Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бутырин А.В.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Артеменко А.В.,
судей Зиновьевой Е.Ю., Плотниковой М.В.,
при секретаре Е.И.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 августа 2011 г. дело по кассационной жалобе С.Ю.Е. и представителя Б.И.М. - П.Ю.Ф. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 мая 2011 г., которым в удовлетворении исковых требований Б.И.М. к ЗАО "Новинком" о понуждении обязанной стороны к заключению основного договора, С.Ю.Е. к ЗАО "Новинком" о понуждении обязанной стороны к заключению основного договора отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения Б.И.М., С.Ю.Е., их представителя П.Ю.Ф., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя ЗАО "Новинком" К.Т.Г., судебная коллегия
Б.И.М. обратился в суд с иском к ЗАО "Новинком", просил обязать ответчика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г., а также основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г.
В обоснование иска Б.И.М. указал, что между ним и ЗАО "Новинком" в лице ЗАО "Региональная строительная компания" (далее ЗАО "РСК") были заключены указанные предварительные договоры, согласно которым общество обязуется в предусмотренный срок заключить основные договоры участия в долевом строительстве, согласно которым общество обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства следующие объекты долевого строительства: однокомнатную квартиру N общей площадью 60,02 кв. м, расположенную на 6-м этаже секции 1.2 в осях В-Е, 2-6; однокомнатную квартиру общей площадью 60,02 кв. м, расположенную на 6-м этаже секции 1.2 в осях Б-Д, 3-7, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Истец выполнил обязательства - 31 октября 2006 г. внес в кассу ЗАО "РСК" 2 403 600 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г. и 3 000 000 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г. В соответствии с условиями предварительных договоров стороны обязались в срок до 10 февраля 2009 г. заключить основные договоры участия в долевом строительстве.
23 декабря 2008 г. ЗАО "РСК" передало ЗАО "Новинком" все исполненное по агентскому договору от 11 мая 2006 г. с указанием заключенных от имени ЗАО "Новинком" договоров на участие в строительстве жилого дома по строительному адресу: г. Новосибирск, в т.ч. договоров с Б.И.М. В сроки, предусмотренные предварительными договорами, истец обратился к ответчику ЗАО "Новинком" с предложением заключить основные договоры, однако, со стороны ответчика каких-либо действий предпринято не было. 06 июля 2010 г. истец повторно обратился к ответчику, который указал, что денежные средства в счет квартир в кассу и на расчетный счет ЗАО "Новинком" не поступали, истцу было рекомендовано обратиться в правоохранительные органы.
Истец С.Ю.Е. обратился в суд с иском к ЗАО "Новинком", в котором просил обязать ответчика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором N 1.2.-2-4 участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г.
В обоснование иска С.Ю.Е. привел аналогичные доводы, указав, что ответчик обязан заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в отношении объектов: нежилое помещение - офис N 2 (строительный), общей площадью 185,49 кв. м и нежилое помещение - офис N 4 (строительный), общей площадью 169,16 кв. м,
26 декабря 2006 г. истец внес в кассу ЗАО "РСК" 14 186 000 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 189 и составляет 100% оплаты. Однако, ответчик обязательств по договору не исполнил, необоснованно уклоняется от заключения основного договора.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны Б.И.М. и С.Ю.Е., в кассационной жалобе просят решение отменить, постановить новое, которым заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что сторонами предварительных договоров являлись непосредственно истцы и ЗАО "РСК". Из предварительных договоров и агентского договора следует, что предварительные договоры заключаются от имени и за счет принципала - ЗАО "Новинком", у которого на основании ст. 1005 ГК РФ возникла обязанность заключить основные договоры.
По мнению кассатора, суд неправильно указал, что к данным правоотношениям применяется п. 1 ст. 975 ГК РФ и сделал вывод о том, что для заключения от имени ЗАО "Новинком" предварительных договоров, необходимо было оформить доверенность.
Кассатор считает, что суд необоснованно применил п. 1 ст. 187 ГК РФ, в результате чего, пришел к неправильному выводу о том, что ЗАО "Новинком", впоследствии, прямо не одобрило заключение предварительных договоров.
Суд не принял во внимание, что факт перечисления денежных средств, полученных от истцов, ЗАО "РСК" в адрес ЗАО "Новинком", подтверждается материалами дела.
