Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карев О.В.
Апелляционная инстанция Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Ледовских И.В., Андриановой И.В.,
при секретаре: Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.Г., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. к ОАО "***" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании недействительным договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей, заключенного 01.06.2006 г. между ОАО "***" и собственниками земельного участка и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации указанного договора,
по апелляционной жалобе А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н. Ш.Е.В. на решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года.
заслушав доклад судьи Ледовских И.В.,
установила:
А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.Г., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. обратились в суд с иском к ОАО "***" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании недействительным договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей, заключенного 01.06.2006 г. между ОАО "***" и собственниками земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв. м, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации указанного договора. Указали, что им на праве собственности принадлежат 20/146 доли спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу ***, СПК "***": полевой севооборот N 1 поля N 1, 2, 3, 5; свекловичный севооборот N 1 поля N 1,2. В 2003 - 2004 гг. ими были выданы доверенности на имя С.Л.С. сроком на 3 года на оформление права собственности на принадлежащие им земельные доли и заключение договора аренды земельных долей, удостоверенные в Голицынском сельском совете Никифоровского района Тамбовской области. 01.06.2006 года между С.Л.С. действовавшей от их имени и на основании доверенностей и ОАО "***" в лице генерального директора Р.А.Г. был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. Договор аренды заключался сроком на 2 года. Согласно условий договора если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит в письменном видео его расторжении, то он автоматически продляется на 47 лет. При этом свидетельства о праве собственности остались на хранении в ОАО "***". При этом договор в течение двух лет в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области никем не регистрировался. Так согласно выписки из ЕГРП выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области данный договор зарегистрирован 27 мая 2009 года. В связи с чем, истцы полагали, что не зарегистрированный в установленном законом порядке договор, никакому автоматическому продлению на 47 лет не подлежал, так как считался незаключенным. Кроме того, в силу ст. 165 ГК РФ данный договор является ничтожной сделкой поскольку на момент регистрации договора истек не только срок, на который он заключался, но и срок полномочий С.Л.С., которая по доверенности подписывала договор аренды 01.06.2006 г., кроме этого некоторые собственники на момент регистрации договора умерли. Вследствие того, что указанный ничтожный договор зарегистрирован в ЕГРП, истцы утверждают, что не имеют возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим им земельным участком (использовать земельный участок самостоятельно или сдать его в аренду иным лицам).
В процессе рассмотрения дела истцы частично изменили основания первоначально заявленного иска, указав, что в доверенностях выданных на имя С.Л.И. не оговаривались условия заключения договора аренды, о проведении общего собрания по передаче долей в аренду собственники не извещались и на нем не присутствовали, объект договора аренды фактически появился только 04.04.2006 г., то есть после выдачи доверенностей, и на момент государственной регистрации договора истек срок 14 доверенностей, выданных участниками общей долевой собственности на имя С.Л.С. Кроме этого сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителей сторон, так как С.Л.И., представляющая интересы участников общей долевой собственности, состояла в трудовых отношениях с ОАО "***" и находилась в непосредственной зависимости от своего работодателя Р.А.Г., являющегося другой стороной в сделке.
Решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. - отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истцами А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. принесена апелляционная жалоба о его отмене, в которой приведены доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об уточнении оснований иска. Кроме этого, ссылаясь на ст. 208 ГК РФ считают, что применение судом сроков исковой давности в данном случае недопустимо и является нарушением норм материального права. Указывают, что ГК РФ не предусматривает невозможность собственников долей в праве общей долевой собственности на имущество требовать всяких устранений нарушений его права, если их доли не выделены в натуре. Кроме того, нарушением их прав, устранения которых они требовали, являлось не препятствие в выделении долей в натуре, а препятствие в пользовании, владении и распоряжении земельным участком, вызванное именно договором аренды от 01.06.2006 г. Ими обращалось внимание суда на то, что они данный договор не подписывали, распоряжение С.Л.С. подписывать от их имени и на указанных в нем условиях (а именно на 49 лет и с неустойкой при досрочном расторжении в размере 30-кратной рыночной стоимости) не давали. В доверенностях не оговаривали ее право заключать договор от их имени за цену и на условиях по своему усмотрению. Ссылаясь на требования ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" считают несостоятельным вывод суда о том, что условия договора аренды были согласованы участниками долевой собственности на 2 собраниях от 03.02.2003 г. и от 14.02.2006 г., для принятия решения на которых было достаточным присутствия 20% участников общей долевой собственности, а соответственно, мнение истцов и не присутствующих собственников не имело значения. Полагают, что суд неправомочен делать выводы о необязательности соблюдения требований федеральных законов при заключении договоров. В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ договор аренды от 01.06.2006 г. является ничтожной сделкой, что не исключает возможности предъявления требований о признании ее недействительной. Утверждают о том, что фактически собраний не было, они о данных собраниях ничего не знали, не извещались в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на собраниях не присутствовали, не голосовали, хотя в протоколах и прилагаемых списках присутствующих числятся в качестве присутствующих и более того, проголосовавших "за" передачу земли в аренду ответчику на 49 лет с кабальным условием о неустойке в размере 30 кратной рыночной стоимости земельного участка. Суд не дал оценку их доводам о том, что согласно редакции ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действующей на день указанный в первом протоколе от 03.02.2003 г., протокол общего собрания должен быть в обязательном порядке подписан всеми присутствующими собственниками, что являлось подтверждением их действительного участия в собрании. Однако представленный в дело протокол подписан только 2 лицами - председателем и секретарем. Подписи остальных участников долевой собственности отсутствуют именно потому, что никакого собрания не было. Суд не дал оценку их доводам о том, что в списке присутствующих собственников на собрании от 14.02.2006 г. представленном ответчиком, указаны реквизиты свидетельств о праве собственности на землю, которые все до одного хранились в ОАО "***", поэтому составление данного списка не подтверждает фактического участия всех перечисленных лиц в собрании. В судебном заседании достоверно установлено, что оба представленных в дело протокола написаны собственноручно С.Л.С. одной и той же ручкой, что усматривалось невооруженным глазом при обозрении оригиналов протоколов в судебных заседаниях. Также установлено и подтверждено генеральным директором ОАО "***", что на момент оформления доверенностей на имя С.Л.С. и подписания договора С.Л.С. являлась экономистом ОАО "***", а соответственно была зависимым от работодателя лицом. Таким образом, договор со стороны Арендатора подписан работодателем, а со стороны Арендодателей работником. С учетом других грубейших нарушений требований закона при совершении данной сделки данные обстоятельства дают основания полагать о наличии злонамеренного соглашения одной стороны сделки с другой стороной. Отказывая в иске и ссылаясь в решении на то, что истцы регулярно получали арендную плату, в том числе и за 2013 год, тем самым подразумевая согласие истцов с условиями договора в течение срока более чем 5 лет, суд умолчал о доводах истца Н.В.В., подтвержденных ответчиком о том, что арендная плата выдавалась 1 раз в год "по осени", о том, что последний раз арендодатели получали арендную плату за 2011 год, осенью 2011 года. За 2012 год арендодателям арендная плата не выдавалась. Получая очередной раз арендную плату, они полагали, что получают ее за 2012 год, а не за 2013 год. Оспаривание договора аренды не лишает права арендодателей получить арендную плату за 2012 год, поскольку имеет место фактическое пользование ответчиком их земельным участком.
