Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булыгина Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Селезневой А.Ф., Котовой Н.А.,
с участием прокурора Алексеевой О.М.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании "29" марта 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу К.Ю. на решение Центрального районного суда г. Твери от 28 декабря 2010 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Ю. удовлетворить.
Право пользования К.А.С., В.С.Н., В.В.П. жилым помещением - квартирой... в г. Твери... 2013 года прекратить, сохранив за К.А.С., В.С.Н., В.В.П. право пользования спорным жилым помещением на определенный срок до... 2013 года включительно.
По истечении срока пользования жилым помещением К.А.С., В.С.Н., В.В.П. выселить из жилого помещения, находящегося по адресу:....
В удовлетворении исковых требований В.С.Н., В.В.П., А. к К.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать".
Судебная коллегия
установила:
К.Ю. обратился в суд с требованиями к К.А.С., В.С.Н., В.В.П. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
В обоснование требований указано, что... 2009 года между ним (с одной стороны) и В.С.Н., А., В.В.П. (с другой стороны) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:....... 2009 года указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области, в связи с чем ему было выдано Свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с п. 5.7. указанного договора в спорной квартире на момент его подписания проживали и были зарегистрированы В.С.Н., А., В.В.П.. Указанные лица приняли на себя обязательство в течение 14 дней с даты подписания договора освободить спорную квартиру и сняться с регистрационного учета по указанному адресу.
Во исполнение данного обязательства указанные лица снялись с регистрационного учета по указанному месту жительства, но до сих пор проживают в спорной квартире.
Кроме того, ответчики скрыли от него то, что в спорной квартире зарегистрирована и проживает еще и мать В.С.Н. - К.А.С.
До настоящего времени ответчики проживают в спорной квартире, вселиться спорную квартиру он не может, что нарушает его права, и препятствует ему как собственнику распоряжаться принадлежащим имуществом.
Ответчики В.С.Н., В.В.П., А. обратились в суд с встречным исковым заявлением к К.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование требований указали, что В.С.Н. является частным предпринимателем в сфере торговли. В связи с кризисом в 2008 году у нее возникли проблемы финансового характера. К.Ю. согласился помочь получить ей кредит, но только под залог недвижимого имущества и при условии переоформления квартиры на 1-2 месяца на его имя, т.к. только в этом случае банк предоставит ему кредит под залог квартиры.
... 2009 года между ними был заключен договор купли-продажи квартиры и в тот же день ответчик заключил с банком ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" кредитный договор, по которому в качестве залога была передана квартира В.С.Н.. На какую сумму ответчик оформил кредитный договор, В.С.Н. не известно. В день заключения договора ответчик передал В.С.Н.... рублей.
На момент заключения договора купли-продажи квартиры они были уверены в том, что заключают договор займа под залог недвижимого имущества, поскольку иного жилища, кроме этой квартиры не имели.
Полагают, что кредитный договор не мог быть заключен с ответчиком под залог спорной квартиры, поскольку на момент его заключения ответчик собственником квартиры не являлся и квартира ему не передавалась.
Выполняя достигнутую договоренность, В.С.Н. с... 2009 года выплачивала ответчику ежемесячно по... рублей для погашения кредита. С... 2010 года В.С.Н. перестала выплачивать эти суммы и предложила оформить квартиру на ее имя, но получила отказ. Считают, что сделкой купли-продажи они прикрывали сделку о займе.
Истец К.Ю. участия в судебном заседании не принимал. Его представители Н. и К.Е. поддержали заявленные исковые требования по доводам и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
В.С.Н., В.В.П., А., К.А.Н., их представитель адвокат Фуфыгина Т.А. в судебном заседании поддержали встречные требования о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в удовлетворении требований К.Ю. просили отказать.
Управление федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Представитель Управления Федеральной миграционной службы по Центральному району г. Твери в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания данное лицо извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе К.Ю. ставится вопрос об отмене решения суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением до... 2013 года.
В обоснование жалобы указано, что судом неправомерно были применены нормы ч. 1 ст. 7 и ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, поскольку возникшие правоотношения регламентированы ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, которые четко определяют последствия для ответчиков как бывших собственников спорного жилого помещения и члена их семьи К.А.С. Аналогия закона в данном случае не применима.
Решение суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорной квартирой противоречит ст. 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Не соответствует материалам дела и вывод суда о том, что ответчики не в состоянии обеспечить себя иным жильем. В ходе судебного заседания было установлено, что ответчики получили за проданную квартиру... руб. Данное обстоятельство свидетельствует о возможности решения ими жилищной проблемы. Кроме того, В.С.Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу:...
