Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Образцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Котовой Н.А.
судей Ратьковой М.В. и Лозовой Н.В.
при секретаре судебного заседания П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
по докладу судьи Котовой Н.А.
дело по кассационной жалобе В. на решение Пролетарского районного суда города Твери от 24 февраля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора поручения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между доверителем Р.С.Е. и поверенным С., а также договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между продавцами Р.О.Ю., Р.Е.С., Р.С.Е., и покупателем В., обязав В. возвратить в общую долевую собственность Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. квартиру.
Обязать С. возвратить В. плату по договору купли-продажи квартиры N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме рублей.
На основании ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации:
- прекращения права собственности В. на квартиру;
- права общей долевой собственности Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. в размере доли за каждым на квартиру (кадастровый номер квартиры: N).
В удовлетворении остальной части исковых требований Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. отказать.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.О.Ю. в счет возврата госпошлины рублей.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.Е.С. в счет возврата госпошлины рублей.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.С.Е. в счет возврата госпошлины рублей"
Судебная коллегия,
установила:
Р.О.Ю. обратилась в суд с иском к В., З., С., Р.С.Е., Р.Е.С. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование своих требований истица указала, что спорная квартира принадлежала на праве общей долевой собственности в равных долях по доле в праве Р.О.Ю., Р.Е.С. и Р.С.Е. на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира была продана без ее ведома и согласия В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному от ее имени на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной от ее имени, а также от имени ее дочери Р.Е.С., на имя С., который ДД.ММ.ГГГГ передоверил свои полномочия З., подписавшему указанный договор от имени продавцов Р.О.Ю., Р.Е.С., Р.С.Е. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя С. она не выдавала и полномочиями по заключению договора купли-продажи спорной квартиры его не наделяла. Подпись в данной доверенности от ее имени подделана, в связи с чем, просила применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признав право общей долевой собственности Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. на спорную квартиру в размере доли в праве за каждым, истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения В., а также перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в доли в праве, принадлежавшей Р.С.Е., поскольку на основании ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки данной доли.
В ходе рассмотрения дела Р.Е.С. обратилась с иском к В., З., С. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав в обоснование иска те же основания, что и истец Р.О.Ю.
Р.С.Е. обратился с иском к В., З., С. о признании сделок ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование своих требований Р.С.Е. указал, что он, нуждаясь в деньгах, обратился к С., с которым договорился о предоставлении ему займа в сумме рублей под залог квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности в размере по доли в праве Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. По требованию С. перед заключением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ он выдал нотариально удостоверенную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которой уполномочил С. на продажу принадлежащей ему доли спорной квартиры с правом подписания договора купли-продажи и получения денег, после чего подписал договор займа (расписку) от ДД.ММ.ГГГГ и получил от С. деньги в сумме рублей с обязательством возврата заемных средств до ДД.ММ.ГГГГ, а также с условием уплаты процентов за пользование заемными средствами в размере ежемесячно. ДД.ММ.ГГГГ он возвратил С. сумму займа частично, а ДД.ММ.ГГГГ узнал о том, что спорная квартира продана В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному от его имени представителем по доверенности, выданной в порядке передоверия от ДД.ММ.ГГГГ, З. З., а также покупателя В. он никогда не видел, плату по договору ни от З., ни от С. он не получал. Договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными сделками в силу требований ч. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку являются притворными сделками, совершенными с целью прикрыть другую сделку, поскольку фактически между ним и С. имел место договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный залогом недвижимого имущества, также является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований ст. ст. 2, 3, 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не был зарегистрирован в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, недействителен в силу прямого указания об этом в законе. По изложенным основаниям просил применить последствия недействительности данных ничтожных сделок, возвратив квартиру в общую долевую собственность Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С., истребовав квартиру из чужого незаконного владения В., который не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он не проявил должной осмотрительности при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, достоверно зная о том, что в спорной квартире проживает семья Р-евых, не осматривал спорную квартиру до заключения договора, не вселялся в нее после заключения договора и до настоящего времени.
