Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булучевская Е.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Харитонова Д.М.
с участием прокурора Семеновой И.В.,
адвоката Тихомирова Д.Д.
при секретаре А.Э.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б.
дело по апелляционной жалобе ответчиков Д.О. и Д.А.
на решение Симоновского районного суда г. Москвы от ***,
которым постановлено: ***
Истец М.Н. обратилась в суд с иском к ответчикам М.О., Д.О., Д.А. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что квартира по адресу: *** принадлежала ей на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ***. Примерно в ***, воспользовавшись состоянием здоровья М.Н., связанным с обострением психического заболевания на фоне употребления алкогольных напитков, неизвестными лицами из квартиры истца были похищены оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: ***. *** в квартиру истца позвонил гражданин, который, представившись участковым уполномоченным, пояснил истцу, что на нее поступили жалобы соседей и ей необходимо расписаться в протоколах. Истец поставила подпись, как потом выяснилось, на чистых листах бумаги, на которые впоследствии был впечатан текст договора купли-продажи спорной квартиры от *** и акт приема-передачи квартиры от ***. Указанный договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом и М.О., был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве ***. После этого М.О. произвела отчуждение спорной квартиры Д.А. и Д.О. в равных долях каждой. В настоящее время в ОВД "Даниловский" возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий с квартирой по адресу: ***. Истица считает, что договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный *** между М.Н. и М.О., является недействительным в силу ст. 179 ГК РФ, как совершенный под влиянием обмана, поскольку она не имела намерения отчуждать спорную квартиру, никаким образом не выражала свою волю на продажу данного жилого помещения, не давала рекламу, не обращалась в агентства недвижимости, не была лично знакома с М.О. Истец с *** проживает в спорной квартире, несет бремя расходов по оплате коммунальных услуг. В п. 5 договора купли-продажи от *** указано, что истец обязана освободить квартиру в течение одного дня с момента государственной регистрации договора, однако М.О. требование о прекращении права пользования и выселении не предъявляла, а после оформления квартиры в собственность сразу же произвела отчуждение данного жилого помещения ответчикам Д.А. и Д.О. Кроме того, в акте приема-передачи от *** указано, что М.Е. получила за проданную квартиру ***, хотя указанные деньги ей не передавались, договор аренды ячейки депозитария банка не заключался, на счет истца деньги не поступали. Более того, *** М.Е. находилась в Сургуте и не могла физически подписать данный документ.
Истец М.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представители истца по доверенности Т.Д. и С.Д.Б. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик М.О. в судебное заседание не явилась, о дате слушания извещена надлежащим образом, причина не явки в суд не известна, возражений против иска не представила.
Представители ответчиков Д.А. и Д.О. по доверенности С.Д.Н. и М.А. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований. В ходе слушания дела Д.А. и Д.О. был подан иск о выселении к М.Н. и А.М., об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, обязании освободить квартиру, обязании передать квартиру, взыскании судебных расходов (л.д. ***), мотивируя свои требования тем, *** между ними и М.О. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью ***. *** право долевой собственности Д-вых на указанную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В момент передачи квартиры выяснилось, что в квартиру без наличия правовых оснований вселилась М.Н., которая являлась бывшим собственником квартиры и на основании договора купли-продажи от *** и акта приема-передачи квартиры от *** продала квартиру М.О. Право собственности М.О. на квартиру было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк *** N ***1. Поскольку Ответчик совершил отчуждение своей квартиры, то в силу п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 235 ГК РФ она прекратила свое право собственности на нее, в связи с чем утратила и все права на квартиру, принадлежащие ей ранее, как ее собственнику. Требование об освобождении квартиры было направлено М.Н. ***. До настоящего времени М.Н. требования не исполнила. Кроме того, *** М.Н. при отсутствии законных оснований заключила с А.М. договор найма жилого помещения, согласно условиям которого квартира была незаконно передана ему в пользование, в связи с чем Д-вы просят выселить А.М. из квартиры.
Ответчик А.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В адресованных суду письменных возражениях указал, что в квартире по адресу: *** в настоящее время не проживает в связи с напряженной обстановкой, вызванной судебным разбирательством и неоднократными попытками Д-вых самоуправно проникнуть в данную квартиру. Договор найма действительно был заключен, однако по указанным выше причинам он не сумел реализовать свое право нанимателя, в связи с чем договор практически не исполнялся, оплату по договору он не производил. (***).
Представители истицы М.Н. со встречными исковыми требованиями не согласны.
