Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зосина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.,
судей Ульяновой О.В., Мухортых Е.Н.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ульяновой О.В.,
дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2012 года, которым постановлено:
Взыскать со С.М. в пользу ООО "***" задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 222 413,51 руб., неустойку в сумме 11 483,48 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3160,13 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5570,57 руб., а всего взыскать 242 627 рублей 69 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, процентов за пользовании чужими денежными средствами, возврате арендуемого помещения, указывая что 24.12.2010 г. ООО "***" и С.М. заключили договор субаренды нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: ***. Договор был заключен на 11 месяцев, т.е. до 24.11.2011 г. Истец передал, а ответчик принял помещение без замечаний и претензий, о чем 24.12.2010 г. был подписан Акт приема-передачи. Сумма арендной платы включает в себя: базовую арендную плату - 1 688,16 у.е. в месяц (п. 4.1.1), эксплуатационный платеж - 613,89 у. е. в месяц. Оплата осуществляется в российских рублях по курсу 30 руб. за 1 у.е. либо по курсу доллара США, установленному ЦБР на день оплаты, в случае если он превышает 30 руб. (п. 4.2). Согласно договора ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее 10-го числа расчетного месяца, а за первый месяц субаренды - в течение 3 дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения в размере, пропорциональном количеству оставшихся дней в месяце.
Ответчик в период с 24.12.2010 г. арендные платежи не перечислял. Истец 14.03.2011 г. направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязанностей по договору, что подтверждается квитанцией N *** и описью вложения от 14.03.2011 г. С учетом предусмотренного Договором 15-дневного срока направления требования Договор субаренды расторгнут 29.03.2011 г. Задолженность ответчика на 29.03.2011 г. составила 205 185,11 руб., из них: 163 523,56 руб. - базовая арендная плата, 41 661,55 руб. - эксплуатационный платеж. Поскольку по состоянию на 01.06.2011 г. ответчик помещение не возвратил, истец на основании п. 2 ст. 622 ГК РФ и п. 4.5. Договора субаренды требует с ответчика внесения арендной платы за все время просрочки в размере 363 412,91 руб., а именно: 266 501,26 руб. - базовая арендная плата, 96 911,65 руб. - эксплуатационный платеж. Неустойка на 29.03.2011 г. составила 11 483,48 руб.
Истец на основании ст. 395 ГК РФ просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 30.03.2011 г. по 30.05.2011 г. в размере 4 324,02 руб., исходя из установленной ЦБР ставки рефинансирования в 8,25% годовых, а также исходя из п. 2 ст. 655 ГК РФ и п. 3.2.1.15 Договора субаренды, просил также обязать ответчика возвратить помещение в связи с расторжением Договора субаренды.
Решением Зюзинского районного суда города Москвы от 29.11.2011 г. исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме (л.д. 64 - 66).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.01.2012 г. решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение (л.д. 86 - 87).
При новом рассмотрении истец отказался о требований в части взыскания с ответчика за период с 30.03.2011 г. по 31.05.2011 г. основного долга по арендной плате в размере 102 977,70 руб., основного долга по эксплуатационным платежам в размере 38021,70 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 1163,90 руб., а также отказался от требования об обязании ответчика возвратить ООО "***" по передаточному акту нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. м, расположенное по адресу: ***, и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 222413,51 руб., сумму договорной неустойки за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. в сумме 11483,48 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. в сумме 3160,13 руб.