В судебном заседании истец Р.О.Ю., а также ее представители М. и Д. поддержали заявленные исковые требования, просили суд удовлетворить их, не возражая против удовлетворения исковых требований Р.С.Е. и Р.Е.С.
В судебном заседании истец Р.С.Е. поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить их, не возражая против удовлетворения исковых требований Р.О.Ю. и Р.Е.С.
Истец Р.Е.С. в судебное заседание не явилась, в своем заявлении в адрес суда просила рассмотреть дело без ее участия.
В судебном заседании В., а также его представитель К. исковые требования Р.С.Е., Р.О.Ю. и Р.Е.С. не признали, поскольку В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как ему не было и не могло быть известно о том, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. на имя С., поддельная, в связи с чем, избранный истцами способ защиты нарушенного права в части признания сделки недействительной в данном случае не применим. Договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Р.С.Е. и С., содержит волеизъявление сторон по поводу всех существенных условий договора, заключен в нотариальной форме, был реально исполнен сторонами, в связи с чем, притворным не является. Указанная доверенность была отменена Р.С.Е. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает действительность договора поручения. Доказательств притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Р.С.Е. не представлено. Данный договор также совершен в предусмотренной законом письменной форме, содержит волю заключивших его сторон по поводу всех существенных условий. Исковые требования Р.О.Ю. в части перевода на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть удовлетворены, поскольку поданы с пропуском установленного ч. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока.
В судебное заседание ответчики С. и З. не явились.
В письменном отзыве ответчик З. указал, что исковые требовании Р.О.Ю. он не признает, поскольку для совершения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им были получены нотариально удостоверенные доверенности от имени продавцов Р.С.Е., Р.О.Ю., Р.Е.С. с правом передоверия, сомнений в достоверности которых, у него не имелось. Р.С.Е., Р.О.Ю., Р.Е.С. выразили свое желание продать спорную квартиру, после чего, С. в присутствии продавцов передал ему доверенности. Им был найден покупатель В., который согласился приобрести квартиру по заранее оговоренной с продавцами цене, после чего был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от В. им были получены денежные средства, которые он передал С. для передачи продавцам. Таким образом, Р.О.Ю. выразила свою волю на продажу спорной квартиры, в связи с чем, не вправе требовать ее возврата. По изложенным основаниям данный ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и рассмотреть спор без его участия.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе В. просит об отмене указанного решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав на неправильное применение судом норм материального права. По мнению кассатора, между ним и истцами отсутствуют договорные отношения и отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, поскольку судом установлено, что истцы Р.О.Ю. и Р.Е.С. не имели волеизъявления на заключение оспариваемого договора купли-продажи квартиры, и стороной договора поручения он не являлся. Считает, что суд, признав договоры поручения недействительными, должен был сделать вывод о том, что спорное недвижимое имущество было приобретено им у С., и применить положения ст. ст. 301 и 302 ГК РФ. Поскольку суд не применил указанные нормы права, он был лишен возможности возражать против истребования имущества. Вместе с тем, судом установлено, что денежные средства выплачены им за спорную квартиру в полном объеме. Также кассатор указал, что не знал и не мог знать о том, что З. не обладал полномочиями на продажу квартиры, поскольку ему была предоставлена нотариальная доверенность, в подлинности которой оснований сомневаться у него не имелось, и из которой не следовала ничтожность предыдущего договора поручения, в связи с чем, кассатор считает, что он являлся добросовестным приобретателем, и истребование имущества у него невозможно. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, кассатор полагает, что истцами не доказано отсутствие воли на распоряжение имуществом. В своих возражениях ответчик З. указал, что доверенность на его имя была передана ему в присутствии всех истцов, что указывает на волеизъявление истцов на продажу спорной квартиры. Считает, что доверенность, выданная Р.С.Е., соответствовала всем требования и являлась документом, порождающим определенные права у С., в связи с чем, Р.С.Е. выразил свою волю на продажу спорной квартиры, а не на обеспечение договора займа, как утверждает истец. Поэтому полагает, что договор поручения притворным не являлся и сделку по отчуждению Р.С.Е. своей доли в праве на спорную квартиру нельзя признать ничтожной.
