Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Шихгереева Х.И.,
судей Зайнудиновой Ш.М. и Галимовой Р.С.
при секретаре судебного заседания Ч.
рассмотрела в судебном заседании от 30 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Г. на решение Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Шихгереева Х.И., объяснения Г. и его представителя А.Н., просивших решение суда отменить, М. - представителя А.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к А.А. о понуждении к внесению изменений в договор от 20 января 2010 года о купле-продаже земельного участка, заключенного между А.А. (от его имени действовал его представитель Ф.) в части площади проданного ему земельного участка, указав вместо 20000 кв. м действительный размер земельного участка площадью 19630,87 кв. м.
В обоснование своих требований он указал, что между А.А., от имени которого по доверенности действовал его представитель Ф., 20 января 2010 года был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20000 кв. м, расположенного по адресу:, N, выделяемого из земельного участка площадью 27000,65 кв. м с кадастровым номером N, принадлежавшего А.А.
После заключения этого договора он обратился в орган регистрационной службы для регистрации своих прав, где выяснилось, что в связи с изменением вида использования земельного участка и его перевода из вида "для эксплуатации базы машинотракторной станции" на вид "индивидуальное жилищное строительство" размер земельного участка уменьшился на площадь, необходимую для устройства улиц и составил всего 19630,87 кв. м, по этой причине ему отказали в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и его права собственности на земельный участок, он согласился на уменьшение площади продаваемого ему участка и внесение изменений в договор купли-продажи, однако, ответчик отказался внести такие изменения в договор.
А.А. через своего представителя Т. обратился со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным по тем основаниям, что при продаже земельного участка и составлении договора купли-продажи не были определены в натуре размеры и границы земельного участка площадью 20000 кв. м, участок такой площади не прошел кадастровый учет, т.е. в договоре не были указаны данные об этом земельном участке, позволяющие идентифицировать его и передать покупателю., т.е. не был определен предмет договора, кроме того, доверенность, выданная А.А. на имя Ф., была А.А. отменена и аннулирована.
Решением Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года Г. отказано в удовлетворении его требований, встречные требования А.А. удовлетворены, договор купли-продажи от 20 января 2010 года между А.А. и Г. о продаже Г. земельного участка площадью 20000 кв. м из принадлежащего А.А. на праве собственности земельного участка площадью 27000,65 кв. м, расположенного по адресу:, признан незаключенным, меры обеспечения иска по запрету совершения сделок в отношении земельного участка за кадастровым номером N примененные на основании определения суда от 26 апреля 2010 года, отменены.
В кассационной жалобе Г. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, обстоятельства, имеющие значение для дела, которые судом признаны установленными, не доказаны, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального закона, отказывая в удовлетворении его требований и удовлетворяя требования А.А., суд не учел, что сделки по продаже земельного участка с его разбивкой по частям, были совершены игнорируя запрет на распоряжение земельным участком, не принято во внимание то, что ответчик не возвратил ему денежные средства, из-за действий судов он лишается и земли и уплаченных за него денег, поскольку в настоящее время ответчик и его представители не намерены возвращать уплаченные деньги, при продаже земельного участка он не был обременен правами третьих лиц, не учтено судом и то, что ему об отмене доверенности никто не сообщал.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Особенностью договора купли-продажи земельных участков является то, что объектом купли-продажи по такому договору могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (статья 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Такой характеристикой, позволяющей определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в соответствии со статьей 5 названного Федерального закона является не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер - кадастровый номер, который присваивается органом кадастрового учета каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно статье 7 названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с этим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с этим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке, кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости.
Из совокупности приведенных норм права следует, что до заключения договора купли-продажи части земельного участка, прошедшего ранее кадастровый учет в составе другого земельного участка, необходимо проведение кадастрового учета этого образуемого из ранее прошедшего кадастровый учет участка с присвоением вновь образуемому участку кадастрового номера, характеризующего сведения о его кадастровом учету.
Как это не отрицается самим Г., проданный ему земельный участок площадью 20000 кв. м, выделяемый из земельного участка площадью 27000,65 кв. м с кадастровым номером N, не прошел кадастровый учет, не были определены его конкретные границы и место расположения в составе земельного участка с кадастровым номером N.