При новом рассмотрении дела ответчик предъявил к истцу встречный иск о признании договора недействительным и применении последствий ничтожной сделки (л.д. 127 - 130), который ответчиком неоднократно уточнялся, согласно уточненных исковых требований по встречному иску, ответчик просил признать недействительным договор краткосрочной субаренды нежилого помещения N *** от 24.12.2010 г. и применить последствия ничтожной сделки (л.д. 188), ссылаясь на то, что сделка была заключена им вследствие заблуждения относительно ее условий (ст. 178 ГК РФ), ввиду предоставления истцом заведомо ложной информации, поскольку при заключении договора озвучивалась сумма арендной платы с включенными эксплуатационными платежами в размере 2330 долларов США, что составляет примерно 70000,00 руб. Информация о дополнительной плате, в том числе обеспечительного платежа не предоставлялась. Помещение ему требовалось для личных целей - для временного хранения его семейного имущества, за аренду он готов был оплачивать 60000,00 руб. Поскольку его (ответчика) проинформировали, что пока он не подпишет документы, помещение ему не покажут, он был вынужден согласиться подписать документы под давлением сотрудника истца, вторых экземпляров документов ему предоставлено не было. Документы он подписывал не глядя, поскольку устал после работы. После чего он просмотрел помещение и поехал домой, чтобы рассказать супруге. Однако, услышав цену, супруга не согласилась. Он решил, что поскольку его не устроила сумма аренды, то сделка не состоялась, поэтому он попросил своего друга *** С.Ф., который присутствовал при заключении сделки, съездить в офис истца и уточнить вопрос о субаренде. *** С.Ф. передал ему, что ООО "***" принято решение "считать аренду расторгнутой и разойтись без претензий". Ответчик также считает, что договор субаренды не может считаться заключенным, так как аренда помещения интересовала его непосредственно в целях хранения личного имущества, вследствие чего к данному договору подлежат применению нормы законодательства о защите прав потребителей. Ответчик указывает, что истец нарушил пункты 1, 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей, поскольку при осмотре Помещения и последующем обсуждении арендных отношений, представителем ООО "***" ему была предоставлена заведомо недостоверная информация относительно условий аренды, в результате чего он был введен в заблуждение относительно размера и порядка внесения оплаты по аренде, об отказе от которой он уведомил представителей ООО "***" сразу же, как только ему стала известна полная информация о размерах первоначальных платежей. Информация об арендных платежах в рублях ему не предоставлялась, а только в "у.е.". Ответчик также ссылается на то, что у него не было возможности фактического использования помещения, поскольку у него отсутствовали ключи и доступ к помещению, он никогда не занимал и не пользовался спорным помещением.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле было привлечено третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО "***" (л.д. 222).
Представитель истца ООО "***" по доверенности *** В.Н. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, ранее пояснял, что не согласен со встречными исковыми требованиями, поскольку ответчик С.М. заключил договор аренды для склада-офиса, что подтверждается договором, записанным телефонным разговором и показаниями свидетеля *** Л.В.
Генеральный директор ООО "***" *** Р.В. представил в суд письменные объяснения и отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 142 - 146, 152), в которых не согласился со встречными требованиями, указал, что Закон о защите прав потребителей не может применяться, потому что нежилое помещение по договору ответчику предоставлялось для осуществления хозяйственной деятельности (п. 1.1 Договора). При первоначальном обращении, осмотре и подписании Договора ответчик не заявлял о намерении использовать помещения для личных нужд, а уверял, что ему помещение нужно под склад и офис, не менее 150 кв. м, что подтверждается аудиозаписью телефонного разговора ответчика с представителем ООО "***", зафиксированной в специальной программе, в которой автоматически производится аудиозапись входящего телефонного звонка. Указал, что между сторонами возникли фактические арендные отношения на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, поскольку сторонами были соблюдены положения ст. ст. 606, 607, 614, 615, 650, 651, 654, 655 ГК РФ, также считает, что утверждения ответчика о том, что ему предоставлена недостоверная информация и он был введен в заблуждение при подписании Договора не соответствуют действительности, поскольку не подтверждены доказательствами.
Ответчик С.М. в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласился, поддержал свои письменные возражения (л.д. 103 - 106, 184 - 187, 189 - 191, 241 - 243), а также свои встречные исковые требования.
Представитель ответчика С.М. по доверенности *** М.П. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями истца, поддержала встречные исковые требования ответчика, дополнительно пояснила, что имеется дополнительное основание для признания недействительным договора субаренды, поскольку при заключении данного договора не имелось предварительного письменного согласия собственника на сдачу помещения в субаренду, в связи с чем данный договор ничтожен на основании ст. 168 ГК РФ, как несоответствующий ст. ст. 608, 615 ГК РФ.
