Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Яровинский И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Ильичевой Е.В., Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 октября 2012 года гражданское дело N 2-3155/12 по апелляционной жалобе Ш.А. <...>, О. <...> на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31 мая 2012 года по иску З.Ф. <...>, З.К. <...>, З.Р. <...>, З.Э. <...> к Ш.А. <...>, О. <...> о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А., выслушав объяснения ответчика Ш.А. и его представителя - адвоката Субботиной А.Р., представляющей также интересы ответчика О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца З.Ф. и его представителя - адвоката Афанасьева А.П., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. обратились в суд с иском к Ш.А., О. о признании недействительным, в связи с ничтожностью притворной сделки, договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенного 21.08.2009 между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны; истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения ответчика О., признании за З.К., З.Р., З.Э. по 1/3 доле в праве собственности на указанную квартиру; ссылались на то, что указанная квартира принадлежала З.К., З.Р., З.Э. на праве общей долевой собственности; З.Ф., в связи с необходимостью проведения срочного дорогостоящего лечения З.Э., 21.08.2009 заключил с Ш.А. договор займа на сумму <...> рублей, одновременно, в качестве способа обеспечения возврата займа, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры; намерений отчуждать квартиру истцы не имели, договор купли-продажи носил формальный характер, фактически квартира, являлась предметом залога в обеспечение возврата займа; однако, 03.05.2010 года, по договору купли-продажи, указанная квартира была отчуждена Ш.А. в пользу О., то есть, квартира выбыла из владения истцов помимо их воли.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчиков указывал, что ст. ст. 329, 421 ГК РФ дают все основания для использования договора купли-продажи под условием (ст. 157 ГК РФ) в качестве дополнительного обязательства, защищающего интересы кредитора, и такой способ полностью обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, имея преимущество перед залогом, по которому кредитор приобретает право требовать обращения взыскания на заложенное имущество только в суде, тогда как по договору купли-продажи под условием в случае неисполнения должником своих обязанностей по основному обязательству кредитор приобретает право собственности на предмет условной продажи в связи с наступлением отлагательного условия, то есть неисполнения должником основного обязательства; договор займа и заявление Ш.А. свидетельствуют, что договор купли-продажи квартиры является самостоятельным обеспечением основного обязательства, не прикрывая другой сходный по своей конструкции способ обеспечения обязательств - залог; воля сторон была направлена именно на переход права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи, в случае неисполнения обязательств по основному договору З.Ф. (л.д. 47 - 51).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, признан недействительным в силу ничтожности, в удовлетворении остальных требований было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29.03.2012 решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 отменено с направлением дела на новое рассмотрение.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31 мая 2012 года по настоящему делу исковые требования З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. удовлетворены в полном объеме.
Суд признал договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны недействительным, истребовал указанную квартиру из владения О. в пользу З.К., З.Р., З.Э., признав за ними по 1/3 доле в праве собственности на указанную квартиру.
Тем же решением суд взыскал с Ш.А. и О. государственную пошлину в бюджет в размере 100 рублей с каждого.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчики Ш.А. и О. в апелляционной жалобе просят его отменить, считая незаконным и необоснованным.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя, истцы З.К., З.Р., З.Э. в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об обложении дела слушанием не просили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчиков о времени и месте судебного заседания признан судебной коллегией обоснованным, поскольку в деле отсутствуют доказательства надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства которым дело разрешено по существу, в связи с чем в соответствии с положениями п. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
П. 1 ст. 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
П. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ); учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
П. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ; если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
В силу п. 35 указанного Постановления Пленума, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
Как следует из п. 37, п. 38 указанного Постановления Пленума, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
П. 39 указанного Постановления Пленума гласит, что, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежала на праве долевой собственности З.Р., З.К., З.Э. (л.д. 78).
21.08.2009 года между З.Р., З.К., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой по договору была определена в размере <...> рублей (л. д. 11 - 12).
03.05.2010 года между Ш.А. и О. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 79).
Вышеперечисленные переходы права собственности на указанную квартиру зарегистрированы в ЕГРП (л.д. 78).
Согласно договору займа от 21.08.2009 года, Ш.А. передал З.Ф. <...> рублей; З.Ф. принял на себя обязательство до 22.08.2010 года возвратить Ш.А. денежную сумму в рублевом эквиваленте <...> евро по курсу ЦБ РФ на день возврата (л.д. 13).
