Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зельхарняева А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Пильгуна А.С.
судей Кочергиной Т.В., Грибовой Е.Н., при секретаре М.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н.
дело по апелляционной жалобе К.Г.
на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г., которым постановлено: Исковые требования П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать право К.Г., <...> года рождения, пользования жилым помещением по адресу: <...>, прекращенным.
Решение является основанием для снятия К.Г., <...> года рождения, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
В удовлетворении встречных исковых требований К.Г. к П., Б. и Р. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой отказать.
П. обратился в суд с иском к К.Г. о признании прекратившей права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование исковых требований П. ссылался на то, что является собственником жилого помещения - квартиры <...> на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г. На момент приобретения спорной квартиры в ней зарегистрирована, но не проживает ответчик К.Г., которая добровольно выехала из квартиры в январе 2011 г. Ответчик не является членом семьи истца, ее регистрация в квартире нарушает права истца как собственника. Ссылаясь на положения ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 288, 292 ч. 2, 304 ГК РФ, истец просил признать ответчика прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снять ее с регистрационного учета по указанному адресу.
В ходе судебного разбирательства К.Г. предъявлен встречный иск к П., Б. и Р. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой. В обоснование встречных исковых требований К.Г. ссылается на положения ст. ст. 168, 420 - 422, 431 ГК и указывает на то, что п. 8 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Б., Р. и П. от 07.07.2011 г. является частично недействительным в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру, поскольку предыдущие договоры купли-продажи спорной квартиры данное положение содержали. В январе 2011 г. К.Г. не смогла попасть в квартиру, так как кто-то поменял замок. По данному факту она неоднократно обращалась в милицию. 07.10.2011 г. она направила П. телеграмму, в которой просила предоставить ей ключи от квартиры, однако П. ключи от квартиры ей не передал. К.Г. зарегистрирована в спорной квартире и несет расходы по оплате коммунальных платежей по квартире. К.Г. просила признать указанный пункт договора частично недействительным, вселить К.Г. в спорную квартиру, обязать П. не чинить препятствия в проживании и пользовании спорной квартирой, передать ей ключи от спорной квартиры.
В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) П. и его представитель адвокат Пашков М.Л. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.
Ответчик (истец по встречному иску) К.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель К.Г. М.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчики по встречному иску Б. и Р. в судебном заседании встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.
Представители третьих лиц Отдела по району Люблино УФМС по г. Москве и Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит К.Г.
Ответчик Р. в заседание судебной коллегии не явился, извещен надлежащим образом.
Согласно представленного заявления просит рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения К.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, П., его представителя адвоката Пашкова М.Л., Б., возражавших против отмены постановленного судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене ввиду следующего.
Судом установлено, что П. является собственником спорного жилого помещения - квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <...> (л.д. 7).
Право собственности П. зарегистрировано в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2011 г., запись N <...>, на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенного между Б., Р. (продавцы) и П. (покупатель) (л.д. 8).
Ответчик К.Г. зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире с 21.10.1964 г. (л.д. 10 - 11).
Также судом установлено, что спорная квартира изначально была передана К.Г., К.А.А., К.Д.С. в порядке приватизации в общую совместную собственность без определения долей на основании договора передачи N <...> от 14.07.1995 г., зарегистрированного в КМЖ 26.07.1995 г. за N <...> (л.д. 243, 244).
Спорная квартира на основании договора купли-продажи от 30.05.1997 г., заключенного между К.Г., К.Д.С., К.Н.Б. (продавцы) и К.М.Д. (покупатель), зарегистрированного в КМЖ 30.05.1997 г. (N <...>) передана в собственность К.М.Д. В п. 9. данного договора стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе при переходе права собственности (л.д. 28).
На основании договора купли-продажи от 28.07.2006 г. спорная квартира была продана К.М.Д. Ж.В.В. (государственная регистрация права собственности произведена 17.10.2006 г. за N <...>. В п. 5. договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 221 - 223).
