Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Липкина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Зыбелевой Т.Д.
Судей Катковой Г.В. Сорокиной Л.Н.
При секретаре Е.В.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В. дело по апелляционным жалобам О.В. и ее представителя по доверенности М. на решение Басманного районного суда гор. Москвы от 24 февраля 2012 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований О.В. к А.Ш.К., Е.Г. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры отказать.
О.В. обратилась в суд к А.Ш.К., Е.Г. с иском о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры.
В обоснование исковых требований указала, что выдала нотариальную доверенность бывшему мужу А.Ш.К. на продажу принадлежащей ей 1/3 доли квартиры, стоимость квартиры по сообщению мужа составляла.......... руб., в связи с чем от продажи квартиры она должна получить 1/3 часть денежных средств. В начале декабря 2011 года истцу стало известно, что 1/3 доли квартиры продана ответчиком А.Ш.К. за...... руб., 2/3 доли квартиры проданы ответчиком А.Ш.К. без ее согласия, в связи с чем нарушено право преимущественной покупки 2/3 доли квартиры. Новым собственником всей квартиры является Е.Г.
Истец считает, что договор купли-продажи 1/3 доли квартиры является недействительным, поскольку заключен при злонамеренном соглашении А.Ш.К. с Е.Г. С учетом уточненных исковых требований истец просила признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли квартиры N....., расположенной по адресу: город Москва, ........., возвратив истцу право собственности на 1/3 доли квартиры, а также перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 доли квартиры.
Представитель истца О.В. - по доверенности М.А. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчик А.Ш.К. убедил истца выдать доверенность на право продажи 1/3 доли. Ответчик А.Ш.К. заверил истца, что рыночная стоимость указанной квартиры составляет....... руб., Между тем, по договору купли-продажи ответчик передал своей жене Е.Г. квартиру по стоимости ниже рыночной. Стоимость 1/3 доли квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, составила....... руб, что в 30 раз ниже рыночной стоимости. Ответчик А.Ш.К. злоупотребил своим правом, истец желала продать свою долю квартиры по рыночной цене, договор купли продажи между бывшем мужем истца А.Ш.К. и его супругой Е.Г. заключен при злонамеренном соглашении. При совершении сделки 2/3 доли квартиры проданы без соглашения с истцом, чем нарушено преимущественное право истца на приобретение 2/3 доли квартиры. 2/3 доли квартиры ответчик продал за........ руб. Истец могла на тех же условиях приобрести 2/3 доли квартиры, но ответчик А.Ш.К. не известил ее о данной сделке. Доверенность, выданная истцом на момент совершения сделки, не была отозвана и не была признана недействительной, но, исходя из принципа добросовестности сторон, доля квартиры истца должна быть продана ответчиком по рыночной стоимости.
Представитель ответчика А.Ш.К. возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что 1/3 доли квартиры истец получила в дар от ответчика А.Ш.К. Истец выдала А.Ш.К. нотариальную доверенность, которой уполномочила ответчика Т. продать принадлежащую ей 1/3 долю квартиры за цену и на условиях по его усмотрению, поскольку в доверенности имелась опечатка в указании номера паспорта, истец повторно 01 июля 2011 года после расторжения брака выдала А.Ш.К. доверенность, которой уполномочила А.Ш.К. продать принадлежащую ей 1/3 доли квартиры на условиях и по цене на его усмотрение. Стоимость 1/3 доли квартиры оценена А.Ш.К. и Е.Г. в размере....... руб., стоимость 2/3 доли - в размере....... руб. Денежные средства в размере....... руб. были перечислены на счет истца. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что между ответчиками имел место сговор, а также, что квартира должна быть продана по цене в размере.......руб., в доверенности истец не указала цену, за которую желала произвести отчуждение, принадлежащего ей имущества.
Ответчик Ш.А.К. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика Е.Г. - по доверенности С.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что истцом не представлено доказательств злонамеренного соглашения ответчиков на заключение данной сделки. Доверенность на продажу квартиры была выдана истцом добровольно, именно по данной доверенности совершена сделка купли-продажи квартиры. Не подлежат удовлетворению и требования истца о переводе на истца права преимущественной покупки 2/3 доли квартиры, так как квартира в собственность Е.Г. была отчуждена целиком, но не по долям, что подтверждается свидетельством о праве собственности
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - по доверенности Д.Ю. в судебном заседании оставил рассмотрение исковых требований на усмотрение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в апелляционных жалобах О.В. и ее представитель по доверенности М.А.