Из нотариально удостоверенного заявления Ш.А. от 21.08.2009 года следует, что Ш.А. принял на себя обязательство, при условии надлежащего исполнения З.Ф. его обязательств заемщика по договору займа, от 21.08.2009 года, продать квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, З.Ф. или любым указанным им лицам или лицу за сумму <...> рублей, в течение трех рабочих дней с момента исполнения З.Ф. обязательств по договору займа (л.д. 14).
Как установлено судом первой инстанции, из пояснений сторон усматривается, что их воля при заключении договора купли-продажи от 21.08.2009 года была направлена не на переход права собственности на спорную квартиру от З.К., З.Р., З.Э. к Ш.А., а на обеспечение обязательства З.Ф. по возврату денежных средств по договору займа.
Доводы ответчика Ш.А. в апелляционной жалобе о том, что ранее изложенная позиция его представителя, полномочия которого были отозваны, не соответствует его отношению к сделке купли-продажи квартиры, ни его отношению к иску, которое он высказал лично в судебном заседании, судебная коллегия не может принять, считает надуманными, так как материалами дела они не подтверждаются. При этом замечания на протокол судебного заседания не подавались, а возражения на исковое заявление было подано представителем ответчика Ш.А. - С., которая участвовала по ордеру и доверенности в суде первой и апелляционной инстанций.
Доводы истцов также подтверждаются обязательствами Ш.А., указанными в нотариально удостоверенном заявлении от 21.08.2009 года (л.д. 14). Кроме того, как следует из утверждений истцов и не оспаривается ответчиками договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как истцы не передавали спорное имущество ответчику, владеют и пользуются им.
Заслуживают внимания и доводы истцов о том, что как договор займа, так и договор купли-продажи, заявление-обязательство были подписаны в один день - 21.08.2009 года, сумма по договору займа и сумма по договору купли-продажи совпадают.
Проанализировав последовательность заключения, условия и обстоятельства исполнения данных договоров, судебная коллегия, считает, что данные обстоятельства с учетом представленных по делу доказательств, безусловно свидетельствуют о том, что истцы не имели правового интереса в отчуждении единственного жилого помещения за цену, ниже рыночной стоимости квартиры, учитывая среднестатистические данные, публикуемые в открытых и общедоступных источниках информации.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры действительное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора залога, а не на реализацию прав, возникших вследствие заключения договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о притворности заключенного договора купли-продажи квартиры.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 21.08.2009, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, является ничтожной сделкой по признаку ее притворности.
Воля истцов, как собственников спорной квартиры, на передачу владения ею Ш.А. отсутствовала, поскольку в действительности, воля истцов была направлена на обеспечение обязательства по возврату займа.
Ответчик О. не представил достаточных доказательств, с достоверностью подтверждающих, то, что при приобретении спорной квартиры у Ш.А. по договору купли-продажи от 03.05.2010 он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения квартиры Ш.А.
Доказательств того, что О., приобретая спорное жилое помещение, действовал разумно, добросовестно и осмотрительно, учитывая стоимость квартиры, указанную в договоре, период нахождения ее в собственности продавца, регистрацию и проживание бывших собственников, притом, что, по мнению суда, О. необходимо и достаточно было побывать в спорной квартире, которой продолжают пользоваться истцы (что не оспаривается ответчиками), для того, чтобы убедиться в наличии оснований сомневаться в правомерности отчуждения квартиры Ш.А., ответчиком в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду представлено не было.
В силу положений п. 2 ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 01.07.1996 г. N 6/8, указанные условия договора залога отнесены к числу существенных.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
При этом пунктом 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Учитывая сказанное выше, и принимая во внимание отсутствие существенных условий договора залога и регистрации указанного договора, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению требования истцов в полном объеме.
В силу ст. 103 ГПК РФ взыскать с ответчиков государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга в размере 100 рублей, с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31.05.2012 года отменить.
Иск З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный 21.08.2009 года, недействительным в силу ничтожности.
Истребовать указанную квартиру из владения О. в пользу З.Ф. <...>, З.К. <...>, З.Р. <...>.
Признать за З.Ф. <...>, <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - женский гражданкой Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированной и фактически проживающей по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Признать за З.Р., <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - мужской, гражданином Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированным и фактически проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Признать за З.Э., <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - мужской, гражданином Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированным и фактически проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Прекратить право собственности О. на указанную выше квартиру.