В заседание суда кассационной инстанции истец Р.Е.С., ответчики В., С. и З. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика В. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, истцов Р.С.Е., Р.О.Ю. и ее представителя Д., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что спорная квартира по адресу:, принадлежала на праве общей долевой собственности истцам Р.С.Е., Р.О.Ю. и Р.Е.С. по доли в праве на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Р.С.Е. выдал С. доверенность с правом продажи за цену и на условиях по своему выбору принадлежащей ему доли в праве на спорную квартиру с правом подписания договора купли-продажи и получения денег. Данная доверенность была нотариально удостоверена ДД.ММ.ГГГГ и предусматривала возможность передоверия без указания заместителя.
ДД.ММ.ГГГГ С. передоверил З. свои полномочия, полученные от Р.С.Е. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выдав нотариально удостоверенную доверенность.
ДД.ММ.ГГГГ С. также выдал З. доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО16, уполномочив З. в порядке передоверия от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли в праве на спорную квартиру с правом подписания договора и получения денег. В качестве основания полномочий С. указана доверенность, выданная ДД.ММ.ГГГГ от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С., удостоверенная нотариусом ФИО17
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за В.
Договор купли-продажи от имени продавцов Р-евых был заключен и подписан их представителем З. на основании доверенностей в порядке передоверия от С., удостоверенных ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО16
Согласно п. 4 данного договора плата по договору, которая составила рублей, получена представителем продавцов от покупателя полностью, что также подтверждается распиской З. от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между С. и Р.С.Е. был заключен договор займа на сумму рублей с обязательством возврата заемных средств до ДД.ММ.ГГГГ с условием уплаты процентов за пользование заемными средствами в размере ежемесячно. Стороны договора займа также договорились о том, что в обеспечение возврата заемных средств Р.С.Е. передает спорную квартиру, в связи с чем, передал С. документы на квартиру по акту приема-передачи.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установив, что Р.О.Ю. и Р.Е.С. нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя С. на заключение договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и отчуждение принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру не выдавалась, в связи с чем, волеизъявление на совершение указанной сделки у них отсутствовало, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности указанного договора купли-продажи в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Данные обстоятельства подтверждаются отсутствием в реестре совершения нотариальных действий нотариуса ФИО17 записи по удостоверению доверенности от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. По данным базы системы еНОТ бланк серия N, на котором была оформлена доверенность от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С., был передан нотариусу ФИО18 в нотариальную контору Тверской области, откуда был похищен в ночь с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Из указанной нормы закона следует, что ничтожная сделка не может быть признана таковой только в определенной ее части, в связи с чем, заключение договора купли-продажи спорной квартиры от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. без их волеизъявления влечет ничтожность договора в целом, то есть и в части отчуждения своей доли в праве собственности на спорную квартиру Р.С.Е.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности ничтожной сделки в отношении всего договора купли-продажи спорной квартиры, в том числе, возложив обязанность по возврату денежных средств В. за квартиру на ответчика С.
Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.
При этом, судом первой инстанции обосновано отвергнут довод ответчика В. о добросовестности приобретения им спорной квартиры, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело право отчуждать имущество.
В данном случае В. является приобретателем спорной квартиры по первой ничтожной сделке, в связи с чем, права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения иска с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.
Довод кассатора относительно того, что он является добросовестным приобретателем в силу того, что заключению договора купли-продажи предшествовало заключение двух договоров поручения, основана на неверном толковании правовой природы договоров поручения.
Ссылка кассатора на письменные возражения ответчика З., согласно которых доверенность на имя З. была передана ему С. в присутствии всех истцов, что, по мнению кассатора, указывает на волеизъявление истцов на продажу спорной квартиры, не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку она не подтверждена допустимыми и достоверными доказательствами, а также опровергается выпиской из реестра нотариальных действий.
Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Таким образом, рассмотрев дело в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены правильно постановленного в рамках заявленных исковых требований решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда города Твери от 24 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1327
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 апреля 2011 г. по делу N 33-1327
Судья: Образцова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Котовой Н.А.
судей Ратьковой М.В. и Лозовой Н.В.
при секретаре судебного заседания П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
по докладу судьи Котовой Н.А.