В судебное заседание не явились Е.Г. и представитель Управления Росреестра по Москве, извещены о дате и времени рассмотрения дела. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав О.В., ее представителя по доверенности М.А., А.Ш.К., представителя ответчиков Е.Г. и А.Ш.К. по доверенности С.Г., проверив материалы дела и обсудив доводы жалоб, приходит к выводу об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, как постановленного с нарушением норм материального права, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска.
В остальной части решение суда соответствует требованиям закона и отмене не подлежит.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из материалов дела следует, что 24 июня 2003 года между Т.В. и А.Ш.К. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому А.Ш.К. приобрел квартиру, расположенную по адресу: город Москва, ........ общей площадью 100,4 кв. м
09 февраля 2011 года между А.Ш.К. и О.В. заключен договор дарения, по условиям которого А.Ш.К. передал О.В. в дар 1/3 доли квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, расположенной по адресу: город Москва, .......
12 апреля 2011 года брак между А.Ш.К. и О.В. расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака, выданном Таганским отделом ЗАГС Управления ЗАГС города Москвы.
04 марта 2011 года О.В. выдала доверенность ответчику А.Ш.К., согласно которой О.В. уполномочила ответчика А.Ш.К. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей 1/3 доли квартиры, находящуюся по адресу: город Москва, ........ для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, в том числе подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с правом произведения расчетов через текущий счет N........ в ЗАО "Райффайзенбанк", с правом получения всех необходимых документов, от ее имени подавать заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.
01 июля 2011 года О.В. выдана повторную доверенность ответчику А.Ш.К., согласно которой О.В. уполномочила ответчика продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей 1/3 доли квартиры, находящейся по адресу: город Москва, ......., для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, в том числе подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с правом произведения расчетов через текущий счет N........ в ЗАО "Райффайзенбанк", с правом получения всех необходимых документов, от ее имени подавать заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность удостоверена нотариусом Л.
16 августа 2011 года между А.Ш.К. и Е.Г. заключен брак, после заключения брака жене присвоена фамилия Т.
10 ноября 2011 года А.Ш.К. от имени О.В., именуемой "продавец" на основании доверенности от 01 июля 2011 года, заключил с Е.Г. договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Е.Г. передана 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... за...... руб.
10 ноября 2011 года между А.Ш.К. и Е.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Е.Г. передана 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... за....... руб.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Е.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ........
10 ноября 2011 года денежные средства в размере.... руб. перечислены на счет О.В. в ЗАО "Райффайзенбанк".
О.В. обратилась в суд с иском, просила признать недействительным договор купли-продажи 1\\3 доли квартиры, принадлежащий ей на праве собственности, ссылаясь на то, что договор купли-продажи 1/3 доли квартиры от 10 ноября 2011 года заключен при злонамеренном соглашении ее доверителя А.Ш.К. с ответчиком Е.Г.
В обоснование исковых требований истцом представлены отчеты по определению рыночной стоимости 1/ 3 доли квартиры ООО "Инвест Консалтинг", ООО "МПК-Центр".
Как следует из отчета ООО "МПК-Центр" рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... составляет....... руб., рыночная стоимость 1/ 3 доли квартиры составляет..... руб.
Согласно отчета ООО "Инвест Консалтинг" рыночная стоимость квартиры 1/3 доли квартиры составляет....... руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из текста доверенности, выданной истицей ответчику, которой она уполномочила его на продажу принадлежащей ей доли. При этом суд указал в решении, что полномочия А.Ш.К., действующего на основании доверенности от 01 июля 2011 года, не были ограничены условием о стоимости продаваемой доли квартиры, на котором доверенное лицо имело право заключить договор купли-продажи 1/3 доли квартиры, принадлежащей истцу.