Вывод суда о том, что разрешение N 194 на строительство фундамента блок-секции 1.1. выданное мэрией г. Новосибирска 27 июля 2006 г. ЗАО "Новинком" не относится к спорному объекту, опровергается проектной декларацией, размещенной на официальном сайте ЗАО "Новинком", а также тем, что разрешение выдано на имя ЗАО "Новинком", которое за весь период своего существования осуществляет строительство только одного объекта.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами вышеуказанных предварительных договоров являлись непосредственно истцы и ЗАО "РСК". При этом, доводы истцов о том, что в силу агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г., заключенного между ЗАО "Новинком" - принципалом и ЗАО "РСК" - агентом, обязанность заключения основных договоров возникла у ответчика по делу - ЗАО "Новинком", были судом отклонены.
Суд в решении указал, что ЗАО "Новинком" отсутствует обязанность по заключению с истцами основных договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Условиями агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. (л.д. 145 - 148 т. 3), заключенного между ЗАО "Новинком" и ЗАО "РСК" (п. 1), предусмотрено, что Агент (ЗАО "РСК") обязуется совершать от имени и за счет принципала (ЗАО "Новинком") следующие действия: заключать (подписывать) предварительные договоры участия в долевом строительстве и договоры долевого участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями и подземными автостоянками на участке, ограниченном ул. О. Жилиной, С. Шамшиных, Державина, Ермака - жилой комплекс "Триумф", на земельном участке, площадью 16 000 кв. м, расположенном по адресу: г. Новосибирск, <...> на условиях и за цену по своему усмотрению, с правом получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу, а Принципал (ЗАО "Новинком") обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение поручения.
Из предварительных договоров участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г., от 30 октября 2006 г., следует, что они заключены между дольщиком Б.И.М. и ЗАО "РСК", действовавшим от имени ЗАО "Новинком" на основании агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. и доверенности N б/н от 11 мая 2006 г. (л.д. 8 - 12, 13 - 17 т. 1).
Из предварительного договора участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г. также следует, что он заключен между дольщиком С.Ю.Е. и ЗАО "РСК", действовавшим от имени ЗАО "Новинком" на основании агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. и доверенности N б/н от 11 мая 2006 г. (л.д. 7 - 10 т. 2).
Буквальное толкование содержания агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г., предварительных договоров участия в долевом строительстве позволяет суду кассационной инстанции прийти к выводу о том, что они заключены от имени и за счет Принципала - ЗАО "Новинком".
Следовательно, в силу прямого указания закона (ст. 1005 ГК РФ) права и обязанности по предварительным договорам участия в долевом строительстве возникли у ЗАО "Новинком".
Суд первой инстанции ошибочно указал в решении, что к отношениям, вытекающим из агентского договора должны быть в обязательном порядке на основании ст. 975 ГК РФ агенту должна быть выдана доверенность. Данный вывод суда противоречит сути агентских отношений, поскольку полномочия агента на совершение юридических действий от имени принципала в отличие от полномочий поверенного могут закрепляться только в договоре, имеющем письменную форму. При этом, обязательной выдачи доверенности не требуется.
Согласно ч. 2 ст. 1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Из указанной нормы следует, что законом допускается возможность закрепления в письменном агентском договоре полномочий без указания на их характер и условия осуществления, которые агент вправе совершать в интересах принципала. Такие полномочия позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки любого содержания. При этом, этом принципал не может отказаться от прав и обязанностей, возникающих у него по такой сделке. Исключение составляют случаи, когда принципалом доказано, что третье лицо (сторона по сделке) знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Агентский договор N 38 от 11 мая 2006 г. был заключен в письменной форме, выдача доверенности агенту не требовалось.
Следовательно, оценка доверенности ЗАО "Новинком" N б/н от 11 мая 2006 г., указание на которую имеется в предварительных договорах, не имеет правового значения.
Доказательств того, что истцы знали или должны были знать о каких-либо ограничениях полномочий ЗАО "РСК" ответчик ЗАО "Новинком" в суд не представлял.
Согласно ч 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429).
Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации на основании положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Действующее законодательство не содержит запрета на заключение предварительного договора, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора участия с лицом, не являющемся застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ.
При этом, ссылка суда на положение п. 2 ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве N 214-ФЗ, в котором указано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, также не может быть принята во внимание, поскольку истцами договоры участия в долевом строительстве не заключались.
Требования об оспаривании предварительных договоров полностью или в части в суде заявлены не были.