дело по кассационной жалобе В. на решение Пролетарского районного суда города Твери от 24 февраля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора поручения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между доверителем Р.С.Е. и поверенным С., а также договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между продавцами Р.О.Ю., Р.Е.С., Р.С.Е., и покупателем В., обязав В. возвратить в общую долевую собственность Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. квартиру.
Обязать С. возвратить В. плату по договору купли-продажи квартиры N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме рублей.
На основании ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации:
- прекращения права собственности В. на квартиру;
- права общей долевой собственности Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. в размере доли за каждым на квартиру (кадастровый номер квартиры: N).
В удовлетворении остальной части исковых требований Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. отказать.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.О.Ю. в счет возврата госпошлины рублей.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.Е.С. в счет возврата госпошлины рублей.
Взыскать с В., З., С. в равных долях в пользу Р.С.Е. в счет возврата госпошлины рублей"
Судебная коллегия,
установила:
Р.О.Ю. обратилась в суд с иском к В., З., С., Р.С.Е., Р.Е.С. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование своих требований истица указала, что спорная квартира принадлежала на праве общей долевой собственности в равных долях по доле в праве Р.О.Ю., Р.Е.С. и Р.С.Е. на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира была продана без ее ведома и согласия В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному от ее имени на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной от ее имени, а также от имени ее дочери Р.Е.С., на имя С., который ДД.ММ.ГГГГ передоверил свои полномочия З., подписавшему указанный договор от имени продавцов Р.О.Ю., Р.Е.С., Р.С.Е. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя С. она не выдавала и полномочиями по заключению договора купли-продажи спорной квартиры его не наделяла. Подпись в данной доверенности от ее имени подделана, в связи с чем, просила применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признав право общей долевой собственности Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. на спорную квартиру в размере доли в праве за каждым, истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения В., а также перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в доли в праве, принадлежавшей Р.С.Е., поскольку на основании ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки данной доли.
В ходе рассмотрения дела Р.Е.С. обратилась с иском к В., З., С. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав в обоснование иска те же основания, что и истец Р.О.Ю.
Р.С.Е. обратился с иском к В., З., С. о признании сделок ничтожными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование своих требований Р.С.Е. указал, что он, нуждаясь в деньгах, обратился к С., с которым договорился о предоставлении ему займа в сумме рублей под залог квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности в размере по доли в праве Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С. По требованию С. перед заключением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ он выдал нотариально удостоверенную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, которой уполномочил С. на продажу принадлежащей ему доли спорной квартиры с правом подписания договора купли-продажи и получения денег, после чего подписал договор займа (расписку) от ДД.ММ.ГГГГ и получил от С. деньги в сумме рублей с обязательством возврата заемных средств до ДД.ММ.ГГГГ, а также с условием уплаты процентов за пользование заемными средствами в размере ежемесячно. ДД.ММ.ГГГГ он возвратил С. сумму займа частично, а ДД.ММ.ГГГГ узнал о том, что спорная квартира продана В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному от его имени представителем по доверенности, выданной в порядке передоверия от ДД.ММ.ГГГГ, З. З., а также покупателя В. он никогда не видел, плату по договору ни от З., ни от С. он не получал. Договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными сделками в силу требований ч. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку являются притворными сделками, совершенными с целью прикрыть другую сделку, поскольку фактически между ним и С. имел место договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный залогом недвижимого имущества, также является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований ст. ст. 2, 3, 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не был зарегистрирован в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, недействителен в силу прямого указания об этом в законе. По изложенным основаниям просил применить последствия недействительности данных ничтожных сделок, возвратив квартиру в общую долевую собственность Р.О.Ю., Р.С.Е., Р.Е.С., истребовав квартиру из чужого незаконного владения В., который не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он не проявил должной осмотрительности при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, достоверно зная о том, что в спорной квартире проживает семья Р-евых, не осматривал спорную квартиру до заключения договора, не вселялся в нее после заключения договора и до настоящего времени.