Представителя третьего лица по доверенности ОАО "***" *** Д.О. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил удовлетворить встречный иск (л.д. 257 - 258).
Суд постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит ответчик в апелляционной жалобе, указывая, что он не согласен с тем, что судом не были применены последствия недействительности сделки, полагает, что истцом нарушено требование о получении согласия на сделку от собственника помещения, которым является ООО "***". Также указывает, что при принятии решения суд не учел, что ответчику не предоставлялась возможность фактического пользования помещением, и полагает, что судом неправильно была дана оценка представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие ответчика С.М., заслушав представителя ответчика С.М. по доверенности *** М.П., представителя истца ООО "***" по доверенности *** В.Н., представителя третьего лица ОАО ***" по доверенности *** Е.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение суда в части взысканных с ответчика в пользу истца денежных средств не отвечает приведенным требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 24.12.2010 г. ООО "***" и С.М. заключили Договор N *** субаренды нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: ***. Договор был заключен на 11 месяцев, т.е. до 24.11.2011 г. (л.д. 15 - 24).
Согласно п. 4.1. Договора субаренды арендная плата состоит из базовой арендной платы в размере 1 688,16 у.е. в месяц (п. 4.1.1), эксплуатационного платежа в размере 613,89 у.е. в месяц (п. 4.1.3) - (л.д. 18). Оплата осуществляется в российских рублях по курсу 30 руб. за 1 у.е. либо по курсу доллара США, установленному ЦБР на день оплаты, в случае, если он превышает 30 руб. (п. 4.2). Ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее 10-го числа расчетного месяца, а за первый месяц субаренды - в течение 3-х дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения в размере, пропорциональном количеству оставшихся дней в месяце.
Согласно Атку приема-передачи помещение было передано ответчику 24.12.2010 г. (л.д. 25).
Судом установлено и подтверждается представленными доказательствами по делу, что ответчик свои обязанности по Договору субаренды не исполнил, арендные платежи не перечислял. Факт неисполнения договора ответчиком не оспаривался.
В связи с неисполнением ответчиком договора истец 14.03.2011 г. направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора, что подтверждается квитанцией N *** и описью вложения от 14.03.2011 г. Поскольку пп. "в" п. 8.3. Договора субаренды предусмотрено, что требование об одностороннем внесудебном расторжении договора направляется арендодателем за 15 календарных дней, то датой расторжения договора следует считать 29.03.2011 г.
Проверяя доводы встречного иска ответчика, суд опросил свидетеля *** Л.В. (менеджера ООО "***"), не доверять показаниям которой не нашел, прослушал в судебном аудиозапись разговора *** Л.В. с ответчиком, распечатку которой ООО "***" представило в материалы дела, заслушал показания свидетелей со стороны ответчика: *** С.Ф., *** Н.Т., *** Н.В., оснований доверять которым суд не нашел правомерно, так как их показания не подтверждаются другими доказательствами, противоречат объяснениям самого ответчика, письменным доказательствам, и установил, что именно ответчик С.М. звонил в ООО "***" с целью арендовать помещения с назначением "Склад тире офис" для хранения одежды (л.д. 153 - 155). При этом суд также установил, что ответчик С.М. заключал Договор краткосрочной субаренды нежилого помещения N *** от 24.12.2010 г. не для использования с целью хранения личных вещей, а для осуществления деятельности, предусмотренной п. 1.1 указанного договора - для хозяйственной деятельности и собирался использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1. договора. На основании чего, суд пришел к правильному выводу, что к правоотношениям сторон по договору субаренды, сложившимся между сторонами, не могут применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Оценивая доводы ответчика о том, что при совершении сделки ему не была предоставлена достоверная информация о стоимости договора, суд пришел к выводу, что они являются несостоятельными, так как суммы всех платежей предусмотрены договором. Доказательств того, что в момент заключения оспариваемой сделки С.М. заблуждался относительно правовой природы сделки и относительно предмета договора, ответчиком суду не представлено, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу, что требования ответчика о признании сделки недействительной на основании ст. 178 ГПК РФ удовлетворению не подлежат.