Третье лицо - Управление ФРС по гор. Москве в суд своего представителя не направили, о дате слушания извещены, причина не явки в суд неизвестна.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят ответчики Д.О. и Д.А. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия с учетом мнения лиц, участвующих в деле, нашла возможным рассмотрение дела в отсутствии ответчиков М.О. и по встречному иску А.М., 3-го лица, извещенных судом о слушании дела.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей ответчиков Д-вых по доверенностям Е. и Т.В. представителей истца М.Н. адвоката Тихомирова Д.Д., представляющего интересы истца по ордеру и С.Д.Б. по доверенности, прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене в части признания недействительным договора купли-продажи от *** с вынесением решения об отказе в иске в данной части, в остальной части полагал решение суда правильным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от *** с вынесением решения об отказе в иске в данной части, в остальной части судебная коллегия находит решение суда постановленным в соответствии с требованиями закона.
Материалами дела установлено, что квартира по адресу: *** принадлежала М.Н. на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ***.
*** между М.Н. и М.О. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, зарегистрированный в Управлении Росреестра ***.
Из дела установлено, что *** между М.О. произвела отчуждение данной квартиры, заключив договор купли-продажи с Д.А. и Д.О., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра ***.
Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом был проверен довод истца, являющийся основанием исковых требований, о том, что текст договора купли-продажи квартиры был впечатан поверх подписи истца. Суд нашел его подтвержденным по делу. При этом суд исходил из следующего.
В производстве СО отдела МВД России по Даниловскому району г. Москвы находится уголовное дело N 522032, возбужденное 07 апреля 2011 года в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ. В рамках расследования настоящего уголовного дела в ЭКЦ УВД по ЮАО была проведена технико-криминалистическая экспертиза оспариваемого договора купли-продажи квартиры. Эксперты при проведении экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют большой практический опыт, на исследование был предоставлен оригинал договора купли-продажи квартиры. Согласно заключению экспертизы, в договоре купли-продажи квартиры краткая запись "М.Н." была выполнена первой, а затем распечатан текст договора.
Суд данные выводы экспертизы посчитал обоснованными и принял их при постановке решения суда. Доводы апелляционной жалобы о том, что данное заключение не может быть положено в основу решения суда, относятся к вопросу оценки доказательств. В силу закона суд апелляционной инстанции не может входить в переоценку доказательств по делу.
При рассмотрении дела суд не усмотрел оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку посчитал, что сведения, содержащиеся в заключениях экспертов, являются доказательствами по делу, отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, т.к. они получены в предусмотренном законом порядке (ст. 55 ГПК РФ). Суд исходил из того, что технико-криминалистическая экспертиза была проведена в рамках возбужденного уголовного дела в порядке, предусмотренном УПК РФ.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Суд исследовал имеющуюся в материалах дела ксерокопию акта приема-передачи квартиры от ***, в которой указано, что М.Е. получила за проданную квартиру ***. (л.д. ***).
Оценив данное доказательство в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, суд не принял его как достоверное доказательство, бесспорно подтверждающее обстоятельства передачи денежных средств, поскольку в истребованном по запросу суда регистрационном деле отсутствует оригинал акта приема-передачи спорной квартиры. Обстоятельства происхождения копии акта приема-передачи после регистрации договора купли-продажи по делу не установлены.
Кроме того, суд обоснованно учел, что стороной ответчика не представлены в подтверждение передачи денежных средств ни расписки от М.Н., ни договор аренды банковской ячейки, ни данные о перечислении денежных средств.
Из дела видно, что Ответчик М.О., не являлась в судебные заседания, не представила в суд убедительных и неопровержимых доказательство того, каким образом была осуществлена передача денег М.Н.
Суд установил, что согласно имеющимся в материалах дела билетам, М.Н. в период с *** по *** находилась в г. Сургуте, и не могла подписать *** в г. Москве акт приема-передачи квартиры, хотя в самом акте указано, что он подписан именно в Москве.
Из показаний допрошенной в судебном заседании свидетеля С.М.О. следует, что она являлась риэлтором при подборе квартиры для Д-вых, заключении договора купли-продажи между М.О. и Д-выми. В ее присутствии М.Е. пришла в квартиру как к себе домой и пообещала вызвать милицию, если посторонние люди не покинут помещение. Суд обоснованно посчитал, что данное обстоятельство полностью подтверждает позицию истца.