В судебном заседании истец Р.О.Ю., а также ее представители М. и Д. поддержали заявленные исковые требования, просили суд удовлетворить их, не возражая против удовлетворения исковых требований Р.С.Е. и Р.Е.С.
В судебном заседании истец Р.С.Е. поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить их, не возражая против удовлетворения исковых требований Р.О.Ю. и Р.Е.С.
Истец Р.Е.С. в судебное заседание не явилась, в своем заявлении в адрес суда просила рассмотреть дело без ее участия.
В судебном заседании В., а также его представитель К. исковые требования Р.С.Е., Р.О.Ю. и Р.Е.С. не признали, поскольку В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как ему не было и не могло быть известно о том, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. на имя С., поддельная, в связи с чем, избранный истцами способ защиты нарушенного права в части признания сделки недействительной в данном случае не применим. Договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Р.С.Е. и С., содержит волеизъявление сторон по поводу всех существенных условий договора, заключен в нотариальной форме, был реально исполнен сторонами, в связи с чем, притворным не является. Указанная доверенность была отменена Р.С.Е. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает действительность договора поручения. Доказательств притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Р.С.Е. не представлено. Данный договор также совершен в предусмотренной законом письменной форме, содержит волю заключивших его сторон по поводу всех существенных условий. Исковые требования Р.О.Ю. в части перевода на нее прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть удовлетворены, поскольку поданы с пропуском установленного ч. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока.
В судебное заседание ответчики С. и З. не явились.
В письменном отзыве ответчик З. указал, что исковые требовании Р.О.Ю. он не признает, поскольку для совершения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им были получены нотариально удостоверенные доверенности от имени продавцов Р.С.Е., Р.О.Ю., Р.Е.С. с правом передоверия, сомнений в достоверности которых, у него не имелось. Р.С.Е., Р.О.Ю., Р.Е.С. выразили свое желание продать спорную квартиру, после чего, С. в присутствии продавцов передал ему доверенности. Им был найден покупатель В., который согласился приобрести квартиру по заранее оговоренной с продавцами цене, после чего был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от В. им были получены денежные средства, которые он передал С. для передачи продавцам. Таким образом, Р.О.Ю. выразила свою волю на продажу спорной квартиры, в связи с чем, не вправе требовать ее возврата. По изложенным основаниям данный ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и рассмотреть спор без его участия.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе В. просит об отмене указанного решения суда и направлении дела на новое рассмотрение, указав на неправильное применение судом норм материального права. По мнению кассатора, между ним и истцами отсутствуют договорные отношения и отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, поскольку судом установлено, что истцы Р.О.Ю. и Р.Е.С. не имели волеизъявления на заключение оспариваемого договора купли-продажи квартиры, и стороной договора поручения он не являлся. Считает, что суд, признав договоры поручения недействительными, должен был сделать вывод о том, что спорное недвижимое имущество было приобретено им у С., и применить положения ст. ст. 301 и 302 ГК РФ. Поскольку суд не применил указанные нормы права, он был лишен возможности возражать против истребования имущества. Вместе с тем, судом установлено, что денежные средства выплачены им за спорную квартиру в полном объеме. Также кассатор указал, что не знал и не мог знать о том, что З. не обладал полномочиями на продажу квартиры, поскольку ему была предоставлена нотариальная доверенность, в подлинности которой оснований сомневаться у него не имелось, и из которой не следовала ничтожность предыдущего договора поручения, в связи с чем, кассатор считает, что он являлся добросовестным приобретателем, и истребование имущества у него невозможно. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 302 ГК РФ, кассатор полагает, что истцами не доказано отсутствие воли на распоряжение имуществом. В своих возражениях ответчик З. указал, что доверенность на его имя была передана ему в присутствии всех истцов, что указывает на волеизъявление истцов на продажу спорной квартиры. Считает, что доверенность, выданная Р.С.Е., соответствовала всем требования и являлась документом, порождающим определенные права у С., в связи с чем, Р.С.Е. выразил свою волю на продажу спорной квартиры, а не на обеспечение договора займа, как утверждает истец. Поэтому полагает, что договор поручения притворным не являлся и сделку по отчуждению Р.С.Е. своей доли в праве на спорную квартиру нельзя признать ничтожной.