Отсюда следует, что договор от 20 января 2010 года о купле-продаже земельного участка площадью 20000 кв. м, подписанный сторонами, не соответствует требованиям приведенных норм закона, в связи с чем он в силу требований статьи 554 ГК РФ считается незаключенным.
Поэтому, суд правильно признал этот договор незаключенным, удовлетворив встречные требования А.А.
Кроме того, этот договор считается незаключенным и потому, что согласно статьям 8, 131 и 551 ГК РФ сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента государственной регистрации, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а оспариваемый А.А. договор не прошел государственную регистрацию и в силу приведенного выше очевидного несоответствия требованиям закона не может быть зарегистрирован.
В кассационной жалобе, в которой указывается на несоответствие решения суда требованиям норм материального права, не приведены нормы материального права, которым соответствует договор купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года, а также нормы права, которым не соответствует решение суда.
Не приведены в кассационной жалобе и обстоятельства, опровергающие выводы суда.
Таким образом, суд правильно признал договор купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года незаключенным.
Поскольку данный договор не содержит существенные для данного вида договора условия и потому не признается заключенным, суд не имел оснований понудить А.А. внести изменения в этот незаключенный договор.
Поэтому, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований Г.
По существу доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что ответчиками не возвращены Г. денежные средства в размере 5 млн. руб., которые им уплачены во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года.
Однако, такие требования Г. перед судом не заявлялись, настаивая на понуждении А.А. к внесению изменений в указанный договор.
Суд по своей инициативе также не мог разрешить этот вопрос, поскольку судом не рассматривались требования о признании договора купли-продажи недействительным, при разрешении которых суд по своей инициативе согласно статье 167 ГК РФ мог применить последствия недействительности сделки и таким путем возвратить Г. полученные стороной по договору денежные средства.
Соответственно, эти доводы не могут свидетельствовать о незаконности решения суда и наличии оснований для его отмены.
Г. не лишен возможности в установленном порядке обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании указанных сумм и настоящее решение не является препятствием в этом.
Поэтому, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и по указанным доводам.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 30.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3445-2011Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 ноября 2011 г. по делу N 33-3445-2011г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Шихгереева Х.И.,
судей Зайнудиновой Ш.М. и Галимовой Р.С.
при секретаре судебного заседания Ч.
рассмотрела в судебном заседании от 30 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Г. на решение Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Шихгереева Х.И., объяснения Г. и его представителя А.Н., просивших решение суда отменить, М. - представителя А.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к А.А. о понуждении к внесению изменений в договор от 20 января 2010 года о купле-продаже земельного участка, заключенного между А.А. (от его имени действовал его представитель Ф.) в части площади проданного ему земельного участка, указав вместо 20000 кв. м действительный размер земельного участка площадью 19630,87 кв. м.
В обоснование своих требований он указал, что между А.А., от имени которого по доверенности действовал его представитель Ф., 20 января 2010 года был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20000 кв. м, расположенного по адресу:, N, выделяемого из земельного участка площадью 27000,65 кв. м с кадастровым номером N, принадлежавшего А.А.
После заключения этого договора он обратился в орган регистрационной службы для регистрации своих прав, где выяснилось, что в связи с изменением вида использования земельного участка и его перевода из вида "для эксплуатации базы машинотракторной станции" на вид "индивидуальное жилищное строительство" размер земельного участка уменьшился на площадь, необходимую для устройства улиц и составил всего 19630,87 кв. м, по этой причине ему отказали в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и его права собственности на земельный участок, он согласился на уменьшение площади продаваемого ему участка и внесение изменений в договор купли-продажи, однако, ответчик отказался внести такие изменения в договор.
А.А. через своего представителя Т. обратился со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным по тем основаниям, что при продаже земельного участка и составлении договора купли-продажи не были определены в натуре размеры и границы земельного участка площадью 20000 кв. м, участок такой площади не прошел кадастровый учет, т.е. в договоре не были указаны данные об этом земельном участке, позволяющие идентифицировать его и передать покупателю., т.е. не был определен предмет договора, кроме того, доверенность, выданная А.А. на имя Ф., была А.А. отменена и аннулирована.