Суд также указал в решении, что сторонами не представлено доказательств, подтверждающих перечисление в соответствии с п. 2.3 агентского договора в адрес ЗАО "НОВИНКОМ" денежных средств, полученных ЗАО "РСК" от истцов.
По мнению суда кассационной инстанции, указанные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку свидетельствуют о взаимоотношениях двух самостоятельных юридических лиц. Неисполнение обязательств одним юридическим лицом перед другим, не может влиять на права и интересы истцов. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Истцы уплатили денежные средства, предусмотренные условиями предварительных договоров в кассу ЗАО "РСК" - уполномоченной ЗАО "Новинком" организации, что подтверждается материалами дела (квитанциями л.д. 31 - 32 т. 1, л.д. 11 т. 2).
Пункт 1 статьи 1008 ГК РФ предусмотрено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Истцами представлены доказательства того, что 23 декабря 2008 г. ЗАО "РСК" предоставило ЗАО "НОВИНКОМ" отчет об исполнении агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. с приложением подлинников договоров участия долевого строительства с С.Ю.Е. и Б.И.М. (сопроводительное письмо N 116 от 23 декабря 2008 г. - л.д. 33 - 34).
Согласно п. 3 ст. 1008 ГК РФ принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
ЗАО "НОВИНКОМ" получило отчет агента ЗАО "РСК" 24 декабря 2008 г., о чем имеется входящая отметка. При этом, ЗАО "НОВИНКОМ" не представило никаких возражений относительно отчета агента. Следовательно, отчет считается принятым, а соответствующие действия агента по заключению предварительных договоров одобренными. Доказательств обратного ЗАО "НОВИНКОМ" не представило. Кроме того, свидетель О.О.Н., который на момент заключения вышеуказанных предварительных договоров являлся заместителем директора ЗАО "Новинком" подтвердил в суде, что он знал о заключаемых предварительных договорах с Б.И.М. и С.Ю.Е.
Из материалов дела следует, что предварительными договорами от 13 сентября 2006 г. N 19 и от 30 октября 2006 г. N 18, заключенными между Б.И.М. и ЗАО "НОВИНКОМ" в лице ЗАО "РСК"; предварительный договор от 01 июля 2006 г., заключенный между С.Ю.Е. и ЗАО "НОВИНКОМ" в лице ЗАО "РСК" были согласованы все существенные, установленные ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и другие необходимые, с точки зрения сторон, условия будущих договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с условиями предварительных договоров дольщик и общество обязались в установленный договором срок заключить договоры участия в долевом строительстве на вышеуказанных условиях.
В соответствии с условиями п. п. 3.1.1, 3.2 предварительных договоров стороны обязались в срок до 10 февраля 2009 г. заключить основные договоры участия в долевом строительстве (зарегистрировать основные договоры в установленном порядке).
Пункт 5.1 предварительных договоров предусматривает, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора участия в долевом строительстве, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях предварительного договора.
В сроки, установленные предварительными договорами, истцы обратились к ответчику ЗАО "НОВИНКОМ" с предложением заключить основные договоры, что подтверждается материалами дела. Со стороны ответчика каких-либо действий, подтверждающих намерения заключить основные договоры участия в долевом строительстве не последовало.
06 июля 2010 г. Б.И.М. вновь обратился в ЗАО "НОВИНКОМ" с требованием заключить основные договоры. От ответчика последовал ответ о том, что денежные средства в счета оплаты квартиры в кассу и на расчетный счет ЗАО "НОВИНКОМ" не поступали, истцу было рекомендовано обратиться в правоохранительные органы.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
По мнению суда кассационной инстанции ответчик по делу - ЗАО "Новинком" необоснованно уклоняется от заключения договоров участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительными договорами. Доказательств обратного ответчиком в суд не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы кассационной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции, связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что судом первой инстанции ошибочно были применены нормы материального права, в связи с чем, суд пришел к выводам не соответствующим обстоятельствам дела.
Поскольку все юридически значимые для разрешения данного спора обстоятельства установлены и доказаны, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить новое решение об удовлетворении исковых требований истца Б.И.М. и С.Ю.Е.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 мая 2011 г. отменить, постановить новое решение, удовлетворив кассационную жалобу С.И.М. и представителя Б.И.М. - П.Ю.Ф.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с Б.И.М. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с Б.И.М. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с С.Ю.Е. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5787/2011Г.
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 августа 2011 г. по делу N 33-5787/2011г.