Довод представителя ответчика о том, что заключенный договор субаренды является ничтожной сделкой, поскольку при заключении данного договора не имелось предварительного письменного согласия собственника ООО "***" на сдачу помещения в субаренду, судом был проверен и правомерно не был принят, поскольку отсутствие согласия собственника на момент сдачи в субаренду нежилого помещения не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, опровергается письмом генерального директора ООО "***" от 18.04.2012 года (л.д. 181), которым ООО "***" повторно подтвердило, что давало согласие в декабре 2010 года на заключение договора субаренды. Не доверять указанному письму оснований не имеется, поскольку ответчиком иного суду не доказано и не представлено доказательств, опровергающих содержание указанного письма.
Доводы стороны ответчика, что договор не заключен, поскольку ответчик не пользовался имуществом, суд правильно оценил критически и не принял их во внимание, поскольку как установлено судом, договор субаренды был заключен, что нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, имущество было передано ответчику по акту приема-передачи (л.д. 11), а пользование арендуемыми помещениями является правом, а не обязанностью субарендатора, и не пользование субарендатором этим имуществом не освобождает его от обязательства исполнения условий договора, в т.ч. от обязанности перечислять арендные платежи в установленном договором порядке и размере до даты прекращения действия договора, в данном случае до даты расторжения договора 29.03.2011 г.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе ответчику в удовлетворении его встречного иска, поскольку законных оснований для его удовлетворения у суда не имелось.
Разрешая спор сторон о размере задолженности ответчика перед истцом и взыскании денежных средств, суд пришел к правильному выводу, что с ответчика следует произвести взыскание, предусмотренных договором платежей и неустойки, однако суд неверно установил размер, подлежащих взысканию сумм, и без законных к тому оснований решил вопрос о взыскании с ответчика процентов по ст. 395 ГК РФ, для взыскания которых законных оснований не имелось, поскольку штрафные санкции за неисполнение договора предусмотрены самим договором, в связи с чем, применение к правоотношениям сторон положений ст. 395 ГК РФ, связано с неправильным применением норм материального права.
В связи с чем в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, решение суда подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 615 ч. 2 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно представленному истцом расчету (т. 1. л.д. 233), не доверять которому судебная коллегия оснований не находит, сумма долга ответчика перед истцом по арендной плате за период с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г. составляет 163 523,56 руб., сумма долга по эксплуатационным платежам за этот же период составляет 41 661,55 руб., что в целом составляет сумму в размере 205 185 руб. 11 коп. (163 523,56 руб. + 41 661,55 руб. = 205 185 руб. 11 коп.), которую и следует взыскать с ответчика С.М. в пользу ООО "***" в качестве задолженности по договору.
Также, в соответствии с условиями договора (п. 6.6.) с ответчика в пользу истца следует взыскать за период с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г. договорную неустойку, из расчета 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, согласно расчета истца (т. 1. л.д. 233) в сумме 11483,48 руб. (8 429,18 руб. за не уплату платежей по арендной плате + 3054,30 руб. за не уплату платежей по эксплуатационным платежам = 11483,48 руб.), а также в соответствии со ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ расходы по оплате госпошлины в сумме 5366,69 руб.
В остальной части иска истцу следует отказать, поскольку законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за тот же период (с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г.), за который уже взыскана договорная неустойка, у судебной коллегии не имеется.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, выводы суда, изложенные в остальной части решения, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем в остальной части решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия -
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2012 года в части взыскания со С.М. в пользу ООО "***" денежных средств - отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым взыскать со С.М. в пользу ООО "***" задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 205 185,11 руб., неустойку в сумме 11 483,48 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5 366,69 руб.