Решением Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года Г. отказано в удовлетворении его требований, встречные требования А.А. удовлетворены, договор купли-продажи от 20 января 2010 года между А.А. и Г. о продаже Г. земельного участка площадью 20000 кв. м из принадлежащего А.А. на праве собственности земельного участка площадью 27000,65 кв. м, расположенного по адресу:, признан незаключенным, меры обеспечения иска по запрету совершения сделок в отношении земельного участка за кадастровым номером N примененные на основании определения суда от 26 апреля 2010 года, отменены.
В кассационной жалобе Г. ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, обстоятельства, имеющие значение для дела, которые судом признаны установленными, не доказаны, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального закона, отказывая в удовлетворении его требований и удовлетворяя требования А.А., суд не учел, что сделки по продаже земельного участка с его разбивкой по частям, были совершены игнорируя запрет на распоряжение земельным участком, не принято во внимание то, что ответчик не возвратил ему денежные средства, из-за действий судов он лишается и земли и уплаченных за него денег, поскольку в настоящее время ответчик и его представители не намерены возвращать уплаченные деньги, при продаже земельного участка он не был обременен правами третьих лиц, не учтено судом и то, что ему об отмене доверенности никто не сообщал.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Особенностью договора купли-продажи земельных участков является то, что объектом купли-продажи по такому договору могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (статья 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Такой характеристикой, позволяющей определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в соответствии со статьей 5 названного Федерального закона является не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер - кадастровый номер, который присваивается органом кадастрового учета каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно статье 7 названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с этим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с этим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке, кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости.
Из совокупности приведенных норм права следует, что до заключения договора купли-продажи части земельного участка, прошедшего ранее кадастровый учет в составе другого земельного участка, необходимо проведение кадастрового учета этого образуемого из ранее прошедшего кадастровый учет участка с присвоением вновь образуемому участку кадастрового номера, характеризующего сведения о его кадастровом учету.
Как это не отрицается самим Г., проданный ему земельный участок площадью 20000 кв. м, выделяемый из земельного участка площадью 27000,65 кв. м с кадастровым номером N, не прошел кадастровый учет, не были определены его конкретные границы и место расположения в составе земельного участка с кадастровым номером N.
Отсюда следует, что договор от 20 января 2010 года о купле-продаже земельного участка площадью 20000 кв. м, подписанный сторонами, не соответствует требованиям приведенных норм закона, в связи с чем он в силу требований статьи 554 ГК РФ считается незаключенным.
Поэтому, суд правильно признал этот договор незаключенным, удовлетворив встречные требования А.А.
Кроме того, этот договор считается незаключенным и потому, что согласно статьям 8, 131 и 551 ГК РФ сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента государственной регистрации, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а оспариваемый А.А. договор не прошел государственную регистрацию и в силу приведенного выше очевидного несоответствия требованиям закона не может быть зарегистрирован.
В кассационной жалобе, в которой указывается на несоответствие решения суда требованиям норм материального права, не приведены нормы материального права, которым соответствует договор купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года, а также нормы права, которым не соответствует решение суда.
Не приведены в кассационной жалобе и обстоятельства, опровергающие выводы суда.
Таким образом, суд правильно признал договор купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года незаключенным.
Поскольку данный договор не содержит существенные для данного вида договора условия и потому не признается заключенным, суд не имел оснований понудить А.А. внести изменения в этот незаключенный договор.
Поэтому, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований Г.
По существу доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что ответчиками не возвращены Г. денежные средства в размере 5 млн. руб., которые им уплачены во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2010 года.
Однако, такие требования Г. перед судом не заявлялись, настаивая на понуждении А.А. к внесению изменений в указанный договор.
Суд по своей инициативе также не мог разрешить этот вопрос, поскольку судом не рассматривались требования о признании договора купли-продажи недействительным, при разрешении которых суд по своей инициативе согласно статье 167 ГК РФ мог применить последствия недействительности сделки и таким путем возвратить Г. полученные стороной по договору денежные средства.
Соответственно, эти доводы не могут свидетельствовать о незаконности решения суда и наличии оснований для его отмены.
Г. не лишен возможности в установленном порядке обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании указанных сумм и настоящее решение не является препятствием в этом.
Поэтому, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и по указанным доводам.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дагогнинского городского суда от 25 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)