Данный вывод суда судебная коллегия не может признать законным и обоснованным, поскольку судом неправильно определены юридически значимые по делу обстоятельства, вследствие чего неправильно применена норма материального права, что привело к вынесению незаконного решения.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Для совершения указанной сделки необходимо искажение действительной воли стороны вступающей в сделку. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии, во-первых, их умышленного сговора, во-вторых, возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий и обстоятельств для представляемого.
Данные обстоятельства не были надлежащим образом исследованы судом при рассмотрении дела.
Как усматривается из материалов дела, 1 июля 2011 года истец О.В., ответчик А.Ш.К. с одной стороны и ООО "Офис Сухаревский" заключили договор на поиск покупателя и сопровождение N........ Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за...... рублей. Этим же числом 1 июля 2011 года истицей выдана доверенность на имя ООО "Офис Сухаревский" и доверенность на имя ответчика А.Ш.К. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе ответчику А.Ш.К., истица О.В. давала согласие на продажу квартиры. Доверенность выдана в связи с тем, что истица проживает в Швейцарии, где проходит обучение. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено. Давая оценку выданной доверенности без относительно к заключенному сторонами договору на продажу квартиры, что было сделано судом, является неправильным, поскольку данные документы взаимосвязаны и не могут быть рассмотрены в отрыве друг от друга. Судом договор и соглашение о стоимости квартиры исследованы не были, оценка им не дана, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения.
В соответствии с п. 1 ч. 1, 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Данные требования процессуального законодательства судом были нарушены, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В силу ч. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным вынести по делу новое решение в данной части.
Исследовав представленные в деле доказательства, в частности, договор, соглашение и доверенность, указанные выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица Е.Г., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1\\3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за...... рублей, материалы дела не содержат. Иных согласований о цене квартиры и доли истицы в материалах дела нет.
Судебная коллегия приходит также к выводу о том, что между ответчиками А.Ш.К. и Е.Г. имело место злонамеренное соглашение при продаже доли квартиры, принадлежащей истце, поскольку доля продана по цене, не согласованной с истицей и в 30 раз ниже ее рыночной стоимости, что повлекло неблагоприятные последствия для О.В.
Кроме того, действия по продаже доли истицы были совершены ответчиком А.Ш.К. с нарушением положений ст. 182 ГК РФ.
Согласно данной нормы представительство есть сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Как усматривается из материалов дела, на момент совершения сделки купли-продажи 1\\3 доли спорной квартиры представитель по доверенности А.Ш.К. состоял в браке с ответчицей Е.Г., которой и была продана указанная доля. То есть фактически доля продана в пользу А.Ш.К., который имеет право на супружескую долю в указанной сделке.
Данное обстоятельство также свидетельствует о злонамеренном соглашении ответчиков при продаже 1\\3 доли, принадлежащей О.В.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии злонамеренного соглашения ответчиков, в связи с чем в силу ст. 179 ГК РФ, сделка по купле-продаже 1\\3 доли в спорной квартире должна быть признана недействительной.
В силу ч. 2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая требования закона, коллегия полагает, что истице должна быть возвращена в собственность 1\\3 доля в квартире по адресу: г. Москва, ......, а с истицы подлежит взысканию полученная ею сумма...... рублей.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Отказывая в иске в этой части, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истица знала о намерении ответчика продать свою долю, не выражала намерение ее приобрести. Заключая соглашение о продаже всей квартиры и выдавая доверенность, истица фактически отказалась от права преимущественной покупки, в связи с чем ее требования судом обоснованно не удовлетворены. Ссылка в иске и апелляционной жалобе на сумму, за которую продана 2\\3 доли квартиры, не является основанием к отмене решения, поскольку истица в письменном виде не предлагала ответчику иного варианта продажи его доли в спорной квартире.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Басманного районного суда гор. Москвы от 24 февраля 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований О.В. к Е.Г. и А.Ш.К. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры и вынести в этой части новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ........ от 10 ноября 2011 года, заключенный между А.Ш.К. от имени О.В. и Е.Г.
Возвратить 1\\3 доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ...... в собственность О.В.
Взыскать с О.В. в пользу Е.Г.......... рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на О.В. на 1/3 часть в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ........ внесения изменений в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.10.2012 N 11-10326
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2012 г. N 11-10326
Судья: Липкина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Зыбелевой Т.Д.
