Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Радикевич З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Орловой А.И.,
судей Коренева А.С.
Киселевой С.Н.
при секретаре Гисматулиной Д.Ш., рассмотрела в открытом судебном заседании <...> гражданское дело
по иску Е. к Ш. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании убытков, по встречному иску Ш. к Е. о взыскании убытков
по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...>
заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., пояснения ответчика Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего отменить решение суда; представителя истца Е. - <...> (доверенность от <...> N <...> сроком на <...> года), полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия
установила:
Истец Е. обратился в суд с иском к Ш. о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков, указав, что он является собственником нежилого помещения площадью <...> в здании по адресу: <...>. Ответчик Ш. является собственником <...> этажа в указанном здании, площадью <...> кв. м. <...> между ними был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - <...> в указанном здании. Предметом предварительного договора была продажа Ш. истцу <...> доли подвального помещения по цене <...> руб. в срок не позднее <...>. Пунктом <...> договора было предусмотрено, что продавец гарантирует, что продаваемое помещение свободно от любых обязательств, а именно: никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Никаких иных сделок Продавцом в отношении этого помещения не осуществлялось. Помещение не передавалось в доверительное управление. По условиям договора расчеты по основному договору должны были осуществляться на условиях предварительной оплаты (задатка) <...> руб., в дальнейшем ежемесячно по <...> рублей. Во исполнение условий договора он передал Ш. <...> руб., <...> ему стало известно, что объект купли-продажи обременен правами третьего лица: ипотекой в пользу Банка <...> на срок с <...>. Таким образом, ответчик заключил предварительный договор, не имея на это прав. Заключить основной договор купли-продажи не представляется возможным, поскольку ответчик нарушил условия предварительного договора. Поскольку ответчик отказывает добровольно вернуть ему деньги, он просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <...> взыскать с ответчика в его пользу <...> руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.
Не согласившись с иском, Ш. предъявил встречный иск, в котором указал, что в <...> года им была восстановлена система отопления здания, которая представляла собой единую систему отопления всего здания. В <...> года ответчик самовольно срезал трубы системы отопления, идущие на второй этаж здания, тем самым лишив его возможности отапливать помещения второго этажа. В результате указанных действий ответчика ему были причинены убытки, в виде упущенной выгоды, поскольку им был заключен договор аренды сроком на <...> месяцев с индивидуальным предпринимателем <...>, по условиям которого <...> должен был выплачивать ему арендную плату из расчета <...> руб. за <...> кв. м. Впоследствии предполагалось заключить договор аренды на срок <...> лет. Но поскольку система отопления на втором этаже была срезана, подключить отопление и производить отделочные работы, а также эксплуатировать помещения было невозможно, в результате чего действие договора было приостановлено. Таким образом, размер упущенной выгоды с <...> составляет: <...> (где <...> - стоимость одного квадратного метра, <...> - количество квадратных метров, <...> - количество месяцев). Просит суд взыскать с Е. неполученные доходы в размере <...> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...> исковые требования Е. к Ш. удовлетворены частично. С Ш. в пользу Е. взыскано <...> руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб., всего взыскано <...>. Встречные исковые требования Ш. к Е. о взыскании убытков оставлены без удовлетворения.
С постановленным решением не согласился ответчик Ш. В апелляционной жалобе указывает на то, что суд неверно сделал вывод о ничтожности договора аренды с <...> мнения банка по этому вопросу судом не выяснялось, тогда как устное одобрение банка им было получено.
В суде апелляционной инстанции ответчик просил удовлетворить его апелляционную жалобу.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Е. не явился, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом установлено, подтверждено материалами дела, что стороны являются сособственниками нежилого двухэтажного помещения, расположенного по адресу: <...>. Е. принадлежат помещения, расположенные на <...> этаже указанного здания, общей площадью <...> кв. м. (номера на поэтажном плане <...>). Ш. является собственником помещений, расположенных на <...> этаже указанного здании, общей площадью <...> кв. м. (номера на поэтажном плане <...>). Стороны также являются сособственниками нежилого помещения площадью <...> кв. м в указанном здании. Лестничные марши, площадки находятся в общей долевой собственности сторон.
Помещением подвала стороны фактически владеют, однако право собственности на него в установленном законом порядке не зарегистрировано.