В возражениях на апелляционную жалобу генеральный директор ОАО "***" считает, что судом первой инстанции не было допущено нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Просит оставить обжалуемое судебное решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что оспариваемый договор аренды не нарушает законных прав и интересов истцов и не создает им никаких препятствий, поскольку действующим законодательством предусмотрено их право, несмотря на наличие договора аренды, на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей и распоряжения им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка не требуется, а договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Целью же данного иска является не восстановление нарушенных прав и законных интересов собственников, а решение личных проблем истцов, не пожелавших воспользоваться правом на выдел земельного участка, предусмотренным п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В судебное заседание истцы: А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Истец Н.В.В. и его представитель С.Т.А. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. При этом Н.В.В. пояснил, что факт выдачи С.Л.С. доверенности в 2003 году с правом заключать от его имени договор аренды принадлежащей ему доли земельного участка в СПК "***" с ОАО "***" и выполнения сторонами до настоящего времени условий договора не оспаривает. Его обращение в суд с иском о признании недействительным договора аренды вызвано тем, что ему были предложены более выгодные условия аренды третьим лицом.
Представитель ОАО "***" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
Представитель Управления Росреестра по Тамбовской области просил апелляционную жалобу рассмотреть на усмотрение суда. Пояснив, что никаких оснований для отказа в регистрации оспариваемого истцами договора аренды у регистрирующего органа не имелось.
Выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, законность и обоснованность решения, исходя из доводов жалобы в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить ее стоимость в деньгах, если иные последствия не установлены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из норм статей 9, 12 п. 1, 13 п. п. 1, 2, 14 п. 1 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что распоряжение участниками долевой собственностью земельными долями, в частности, в целях передачи в аренду, возможно после образования земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляемого на основании решения общего собрания участников долевой собственности.
Судом установлено, что истцы, наряду с иными лицами на стороне арендодателя являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, которые они на основании решений общего собрания участников долевой собственности от 01.02.2003 г. и 14.02.2006 г. выделили в отдельный земельный участок, прошедший кадастровый учет, с передачей его в аренду в ОАО "***" сроком на 49 лет. Данные решения никем оспорены не были, при том, что информация о выделении земельного участка в счет 146 земельных долей с указанием его размеров и местоположения в соответствии со ст. ст. 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" была опубликована в СМС (газета "Тамбовская жизнь") и о проведении общих собраний размещена в общих доступных местах населенного пункта соответственно. И сам Н.В.В. в суде апелляционной инстанции подтвердил то обстоятельство, что присутствовал в 2003 году на собрании в клубе, где обсуждался вопрос, и принято было решение о передаче земельных долей в аренду ОАО "***", в связи с чем, и были выданы доверенности С.Л.С.
Из дела видно, что в 2003 - 2004 гг. истцами были выданы доверенности С.Л.С., удостоверенные главой Голицынского сельского Совета Никифоровского района Тамбовской области, на представительство их в различных органах и учреждениях по вопросам регистрации прав собственности на земельные доли в общей долевой собственности, принадлежащие истцам, расположенные по адресу: ***, земли СПК "***", выделения земельного участка из состава массива, и заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя на принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок по указанному адресу (без каких-либо ограничений), для чего ей предоставлялось право в том числе подписывать соглашение о выделении земельного участка в счет земельных долей и определение долей на вновь образованный земельный участок, подписывать договор аренды, регистрировать право собственности и договор аренды в регистрирующих органах и выполнять все действия, связанные с данными поручениями. Как собственники земельных долей, они действовали при этом самостоятельно, по своей воле и в своем интересе. Указанные доверенности истцами не отменялись и не изменялись, полномочия по ним у указанного в качестве поверенного лица ими не отзывались.
При заключении 01.06.2006 г. С.Л.С. договора аренды от имени 139 участников долевой собственности на основании действующих доверенностей с ОАО "***" стороны пришли к соглашению относительно всех условий данного договора, в том числе и срока аренды.
27.06.2006 года указанный договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.
Таким образом, передача в аренду земельных долей произведена в полном соответствии с требованиями материального права, регулирующего данные правоотношения.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, пояснения сторон и третьих лиц, договор аренды в совокупности с ведомостями и накладными на оплату арендной платы обоснованно пришел к выводу, что оснований для признания недействительным договора аренды по приведенным истцами доводам не имеется; доказательств, предусмотренных ст. 179 ГК РФ о злонамеренном соглашении представителя арендодателей и арендатора, истцами суду не представлено; права истцов договором не затрагиваются.