В заседание суда кассационной инстанции истец Р.Е.С., ответчики В., С. и З. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в силу ч. 2 ст. 354 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика В. - К., поддержавшего доводы кассационной жалобы, истцов Р.С.Е., Р.О.Ю. и ее представителя Д., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что спорная квартира по адресу:, принадлежала на праве общей долевой собственности истцам Р.С.Е., Р.О.Ю. и Р.Е.С. по доли в праве на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Р.С.Е. выдал С. доверенность с правом продажи за цену и на условиях по своему выбору принадлежащей ему доли в праве на спорную квартиру с правом подписания договора купли-продажи и получения денег. Данная доверенность была нотариально удостоверена ДД.ММ.ГГГГ и предусматривала возможность передоверия без указания заместителя.
ДД.ММ.ГГГГ С. передоверил З. свои полномочия, полученные от Р.С.Е. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выдав нотариально удостоверенную доверенность.
ДД.ММ.ГГГГ С. также выдал З. доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО16, уполномочив З. в порядке передоверия от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли в праве на спорную квартиру с правом подписания договора и получения денег. В качестве основания полномочий С. указана доверенность, выданная ДД.ММ.ГГГГ от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С., удостоверенная нотариусом ФИО17
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за В.
Договор купли-продажи от имени продавцов Р-евых был заключен и подписан их представителем З. на основании доверенностей в порядке передоверия от С., удостоверенных ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО16
Согласно п. 4 данного договора плата по договору, которая составила рублей, получена представителем продавцов от покупателя полностью, что также подтверждается распиской З. от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между С. и Р.С.Е. был заключен договор займа на сумму рублей с обязательством возврата заемных средств до ДД.ММ.ГГГГ с условием уплаты процентов за пользование заемными средствами в размере ежемесячно. Стороны договора займа также договорились о том, что в обеспечение возврата заемных средств Р.С.Е. передает спорную квартиру, в связи с чем, передал С. документы на квартиру по акту приема-передачи.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установив, что Р.О.Ю. и Р.Е.С. нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя С. на заключение договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и отчуждение принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру не выдавалась, в связи с чем, волеизъявление на совершение указанной сделки у них отсутствовало, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности указанного договора купли-продажи в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Данные обстоятельства подтверждаются отсутствием в реестре совершения нотариальных действий нотариуса ФИО17 записи по удостоверению доверенности от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. По данным базы системы еНОТ бланк серия N, на котором была оформлена доверенность от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С., был передан нотариусу ФИО18 в нотариальную контору Тверской области, откуда был похищен в ночь с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Из указанной нормы закона следует, что ничтожная сделка не может быть признана таковой только в определенной ее части, в связи с чем, заключение договора купли-продажи спорной квартиры от имени Р.О.Ю. и Р.Е.С. без их волеизъявления влечет ничтожность договора в целом, то есть и в части отчуждения своей доли в праве собственности на спорную квартиру Р.С.Е.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности ничтожной сделки в отношении всего договора купли-продажи спорной квартиры, в том числе, возложив обязанность по возврату денежных средств В. за квартиру на ответчика С.
Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам.
При этом, судом первой инстанции обосновано отвергнут довод ответчика В. о добросовестности приобретения им спорной квартиры, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело право отчуждать имущество.
В данном случае В. является приобретателем спорной квартиры по первой ничтожной сделке, в связи с чем, права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения иска с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.
Довод кассатора относительно того, что он является добросовестным приобретателем в силу того, что заключению договора купли-продажи предшествовало заключение двух договоров поручения, основана на неверном толковании правовой природы договоров поручения.
Ссылка кассатора на письменные возражения ответчика З., согласно которых доверенность на имя З. была передана ему С. в присутствии всех истцов, что, по мнению кассатора, указывает на волеизъявление истцов на продажу спорной квартиры, не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку она не подтверждена допустимыми и достоверными доказательствами, а также опровергается выпиской из реестра нотариальных действий.
Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Таким образом, рассмотрев дело в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены правильно постановленного в рамках заявленных исковых требований решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пролетарского районного суда города Твери от 24 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)