Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
19 сентября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Лазарева Н.А.,
судей Минеевой О.Г., Самчелеевой И.А.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности
с апелляционными жалобами Ч.З.Ф., представителя П.Н. - М., на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года.
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения Ч.П., представителя Ч.З.Ф. - адвоката Сологуб В.В. (по ордеру и доверенности), представителя П.Н. - М. (по доверенности), возражения на доводы жалоб представителя Б. - К. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
В обоснование своих требований указал, что в феврале 2010 года Ф.А. предоставил ему денежный заем, в обеспечение возврата которого предложил ему заключить договор залога квартиры по адресу: <...>.
Однако в регистрационной палате при встрече с Ф.А. ему дали подписать договор купли-продажи указанной квартиры, объяснив это необходимостью ухода от уплаты налога, и пообещали, что после погашения долга квартира вновь будет переоформлена на его имя.
С марта по июнь 2012 года он погашал сумму займа, а когда решил полностью возвратить долг с целью переоформления квартиры на свое имя, то узнал, что 23.07.10 Ф.С. продал его квартиру П.Н.
09.09.10 П.Н. продал спорную квартиру Ч-вым, которые в настоящее время являются ее собственниками.
Считал, что при заключении договора купли-продажи квартиры он был обманут Ф.А., что в силу ст. 179 ГК РФ является основанием для признании данной сделки недействительной.
Кроме того, указанный договор является притворным, прикрывающим договор займа, а, следовательно, ничтожной сделкой.
Считал, что поскольку договор купли-продажи квартиры, заключенный между ним и Ф.А. ничтожен, то ничтожными являются и все последующие сделки с данным имуществом.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Б. просил суд (с учетом уточнения исковых требований) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 08.02.10 между Б. и Ф.А.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 23.06.10 между Ф.А. и П.Н.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 29.07.10 между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф.; применить последствия недействительности сделок в виде восстановления записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Б. на спорную квартиру; взыскать с П.Н. в пользу Ч-вых денежные средства в размере 1 070 000 рублей.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года постановлено:
"Признать договор купли-продажи от 08.02.2010 г., заключенный между Б. и Ф.А. недействительным ничтожным.
Признать договор купли-продажи от 23.06.2010 г., заключенный между Ф.А. и П.Н. недействительным ничтожным.
Признать договор купли-продажи от 29.07.2010 г., заключенный между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф. недействительным ничтожным.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 08.02.2010 г., заключенного между Б. и Ф.А., договора купли-продажи от 23.06.2010 г., заключенного между Ф.А. и П.Н., договора купли-продажи от 29.07.2010 г., заключенного между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф., в виде восстановления записи в ЕГРП о праве собственности Б., ДД.ММ.ГГГГ г.р., на квартиру N <...>, площадью 30,70 кв. м.
Взыскать с П.Н. в пользу Ч.П., Ч.З.Ф., денежные средства, уплаченные согласно договора от 29.07.2010 г. в размере 990 000 (Девятьсот девяносто тысяч) рублей".
В апелляционных жалобах Ч-вы и представитель П.Н. - М., просят решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. отказать, ссылаясь на то, что при вынесении решения судом были неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции Ч.П., представитель Ч.З.Ф. - адвокат Сологуб В.В. (по ордеру и доверенности), представитель П.Н. - М., доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Представитель Б. - К., просит оставить решение суда без изменения.
Ф.А. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом; о причинах неявки судебной коллегии не сообщил.
В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
Согласно договору купли-продажи от 08.02.10, заключенному между Б. и П.А., истец продал, а ответчик приобрел в собственность жилую однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <...>, площадью 30,70 кв. м (л.д. 17). На основании пункта 3 данного договора отчуждаемое имущество продано за 600 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до заключения настоящего договора.
В силу п. 4 договора купли-продажи от 08.02.10 на указанной жилой площади на регистрационном учете состоит только продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить жилую площадь в течение 14 дней с момента подписания настоящего договора.
Согласно расписке от 08.02.10 Б. получил от Ф.А. 600 000 рублей в качестве полной оплаты стоимости однокомнатной квартиры по адресу: <...> (л.д. 39).
Признавая данный договор притворной сделкой, суд в решении сослался на то, что квартира в договоре была оценена по цене ниже рыночной; а также на пояснения свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3 об отсутствии у истца намерений продавать квартиру и на материалы проверки КУСП-N от 18.08.10 по заявлению Б., из которых следует, что истец обращался к Ф.С. с целью получения в заем денежных средств.
Однако, как видно из материалов дела, обстоятельства заключения договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 свидетелям стали известны со слов самого Б.