Судом правомерно было отказано ответчику в назначении по делу судебной психиатрической экспертизы, поскольку истец М.Н. не основывает свои требования на том, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры она была недееспособной (ст. 171 ГК РФ), либо была дееспособной, но находилась в момент совершения договора в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
В то же время суд принял во внимание, что по имеющимся в деле медицинским документам, у М.Н. имеется заболевание - шизофрения. (л.д. 18).
При изложенных обстоятельствах суд обоснованно посчитал установленным, что М.Н. не имела намерение отчуждать спорную квартиру, никаким образом не выражала свою волю на продажу данного жилого помещения.
При приведенных установленных судом обстоятельствах по делу суд правомерно полагал, что заключенный *** года между М.Н. и М.О. договор купли-продажи квартиры по адресу: *** подлежит признанию недействительным.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суд правильно посчитал, что ввиду недействительности договора купли-продажи квартиры в связи с отсутствием волеизъявления продавца на отчуждение спорного жилого помещения, а также ввиду того, что передача недвижимого имущества не была произведена, переход права собственности на спорную квартиру от М.Н. к М.О. считается несостоявшимся. Следовательно, как правомерно указал суд, М.О., не обладая правом собственности, не могла передать эти права Д.А. и Д.О.
Таким образом, владение спорной квартирой со стороны Д.А. и Д.О. является незаконным.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. п. 37 - 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При разбирательстве гражданского дела Д.А. и Д.О. не просили суд признать себя добросовестными приобретателями.
Представитель ответчиков указывал на то, что Д.А. и Д.О. заплатили за спорную квартиру М.О. полную стоимость. Однако возмездность приобретения квартиры сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
При заключении договора купли-продажи квартиры от *** года, действуя с той степенью заботливости и осмотрительности, с какой им следовало действовать в условиях сложившегося оборота - сделок с недвижимостью, Д.А. и Д.О. должны был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, поскольку М.О. продала квартиру чрез три месяца после приобретения, продала за ту же цену, за которую купила. На сделку М.О. не предоставила акта приема-передачи квартиры, с М.Н., как с прежним собственником квартиры, ответчики не встречались и не беседовали.
Приведенные выводы суда судебная коллегия находит обоснованными, соответствующими материалам дела и закону.
В то же время, суд, признавая вторую сделку по купле-продаже квартиры недействительной, не учел Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверки конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Судом также не принято во внимание Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
В нарушение установленных правил суд одновременно рассмотрел иск о признании недействительной второй сделки по основаниям п. 2 ст. 167 ГК РФ, и виндикационный иск, что не может быть признано правильным. Поэтому решение суда о признании недействительной второй сделки договора купли-продажи от *** подлежит отмене с отказом в иске в этой части.
Поскольку суд в решении посчитал, что спорная квартира должна быть возвращена в собственность М.Н., ее владение данной жилой площадью законно, суда правомерно посчитал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Д.А. и Д.О. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения М.Н. и ее выселении.
Из дела видно, что М.Н. заключила договор найма спорной квартиры с А.М. Д.А. и Д.О. не заявляли требований о признании указанного договора недействительным. В связи с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что, являясь единственным собственником квартиры, М.Н. вправе в соответствии со ст. 209, 288 ГК РФ осуществлять правомочия собственника, в том числе связанные с предоставлением в пользование квартиры А.М. Требования Д.А. и Д.О. об освобождении квартиры А.М. суд правильно нашел необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая, что решением суда в удовлетворении требований Д.А. и Д.О. отказано, суд правильно указал, что не имеется оснований для взыскания в их пользу судебных расходов. Вместе с тем, расходы истца по оплате госпошлины суд правильно посчитал подлежащими возмещению. Из дела следует, что М.Н. уплатила госпошлину в размере ***. суд правильно посчитал, что указанная сумма подлежит взысканию в ее пользу с ответчиков в равных долях пропорционально удовлетворенным требованиям по *** с каждого из ответчиков.
Доводы апелляционной жалобы Д-вых были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку суда, основанием для отмены решения суда быть не могут.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия,
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от *** отменить в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенного *** между М.О. - продавцом и Д.О. и Д.А. - покупателями отменить и постановить новое решение в данной части об отказе в иске М.Н. к М.О., Д.О. и Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного *** между М.О. и Д.О. и Д.А.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.10.2012 ПО ДЕЛУ N 11-6330
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. по делу N 11-6330
Судья: Булучевская Е.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Харитонова Д.М.
с участием прокурора Семеновой И.В.,
адвоката Тихомирова Д.Д.
при секретаре А.Э.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б.
дело по апелляционной жалобе ответчиков Д.О. и Д.А.