<...> между продавцом Ш. и покупателем Е. был заключен предварительный договор купли-продажи <...> обособленного нежилого помещения - <...>, являющегося общим имуществом здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м., по которому на продавца Ш. возложены обязанности по передаче покупателю документов на государственную регистрацию договора купли-продажи, выдаче покупателю доверенности на представление его интересов при заключении сделки, а также обязанность по подготовке документов для выдела доли в натуре. Также в срок до <...> продавец Ш. обязался получить и предоставить покупателю Е. новую выписку из технического паспорта БТИ с экспликацией и планом на продаваемое помещение. В соответствии с пунктами <...> предварительного договора стороны договорились о продаже нежилого помещения за <...> руб., с ежемесячной выплатой сумм согласно графику, указанному в пункте <...>. договора. Во исполнение условий предварительного договора покупатель Е. передал продавцу Ш. <...> руб., <...> руб., о чем Ш. написаны расписки, подлинники которых представлены истцом в суд. Факт получения денежных средств в сумме <...> руб. Ш. в судебном заседании не оспаривался. По условиям предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее <...>.
Поскольку в установленный предварительным договором срок, основной договор заключен не был, суд обоснованно указал, что в силу положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Следовательно, оснований для удовлетворения требований о расторжении предварительного договора не имелось.
Таким образом, денежные средства в сумме <...> руб., полученные Ш., судом обоснованно взысканы с ответчика в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.
Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В данном случае на Ш., заявившем требования о взыскании убытков, лежала обязанность представить доказательства того, что им предприняты меры для получения дохода и только по вине ответчика, он получить доход не смог.
Проанализировав договоры об ипотеке, заключенные между Ш. и <...>, суд правильно указал, что письменного согласия залогодержателя (Банка) для заключения договора аренды нежилых помещений, в нарушение требований договора об ипотеке от <...>, получено не было.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что без получения письменного согласия Банка, договор аренды с ИП <...> не мог соответствовать требованиям закона, являются правильными.
Следовательно, Ш. не представлено доказательств несения им убытков в виде упущенной выгоды по вине Е.
Таким образом, оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика Ш. - без удовлетворения.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-8688/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2012 г. по делу N 33-8688/2012
Судья Радикевич З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Орловой А.И.,
судей Коренева А.С.
Киселевой С.Н.
при секретаре Гисматулиной Д.Ш., рассмотрела в открытом судебном заседании <...> гражданское дело
по иску Е. к Ш. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании убытков, по встречному иску Ш. к Е. о взыскании убытков
по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...>
заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., пояснения ответчика Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего отменить решение суда; представителя истца Е. - <...> (доверенность от <...> N <...> сроком на <...> года), полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия
установила:
Истец Е. обратился в суд с иском к Ш. о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков, указав, что он является собственником нежилого помещения площадью <...> в здании по адресу: <...>. Ответчик Ш. является собственником <...> этажа в указанном здании, площадью <...> кв. м. <...> между ними был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - <...> в указанном здании. Предметом предварительного договора была продажа Ш. истцу <...> доли подвального помещения по цене <...> руб. в срок не позднее <...>. Пунктом <...> договора было предусмотрено, что продавец гарантирует, что продаваемое помещение свободно от любых обязательств, а именно: никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Никаких иных сделок Продавцом в отношении этого помещения не осуществлялось. Помещение не передавалось в доверительное управление. По условиям договора расчеты по основному договору должны были осуществляться на условиях предварительной оплаты (задатка) <...> руб., в дальнейшем ежемесячно по <...> рублей. Во исполнение условий договора он передал Ш. <...> руб., <...> ему стало известно, что объект купли-продажи обременен правами третьего лица: ипотекой в пользу Банка <...> на срок с <...>. Таким образом, ответчик заключил предварительный договор, не имея на это прав. Заключить основной договор купли-продажи не представляется возможным, поскольку ответчик нарушил условия предварительного договора. Поскольку ответчик отказывает добровольно вернуть ему деньги, он просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <...> взыскать с ответчика в его пользу <...> руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.
