта долевого строительства: квартиры N 78 расположенной по адресу: г. *****.
Признать недействительным Договор уступки права требования от 16.09.2011 г., заключенный между А. и Г.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)