Ж.В.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.2008 г. продал спорную квартиру Р. и Б. по 1/2 доле в праве собственности каждому (государственная регистрация договора произведена 13.01.2009 г. за N <...>). В п. 9. данного договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 149 - 150).
Однако договор купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенный между Б., Р. и П., не содержит положения о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой.
Удовлетворяя исковые требования П. и отказывая в удовлетворении встречного иска К.Г., суд исходил из того, что у К.Г. отсутствует право пользования спорным жилым помещением, включение в вышеуказанные договоры купли-продажи от 30 мая 1997 года, 28 июля 2006 года, 05 ноября 2008 года условия о пожизненном проживании К.Г. в спорной квартире являлось соглашением сторон по данным сделкам, в оспариваемом К.Г. договоре купли-продажи от 07 июля 2011 года данное соглашение отсутствует; отсутствие в договоре указания о сохранении за К.Г. права пользования спорной квартирой означает, что стороны договора достигли соглашения о том, что такое право за ней не сохраняется.
Однако при этом, суд первой инстанции не учел положения законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником имущества другим лицам.
Таким образом, по смыслу приведенных положений гражданского законодательства, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на месте прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.
В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенным 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., К.Г. с одной стороны и К.М.Д. от имени которой действовала К.Н.Б. в указанной квартире на момент заключения договора проживали К.Г., К.А.А., которые сохранили за собой право пожизненного пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.
Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенного между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года в указанной квартире зарегистрирована К.Г., которая сохраняет право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.
В пункте 9 договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенного 05 ноября 2008 года между Ж.В.В. и Р., Б. указано, что в указанной квартире зарегистрирована К.Г., которая сохраняет свое право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.
Между тем, в п. 8 договора, заключенном 07 июля 2011 года между Р., Б. указано только на регистрацию на спорной жилой площади К.Г.
Таким образом, включение в договоры купли-продажи от 30.05.1997 г., 28.07.2006 г., 05.11.2008 г. условия о пожизненном проживании К.Г. в спорной квартире являлось соглашением сторон по указанным сделкам.
Однако в оспариваемом К.Г. договоре купли-продажи от 07.07.2011 г. данное соглашение отсутствует.
Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 года N 320-О-О разъяснено, что положение п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует применению иных положений ГК РФ, а именно ст. 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Как указано выше, в соответствии с договором купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., К.Г. и К.М.Д., К.Г. сохранила за собой право пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.
Право пользования вышеуказанным жилым помещением сохранено за К.Г. и при заключении в последующем договора купли-продажи квартиры между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года, между Ж.В.В. и Р., Б. 05 ноября 2008 г.
Таким образом, на момент приобретения спорной квартиры П. между сторонами уже сложились отношения по пользованию данным жилым помещением, носящим бессрочный характер, которые должны учитываться при переходе права собственности на это жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.
В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон в обязательстве.
Согласно ч. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательств в свою пользу.
Пунктом 2 ст. 430 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.
Таким образом, прежние собственники Б., Р. передали П. спорную квартиру с уже установленным в отношении нее на основании предыдущих договоров купли-продажи обременением, данное обстоятельство сохраняет свое правовое значение и связывает нового собственника данной квартиры П. в качестве правопреемника Б., Р. в отношении данного жилого помещения.
Поэтому вывод суда о том, что К.Г. не сохранила право пользования спорным жилым помещением является незаконным, решение суда постановлено с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора, поэтому не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением в соответствии с положениями 328 ГПК РФ нового решения.
Учитывая, что П., выступая правопреемником Б., Р. по обязательствам сохранения за К.Г. права пользования спорным жилым помещением, обязан сохранить за К.Г. право пожизненного проживания в квартире, исковые требования П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: <...> удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Положения ч. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливают, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поэтому не включение в пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства.
Ссылки П. на то, что право пользования К.Г. спорной квартирой не было зарегистрировано, не может быть принято во внимание, так как договоры купли-продажи квартиры, в которых было отражено право пользования К.Г. жилым помещением были зарегистрированы в установленном порядке.