Не согласившись с иском, Ш. предъявил встречный иск, в котором указал, что в <...> года им была восстановлена система отопления здания, которая представляла собой единую систему отопления всего здания. В <...> года ответчик самовольно срезал трубы системы отопления, идущие на второй этаж здания, тем самым лишив его возможности отапливать помещения второго этажа. В результате указанных действий ответчика ему были причинены убытки, в виде упущенной выгоды, поскольку им был заключен договор аренды сроком на <...> месяцев с индивидуальным предпринимателем <...>, по условиям которого <...> должен был выплачивать ему арендную плату из расчета <...> руб. за <...> кв. м. Впоследствии предполагалось заключить договор аренды на срок <...> лет. Но поскольку система отопления на втором этаже была срезана, подключить отопление и производить отделочные работы, а также эксплуатировать помещения было невозможно, в результате чего действие договора было приостановлено. Таким образом, размер упущенной выгоды с <...> составляет: <...> (где <...> - стоимость одного квадратного метра, <...> - количество квадратных метров, <...> - количество месяцев). Просит суд взыскать с Е. неполученные доходы в размере <...> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...> исковые требования Е. к Ш. удовлетворены частично. С Ш. в пользу Е. взыскано <...> руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб., всего взыскано <...>. Встречные исковые требования Ш. к Е. о взыскании убытков оставлены без удовлетворения.
С постановленным решением не согласился ответчик Ш. В апелляционной жалобе указывает на то, что суд неверно сделал вывод о ничтожности договора аренды с <...> мнения банка по этому вопросу судом не выяснялось, тогда как устное одобрение банка им было получено.
В суде апелляционной инстанции ответчик просил удовлетворить его апелляционную жалобу.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Е. не явился, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщил.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом установлено, подтверждено материалами дела, что стороны являются сособственниками нежилого двухэтажного помещения, расположенного по адресу: <...>. Е. принадлежат помещения, расположенные на <...> этаже указанного здания, общей площадью <...> кв. м. (номера на поэтажном плане <...>). Ш. является собственником помещений, расположенных на <...> этаже указанного здании, общей площадью <...> кв. м. (номера на поэтажном плане <...>). Стороны также являются сособственниками нежилого помещения площадью <...> кв. м в указанном здании. Лестничные марши, площадки находятся в общей долевой собственности сторон.
Помещением подвала стороны фактически владеют, однако право собственности на него в установленном законом порядке не зарегистрировано.
<...> между продавцом Ш. и покупателем Е. был заключен предварительный договор купли-продажи <...> обособленного нежилого помещения - <...>, являющегося общим имуществом здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м., по которому на продавца Ш. возложены обязанности по передаче покупателю документов на государственную регистрацию договора купли-продажи, выдаче покупателю доверенности на представление его интересов при заключении сделки, а также обязанность по подготовке документов для выдела доли в натуре. Также в срок до <...> продавец Ш. обязался получить и предоставить покупателю Е. новую выписку из технического паспорта БТИ с экспликацией и планом на продаваемое помещение. В соответствии с пунктами <...> предварительного договора стороны договорились о продаже нежилого помещения за <...> руб., с ежемесячной выплатой сумм согласно графику, указанному в пункте <...>. договора. Во исполнение условий предварительного договора покупатель Е. передал продавцу Ш. <...> руб., <...> руб., о чем Ш. написаны расписки, подлинники которых представлены истцом в суд. Факт получения денежных средств в сумме <...> руб. Ш. в судебном заседании не оспаривался. По условиям предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее <...>.
Поскольку в установленный предварительным договором срок, основной договор заключен не был, суд обоснованно указал, что в силу положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Следовательно, оснований для удовлетворения требований о расторжении предварительного договора не имелось.
Таким образом, денежные средства в сумме <...> руб., полученные Ш., судом обоснованно взысканы с ответчика в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.
Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В данном случае на Ш., заявившем требования о взыскании убытков, лежала обязанность представить доказательства того, что им предприняты меры для получения дохода и только по вине ответчика, он получить доход не смог.
Проанализировав договоры об ипотеке, заключенные между Ш. и <...>, суд правильно указал, что письменного согласия залогодержателя (Банка) для заключения договора аренды нежилых помещений, в нарушение требований договора об ипотеке от <...>, получено не было.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что без получения письменного согласия Банка, договор аренды с ИП <...> не мог соответствовать требованиям закона, являются правильными.
Следовательно, Ш. не представлено доказательств несения им убытков в виде упущенной выгоды по вине Е.
Таким образом, оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ответчика Ш. - без удовлетворения.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
ОРЛОВА А.И.
Судьи
КОРЕНЕВ А.С.
КИСЕЛЕВА С.Н.
ОРЛОВА А.И.
Судьи
КОРЕНЕВ А.С.
КИСЕЛЕВА С.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)