на решение Симоновского районного суда г. Москвы от ***,
которым постановлено: ***
установила:
Истец М.Н. обратилась в суд с иском к ответчикам М.О., Д.О., Д.А. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что квартира по адресу: *** принадлежала ей на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ***. Примерно в ***, воспользовавшись состоянием здоровья М.Н., связанным с обострением психического заболевания на фоне употребления алкогольных напитков, неизвестными лицами из квартиры истца были похищены оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: ***. *** в квартиру истца позвонил гражданин, который, представившись участковым уполномоченным, пояснил истцу, что на нее поступили жалобы соседей и ей необходимо расписаться в протоколах. Истец поставила подпись, как потом выяснилось, на чистых листах бумаги, на которые впоследствии был впечатан текст договора купли-продажи спорной квартиры от *** и акт приема-передачи квартиры от ***. Указанный договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом и М.О., был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве ***. После этого М.О. произвела отчуждение спорной квартиры Д.А. и Д.О. в равных долях каждой. В настоящее время в ОВД "Даниловский" возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий с квартирой по адресу: ***. Истица считает, что договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный *** между М.Н. и М.О., является недействительным в силу ст. 179 ГК РФ, как совершенный под влиянием обмана, поскольку она не имела намерения отчуждать спорную квартиру, никаким образом не выражала свою волю на продажу данного жилого помещения, не давала рекламу, не обращалась в агентства недвижимости, не была лично знакома с М.О. Истец с *** проживает в спорной квартире, несет бремя расходов по оплате коммунальных услуг. В п. 5 договора купли-продажи от *** указано, что истец обязана освободить квартиру в течение одного дня с момента государственной регистрации договора, однако М.О. требование о прекращении права пользования и выселении не предъявляла, а после оформления квартиры в собственность сразу же произвела отчуждение данного жилого помещения ответчикам Д.А. и Д.О. Кроме того, в акте приема-передачи от *** указано, что М.Е. получила за проданную квартиру ***, хотя указанные деньги ей не передавались, договор аренды ячейки депозитария банка не заключался, на счет истца деньги не поступали. Более того, *** М.Е. находилась в Сургуте и не могла физически подписать данный документ.
Истец М.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представители истца по доверенности Т.Д. и С.Д.Б. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик М.О. в судебное заседание не явилась, о дате слушания извещена надлежащим образом, причина не явки в суд не известна, возражений против иска не представила.
Представители ответчиков Д.А. и Д.О. по доверенности С.Д.Н. и М.А. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований. В ходе слушания дела Д.А. и Д.О. был подан иск о выселении к М.Н. и А.М., об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, обязании освободить квартиру, обязании передать квартиру, взыскании судебных расходов (л.д. ***), мотивируя свои требования тем, *** между ними и М.О. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью ***. *** право долевой собственности Д-вых на указанную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В момент передачи квартиры выяснилось, что в квартиру без наличия правовых оснований вселилась М.Н., которая являлась бывшим собственником квартиры и на основании договора купли-продажи от *** и акта приема-передачи квартиры от *** продала квартиру М.О. Право собственности М.О. на квартиру было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк *** N ***1. Поскольку Ответчик совершил отчуждение своей квартиры, то в силу п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 235 ГК РФ она прекратила свое право собственности на нее, в связи с чем утратила и все права на квартиру, принадлежащие ей ранее, как ее собственнику. Требование об освобождении квартиры было направлено М.Н. ***. До настоящего времени М.Н. требования не исполнила. Кроме того, *** М.Н. при отсутствии законных оснований заключила с А.М. договор найма жилого помещения, согласно условиям которого квартира была незаконно передана ему в пользование, в связи с чем Д-вы просят выселить А.М. из квартиры.
Ответчик А.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В адресованных суду письменных возражениях указал, что в квартире по адресу: *** в настоящее время не проживает в связи с напряженной обстановкой, вызванной судебным разбирательством и неоднократными попытками Д-вых самоуправно проникнуть в данную квартиру. Договор найма действительно был заключен, однако по указанным выше причинам он не сумел реализовать свое право нанимателя, в связи с чем договор практически не исполнялся, оплату по договору он не производил. (***).
Представители истицы М.Н. со встречными исковыми требованиями не согласны.