Изменение намерений истцов по поводу использования земельного участка, в связи с поступившими им после заключения договора аренды предложений третьего лица о наиболее выгодных условиях аренды, не может служить основанием к отмене договора аренды, ими же в последующем одобренного и фактически.
Ссылка истца Н.В.В. на срок действия договора до 5 лет при отсутствии на то каких-либо доказательств, учитывая регулярное получение истцами арендной платы с 2006 года, в том числе и за 2013 год в соответствии с условиями оспариваемого договора, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, и на законность принятого судом решения повлиять не может.
Доводы жалобы о недопустимости применения сроков исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ не основаны на законе, учитывая существо спора.
Установив в части требований о признании недействительным договора аренды от 01.06.2006 года, что исполнение данного договора началось с 2006 года, истцы знали, о том, что земельный участок находится в аренде у общества, и получали арендную плату за его пользование, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заслуживает внимания заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности. Что соответствует положениям п. 1 ст. 181 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно договору аренды от 01.06.2006 г., арендополучателем является каждый арендодатель (всего 139 человек), заключивший договор, а не только истцы по заявленному требованию, следовательно, отсутствие претензий к арендатору других лиц, участвующих в возникших правоотношениях при заключении договора аренды, также верно учтено судом первой инстанции. И как правильно указал суд, вынесенное судом решение по делу не препятствует истцам обратиться в суд с иском о расторжении договора либо о внесении в договор изменений, в случае неудовлетворения размерами арендной платы.
Судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана объективная оценка. Выводы суда подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы жалобы не могут повлечь отмену решения суда, сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, правильность выводов суда не опровергают и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда.
При таком положении оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3427
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2012 г. по делу N 33-3427
Судья: Карев О.В.
Апелляционная инстанция Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ваганюк Н.Н.,
судей: Ледовских И.В., Андриановой И.В.,
при секретаре: Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.Г., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. к ОАО "***" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании недействительным договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей, заключенного 01.06.2006 г. между ОАО "***" и собственниками земельного участка и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации указанного договора,
по апелляционной жалобе А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н. Ш.Е.В. на решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года.
заслушав доклад судьи Ледовских И.В.,
установила:
А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.Г., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. обратились в суд с иском к ОАО "***" об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании недействительным договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей, заключенного 01.06.2006 г. между ОАО "***" и собственниками земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв. м, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации указанного договора. Указали, что им на праве собственности принадлежат 20/146 доли спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу ***, СПК "***": полевой севооборот N 1 поля N 1, 2, 3, 5; свекловичный севооборот N 1 поля N 1,2. В 2003 - 2004 гг. ими были выданы доверенности на имя С.Л.С. сроком на 3 года на оформление права собственности на принадлежащие им земельные доли и заключение договора аренды земельных долей, удостоверенные в Голицынском сельском совете Никифоровского района Тамбовской области. 01.06.2006 года между С.Л.С. действовавшей от их имени и на основании доверенностей и ОАО "***" в лице генерального директора Р.А.Г. был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. Договор аренды заключался сроком на 2 года. Согласно условий договора если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора не заявит в письменном видео его расторжении, то он автоматически продляется на 47 лет. При этом свидетельства о праве собственности остались на хранении в ОАО "***". При этом договор в течение двух лет в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области никем не регистрировался. Так согласно выписки из ЕГРП выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области данный договор зарегистрирован 27 мая 2009 года. В связи с чем, истцы полагали, что не зарегистрированный в установленном законом порядке договор, никакому автоматическому продлению на 47 лет не подлежал, так как считался незаключенным. Кроме того, в силу ст. 165 ГК РФ данный договор является ничтожной сделкой поскольку на момент регистрации договора истек не только срок, на который он заключался, но и срок полномочий С.Л.С., которая по доверенности подписывала договор аренды 01.06.2006 г., кроме этого некоторые собственники на момент регистрации договора умерли. Вследствие того, что указанный ничтожный договор зарегистрирован в ЕГРП, истцы утверждают, что не имеют возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим им земельным участком (использовать земельный участок самостоятельно или сдать его в аренду иным лицам).