Судья Бутырин А.В.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Артеменко А.В.,
судей Зиновьевой Е.Ю., Плотниковой М.В.,
при секретаре Е.И.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 августа 2011 г. дело по кассационной жалобе С.Ю.Е. и представителя Б.И.М. - П.Ю.Ф. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 мая 2011 г., которым в удовлетворении исковых требований Б.И.М. к ЗАО "Новинком" о понуждении обязанной стороны к заключению основного договора, С.Ю.Е. к ЗАО "Новинком" о понуждении обязанной стороны к заключению основного договора отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения Б.И.М., С.Ю.Е., их представителя П.Ю.Ф., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя ЗАО "Новинком" К.Т.Г., судебная коллегия
установила:
Б.И.М. обратился в суд с иском к ЗАО "Новинком", просил обязать ответчика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г., а также основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г.
В обоснование иска Б.И.М. указал, что между ним и ЗАО "Новинком" в лице ЗАО "Региональная строительная компания" (далее ЗАО "РСК") были заключены указанные предварительные договоры, согласно которым общество обязуется в предусмотренный срок заключить основные договоры участия в долевом строительстве, согласно которым общество обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства следующие объекты долевого строительства: однокомнатную квартиру N общей площадью 60,02 кв. м, расположенную на 6-м этаже секции 1.2 в осях В-Е, 2-6; однокомнатную квартиру общей площадью 60,02 кв. м, расположенную на 6-м этаже секции 1.2 в осях Б-Д, 3-7, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Истец выполнил обязательства - 31 октября 2006 г. внес в кассу ЗАО "РСК" 2 403 600 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г. и 3 000 000 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г. В соответствии с условиями предварительных договоров стороны обязались в срок до 10 февраля 2009 г. заключить основные договоры участия в долевом строительстве.
23 декабря 2008 г. ЗАО "РСК" передало ЗАО "Новинком" все исполненное по агентскому договору от 11 мая 2006 г. с указанием заключенных от имени ЗАО "Новинком" договоров на участие в строительстве жилого дома по строительному адресу: г. Новосибирск, в т.ч. договоров с Б.И.М. В сроки, предусмотренные предварительными договорами, истец обратился к ответчику ЗАО "Новинком" с предложением заключить основные договоры, однако, со стороны ответчика каких-либо действий предпринято не было. 06 июля 2010 г. истец повторно обратился к ответчику, который указал, что денежные средства в счет квартир в кассу и на расчетный счет ЗАО "Новинком" не поступали, истцу было рекомендовано обратиться в правоохранительные органы.
Истец С.Ю.Е. обратился в суд с иском к ЗАО "Новинком", в котором просил обязать ответчика заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором N 1.2.-2-4 участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г.
В обоснование иска С.Ю.Е. привел аналогичные доводы, указав, что ответчик обязан заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в отношении объектов: нежилое помещение - офис N 2 (строительный), общей площадью 185,49 кв. м и нежилое помещение - офис N 4 (строительный), общей площадью 169,16 кв. м,
26 декабря 2006 г. истец внес в кассу ЗАО "РСК" 14 186 000 руб. в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 189 и составляет 100% оплаты. Однако, ответчик обязательств по договору не исполнил, необоснованно уклоняется от заключения основного договора.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны Б.И.М. и С.Ю.Е., в кассационной жалобе просят решение отменить, постановить новое, которым заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что сторонами предварительных договоров являлись непосредственно истцы и ЗАО "РСК". Из предварительных договоров и агентского договора следует, что предварительные договоры заключаются от имени и за счет принципала - ЗАО "Новинком", у которого на основании ст. 1005 ГК РФ возникла обязанность заключить основные договоры.
По мнению кассатора, суд неправильно указал, что к данным правоотношениям применяется п. 1 ст. 975 ГК РФ и сделал вывод о том, что для заключения от имени ЗАО "Новинком" предварительных договоров, необходимо было оформить доверенность.
Кассатор считает, что суд необоснованно применил п. 1 ст. 187 ГК РФ, в результате чего, пришел к неправильному выводу о том, что ЗАО "Новинком", впоследствии, прямо не одобрило заключение предварительных договоров.
Суд не принял во внимание, что факт перечисления денежных средств, полученных от истцов, ЗАО "РСК" в адрес ЗАО "Новинком", подтверждается материалами дела.