Судей Катковой Г.В. Сорокиной Л.Н.
При секретаре Е.В.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В. дело по апелляционным жалобам О.В. и ее представителя по доверенности М. на решение Басманного районного суда гор. Москвы от 24 февраля 2012 года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований О.В. к А.Ш.К., Е.Г. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры отказать.
установила:
О.В. обратилась в суд к А.Ш.К., Е.Г. с иском о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры.
В обоснование исковых требований указала, что выдала нотариальную доверенность бывшему мужу А.Ш.К. на продажу принадлежащей ей 1/3 доли квартиры, стоимость квартиры по сообщению мужа составляла.......... руб., в связи с чем от продажи квартиры она должна получить 1/3 часть денежных средств. В начале декабря 2011 года истцу стало известно, что 1/3 доли квартиры продана ответчиком А.Ш.К. за...... руб., 2/3 доли квартиры проданы ответчиком А.Ш.К. без ее согласия, в связи с чем нарушено право преимущественной покупки 2/3 доли квартиры. Новым собственником всей квартиры является Е.Г.
Истец считает, что договор купли-продажи 1/3 доли квартиры является недействительным, поскольку заключен при злонамеренном соглашении А.Ш.К. с Е.Г. С учетом уточненных исковых требований истец просила признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли квартиры N....., расположенной по адресу: город Москва, ........., возвратив истцу право собственности на 1/3 доли квартиры, а также перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 доли квартиры.
Представитель истца О.В. - по доверенности М.А. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ответчик А.Ш.К. убедил истца выдать доверенность на право продажи 1/3 доли. Ответчик А.Ш.К. заверил истца, что рыночная стоимость указанной квартиры составляет....... руб., Между тем, по договору купли-продажи ответчик передал своей жене Е.Г. квартиру по стоимости ниже рыночной. Стоимость 1/3 доли квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, составила....... руб, что в 30 раз ниже рыночной стоимости. Ответчик А.Ш.К. злоупотребил своим правом, истец желала продать свою долю квартиры по рыночной цене, договор купли продажи между бывшем мужем истца А.Ш.К. и его супругой Е.Г. заключен при злонамеренном соглашении. При совершении сделки 2/3 доли квартиры проданы без соглашения с истцом, чем нарушено преимущественное право истца на приобретение 2/3 доли квартиры. 2/3 доли квартиры ответчик продал за........ руб. Истец могла на тех же условиях приобрести 2/3 доли квартиры, но ответчик А.Ш.К. не известил ее о данной сделке. Доверенность, выданная истцом на момент совершения сделки, не была отозвана и не была признана недействительной, но, исходя из принципа добросовестности сторон, доля квартиры истца должна быть продана ответчиком по рыночной стоимости.
Представитель ответчика А.Ш.К. возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что 1/3 доли квартиры истец получила в дар от ответчика А.Ш.К. Истец выдала А.Ш.К. нотариальную доверенность, которой уполномочила ответчика Т. продать принадлежащую ей 1/3 долю квартиры за цену и на условиях по его усмотрению, поскольку в доверенности имелась опечатка в указании номера паспорта, истец повторно 01 июля 2011 года после расторжения брака выдала А.Ш.К. доверенность, которой уполномочила А.Ш.К. продать принадлежащую ей 1/3 доли квартиры на условиях и по цене на его усмотрение. Стоимость 1/3 доли квартиры оценена А.Ш.К. и Е.Г. в размере....... руб., стоимость 2/3 доли - в размере....... руб. Денежные средства в размере....... руб. были перечислены на счет истца. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что между ответчиками имел место сговор, а также, что квартира должна быть продана по цене в размере.......руб., в доверенности истец не указала цену, за которую желала произвести отчуждение, принадлежащего ей имущества.
Ответчик Ш.А.К. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика Е.Г. - по доверенности С.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что истцом не представлено доказательств злонамеренного соглашения ответчиков на заключение данной сделки. Доверенность на продажу квартиры была выдана истцом добровольно, именно по данной доверенности совершена сделка купли-продажи квартиры. Не подлежат удовлетворению и требования истца о переводе на истца права преимущественной покупки 2/3 доли квартиры, так как квартира в собственность Е.Г. была отчуждена целиком, но не по долям, что подтверждается свидетельством о праве собственности
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - по доверенности Д.Ю. в судебном заседании оставил рассмотрение исковых требований на усмотрение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в апелляционных жалобах О.В. и ее представитель по доверенности М.А.