В материале КУСП-N от 18.08.10 обстоятельства обращения Б. к Ф.С. с целью получения займа также установлены только на основании личных объяснений истца.
Кроме того, указанные судом обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о притворности совершенной сделки.
При разрешении спора судом не было учтено следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания ч. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную, совершаемую для вида, и сделку, в действительности совершаемую сторонами.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Сторона, заявившая о притворности сделки, обязана доказать, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.
В нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что воля сторон договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 не была направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а имела целью и привела к достижению иного правового результата - возникновению заемного (залогового) обязательства.
Таким образом, вывод суда о притворности договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 является необоснованным.
Доводы представителя истца о том, что стороны сделки не имели намерений ее исполнять, Б. постоянно проживал в квартире до того, как в нее въехали Ч-вы, не может быть принят во внимание, так как неисполнение условий сделки при изложенных выше обстоятельствах не является признаком ее притворности.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд, признавая договор купли-продажи квартиры от 08.02.10 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о предмете сделки, ссылаясь на то, что оспариваемый договор не содержит данных о составе недвижимого имущества, в котором расположена квартира, сведений о земельном участке, на котором она расположена.
Однако, из вышеуказанной нормы ГК РФ следует, что не определение предмета договора купли-продажи недвижимого имущества не является основанием для признания договора ничтожным. Требования о признании оспариваемого договора незаключенным истцом не заявлялось.
Кроме того, в оспариваемом договоре содержатся все данные, необходимые для того, чтобы определено установить недвижимое имущество - квартиру, подлежащую передаче покупателю, - ее адрес, кадастровый номер, номер записи регистрации в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поэтому нельзя согласиться и с выводом суда в части признания оспариваемого договора ничтожным в силу его не соответствия требованиям закона.
Как видно из материалов дела, истцом не представлено надлежащих доказательств и для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 ГК РФ.
Поскольку у суда не имелось законных оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 недействительной (ничтожной) сделкой, соответственно отсутствовали основания применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания недействительными (ничтожными) всех последующих сделок с квартирой.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить по делу новое решение, которым в иске Б. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года отменить и постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8734
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-8734
19 сентября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Лазарева Н.А.,
судей Минеевой О.Г., Самчелеевой И.А.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности
с апелляционными жалобами Ч.З.Ф., представителя П.Н. - М., на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года.
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения Ч.П., представителя Ч.З.Ф. - адвоката Сологуб В.В. (по ордеру и доверенности), представителя П.Н. - М. (по доверенности), возражения на доводы жалоб представителя Б. - К. (по доверенности), судебная коллегия
установила:
Б. обратился в суд с иском к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
В обоснование своих требований указал, что в феврале 2010 года Ф.А. предоставил ему денежный заем, в обеспечение возврата которого предложил ему заключить договор залога квартиры по адресу: <...>.
Однако в регистрационной палате при встрече с Ф.А. ему дали подписать договор купли-продажи указанной квартиры, объяснив это необходимостью ухода от уплаты налога, и пообещали, что после погашения долга квартира вновь будет переоформлена на его имя.
С марта по июнь 2012 года он погашал сумму займа, а когда решил полностью возвратить долг с целью переоформления квартиры на свое имя, то узнал, что 23.07.10 Ф.С. продал его квартиру П.Н.
09.09.10 П.Н. продал спорную квартиру Ч-вым, которые в настоящее время являются ее собственниками.
Считал, что при заключении договора купли-продажи квартиры он был обманут Ф.А., что в силу ст. 179 ГК РФ является основанием для признании данной сделки недействительной.
Кроме того, указанный договор является притворным, прикрывающим договор займа, а, следовательно, ничтожной сделкой.
Считал, что поскольку договор купли-продажи квартиры, заключенный между ним и Ф.А. ничтожен, то ничтожными являются и все последующие сделки с данным имуществом.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Б. просил суд (с учетом уточнения исковых требований) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 08.02.10 между Б. и Ф.А.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 23.06.10 между Ф.А. и П.Н.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <...>, заключенный 29.07.10 между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф.; применить последствия недействительности сделок в виде восстановления записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Б. на спорную квартиру; взыскать с П.Н. в пользу Ч-вых денежные средства в размере 1 070 000 рублей.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года постановлено:
"Признать договор купли-продажи от 08.02.2010 г., заключенный между Б. и Ф.А. недействительным ничтожным.
Признать договор купли-продажи от 23.06.2010 г., заключенный между Ф.А. и П.Н. недействительным ничтожным.
Признать договор купли-продажи от 29.07.2010 г., заключенный между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф. недействительным ничтожным.
Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 08.02.2010 г., заключенного между Б. и Ф.А., договора купли-продажи от 23.06.2010 г., заключенного между Ф.А. и П.Н., договора купли-продажи от 29.07.2010 г., заключенного между П.Н. и Ч.П., Ч.З.Ф., в виде восстановления записи в ЕГРП о праве собственности Б., ДД.ММ.ГГГГ г.р., на квартиру N <...>, площадью 30,70 кв. м.
Взыскать с П.Н. в пользу Ч.П., Ч.З.Ф., денежные средства, уплаченные согласно договора от 29.07.2010 г. в размере 990 000 (Девятьсот девяносто тысяч) рублей".
В апелляционных жалобах Ч-вы и представитель П.Н. - М., просят решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. отказать, ссылаясь на то, что при вынесении решения судом были неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В заседании суда апелляционной инстанции Ч.П., представитель Ч.З.Ф. - адвокат Сологуб В.В. (по ордеру и доверенности), представитель П.Н. - М., доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Представитель Б. - К., просит оставить решение суда без изменения.
Ф.А. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом; о причинах неявки судебной коллегии не сообщил.
В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Б.
Согласно договору купли-продажи от 08.02.10, заключенному между Б. и П.А., истец продал, а ответчик приобрел в собственность жилую однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <...>, площадью 30,70 кв. м (л.д. 17). На основании пункта 3 данного договора отчуждаемое имущество продано за 600 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до заключения настоящего договора.
В силу п. 4 договора купли-продажи от 08.02.10 на указанной жилой площади на регистрационном учете состоит только продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить жилую площадь в течение 14 дней с момента подписания настоящего договора.
Согласно расписке от 08.02.10 Б. получил от Ф.А. 600 000 рублей в качестве полной оплаты стоимости однокомнатной квартиры по адресу: <...> (л.д. 39).
Признавая данный договор притворной сделкой, суд в решении сослался на то, что квартира в договоре была оценена по цене ниже рыночной; а также на пояснения свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3 об отсутствии у истца намерений продавать квартиру и на материалы проверки КУСП-N от 18.08.10 по заявлению Б., из которых следует, что истец обращался к Ф.С. с целью получения в заем денежных средств.
Однако, как видно из материалов дела, обстоятельства заключения договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 свидетелям стали известны со слов самого Б.
В материале КУСП-N от 18.08.10 обстоятельства обращения Б. к Ф.С. с целью получения займа также установлены только на основании личных объяснений истца.
Кроме того, указанные судом обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о притворности совершенной сделки.
При разрешении спора судом не было учтено следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания ч. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную, совершаемую для вида, и сделку, в действительности совершаемую сторонами.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Сторона, заявившая о притворности сделки, обязана доказать, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.
В нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств того, что воля сторон договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 не была направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а имела целью и привела к достижению иного правового результата - возникновению заемного (залогового) обязательства.
Таким образом, вывод суда о притворности договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 является необоснованным.
Доводы представителя истца о том, что стороны сделки не имели намерений ее исполнять, Б. постоянно проживал в квартире до того, как в нее въехали Ч-вы, не может быть принят во внимание, так как неисполнение условий сделки при изложенных выше обстоятельствах не является признаком ее притворности.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд, признавая договор купли-продажи квартиры от 08.02.10 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о предмете сделки, ссылаясь на то, что оспариваемый договор не содержит данных о составе недвижимого имущества, в котором расположена квартира, сведений о земельном участке, на котором она расположена.
Однако, из вышеуказанной нормы ГК РФ следует, что не определение предмета договора купли-продажи недвижимого имущества не является основанием для признания договора ничтожным. Требования о признании оспариваемого договора незаключенным истцом не заявлялось.
Кроме того, в оспариваемом договоре содержатся все данные, необходимые для того, чтобы определено установить недвижимое имущество - квартиру, подлежащую передаче покупателю, - ее адрес, кадастровый номер, номер записи регистрации в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поэтому нельзя согласиться и с выводом суда в части признания оспариваемого договора ничтожным в силу его не соответствия требованиям закона.
Как видно из материалов дела, истцом не представлено надлежащих доказательств и для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 179 ГК РФ.
Поскольку у суда не имелось законных оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 08.02.10 недействительной (ничтожной) сделкой, соответственно отсутствовали основания применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания недействительными (ничтожными) всех последующих сделок с квартирой.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить по делу новое решение, которым в иске Б. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 июля 2012 года отменить и постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Б. к Ф.А., П.Н., Ч.П., Ч.З.Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)