В остальной части иска ООО "***" - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.09.2012 ПО ДЕЛУ N 11-20047
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 сентября 2012 г. по делу N 11-20047
Судья: Зосина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Строгонова М.В.,
судей Ульяновой О.В., Мухортых Е.Н.,
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ульяновой О.В.,
дело по апелляционной жалобе С.М. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2012 года, которым постановлено:
Взыскать со С.М. в пользу ООО "***" задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 222 413,51 руб., неустойку в сумме 11 483,48 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3160,13 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5570,57 руб., а всего взыскать 242 627 рублей 69 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, процентов за пользовании чужими денежными средствами, возврате арендуемого помещения, указывая что 24.12.2010 г. ООО "***" и С.М. заключили договор субаренды нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: ***. Договор был заключен на 11 месяцев, т.е. до 24.11.2011 г. Истец передал, а ответчик принял помещение без замечаний и претензий, о чем 24.12.2010 г. был подписан Акт приема-передачи. Сумма арендной платы включает в себя: базовую арендную плату - 1 688,16 у.е. в месяц (п. 4.1.1), эксплуатационный платеж - 613,89 у. е. в месяц. Оплата осуществляется в российских рублях по курсу 30 руб. за 1 у.е. либо по курсу доллара США, установленному ЦБР на день оплаты, в случае если он превышает 30 руб. (п. 4.2). Согласно договора ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее 10-го числа расчетного месяца, а за первый месяц субаренды - в течение 3 дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения в размере, пропорциональном количеству оставшихся дней в месяце.
Ответчик в период с 24.12.2010 г. арендные платежи не перечислял. Истец 14.03.2011 г. направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязанностей по договору, что подтверждается квитанцией N *** и описью вложения от 14.03.2011 г. С учетом предусмотренного Договором 15-дневного срока направления требования Договор субаренды расторгнут 29.03.2011 г. Задолженность ответчика на 29.03.2011 г. составила 205 185,11 руб., из них: 163 523,56 руб. - базовая арендная плата, 41 661,55 руб. - эксплуатационный платеж. Поскольку по состоянию на 01.06.2011 г. ответчик помещение не возвратил, истец на основании п. 2 ст. 622 ГК РФ и п. 4.5. Договора субаренды требует с ответчика внесения арендной платы за все время просрочки в размере 363 412,91 руб., а именно: 266 501,26 руб. - базовая арендная плата, 96 911,65 руб. - эксплуатационный платеж. Неустойка на 29.03.2011 г. составила 11 483,48 руб.
Истец на основании ст. 395 ГК РФ просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 30.03.2011 г. по 30.05.2011 г. в размере 4 324,02 руб., исходя из установленной ЦБР ставки рефинансирования в 8,25% годовых, а также исходя из п. 2 ст. 655 ГК РФ и п. 3.2.1.15 Договора субаренды, просил также обязать ответчика возвратить помещение в связи с расторжением Договора субаренды.
Решением Зюзинского районного суда города Москвы от 29.11.2011 г. исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме (л.д. 64 - 66).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.01.2012 г. решение суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение (л.д. 86 - 87).
При новом рассмотрении истец отказался о требований в части взыскания с ответчика за период с 30.03.2011 г. по 31.05.2011 г. основного долга по арендной плате в размере 102 977,70 руб., основного долга по эксплуатационным платежам в размере 38021,70 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 1163,90 руб., а также отказался от требования об обязании ответчика возвратить ООО "***" по передаточному акту нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. м, расположенное по адресу: ***, и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 222413,51 руб., сумму договорной неустойки за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. в сумме 11483,48 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 24.12.2010 г. по 29.03.2011 г. в сумме 3160,13 руб.