В судебное заседание не явились Е.Г. и представитель Управления Росреестра по Москве, извещены о дате и времени рассмотрения дела. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав О.В., ее представителя по доверенности М.А., А.Ш.К., представителя ответчиков Е.Г. и А.Ш.К. по доверенности С.Г., проверив материалы дела и обсудив доводы жалоб, приходит к выводу об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, как постановленного с нарушением норм материального права, с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска.
В остальной части решение суда соответствует требованиям закона и отмене не подлежит.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из материалов дела следует, что 24 июня 2003 года между Т.В. и А.Ш.К. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому А.Ш.К. приобрел квартиру, расположенную по адресу: город Москва, ........ общей площадью 100,4 кв. м
09 февраля 2011 года между А.Ш.К. и О.В. заключен договор дарения, по условиям которого А.Ш.К. передал О.В. в дар 1/3 доли квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, расположенной по адресу: город Москва, .......
12 апреля 2011 года брак между А.Ш.К. и О.В. расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака, выданном Таганским отделом ЗАГС Управления ЗАГС города Москвы.
04 марта 2011 года О.В. выдала доверенность ответчику А.Ш.К., согласно которой О.В. уполномочила ответчика А.Ш.К. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей 1/3 доли квартиры, находящуюся по адресу: город Москва, ........ для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, в том числе подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с правом произведения расчетов через текущий счет N........ в ЗАО "Райффайзенбанк", с правом получения всех необходимых документов, от ее имени подавать заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.
01 июля 2011 года О.В. выдана повторную доверенность ответчику А.Ш.К., согласно которой О.В. уполномочила ответчика продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей 1/3 доли квартиры, находящейся по адресу: город Москва, ......., для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, в том числе подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с правом произведения расчетов через текущий счет N........ в ЗАО "Райффайзенбанк", с правом получения всех необходимых документов, от ее имени подавать заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Доверенность удостоверена нотариусом Л.
16 августа 2011 года между А.Ш.К. и Е.Г. заключен брак, после заключения брака жене присвоена фамилия Т.
10 ноября 2011 года А.Ш.К. от имени О.В., именуемой "продавец" на основании доверенности от 01 июля 2011 года, заключил с Е.Г. договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Е.Г. передана 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... за...... руб.
10 ноября 2011 года между А.Ш.К. и Е.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Е.Г. передана 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... за....... руб.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Е.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ........
10 ноября 2011 года денежные средства в размере.... руб. перечислены на счет О.В. в ЗАО "Райффайзенбанк".
О.В. обратилась в суд с иском, просила признать недействительным договор купли-продажи 1\\3 доли квартиры, принадлежащий ей на праве собственности, ссылаясь на то, что договор купли-продажи 1/3 доли квартиры от 10 ноября 2011 года заключен при злонамеренном соглашении ее доверителя А.Ш.К. с ответчиком Е.Г.
В обоснование исковых требований истцом представлены отчеты по определению рыночной стоимости 1/ 3 доли квартиры ООО "Инвест Консалтинг", ООО "МПК-Центр".
Как следует из отчета ООО "МПК-Центр" рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ....... составляет....... руб., рыночная стоимость 1/ 3 доли квартиры составляет..... руб.
Согласно отчета ООО "Инвест Консалтинг" рыночная стоимость квартиры 1/3 доли квартиры составляет....... руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из текста доверенности, выданной истицей ответчику, которой она уполномочила его на продажу принадлежащей ей доли. При этом суд указал в решении, что полномочия А.Ш.К., действующего на основании доверенности от 01 июля 2011 года, не были ограничены условием о стоимости продаваемой доли квартиры, на котором доверенное лицо имело право заключить договор купли-продажи 1/3 доли квартиры, принадлежащей истцу.
