Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Романова О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей областного суда: Утенко Р.В., Кутыревой О.М.,
при секретаре: Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 31 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя С.Ю.И. Б. на решение Советского районного суда г. Омска от 24 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру N - дома N - "-" ул. - г. Омска С.Ю.И. - отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Кутыревой О.М., судебная коллегия
установила:
С.Ю.И. обратился в суд с исковым заявлением к Е.И.Т., Е.Е.А., указывая, что - г. он заключил с ответчиками договор купли-продажи квартиры - дома - "-" по ул. - в г. Омске по цене - руб. При заключении сделки от имени Е.Е.А. выступала Е.И.Т.. Истец передал денежные средства Е.И.Т. в размере, соответствующем реальной стоимости квартиры. С целью приобретения указанной квартиры истец продал свое жилье. Произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру не представилось возможным, поскольку на квартиру имелся старый технический паспорт. В дальнейшем Е.И.Т. стала уклоняться от регистрации сделки, ссылаясь на то, что новый технический паспорт еще не готов. - г. в государственной регистрации права собственности на квартиру было отказано, поскольку она является предметом ипотеки в ОАО АКПБ "Соотечественники", которое было признано банкротом. Истец другого жилья в собственности не имеет.
Просил признать право собственности на квартиру N - в дома N - "-" по ул. - в г. Омске
В судебном заседании С.И.Ю., его представитель Б. исковые требования поддержали.
Ответчики Е.И.Т., Е.Е.А. в судебном заседании участия не принимали.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской в судебном заседании участия не принимал. В представленном отзыве указал, что требования истца удовлетворены быть не могут, поскольку он в силу закона не является собственником. В реестре на объект недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона).
Представитель третьего лица - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее ОАО "АИЖК") в судебном заседании участия не принимал. В представленном отзыве указал, что законным владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Заочным решением Советского районного суда г. Омска - г. удовлетворены исковые требования ОАО "АИЖК" о взыскании суммы задолженности с Е.И.Т., Е.Е.А. и обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Заключенный между истцом и ответчиком - г. договор купли-продажи спорного жилого помещения зарегистрирован не был, законных оснований для признания перехода права собственности не недвижимое имущество не имеется. Е.И.Т. должна была обратиться в ОАО "АИЖК" с заявлением о возможности отчуждения заложенного недвижимого имущества.
ОАО АКПБ "Соотечественники" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.Ю.И. Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд не должен был учитывать мнение ОАО "АИЖК", поскольку общество стороной по договору ипотеки не выступало, а банк возражений против договора купли-продажи не высказал.
Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения С.И.Ю., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Е.И.Т. и Е.А. на основании договора купли-продажи квартиры от - г. являются собственниками -комнатной квартиры общей площадью - кв. м N - в доме - "-" по улице - в городе Омске на праве общей долевой собственности. Квартира приобретена за - рублей на кредитные средства, предоставленные АК переселенческим банком "Соотечественники" на основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры от - г. Ипотечный кредит предоставлен на сумму - рублей. Право залогодержателя на недвижимое имущество в установленном законом порядке было удостоверено закладной. С - г. владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
- г. Е.И.Т. и Е.Е.А., в лице представителя Е.И.Т., продали названную выше квартиру С.Ю.И. за - рублей.
В договоре указано, что квартиры была приобретена продавцами по договору ипотеки от - г. Пункт 4 договора содержит сведения о том, что покупатель уведомлен о том, что по указанной квартире зарегистрирована ипотека в силу закона.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно положений ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 Закона).
Залогодателями не было получено согласие у ОАО "АИЖК" на продажу предмета ипотеки.
Заочным решением Советского районного суда г. Омска от - г. удовлетворены исковые требований ОАО "АИЖК" о взыскании задолженности по кредитному договору с Е.И.Т. и Е.Е.А., на спорную квартиру обращено взыскание. Решение ступило в законную силу - г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований С.Ю.И., суд первой инстанции верно руководствовался приведенными выше нормами права.
Истец знал о том, что приобретаемая им квартира находится в залоге, как приобретатель объекта недвижимости не проявил необходимую осведомленность о согласии залогодержателя на его отчуждение. Переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, согласно положениям ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что сделка, совершенная между Е-выми и С.Ю.И. является ничтожной, и право собственности на квартиру за истцом не может быть признано.