При новом рассмотрении дела ответчик предъявил к истцу встречный иск о признании договора недействительным и применении последствий ничтожной сделки (л.д. 127 - 130), который ответчиком неоднократно уточнялся, согласно уточненных исковых требований по встречному иску, ответчик просил признать недействительным договор краткосрочной субаренды нежилого помещения N *** от 24.12.2010 г. и применить последствия ничтожной сделки (л.д. 188), ссылаясь на то, что сделка была заключена им вследствие заблуждения относительно ее условий (ст. 178 ГК РФ), ввиду предоставления истцом заведомо ложной информации, поскольку при заключении договора озвучивалась сумма арендной платы с включенными эксплуатационными платежами в размере 2330 долларов США, что составляет примерно 70000,00 руб. Информация о дополнительной плате, в том числе обеспечительного платежа не предоставлялась. Помещение ему требовалось для личных целей - для временного хранения его семейного имущества, за аренду он готов был оплачивать 60000,00 руб. Поскольку его (ответчика) проинформировали, что пока он не подпишет документы, помещение ему не покажут, он был вынужден согласиться подписать документы под давлением сотрудника истца, вторых экземпляров документов ему предоставлено не было. Документы он подписывал не глядя, поскольку устал после работы. После чего он просмотрел помещение и поехал домой, чтобы рассказать супруге. Однако, услышав цену, супруга не согласилась. Он решил, что поскольку его не устроила сумма аренды, то сделка не состоялась, поэтому он попросил своего друга *** С.Ф., который присутствовал при заключении сделки, съездить в офис истца и уточнить вопрос о субаренде. *** С.Ф. передал ему, что ООО "***" принято решение "считать аренду расторгнутой и разойтись без претензий". Ответчик также считает, что договор субаренды не может считаться заключенным, так как аренда помещения интересовала его непосредственно в целях хранения личного имущества, вследствие чего к данному договору подлежат применению нормы законодательства о защите прав потребителей. Ответчик указывает, что истец нарушил пункты 1, 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей, поскольку при осмотре Помещения и последующем обсуждении арендных отношений, представителем ООО "***" ему была предоставлена заведомо недостоверная информация относительно условий аренды, в результате чего он был введен в заблуждение относительно размера и порядка внесения оплаты по аренде, об отказе от которой он уведомил представителей ООО "***" сразу же, как только ему стала известна полная информация о размерах первоначальных платежей. Информация об арендных платежах в рублях ему не предоставлялась, а только в "у.е.". Ответчик также ссылается на то, что у него не было возможности фактического использования помещения, поскольку у него отсутствовали ключи и доступ к помещению, он никогда не занимал и не пользовался спорным помещением.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле было привлечено третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО "***" (л.д. 222).
Представитель истца ООО "***" по доверенности *** В.Н. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, ранее пояснял, что не согласен со встречными исковыми требованиями, поскольку ответчик С.М. заключил договор аренды для склада-офиса, что подтверждается договором, записанным телефонным разговором и показаниями свидетеля *** Л.В.
Генеральный директор ООО "***" *** Р.В. представил в суд письменные объяснения и отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 142 - 146, 152), в которых не согласился со встречными требованиями, указал, что Закон о защите прав потребителей не может применяться, потому что нежилое помещение по договору ответчику предоставлялось для осуществления хозяйственной деятельности (п. 1.1 Договора). При первоначальном обращении, осмотре и подписании Договора ответчик не заявлял о намерении использовать помещения для личных нужд, а уверял, что ему помещение нужно под склад и офис, не менее 150 кв. м, что подтверждается аудиозаписью телефонного разговора ответчика с представителем ООО "***", зафиксированной в специальной программе, в которой автоматически производится аудиозапись входящего телефонного звонка. Указал, что между сторонами возникли фактические арендные отношения на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, поскольку сторонами были соблюдены положения ст. ст. 606, 607, 614, 615, 650, 651, 654, 655 ГК РФ, также считает, что утверждения ответчика о том, что ему предоставлена недостоверная информация и он был введен в заблуждение при подписании Договора не соответствуют действительности, поскольку не подтверждены доказательствами.
Ответчик С.М. в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласился, поддержал свои письменные возражения (л.д. 103 - 106, 184 - 187, 189 - 191, 241 - 243), а также свои встречные исковые требования.
Представитель ответчика С.М. по доверенности *** М.П. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями истца, поддержала встречные исковые требования ответчика, дополнительно пояснила, что имеется дополнительное основание для признания недействительным договора субаренды, поскольку при заключении данного договора не имелось предварительного письменного согласия собственника на сдачу помещения в субаренду, в связи с чем данный договор ничтожен на основании ст. 168 ГК РФ, как несоответствующий ст. ст. 608, 615 ГК РФ.