Данный вывод суда судебная коллегия не может признать законным и обоснованным, поскольку судом неправильно определены юридически значимые по делу обстоятельства, вследствие чего неправильно применена норма материального права, что привело к вынесению незаконного решения.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Для совершения указанной сделки необходимо искажение действительной воли стороны вступающей в сделку. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии, во-первых, их умышленного сговора, во-вторых, возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий и обстоятельств для представляемого.
Данные обстоятельства не были надлежащим образом исследованы судом при рассмотрении дела.
Как усматривается из материалов дела, 1 июля 2011 года истец О.В., ответчик А.Ш.К. с одной стороны и ООО "Офис Сухаревский" заключили договор на поиск покупателя и сопровождение N........ Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за...... рублей. Этим же числом 1 июля 2011 года истицей выдана доверенность на имя ООО "Офис Сухаревский" и доверенность на имя ответчика А.Ш.К. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе ответчику А.Ш.К., истица О.В. давала согласие на продажу квартиры. Доверенность выдана в связи с тем, что истица проживает в Швейцарии, где проходит обучение. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено. Давая оценку выданной доверенности без относительно к заключенному сторонами договору на продажу квартиры, что было сделано судом, является неправильным, поскольку данные документы взаимосвязаны и не могут быть рассмотрены в отрыве друг от друга. Судом договор и соглашение о стоимости квартиры исследованы не были, оценка им не дана, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения.
В соответствии с п. 1 ч. 1, 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Данные требования процессуального законодательства судом были нарушены, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
В силу ч. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным вынести по делу новое решение в данной части.
Исследовав представленные в деле доказательства, в частности, договор, соглашение и доверенность, указанные выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истица Е.Г., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1\\3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за...... рублей, материалы дела не содержат. Иных согласований о цене квартиры и доли истицы в материалах дела нет.
Судебная коллегия приходит также к выводу о том, что между ответчиками А.Ш.К. и Е.Г. имело место злонамеренное соглашение при продаже доли квартиры, принадлежащей истце, поскольку доля продана по цене, не согласованной с истицей и в 30 раз ниже ее рыночной стоимости, что повлекло неблагоприятные последствия для О.В.
Кроме того, действия по продаже доли истицы были совершены ответчиком А.Ш.К. с нарушением положений ст. 182 ГК РФ.
Согласно данной нормы представительство есть сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Как усматривается из материалов дела, на момент совершения сделки купли-продажи 1\\3 доли спорной квартиры представитель по доверенности А.Ш.К. состоял в браке с ответчицей Е.Г., которой и была продана указанная доля. То есть фактически доля продана в пользу А.Ш.К., который имеет право на супружескую долю в указанной сделке.
Данное обстоятельство также свидетельствует о злонамеренном соглашении ответчиков при продаже 1\\3 доли, принадлежащей О.В.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии злонамеренного соглашения ответчиков, в связи с чем в силу ст. 179 ГК РФ, сделка по купле-продаже 1\\3 доли в спорной квартире должна быть признана недействительной.
В силу ч. 2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая требования закона, коллегия полагает, что истице должна быть возвращена в собственность 1\\3 доля в квартире по адресу: г. Москва, ......, а с истицы подлежит взысканию полученная ею сумма...... рублей.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании права преимущественной покупки, переводе права покупателя доли квартиры отмене не подлежит.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Отказывая в иске в этой части, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истица знала о намерении ответчика продать свою долю, не выражала намерение ее приобрести. Заключая соглашение о продаже всей квартиры и выдавая доверенность, истица фактически отказалась от права преимущественной покупки, в связи с чем ее требования судом обоснованно не удовлетворены. Ссылка в иске и апелляционной жалобе на сумму, за которую продана 2\\3 доли квартиры, не является основанием к отмене решения, поскольку истица в письменном виде не предлагала ответчику иного варианта продажи его доли в спорной квартире.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда гор. Москвы от 24 февраля 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований О.В. к Е.Г. и А.Ш.К. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры и вынести в этой части новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи 1\\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ........ от 10 ноября 2011 года, заключенный между А.Ш.К. от имени О.В. и Е.Г.
Возвратить 1\\3 доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ...... в собственность О.В.
Взыскать с О.В. в пользу Е.Г.......... рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на О.В. на 1/3 часть в праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ........ внесения изменений в Едином реестре прав на недвижимое имущество.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)