При таких данных, исковые требования К.Г. к П. о признании частично недействительным пункта 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
Из материалов дела усматривается, что П. чинит препятствия К.Г. в пользовании спорным жилым помещением, у К.Г. отсутствуют ключи от квартиры по адресу: <...>.
Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями К.Г. (т. 1 стр. 250), показаниями свидетеля Х.Л.С. (т. 1, л.д. 51), подтвердившей, что ответчика К.Г. действительно не пускают в квартиру, в спорной квартире живут квартиранты, ответчик неоднократно предпринимала попытки вселиться в квартиру, обращалась к участковому, писала заявления в ОВД.
Факт чинения П. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается также показаниями свидетеля Д.В.В., показавшей, что К.Г. действительно выгнали из квартиры. Новый собственник стал сдавать квартиру, ответчик ушла ночевать к соседям, поскольку не могла находиться с новыми квартирантами, когда вернулась замки уже были поменяны, и в квартиру ее никто не пустил. Ключи ответчику не дают, она вынуждена жить у соседей, последние два месяца К.Г. жила у свидетеля, в спорной квартире осталась вся мебель ответчика.
При таких данных, исковые требования К.Г. к П. о вселении в квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, обязании не чинить препятствия в пользовании данным жилым помещением, обязании П. передать ключи от квартиры подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: <...> - отказать.
Признать частично недействительным пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру.
Вселить К.Г. в квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>.
Обязать П. не чинить препятствия К.Г. в проживании и пользовании квартирой N <...>, расположенной по адресу: <...>.
Обязать П. передать К.Г. ключи от квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-18756
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2012 г. по делу N 11-18756
Судья: Зельхарняева А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Пильгуна А.С.
судей Кочергиной Т.В., Грибовой Е.Н., при секретаре М.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н.
дело по апелляционной жалобе К.Г.
на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г., которым постановлено: Исковые требования П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать право К.Г., <...> года рождения, пользования жилым помещением по адресу: <...>, прекращенным.
Решение является основанием для снятия К.Г., <...> года рождения, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>.
В удовлетворении встречных исковых требований К.Г. к П., Б. и Р. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой отказать.
установила:
П. обратился в суд с иском к К.Г. о признании прекратившей права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование исковых требований П. ссылался на то, что является собственником жилого помещения - квартиры <...> на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г. На момент приобретения спорной квартиры в ней зарегистрирована, но не проживает ответчик К.Г., которая добровольно выехала из квартиры в январе 2011 г. Ответчик не является членом семьи истца, ее регистрация в квартире нарушает права истца как собственника. Ссылаясь на положения ст. 30 ЖК РФ, ст. ст. 288, 292 ч. 2, 304 ГК РФ, истец просил признать ответчика прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снять ее с регистрационного учета по указанному адресу.
В ходе судебного разбирательства К.Г. предъявлен встречный иск к П., Б. и Р. о признании договора купли-продажи частично недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в проживании и пользовании квартирой. В обоснование встречных исковых требований К.Г. ссылается на положения ст. ст. 168, 420 - 422, 431 ГК и указывает на то, что п. 8 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Б., Р. и П. от 07.07.2011 г. является частично недействительным в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру, поскольку предыдущие договоры купли-продажи спорной квартиры данное положение содержали. В январе 2011 г. К.Г. не смогла попасть в квартиру, так как кто-то поменял замок. По данному факту она неоднократно обращалась в милицию. 07.10.2011 г. она направила П. телеграмму, в которой просила предоставить ей ключи от квартиры, однако П. ключи от квартиры ей не передал. К.Г. зарегистрирована в спорной квартире и несет расходы по оплате коммунальных платежей по квартире. К.Г. просила признать указанный пункт договора частично недействительным, вселить К.Г. в спорную квартиру, обязать П. не чинить препятствия в проживании и пользовании спорной квартирой, передать ей ключи от спорной квартиры.
В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) П. и его представитель адвокат Пашков М.Л. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.
Ответчик (истец по встречному иску) К.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель К.Г. М.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Ответчики по встречному иску Б. и Р. в судебном заседании встречные исковые требования не признали, просили оставить их без удовлетворения.