Согласно положениям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1)
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Приведенное не лишает возможности С.Ю.И. обратиться с требованием о взыскании с Е-вых денежных средств, переданных им, как продавцам квартиры N - в доме - "-" по улице - в городе Омске.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы, которые сводятся к иному толкованию норм материального права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Советского районного г. Омска от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.Ю.И. Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6791/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6791/2012
Председательствующий: Романова О.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей областного суда: Утенко Р.В., Кутыревой О.М.,
при секретаре: Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 31 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя С.Ю.И. Б. на решение Советского районного суда г. Омска от 24 июля 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру N - дома N - "-" ул. - г. Омска С.Ю.И. - отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Кутыревой О.М., судебная коллегия
установила:
С.Ю.И. обратился в суд с исковым заявлением к Е.И.Т., Е.Е.А., указывая, что - г. он заключил с ответчиками договор купли-продажи квартиры - дома - "-" по ул. - в г. Омске по цене - руб. При заключении сделки от имени Е.Е.А. выступала Е.И.Т.. Истец передал денежные средства Е.И.Т. в размере, соответствующем реальной стоимости квартиры. С целью приобретения указанной квартиры истец продал свое жилье. Произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру не представилось возможным, поскольку на квартиру имелся старый технический паспорт. В дальнейшем Е.И.Т. стала уклоняться от регистрации сделки, ссылаясь на то, что новый технический паспорт еще не готов. - г. в государственной регистрации права собственности на квартиру было отказано, поскольку она является предметом ипотеки в ОАО АКПБ "Соотечественники", которое было признано банкротом. Истец другого жилья в собственности не имеет.
Просил признать право собственности на квартиру N - в дома N - "-" по ул. - в г. Омске
В судебном заседании С.И.Ю., его представитель Б. исковые требования поддержали.
Ответчики Е.И.Т., Е.Е.А. в судебном заседании участия не принимали.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской в судебном заседании участия не принимал. В представленном отзыве указал, что требования истца удовлетворены быть не могут, поскольку он в силу закона не является собственником. В реестре на объект недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона).
Представитель третьего лица - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее ОАО "АИЖК") в судебном заседании участия не принимал. В представленном отзыве указал, что законным владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Заочным решением Советского районного суда г. Омска - г. удовлетворены исковые требования ОАО "АИЖК" о взыскании суммы задолженности с Е.И.Т., Е.Е.А. и обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Заключенный между истцом и ответчиком - г. договор купли-продажи спорного жилого помещения зарегистрирован не был, законных оснований для признания перехода права собственности не недвижимое имущество не имеется. Е.И.Т. должна была обратиться в ОАО "АИЖК" с заявлением о возможности отчуждения заложенного недвижимого имущества.
ОАО АКПБ "Соотечественники" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель С.Ю.И. Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд не должен был учитывать мнение ОАО "АИЖК", поскольку общество стороной по договору ипотеки не выступало, а банк возражений против договора купли-продажи не высказал.
Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения С.И.Ю., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Е.И.Т. и Е.А. на основании договора купли-продажи квартиры от - г. являются собственниками -комнатной квартиры общей площадью - кв. м N - в доме - "-" по улице - в городе Омске на праве общей долевой собственности. Квартира приобретена за - рублей на кредитные средства, предоставленные АК переселенческим банком "Соотечественники" на основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры от - г. Ипотечный кредит предоставлен на сумму - рублей. Право залогодержателя на недвижимое имущество в установленном законом порядке было удостоверено закладной. С - г. владельцем закладной является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
- г. Е.И.Т. и Е.Е.А., в лице представителя Е.И.Т., продали названную выше квартиру С.Ю.И. за - рублей.
В договоре указано, что квартиры была приобретена продавцами по договору ипотеки от - г. Пункт 4 договора содержит сведения о том, что покупатель уведомлен о том, что по указанной квартире зарегистрирована ипотека в силу закона.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно положений ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 Закона).
Залогодателями не было получено согласие у ОАО "АИЖК" на продажу предмета ипотеки.
Заочным решением Советского районного суда г. Омска от - г. удовлетворены исковые требований ОАО "АИЖК" о взыскании задолженности по кредитному договору с Е.И.Т. и Е.Е.А., на спорную квартиру обращено взыскание. Решение ступило в законную силу - г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований С.Ю.И., суд первой инстанции верно руководствовался приведенными выше нормами права.
Истец знал о том, что приобретаемая им квартира находится в залоге, как приобретатель объекта недвижимости не проявил необходимую осведомленность о согласии залогодержателя на его отчуждение. Переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, согласно положениям ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании изложенного, суд обоснованно пришел к выводу о том, что сделка, совершенная между Е-выми и С.Ю.И. является ничтожной, и право собственности на квартиру за истцом не может быть признано.
Согласно положениям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1)
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Приведенное не лишает возможности С.Ю.И. обратиться с требованием о взыскании с Е-вых денежных средств, переданных им, как продавцам квартиры N - в доме - "-" по улице - в городе Омске.
Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу определены правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения не установлено, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения доводов жалобы, которые сводятся к иному толкованию норм материального права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Советского районного г. Омска от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С.Ю.И. Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)