В процессе рассмотрения дела истцы частично изменили основания первоначально заявленного иска, указав, что в доверенностях выданных на имя С.Л.И. не оговаривались условия заключения договора аренды, о проведении общего собрания по передаче долей в аренду собственники не извещались и на нем не присутствовали, объект договора аренды фактически появился только 04.04.2006 г., то есть после выдачи доверенностей, и на момент государственной регистрации договора истек срок 14 доверенностей, выданных участниками общей долевой собственности на имя С.Л.С. Кроме этого сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителей сторон, так как С.Л.И., представляющая интересы участников общей долевой собственности, состояла в трудовых отношениях с ОАО "***" и находилась в непосредственной зависимости от своего работодателя Р.А.Г., являющегося другой стороной в сделке.
Решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года в удовлетворении исковых требований А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. - отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истцами А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. принесена апелляционная жалоба о его отмене, в которой приведены доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об уточнении оснований иска. Кроме этого, ссылаясь на ст. 208 ГК РФ считают, что применение судом сроков исковой давности в данном случае недопустимо и является нарушением норм материального права. Указывают, что ГК РФ не предусматривает невозможность собственников долей в праве общей долевой собственности на имущество требовать всяких устранений нарушений его права, если их доли не выделены в натуре. Кроме того, нарушением их прав, устранения которых они требовали, являлось не препятствие в выделении долей в натуре, а препятствие в пользовании, владении и распоряжении земельным участком, вызванное именно договором аренды от 01.06.2006 г. Ими обращалось внимание суда на то, что они данный договор не подписывали, распоряжение С.Л.С. подписывать от их имени и на указанных в нем условиях (а именно на 49 лет и с неустойкой при досрочном расторжении в размере 30-кратной рыночной стоимости) не давали. В доверенностях не оговаривали ее право заключать договор от их имени за цену и на условиях по своему усмотрению. Ссылаясь на требования ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" считают несостоятельным вывод суда о том, что условия договора аренды были согласованы участниками долевой собственности на 2 собраниях от 03.02.2003 г. и от 14.02.2006 г., для принятия решения на которых было достаточным присутствия 20% участников общей долевой собственности, а соответственно, мнение истцов и не присутствующих собственников не имело значения. Полагают, что суд неправомочен делать выводы о необязательности соблюдения требований федеральных законов при заключении договоров. В силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ договор аренды от 01.06.2006 г. является ничтожной сделкой, что не исключает возможности предъявления требований о признании ее недействительной. Утверждают о том, что фактически собраний не было, они о данных собраниях ничего не знали, не извещались в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на собраниях не присутствовали, не голосовали, хотя в протоколах и прилагаемых списках присутствующих числятся в качестве присутствующих и более того, проголосовавших "за" передачу земли в аренду ответчику на 49 лет с кабальным условием о неустойке в размере 30 кратной рыночной стоимости земельного участка. Суд не дал оценку их доводам о том, что согласно редакции ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действующей на день указанный в первом протоколе от 03.02.2003 г., протокол общего собрания должен быть в обязательном порядке подписан всеми присутствующими собственниками, что являлось подтверждением их действительного участия в собрании. Однако представленный в дело протокол подписан только 2 лицами - председателем и секретарем. Подписи остальных участников долевой собственности отсутствуют именно потому, что никакого собрания не было. Суд не дал оценку их доводам о том, что в списке присутствующих собственников на собрании от 14.02.2006 г. представленном ответчиком, указаны реквизиты свидетельств о праве собственности на землю, которые все до одного хранились в ОАО "***", поэтому составление данного списка не подтверждает фактического участия всех перечисленных лиц в собрании. В судебном заседании достоверно установлено, что оба представленных в дело протокола написаны собственноручно С.Л.С. одной и той же ручкой, что усматривалось невооруженным глазом при обозрении оригиналов протоколов в судебных заседаниях. Также установлено и подтверждено генеральным директором ОАО "***", что на момент оформления доверенностей на имя С.