Представители третьих лиц Отдела по району Люблино УФМС по г. Москве и Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит К.Г.
Ответчик Р. в заседание судебной коллегии не явился, извещен надлежащим образом.
Согласно представленного заявления просит рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения К.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, П., его представителя адвоката Пашкова М.Л., Б., возражавших против отмены постановленного судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене ввиду следующего.
Судом установлено, что П. является собственником спорного жилого помещения - квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <...> (л.д. 7).
Право собственности П. зарегистрировано в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2011 г., запись N <...>, на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенного между Б., Р. (продавцы) и П. (покупатель) (л.д. 8).
Ответчик К.Г. зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире с 21.10.1964 г. (л.д. 10 - 11).
Также судом установлено, что спорная квартира изначально была передана К.Г., К.А.А., К.Д.С. в порядке приватизации в общую совместную собственность без определения долей на основании договора передачи N <...> от 14.07.1995 г., зарегистрированного в КМЖ 26.07.1995 г. за N <...> (л.д. 243, 244).
Спорная квартира на основании договора купли-продажи от 30.05.1997 г., заключенного между К.Г., К.Д.С., К.Н.Б. (продавцы) и К.М.Д. (покупатель), зарегистрированного в КМЖ 30.05.1997 г. (N <...>) передана в собственность К.М.Д. В п. 9. данного договора стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой, в том числе при переходе права собственности (л.д. 28).
На основании договора купли-продажи от 28.07.2006 г. спорная квартира была продана К.М.Д. Ж.В.В. (государственная регистрация права собственности произведена 17.10.2006 г. за N <...>. В п. 5. договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 221 - 223).
Ж.В.В. на основании договора купли-продажи от 05.11.2008 г. продал спорную квартиру Р. и Б. по 1/2 доле в праве собственности каждому (государственная регистрация договора произведена 13.01.2009 г. за N <...>). В п. 9. данного договора купли-продажи стороны договора пришли к соглашению о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой до снятия с регистрационного учета (л.д. 149 - 150).
Однако договор купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенный между Б., Р. и П., не содержит положения о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования спорной квартирой.
Удовлетворяя исковые требования П. и отказывая в удовлетворении встречного иска К.Г., суд исходил из того, что у К.Г. отсутствует право пользования спорным жилым помещением, включение в вышеуказанные договоры купли-продажи от 30 мая 1997 года, 28 июля 2006 года, 05 ноября 2008 года условия о пожизненном проживании К.Г. в спорной квартире являлось соглашением сторон по данным сделкам, в оспариваемом К.Г. договоре купли-продажи от 07 июля 2011 года данное соглашение отсутствует; отсутствие в договоре указания о сохранении за К.Г. права пользования спорной квартирой означает, что стороны договора достигли соглашения о том, что такое право за ней не сохраняется.
Однако при этом, суд первой инстанции не учел положения законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником имущества другим лицам.
Таким образом, по смыслу приведенных положений гражданского законодательства, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на месте прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.
В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи спорной квартиры, заключенным 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., К.Г. с одной стороны и К.М.Д. от имени которой действовала К.Н.Б. в указанной квартире на момент заключения договора проживали К.Г., К.А.А., которые сохранили за собой право пожизненного пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.
Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенного между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года в указанной квартире зарегистрирована К.Г., которая сохраняет право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.
В пункте 9 договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенного 05 ноября 2008 года между Ж.В.В. и Р., Б. указано, что в указанной квартире зарегистрирована К.Г., которая сохраняет свое право пожизненного пользования до снятия с регистрационного учета.
Между тем, в п. 8 договора, заключенном 07 июля 2011 года между Р., Б. указано только на регистрацию на спорной жилой площади К.Г.
Таким образом, включение в договоры купли-продажи от 30.05.1997 г., 28.07.2006 г., 05.11.2008 г. условия о пожизненном проживании К.Г. в спорной квартире являлось соглашением сторон по указанным сделкам.