Ответчики и третьи лица в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, заслушав мнение кассатора К.Ю. и его представителей К.Е. и Н., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением на определенный срок.
Из материалов дела усматривается, что К.Ю. является собственником квартиры... в г. Твери на основании договора купли-продажи квартиры от... 2009 года, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии..., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области ...2009 года.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с п. 1 ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Учитывая приведенные нормы и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что проживание и регистрация ответчиков в квартире нарушают права К.Ю. на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем его требование о прекращении права пользования ответчиками жилым помещением подлежало удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принимая во внимание, что оснований для признания договора купли-продажи от... 2009 года недействительным по приведенным ответчиками обстоятельствам не имелось, данным договором сохранение за ответчиками права пользования жилым помещением не предусматривалось, а иных соглашений с новым собственником на продолжение пользования спорным жилым помещением ответчики не заключали, судебная коллегия также полагает, что право пользования ответчиками спорным жилым помещением подлежит прекращению, в связи с чем они подлежат выселению по требованию собственника.
Решение суда в части удовлетворения исковых требований К.Ю. о прекращении ответчиками права пользования спорной квартирой, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки в установленном порядке не оспорено.
Вместе с тем, нельзя признать соответствующим действующему законодательству вывод суда первой инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям ст. 31 Жилищного кодекса РФ.
Действительно, указанной нормой предусмотрена возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, принадлежащим этому собственнику, на определенный срок на основании решения суда (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Однако, ответчики не являются бывшими членами семьи собственника и указанные положения закона на них распространяться не должны.
Как правильно указал кассатор, аналогия закона применяется в случае, когда спорные правоотношения не урегулированы законодательством. В данном случае оснований для применения аналогии закона не имеется, поскольку спорные правоотношения регламентированы ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
С учетом изложенного решение суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением до... 2013 года нельзя признать законным и обоснованным, в этой части решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Твери от 28 декабря 2010 года в части сохранения за К.А.С., В.С.Н., В.В.П. права пользования жилым помещением - квартирой... в г. Твери на определенный срок до... 2013 года включительно - отменить.
В абзаце третьем резолютивной части решения исключить слова "по истечении срока пользования спорным жилым помещением".
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.Ф.СЕЛЕЗНЕВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1210
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2011 г. по делу N 33-1210
Судья: Булыгина Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Ратьковой М.В.,
судей Селезневой А.Ф., Котовой Н.А.,
с участием прокурора Алексеевой О.М.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании "29" марта 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу К.Ю. на решение Центрального районного суда г. Твери от 28 декабря 2010 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Ю. удовлетворить.
Право пользования К.А.С., В.С.Н., В.В.П. жилым помещением - квартирой... в г. Твери... 2013 года прекратить, сохранив за К.А.С., В.С.Н., В.В.П. право пользования спорным жилым помещением на определенный срок до... 2013 года включительно.
По истечении срока пользования жилым помещением К.А.С., В.С.Н., В.В.П. выселить из жилого помещения, находящегося по адресу:....
В удовлетворении исковых требований В.С.Н., В.В.П., А. к К.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать".
Судебная коллегия
установила:
К.Ю. обратился в суд с требованиями к К.А.С., В.С.Н., В.В.П. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
В обоснование требований указано, что... 2009 года между ним (с одной стороны) и В.С.Н., А., В.В.П. (с другой стороны) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:....... 2009 года указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области, в связи с чем ему было выдано Свидетельство о государственной регистрации права.
В соответствии с п. 5.7. указанного договора в спорной квартире на момент его подписания проживали и были зарегистрированы В.С.Н., А., В.В.П.. Указанные лица приняли на себя обязательство в течение 14 дней с даты подписания договора освободить спорную квартиру и сняться с регистрационного учета по указанному адресу.
Во исполнение данного обязательства указанные лица снялись с регистрационного учета по указанному месту жительства, но до сих пор проживают в спорной квартире.
Кроме того, ответчики скрыли от него то, что в спорной квартире зарегистрирована и проживает еще и мать В.С.Н. - К.А.С.
До настоящего времени ответчики проживают в спорной квартире, вселиться спорную квартиру он не может, что нарушает его права, и препятствует ему как собственнику распоряжаться принадлежащим имуществом.
Ответчики В.С.Н., В.В.П., А. обратились в суд с встречным исковым заявлением к К.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование требований указали, что В.С.Н. является частным предпринимателем в сфере торговли. В связи с кризисом в 2008 году у нее возникли проблемы финансового характера. К.Ю. согласился помочь получить ей кредит, но только под залог недвижимого имущества и при условии переоформления квартиры на 1-2 месяца на его имя, т.к. только в этом случае банк предоставит ему кредит под залог квартиры.