Представителя третьего лица по доверенности ОАО "***" *** Д.О. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил удовлетворить встречный иск (л.д. 257 - 258).
Суд постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит ответчик в апелляционной жалобе, указывая, что он не согласен с тем, что судом не были применены последствия недействительности сделки, полагает, что истцом нарушено требование о получении согласия на сделку от собственника помещения, которым является ООО "***". Также указывает, что при принятии решения суд не учел, что ответчику не предоставлялась возможность фактического пользования помещением, и полагает, что судом неправильно была дана оценка представленным доказательствам.
Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие ответчика С.М., заслушав представителя ответчика С.М. по доверенности *** М.П., представителя истца ООО "***" по доверенности *** В.Н., представителя третьего лица ОАО ***" по доверенности *** Е.Ю., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение суда в части взысканных с ответчика в пользу истца денежных средств не отвечает приведенным требованиям ст. 195 ГПК РФ.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 24.12.2010 г. ООО "***" и С.М. заключили Договор N *** субаренды нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: ***. Договор был заключен на 11 месяцев, т.е. до 24.11.2011 г. (л.д. 15 - 24).
Согласно п. 4.1. Договора субаренды арендная плата состоит из базовой арендной платы в размере 1 688,16 у.е. в месяц (п. 4.1.1), эксплуатационного платежа в размере 613,89 у.е. в месяц (п. 4.1.3) - (л.д. 18). Оплата осуществляется в российских рублях по курсу 30 руб. за 1 у.е. либо по курсу доллара США, установленному ЦБР на день оплаты, в случае, если он превышает 30 руб. (п. 4.2). Ответчик обязан перечислять арендную плату не позднее 10-го числа расчетного месяца, а за первый месяц субаренды - в течение 3-х дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения в размере, пропорциональном количеству оставшихся дней в месяце.
Согласно Атку приема-передачи помещение было передано ответчику 24.12.2010 г. (л.д. 25).
Судом установлено и подтверждается представленными доказательствами по делу, что ответчик свои обязанности по Договору субаренды не исполнил, арендные платежи не перечислял. Факт неисполнения договора ответчиком не оспаривался.
В связи с неисполнением ответчиком договора истец 14.03.2011 г. направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора, что подтверждается квитанцией N *** и описью вложения от 14.03.2011 г. Поскольку пп. "в" п. 8.3. Договора субаренды предусмотрено, что требование об одностороннем внесудебном расторжении договора направляется арендодателем за 15 календарных дней, то датой расторжения договора следует считать 29.03.2011 г.
Проверяя доводы встречного иска ответчика, суд опросил свидетеля *** Л.В. (менеджера ООО "***"), не доверять показаниям которой не нашел, прослушал в судебном аудиозапись разговора *** Л.В. с ответчиком, распечатку которой ООО "***" представило в материалы дела, заслушал показания свидетелей со стороны ответчика: *** С.Ф., *** Н.Т., *** Н.В., оснований доверять которым суд не нашел правомерно, так как их показания не подтверждаются другими доказательствами, противоречат объяснениям самого ответчика, письменным доказательствам, и установил, что именно ответчик С.М. звонил в ООО "***" с целью арендовать помещения с назначением "Склад тире офис" для хранения одежды (л.д. 153 - 155). При этом суд также установил, что ответчик С.М. заключал Договор краткосрочной субаренды нежилого помещения N *** от 24.12.2010 г. не для использования с целью хранения личных вещей, а для осуществления деятельности, предусмотренной п. 1.1 указанного договора - для хозяйственной деятельности и собирался использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1. договора. На основании чего, суд пришел к правильному выводу, что к правоотношениям сторон по договору субаренды, сложившимся между сторонами, не могут применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Оценивая доводы ответчика о том, что при совершении сделки ему не была предоставлена достоверная информация о стоимости договора, суд пришел к выводу, что они являются несостоятельными, так как суммы всех платежей предусмотрены договором. Доказательств того, что в момент заключения оспариваемой сделки С.М. заблуждался относительно правовой природы сделки и относительно предмета договора, ответчиком суду не представлено, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу, что требования ответчика о признании сделки недействительной на основании ст. 178 ГПК РФ удовлетворению не подлежат.