Л.С. и подписания договора С.Л.С. являлась экономистом ОАО "***", а соответственно была зависимым от работодателя лицом. Таким образом, договор со стороны Арендатора подписан работодателем, а со стороны Арендодателей работником. С учетом других грубейших нарушений требований закона при совершении данной сделки данные обстоятельства дают основания полагать о наличии злонамеренного соглашения одной стороны сделки с другой стороной. Отказывая в иске и ссылаясь в решении на то, что истцы регулярно получали арендную плату, в том числе и за 2013 год, тем самым подразумевая согласие истцов с условиями договора в течение срока более чем 5 лет, суд умолчал о доводах истца Н.В.В., подтвержденных ответчиком о том, что арендная плата выдавалась 1 раз в год "по осени", о том, что последний раз арендодатели получали арендную плату за 2011 год, осенью 2011 года. За 2012 год арендодателям арендная плата не выдавалась. Получая очередной раз арендную плату, они полагали, что получают ее за 2012 год, а не за 2013 год. Оспаривание договора аренды не лишает права арендодателей получить арендную плату за 2012 год, поскольку имеет место фактическое пользование ответчиком их земельным участком.
В возражениях на апелляционную жалобу генеральный директор ОАО "***" считает, что судом первой инстанции не было допущено нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Просит оставить обжалуемое судебное решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что оспариваемый договор аренды не нарушает законных прав и интересов истцов и не создает им никаких препятствий, поскольку действующим законодательством предусмотрено их право, несмотря на наличие договора аренды, на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей и распоряжения им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка не требуется, а договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Целью же данного иска является не восстановление нарушенных прав и законных интересов собственников, а решение личных проблем истцов, не пожелавших воспользоваться правом на выдел земельного участка, предусмотренным п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В судебное заседание истцы: А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Истец Н.В.В. и его представитель С.Т.А. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. При этом Н.В.В. пояснил, что факт выдачи С.Л.С. доверенности в 2003 году с правом заключать от его имени договор аренды принадлежащей ему доли земельного участка в СПК "***" с ОАО "***" и выполнения сторонами до настоящего времени условий договора не оспаривает. Его обращение в суд с иском о признании недействительным договора аренды вызвано тем, что ему были предложены более выгодные условия аренды третьим лицом.
Представитель ОАО "***" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
Представитель Управления Росреестра по Тамбовской области просил апелляционную жалобу рассмотреть на усмотрение суда. Пояснив, что никаких оснований для отказа в регистрации оспариваемого истцами договора аренды у регистрирующего органа не имелось.
Выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, законность и обоснованность решения, исходя из доводов жалобы в соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить ее стоимость в деньгах, если иные последствия не установлены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из норм статей 9, 12 п. 1, 13 п. п. 1, 2, 14 п. 1 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что распоряжение участниками долевой собственностью земельными долями, в частности, в целях передачи в аренду, возможно после образования земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляемого на основании решения общего собрания участников долевой собственности.
Судом установлено, что истцы, наряду с иными лицами на стороне арендодателя являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, которые они на основании решений общего собрания участников долевой собственности от 01.02.2003 г. и 14.02.2006 г. выделили в отдельный земельный участок, прошедший кадастровый учет, с передачей его в аренду в ОАО "***" сроком на 49 лет. Данные решения никем оспорены не были, при том, что информация о выделении земельного участка в счет 146 земельных долей с указанием его размеров и местоположения в соответствии со ст. ст. 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" была опубликована в СМС (газета "Тамбовская жизнь") и о проведении общих собраний размещена в общих доступных местах населенного пункта соответственно. И сам Н.В.В. в суде апелляционной инстанции подтвердил то обстоятельство, что присутствовал в 2003 году на собрании в клубе, где обсуждался вопрос, и принято было решение о передаче земельных долей в аренду ОАО "***", в связи с чем, и были выданы доверенности С.Л.С.