... 2009 года между ними был заключен договор купли-продажи квартиры и в тот же день ответчик заключил с банком ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" кредитный договор, по которому в качестве залога была передана квартира В.С.Н.. На какую сумму ответчик оформил кредитный договор, В.С.Н. не известно. В день заключения договора ответчик передал В.С.Н.... рублей.
На момент заключения договора купли-продажи квартиры они были уверены в том, что заключают договор займа под залог недвижимого имущества, поскольку иного жилища, кроме этой квартиры не имели.
Полагают, что кредитный договор не мог быть заключен с ответчиком под залог спорной квартиры, поскольку на момент его заключения ответчик собственником квартиры не являлся и квартира ему не передавалась.
Выполняя достигнутую договоренность, В.С.Н. с... 2009 года выплачивала ответчику ежемесячно по... рублей для погашения кредита. С... 2010 года В.С.Н. перестала выплачивать эти суммы и предложила оформить квартиру на ее имя, но получила отказ. Считают, что сделкой купли-продажи они прикрывали сделку о займе.
Истец К.Ю. участия в судебном заседании не принимал. Его представители Н. и К.Е. поддержали заявленные исковые требования по доводам и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просили отказать.
В.С.Н., В.В.П., А., К.А.Н., их представитель адвокат Фуфыгина Т.А. в судебном заседании поддержали встречные требования о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в удовлетворении требований К.Ю. просили отказать.
Управление федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Представитель Управления Федеральной миграционной службы по Центральному району г. Твери в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания данное лицо извещено надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе К.Ю. ставится вопрос об отмене решения суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением до... 2013 года.
В обоснование жалобы указано, что судом неправомерно были применены нормы ч. 1 ст. 7 и ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, поскольку возникшие правоотношения регламентированы ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, которые четко определяют последствия для ответчиков как бывших собственников спорного жилого помещения и члена их семьи К.А.С. Аналогия закона в данном случае не применима.
Решение суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорной квартирой противоречит ст. 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Не соответствует материалам дела и вывод суда о том, что ответчики не в состоянии обеспечить себя иным жильем. В ходе судебного заседания было установлено, что ответчики получили за проданную квартиру... руб. Данное обстоятельство свидетельствует о возможности решения ими жилищной проблемы. Кроме того, В.С.Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу:...
Ответчики и третьи лица в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, заслушав мнение кассатора К.Ю. и его представителей К.Е. и Н., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением на определенный срок.
Из материалов дела усматривается, что К.Ю. является собственником квартиры... в г. Твери на основании договора купли-продажи квартиры от... 2009 года, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним... 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии..., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области ...2009 года.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с п. 1 ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Учитывая приведенные нормы и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что проживание и регистрация ответчиков в квартире нарушают права К.Ю. на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем его требование о прекращении права пользования ответчиками жилым помещением подлежало удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принимая во внимание, что оснований для признания договора купли-продажи от... 2009 года недействительным по приведенным ответчиками обстоятельствам не имелось, данным договором сохранение за ответчиками права пользования жилым помещением не предусматривалось, а иных соглашений с новым собственником на продолжение пользования спорным жилым помещением ответчики не заключали, судебная коллегия также полагает, что право пользования ответчиками спорным жилым помещением подлежит прекращению, в связи с чем они подлежат выселению по требованию собственника.
Решение суда в части удовлетворения исковых требований К.Ю. о прекращении ответчиками права пользования спорной квартирой, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки в установленном порядке не оспорено.
Вместе с тем, нельзя признать соответствующим действующему законодательству вывод суда первой инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям ст. 31 Жилищного кодекса РФ.
Действительно, указанной нормой предусмотрена возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, принадлежащим этому собственнику, на определенный срок на основании решения суда (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Однако, ответчики не являются бывшими членами семьи собственника и указанные положения закона на них распространяться не должны.
Как правильно указал кассатор, аналогия закона применяется в случае, когда спорные правоотношения не урегулированы законодательством. В данном случае оснований для применения аналогии закона не имеется, поскольку спорные правоотношения регламентированы ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
С учетом изложенного решение суда в части сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением до... 2013 года нельзя признать законным и обоснованным, в этой части решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Твери от 28 декабря 2010 года в части сохранения за К.А.С., В.С.Н., В.В.П. права пользования жилым помещением - квартирой... в г. Твери на определенный срок до... 2013 года включительно - отменить.
В абзаце третьем резолютивной части решения исключить слова "по истечении срока пользования спорным жилым помещением".
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.РАТЬКОВА
Судьи
А.Ф.СЕЛЕЗНЕВА
Н.А.КОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)