Взыскать с Ш.А., О. государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 100 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.10.2012 N 33-13618/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2012 г. N 33-13618/12
Судья: Яровинский И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Ильичевой Е.В., Селезневой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 октября 2012 года гражданское дело N 2-3155/12 по апелляционной жалобе Ш.А. <...>, О. <...> на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31 мая 2012 года по иску З.Ф. <...>, З.К. <...>, З.Р. <...>, З.Э. <...> к Ш.А. <...>, О. <...> о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А., выслушав объяснения ответчика Ш.А. и его представителя - адвоката Субботиной А.Р., представляющей также интересы ответчика О., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца З.Ф. и его представителя - адвоката Афанасьева А.П., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. обратились в суд с иском к Ш.А., О. о признании недействительным, в связи с ничтожностью притворной сделки, договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенного 21.08.2009 между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны; истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения ответчика О., признании за З.К., З.Р., З.Э. по 1/3 доле в праве собственности на указанную квартиру; ссылались на то, что указанная квартира принадлежала З.К., З.Р., З.Э. на праве общей долевой собственности; З.Ф., в связи с необходимостью проведения срочного дорогостоящего лечения З.Э., 21.08.2009 заключил с Ш.А. договор займа на сумму <...> рублей, одновременно, в качестве способа обеспечения возврата займа, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры; намерений отчуждать квартиру истцы не имели, договор купли-продажи носил формальный характер, фактически квартира, являлась предметом залога в обеспечение возврата займа; однако, 03.05.2010 года, по договору купли-продажи, указанная квартира была отчуждена Ш.А. в пользу О., то есть, квартира выбыла из владения истцов помимо их воли.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчиков указывал, что ст. ст. 329, 421 ГК РФ дают все основания для использования договора купли-продажи под условием (ст. 157 ГК РФ) в качестве дополнительного обязательства, защищающего интересы кредитора, и такой способ полностью обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, имея преимущество перед залогом, по которому кредитор приобретает право требовать обращения взыскания на заложенное имущество только в суде, тогда как по договору купли-продажи под условием в случае неисполнения должником своих обязанностей по основному обязательству кредитор приобретает право собственности на предмет условной продажи в связи с наступлением отлагательного условия, то есть неисполнения должником основного обязательства; договор займа и заявление Ш.А. свидетельствуют, что договор купли-продажи квартиры является самостоятельным обеспечением основного обязательства, не прикрывая другой сходный по своей конструкции способ обеспечения обязательств - залог; воля сторон была направлена именно на переход права собственности на имущество, выступающее предметом договора купли-продажи, в случае неисполнения обязательств по основному договору З.Ф. (л.д. 47 - 51).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, признан недействительным в силу ничтожности, в удовлетворении остальных требований было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29.03.2012 решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 отменено с направлением дела на новое рассмотрение.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31 мая 2012 года по настоящему делу исковые требования З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. удовлетворены в полном объеме.
Суд признал договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны недействительным, истребовал указанную квартиру из владения О. в пользу З.К., З.Р., З.Э., признав за ними по 1/3 доле в праве собственности на указанную квартиру.
Тем же решением суд взыскал с Ш.А. и О. государственную пошлину в бюджет в размере 100 рублей с каждого.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчики Ш.А. и О. в апелляционной жалобе просят его отменить, считая незаконным и необоснованным.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя, истцы З.К., З.Р., З.Э. в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об обложении дела слушанием не просили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчиков о времени и месте судебного заседания признан судебной коллегией обоснованным, поскольку в деле отсутствуют доказательства надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства которым дело разрешено по существу, в связи с чем в соответствии с положениями п. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
П. 1 ст. 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
П. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ); учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
П. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ; если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
В силу п. 35 указанного Постановления Пленума, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
Как следует из п. 37, п. 38 указанного Постановления Пленума, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
П. 39 указанного Постановления Пленума гласит, что, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежала на праве долевой собственности З.Р., З.К., З.Э. (л.д. 78).
21.08.2009 года между З.Р., З.К., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой по договору была определена в размере <...> рублей (л. д. 11 - 12).
03.05.2010 года между Ш.А. и О. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 79).
Вышеперечисленные переходы права собственности на указанную квартиру зарегистрированы в ЕГРП (л.д. 78).
Согласно договору займа от 21.08.2009 года, Ш.А. передал З.Ф. <...> рублей; З.Ф. принял на себя обязательство до 22.08.2010 года возвратить Ш.А. денежную сумму в рублевом эквиваленте <...> евро по курсу ЦБ РФ на день возврата (л.д. 13).
Из нотариально удостоверенного заявления Ш.А. от 21.08.2009 года следует, что Ш.А. принял на себя обязательство, при условии надлежащего исполнения З.Ф. его обязательств заемщика по договору займа, от 21.08.2009 года, продать квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, З.Ф. или любым указанным им лицам или лицу за сумму <...> рублей, в течение трех рабочих дней с момента исполнения З.Ф. обязательств по договору займа (л.д. 14).