Вывод суда о том, что разрешение N 194 на строительство фундамента блок-секции 1.1. выданное мэрией г. Новосибирска 27 июля 2006 г. ЗАО "Новинком" не относится к спорному объекту, опровергается проектной декларацией, размещенной на официальном сайте ЗАО "Новинком", а также тем, что разрешение выдано на имя ЗАО "Новинком", которое за весь период своего существования осуществляет строительство только одного объекта.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами вышеуказанных предварительных договоров являлись непосредственно истцы и ЗАО "РСК". При этом, доводы истцов о том, что в силу агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г., заключенного между ЗАО "Новинком" - принципалом и ЗАО "РСК" - агентом, обязанность заключения основных договоров возникла у ответчика по делу - ЗАО "Новинком", были судом отклонены.
Суд в решении указал, что ЗАО "Новинком" отсутствует обязанность по заключению с истцами основных договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Условиями агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. (л.д. 145 - 148 т. 3), заключенного между ЗАО "Новинком" и ЗАО "РСК" (п. 1), предусмотрено, что Агент (ЗАО "РСК") обязуется совершать от имени и за счет принципала (ЗАО "Новинком") следующие действия: заключать (подписывать) предварительные договоры участия в долевом строительстве и договоры долевого участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями и подземными автостоянками на участке, ограниченном ул. О. Жилиной, С. Шамшиных, Державина, Ермака - жилой комплекс "Триумф", на земельном участке, площадью 16 000 кв. м, расположенном по адресу: г. Новосибирск, <...> на условиях и за цену по своему усмотрению, с правом получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу, а Принципал (ЗАО "Новинком") обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение поручения.
Из предварительных договоров участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г., от 30 октября 2006 г., следует, что они заключены между дольщиком Б.И.М. и ЗАО "РСК", действовавшим от имени ЗАО "Новинком" на основании агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. и доверенности N б/н от 11 мая 2006 г. (л.д. 8 - 12, 13 - 17 т. 1).
Из предварительного договора участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г. также следует, что он заключен между дольщиком С.Ю.Е. и ЗАО "РСК", действовавшим от имени ЗАО "Новинком" на основании агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. и доверенности N б/н от 11 мая 2006 г. (л.д. 7 - 10 т. 2).
Буквальное толкование содержания агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г., предварительных договоров участия в долевом строительстве позволяет суду кассационной инстанции прийти к выводу о том, что они заключены от имени и за счет Принципала - ЗАО "Новинком".
Следовательно, в силу прямого указания закона (ст. 1005 ГК РФ) права и обязанности по предварительным договорам участия в долевом строительстве возникли у ЗАО "Новинком".
Суд первой инстанции ошибочно указал в решении, что к отношениям, вытекающим из агентского договора должны быть в обязательном порядке на основании ст. 975 ГК РФ агенту должна быть выдана доверенность. Данный вывод суда противоречит сути агентских отношений, поскольку полномочия агента на совершение юридических действий от имени принципала в отличие от полномочий поверенного могут закрепляться только в договоре, имеющем письменную форму. При этом, обязательной выдачи доверенности не требуется.
Согласно ч. 2 ст. 1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Из указанной нормы следует, что законом допускается возможность закрепления в письменном агентском договоре полномочий без указания на их характер и условия осуществления, которые агент вправе совершать в интересах принципала. Такие полномочия позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки любого содержания. При этом, этом принципал не может отказаться от прав и обязанностей, возникающих у него по такой сделке. Исключение составляют случаи, когда принципалом доказано, что третье лицо (сторона по сделке) знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Агентский договор N 38 от 11 мая 2006 г. был заключен в письменной форме, выдача доверенности агенту не требовалось.
Следовательно, оценка доверенности ЗАО "Новинком" N б/н от 11 мая 2006 г., указание на которую имеется в предварительных договорах, не имеет правового значения.
Доказательств того, что истцы знали или должны были знать о каких-либо ограничениях полномочий ЗАО "РСК" ответчик ЗАО "Новинком" в суд не представлял.
Согласно ч 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429).
Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации на основании положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Действующее законодательство не содержит запрета на заключение предварительного договора, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора участия с лицом, не являющемся застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ.
При этом, ссылка суда на положение п. 2 ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве N 214-ФЗ, в котором указано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, также не может быть принята во внимание, поскольку истцами договоры участия в долевом строительстве не заключались.
Требования об оспаривании предварительных договоров полностью или в части в суде заявлены не были.
Суд также указал в решении, что сторонами не представлено доказательств, подтверждающих перечисление в соответствии с п. 2.3 агентского договора в адрес ЗАО "НОВИНКОМ" денежных средств, полученных ЗАО "РСК" от истцов.