Однако в оспариваемом К.Г. договоре купли-продажи от 07.07.2011 г. данное соглашение отсутствует.
Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 года N 320-О-О разъяснено, что положение п. 2 ст. 292 ГК РФ не препятствует применению иных положений ГК РФ, а именно ст. 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Как указано выше, в соответствии с договором купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного 30 мая 1997 года между К.Д.С., К.А.А., К.Г. и К.М.Д., К.Г. сохранила за собой право пользования данной квартирой, в том числе и при переходе права собственности на указанную квартиру другим лицам.
Право пользования вышеуказанным жилым помещением сохранено за К.Г. и при заключении в последующем договора купли-продажи квартиры между К.М.Д. и Ж.В.В. 28 июля 2006 года, между Ж.В.В. и Р., Б. 05 ноября 2008 г.
Таким образом, на момент приобретения спорной квартиры П. между сторонами уже сложились отношения по пользованию данным жилым помещением, носящим бессрочный характер, которые должны учитываться при переходе права собственности на это жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.
В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон в обязательстве.
Согласно ч. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательств в свою пользу.
Пунктом 2 ст. 430 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.
Таким образом, прежние собственники Б., Р. передали П. спорную квартиру с уже установленным в отношении нее на основании предыдущих договоров купли-продажи обременением, данное обстоятельство сохраняет свое правовое значение и связывает нового собственника данной квартиры П. в качестве правопреемника Б., Р. в отношении данного жилого помещения.
Поэтому вывод суда о том, что К.Г. не сохранила право пользования спорным жилым помещением является незаконным, решение суда постановлено с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора, поэтому не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением в соответствии с положениями 328 ГПК РФ нового решения.
Учитывая, что П., выступая правопреемником Б., Р. по обязательствам сохранения за К.Г. права пользования спорным жилым помещением, обязан сохранить за К.Г. право пожизненного проживания в квартире, исковые требования П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: <...> удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Положения ч. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливают, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поэтому не включение в пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства.
Ссылки П. на то, что право пользования К.Г. спорной квартирой не было зарегистрировано, не может быть принято во внимание, так как договоры купли-продажи квартиры, в которых было отражено право пользования К.Г. жилым помещением были зарегистрированы в установленном порядке.
При таких данных, исковые требования К.Г. к П. о признании частично недействительным пункта 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
Из материалов дела усматривается, что П. чинит препятствия К.Г. в пользовании спорным жилым помещением, у К.Г. отсутствуют ключи от квартиры по адресу: <...>.
Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями К.Г. (т. 1 стр. 250), показаниями свидетеля Х.Л.С. (т. 1, л.д. 51), подтвердившей, что ответчика К.Г. действительно не пускают в квартиру, в спорной квартире живут квартиранты, ответчик неоднократно предпринимала попытки вселиться в квартиру, обращалась к участковому, писала заявления в ОВД.
Факт чинения П. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается также показаниями свидетеля Д.В.В., показавшей, что К.Г. действительно выгнали из квартиры. Новый собственник стал сдавать квартиру, ответчик ушла ночевать к соседям, поскольку не могла находиться с новыми квартирантами, когда вернулась замки уже были поменяны, и в квартиру ее никто не пустил. Ключи ответчику не дают, она вынуждена жить у соседей, последние два месяца К.Г. жила у свидетеля, в спорной квартире осталась вся мебель ответчика.
При таких данных, исковые требования К.Г. к П. о вселении в квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>, обязании не чинить препятствия в пользовании данным жилым помещением, обязании П. передать ключи от квартиры подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 23 января 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. к К.Г. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета по адресу: <...> - отказать.
Признать частично недействительным пункт 8 договора купли-продажи квартиры по адресу: <...> в части отсутствия положений о сохранении за К.Г. права пожизненного пользования квартирой по адресу: <...>, в том числе и при переходе права собственности на квартиру.
Вселить К.Г. в квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>.
Обязать П. не чинить препятствия К.Г. в проживании и пользовании квартирой N <...>, расположенной по адресу: <...>.
Обязать П. передать К.Г. ключи от квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)