Из дела видно, что в 2003 - 2004 гг. истцами были выданы доверенности С.Л.С., удостоверенные главой Голицынского сельского Совета Никифоровского района Тамбовской области, на представительство их в различных органах и учреждениях по вопросам регистрации прав собственности на земельные доли в общей долевой собственности, принадлежащие истцам, расположенные по адресу: ***, земли СПК "***", выделения земельного участка из состава массива, и заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя на принадлежащий им на праве общей долевой собственности земельный участок по указанному адресу (без каких-либо ограничений), для чего ей предоставлялось право в том числе подписывать соглашение о выделении земельного участка в счет земельных долей и определение долей на вновь образованный земельный участок, подписывать договор аренды, регистрировать право собственности и договор аренды в регистрирующих органах и выполнять все действия, связанные с данными поручениями. Как собственники земельных долей, они действовали при этом самостоятельно, по своей воле и в своем интересе. Указанные доверенности истцами не отменялись и не изменялись, полномочия по ним у указанного в качестве поверенного лица ими не отзывались.
При заключении 01.06.2006 г. С.Л.С. договора аренды от имени 139 участников долевой собственности на основании действующих доверенностей с ОАО "***" стороны пришли к соглашению относительно всех условий данного договора, в том числе и срока аренды.
27.06.2006 года указанный договор аренды в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.
Таким образом, передача в аренду земельных долей произведена в полном соответствии с требованиями материального права, регулирующего данные правоотношения.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, пояснения сторон и третьих лиц, договор аренды в совокупности с ведомостями и накладными на оплату арендной платы обоснованно пришел к выводу, что оснований для признания недействительным договора аренды по приведенным истцами доводам не имеется; доказательств, предусмотренных ст. 179 ГК РФ о злонамеренном соглашении представителя арендодателей и арендатора, истцами суду не представлено; права истцов договором не затрагиваются.
Изменение намерений истцов по поводу использования земельного участка, в связи с поступившими им после заключения договора аренды предложений третьего лица о наиболее выгодных условиях аренды, не может служить основанием к отмене договора аренды, ими же в последующем одобренного и фактически.
Ссылка истца Н.В.В. на срок действия договора до 5 лет при отсутствии на то каких-либо доказательств, учитывая регулярное получение истцами арендной платы с 2006 года, в том числе и за 2013 год в соответствии с условиями оспариваемого договора, не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, и на законность принятого судом решения повлиять не может.
Доводы жалобы о недопустимости применения сроков исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ не основаны на законе, учитывая существо спора.
Установив в части требований о признании недействительным договора аренды от 01.06.2006 года, что исполнение данного договора началось с 2006 года, истцы знали, о том, что земельный участок находится в аренде у общества, и получали арендную плату за его пользование, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заслуживает внимания заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности. Что соответствует положениям п. 1 ст. 181 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно договору аренды от 01.06.2006 г., арендополучателем является каждый арендодатель (всего 139 человек), заключивший договор, а не только истцы по заявленному требованию, следовательно, отсутствие претензий к арендатору других лиц, участвующих в возникших правоотношениях при заключении договора аренды, также верно учтено судом первой инстанции. И как правильно указал суд, вынесенное судом решение по делу не препятствует истцам обратиться в суд с иском о расторжении договора либо о внесении в договор изменений, в случае неудовлетворения размерами арендной платы.
Судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана объективная оценка. Выводы суда подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы жалобы не могут повлечь отмену решения суда, сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, правильность выводов суда не опровергают и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда.
При таком положении оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Никифоровского районного суда Тамбовской области от 19 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.С.А., Е.А.Ф., З.А.Н., З.Н.Н., К.Ю.Б., К.Н.А., Н.В.В., Н.В.И., Н.Л.Ю., П.Е.П., С.Н.А., С.Ю.Н., С.А.С., Х.Н.Н., Х.Г.Н., Ш.Е.В. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)