Довод представителя ответчика о том, что заключенный договор субаренды является ничтожной сделкой, поскольку при заключении данного договора не имелось предварительного письменного согласия собственника ООО "***" на сдачу помещения в субаренду, судом был проверен и правомерно не был принят, поскольку отсутствие согласия собственника на момент сдачи в субаренду нежилого помещения не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, опровергается письмом генерального директора ООО "***" от 18.04.2012 года (л.д. 181), которым ООО "***" повторно подтвердило, что давало согласие в декабре 2010 года на заключение договора субаренды. Не доверять указанному письму оснований не имеется, поскольку ответчиком иного суду не доказано и не представлено доказательств, опровергающих содержание указанного письма.
Доводы стороны ответчика, что договор не заключен, поскольку ответчик не пользовался имуществом, суд правильно оценил критически и не принял их во внимание, поскольку как установлено судом, договор субаренды был заключен, что нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, имущество было передано ответчику по акту приема-передачи (л.д. 11), а пользование арендуемыми помещениями является правом, а не обязанностью субарендатора, и не пользование субарендатором этим имуществом не освобождает его от обязательства исполнения условий договора, в т.ч. от обязанности перечислять арендные платежи в установленном договором порядке и размере до даты прекращения действия договора, в данном случае до даты расторжения договора 29.03.2011 г.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе ответчику в удовлетворении его встречного иска, поскольку законных оснований для его удовлетворения у суда не имелось.
Разрешая спор сторон о размере задолженности ответчика перед истцом и взыскании денежных средств, суд пришел к правильному выводу, что с ответчика следует произвести взыскание, предусмотренных договором платежей и неустойки, однако суд неверно установил размер, подлежащих взысканию сумм, и без законных к тому оснований решил вопрос о взыскании с ответчика процентов по ст. 395 ГК РФ, для взыскания которых законных оснований не имелось, поскольку штрафные санкции за неисполнение договора предусмотрены самим договором, в связи с чем, применение к правоотношениям сторон положений ст. 395 ГК РФ, связано с неправильным применением норм материального права.
В связи с чем в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, решение суда подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 615 ч. 2 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно представленному истцом расчету (т. 1. л.д. 233), не доверять которому судебная коллегия оснований не находит, сумма долга ответчика перед истцом по арендной плате за период с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г. составляет 163 523,56 руб., сумма долга по эксплуатационным платежам за этот же период составляет 41 661,55 руб., что в целом составляет сумму в размере 205 185 руб. 11 коп. (163 523,56 руб. + 41 661,55 руб. = 205 185 руб. 11 коп.), которую и следует взыскать с ответчика С.М. в пользу ООО "***" в качестве задолженности по договору.
Также, в соответствии с условиями договора (п. 6.6.) с ответчика в пользу истца следует взыскать за период с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г. договорную неустойку, из расчета 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, согласно расчета истца (т. 1. л.д. 233) в сумме 11483,48 руб. (8 429,18 руб. за не уплату платежей по арендной плате + 3054,30 руб. за не уплату платежей по эксплуатационным платежам = 11483,48 руб.), а также в соответствии со ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ расходы по оплате госпошлины в сумме 5366,69 руб.
В остальной части иска истцу следует отказать, поскольку законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за тот же период (с 24.12.2010 г. по. 29.03.2011 г.), за который уже взыскана договорная неустойка, у судебной коллегии не имеется.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, выводы суда, изложенные в остальной части решения, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем в остальной части решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия -
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 июня 2012 года в части взыскания со С.М. в пользу ООО "***" денежных средств - отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым взыскать со С.М. в пользу ООО "***" задолженность по арендной плате и эксплуатационным платежам в сумме 205 185,11 руб., неустойку в сумме 11 483,48 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5 366,69 руб.
В остальной части иска ООО "***" - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)