Как установлено судом первой инстанции, из пояснений сторон усматривается, что их воля при заключении договора купли-продажи от 21.08.2009 года была направлена не на переход права собственности на спорную квартиру от З.К., З.Р., З.Э. к Ш.А., а на обеспечение обязательства З.Ф. по возврату денежных средств по договору займа.
Доводы ответчика Ш.А. в апелляционной жалобе о том, что ранее изложенная позиция его представителя, полномочия которого были отозваны, не соответствует его отношению к сделке купли-продажи квартиры, ни его отношению к иску, которое он высказал лично в судебном заседании, судебная коллегия не может принять, считает надуманными, так как материалами дела они не подтверждаются. При этом замечания на протокол судебного заседания не подавались, а возражения на исковое заявление было подано представителем ответчика Ш.А. - С., которая участвовала по ордеру и доверенности в суде первой и апелляционной инстанций.
Доводы истцов также подтверждаются обязательствами Ш.А., указанными в нотариально удостоверенном заявлении от 21.08.2009 года (л.д. 14). Кроме того, как следует из утверждений истцов и не оспаривается ответчиками договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как истцы не передавали спорное имущество ответчику, владеют и пользуются им.
Заслуживают внимания и доводы истцов о том, что как договор займа, так и договор купли-продажи, заявление-обязательство были подписаны в один день - 21.08.2009 года, сумма по договору займа и сумма по договору купли-продажи совпадают.
Проанализировав последовательность заключения, условия и обстоятельства исполнения данных договоров, судебная коллегия, считает, что данные обстоятельства с учетом представленных по делу доказательств, безусловно свидетельствуют о том, что истцы не имели правового интереса в отчуждении единственного жилого помещения за цену, ниже рыночной стоимости квартиры, учитывая среднестатистические данные, публикуемые в открытых и общедоступных источниках информации.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры действительное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора залога, а не на реализацию прав, возникших вследствие заключения договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о притворности заключенного договора купли-продажи квартиры.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 21.08.2009, заключенный между З.К., З.Р., З.Э., с одной стороны, и Ш.А., с другой стороны, является ничтожной сделкой по признаку ее притворности.
Воля истцов, как собственников спорной квартиры, на передачу владения ею Ш.А. отсутствовала, поскольку в действительности, воля истцов была направлена на обеспечение обязательства по возврату займа.
Ответчик О. не представил достаточных доказательств, с достоверностью подтверждающих, то, что при приобретении спорной квартиры у Ш.А. по договору купли-продажи от 03.05.2010 он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения квартиры Ш.А.
Доказательств того, что О., приобретая спорное жилое помещение, действовал разумно, добросовестно и осмотрительно, учитывая стоимость квартиры, указанную в договоре, период нахождения ее в собственности продавца, регистрацию и проживание бывших собственников, притом, что, по мнению суда, О. необходимо и достаточно было побывать в спорной квартире, которой продолжают пользоваться истцы (что не оспаривается ответчиками), для того, чтобы убедиться в наличии оснований сомневаться в правомерности отчуждения квартиры Ш.А., ответчиком в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду представлено не было.
В силу положений п. 2 ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе.
В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 01.07.1996 г. N 6/8, указанные условия договора залога отнесены к числу существенных.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
При этом пунктом 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Учитывая сказанное выше, и принимая во внимание отсутствие существенных условий договора залога и регистрации указанного договора, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению требования истцов в полном объеме.
В силу ст. 103 ГПК РФ взыскать с ответчиков государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга в размере 100 рублей, с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 31.05.2012 года отменить.
Иск З.Ф., З.К., З.Р., З.Э. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный 21.08.2009 года, недействительным в силу ничтожности.
Истребовать указанную квартиру из владения О. в пользу З.Ф. <...>, З.К. <...>, З.Р. <...>.
Признать за З.Ф. <...>, <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - женский гражданкой Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированной и фактически проживающей по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Признать за З.Р., <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - мужской, гражданином Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированным и фактически проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Признать за З.Э., <дата> года рождения, место рождения <...>, пол - мужской, гражданином Российской Федерации, паспорт N <...>, выдан <дата> года ТП N <...> отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <...> районе Санкт-Петербурга, зарегистрированным и фактически проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на 1/3 долю в <...> квартире <адрес>
Прекратить право собственности О. на указанную выше квартиру.
Взыскать с Ш.А., О. государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 100 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)