По мнению суда кассационной инстанции, указанные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку свидетельствуют о взаимоотношениях двух самостоятельных юридических лиц. Неисполнение обязательств одним юридическим лицом перед другим, не может влиять на права и интересы истцов. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Истцы уплатили денежные средства, предусмотренные условиями предварительных договоров в кассу ЗАО "РСК" - уполномоченной ЗАО "Новинком" организации, что подтверждается материалами дела (квитанциями л.д. 31 - 32 т. 1, л.д. 11 т. 2).
Пункт 1 статьи 1008 ГК РФ предусмотрено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Истцами представлены доказательства того, что 23 декабря 2008 г. ЗАО "РСК" предоставило ЗАО "НОВИНКОМ" отчет об исполнении агентского договора N 38 от 11 мая 2006 г. с приложением подлинников договоров участия долевого строительства с С.Ю.Е. и Б.И.М. (сопроводительное письмо N 116 от 23 декабря 2008 г. - л.д. 33 - 34).
Согласно п. 3 ст. 1008 ГК РФ принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
ЗАО "НОВИНКОМ" получило отчет агента ЗАО "РСК" 24 декабря 2008 г., о чем имеется входящая отметка. При этом, ЗАО "НОВИНКОМ" не представило никаких возражений относительно отчета агента. Следовательно, отчет считается принятым, а соответствующие действия агента по заключению предварительных договоров одобренными. Доказательств обратного ЗАО "НОВИНКОМ" не представило. Кроме того, свидетель О.О.Н., который на момент заключения вышеуказанных предварительных договоров являлся заместителем директора ЗАО "Новинком" подтвердил в суде, что он знал о заключаемых предварительных договорах с Б.И.М. и С.Ю.Е.
Из материалов дела следует, что предварительными договорами от 13 сентября 2006 г. N 19 и от 30 октября 2006 г. N 18, заключенными между Б.И.М. и ЗАО "НОВИНКОМ" в лице ЗАО "РСК"; предварительный договор от 01 июля 2006 г., заключенный между С.Ю.Е. и ЗАО "НОВИНКОМ" в лице ЗАО "РСК" были согласованы все существенные, установленные ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и другие необходимые, с точки зрения сторон, условия будущих договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с условиями предварительных договоров дольщик и общество обязались в установленный договором срок заключить договоры участия в долевом строительстве на вышеуказанных условиях.
В соответствии с условиями п. п. 3.1.1, 3.2 предварительных договоров стороны обязались в срок до 10 февраля 2009 г. заключить основные договоры участия в долевом строительстве (зарегистрировать основные договоры в установленном порядке).
Пункт 5.1 предварительных договоров предусматривает, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора участия в долевом строительстве, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях предварительного договора.
В сроки, установленные предварительными договорами, истцы обратились к ответчику ЗАО "НОВИНКОМ" с предложением заключить основные договоры, что подтверждается материалами дела. Со стороны ответчика каких-либо действий, подтверждающих намерения заключить основные договоры участия в долевом строительстве не последовало.
06 июля 2010 г. Б.И.М. вновь обратился в ЗАО "НОВИНКОМ" с требованием заключить основные договоры. От ответчика последовал ответ о том, что денежные средства в счета оплаты квартиры в кассу и на расчетный счет ЗАО "НОВИНКОМ" не поступали, истцу было рекомендовано обратиться в правоохранительные органы.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
По мнению суда кассационной инстанции ответчик по делу - ЗАО "Новинком" необоснованно уклоняется от заключения договоров участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительными договорами. Доказательств обратного ответчиком в суд не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы кассационной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции, связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что судом первой инстанции ошибочно были применены нормы материального права, в связи с чем, суд пришел к выводам не соответствующим обстоятельствам дела.
Поскольку все юридически значимые для разрешения данного спора обстоятельства установлены и доказаны, отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить новое решение об удовлетворении исковых требований истца Б.И.М. и С.Ю.Е.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 13 мая 2011 г. отменить, постановить новое решение, удовлетворив кассационную жалобу С.И.М. и представителя Б.И.М. - П.Ю.Ф.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с Б.И.М. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 13 сентября 2006 г.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с Б.И.М. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 30 октября 2006 г.
Обязать ЗАО "Новинком" заключить с С.Ю.Е. договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором участия в долевом строительстве от 01 июля 2006 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)