Третье лицо - Управление ФРС по гор. Москве в суд своего представителя не направили, о дате слушания извещены, причина не явки в суд неизвестна.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят ответчики Д.О. и Д.А. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия с учетом мнения лиц, участвующих в деле, нашла возможным рассмотрение дела в отсутствии ответчиков М.О. и по встречному иску А.М., 3-го лица, извещенных судом о слушании дела.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей ответчиков Д-вых по доверенностям Е. и Т.В. представителей истца М.Н. адвоката Тихомирова Д.Д., представляющего интересы истца по ордеру и С.Д.Б. по доверенности, прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене в части признания недействительным договора купли-продажи от *** с вынесением решения об отказе в иске в данной части, в остальной части полагал решение суда правильным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от *** с вынесением решения об отказе в иске в данной части, в остальной части судебная коллегия находит решение суда постановленным в соответствии с требованиями закона.
Материалами дела установлено, что квартира по адресу: *** принадлежала М.Н. на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ***.
*** между М.Н. и М.О. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, зарегистрированный в Управлении Росреестра ***.
Из дела установлено, что *** между М.О. произвела отчуждение данной квартиры, заключив договор купли-продажи с Д.А. и Д.О., который был зарегистрирован в Управлении Росреестра ***.
Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Судом был проверен довод истца, являющийся основанием исковых требований, о том, что текст договора купли-продажи квартиры был впечатан поверх подписи истца. Суд нашел его подтвержденным по делу. При этом суд исходил из следующего.
В производстве СО отдела МВД России по Даниловскому району г. Москвы находится уголовное дело N 522032, возбужденное 07 апреля 2011 года в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ. В рамках расследования настоящего уголовного дела в ЭКЦ УВД по ЮАО была проведена технико-криминалистическая экспертиза оспариваемого договора купли-продажи квартиры. Эксперты при проведении экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют большой практический опыт, на исследование был предоставлен оригинал договора купли-продажи квартиры. Согласно заключению экспертизы, в договоре купли-продажи квартиры краткая запись "М.Н." была выполнена первой, а затем распечатан текст договора.
Суд данные выводы экспертизы посчитал обоснованными и принял их при постановке решения суда. Доводы апелляционной жалобы о том, что данное заключение не может быть положено в основу решения суда, относятся к вопросу оценки доказательств. В силу закона суд апелляционной инстанции не может входить в переоценку доказательств по делу.
При рассмотрении дела суд не усмотрел оснований для проведения повторной экспертизы, поскольку посчитал, что сведения, содержащиеся в заключениях экспертов, являются доказательствами по делу, отвечающими требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, т.к. они получены в предусмотренном законом порядке (ст. 55 ГПК РФ). Суд исходил из того, что технико-криминалистическая экспертиза была проведена в рамках возбужденного уголовного дела в порядке, предусмотренном УПК РФ.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Суд исследовал имеющуюся в материалах дела ксерокопию акта приема-передачи квартиры от ***, в которой указано, что М.Е. получила за проданную квартиру ***. (л.д. ***).
Оценив данное доказательство в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ, суд не принял его как достоверное доказательство, бесспорно подтверждающее обстоятельства передачи денежных средств, поскольку в истребованном по запросу суда регистрационном деле отсутствует оригинал акта приема-передачи спорной квартиры. Обстоятельства происхождения копии акта приема-передачи после регистрации договора купли-продажи по делу не установлены.
Кроме того, суд обоснованно учел, что стороной ответчика не представлены в подтверждение передачи денежных средств ни расписки от М.Н., ни договор аренды банковской ячейки, ни данные о перечислении денежных средств.
Из дела видно, что Ответчик М.О., не являлась в судебные заседания, не представила в суд убедительных и неопровержимых доказательство того, каким образом была осуществлена передача денег М.Н.
Суд установил, что согласно имеющимся в материалах дела билетам, М.Н. в период с *** по *** находилась в г. Сургуте, и не могла подписать *** в г. Москве акт приема-передачи квартиры, хотя в самом акте указано, что он подписан именно в Москве.
Из показаний допрошенной в судебном заседании свидетеля С.М.О. следует, что она являлась риэлтором при подборе квартиры для Д-вых, заключении договора купли-продажи между М.О. и Д-выми. В ее присутствии М.Е. пришла в квартиру как к себе домой и пообещала вызвать милицию, если посторонние люди не покинут помещение. Суд обоснованно посчитал, что данное обстоятельство полностью подтверждает позицию истца.
Судом правомерно было отказано ответчику в назначении по делу судебной психиатрической экспертизы, поскольку истец М.Н. не основывает свои требования на том, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры она была недееспособной (ст. 171 ГК РФ), либо была дееспособной, но находилась в момент совершения договора в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
В то же время суд принял во внимание, что по имеющимся в деле медицинским документам, у М.Н. имеется заболевание - шизофрения. (л.д. 18).
При изложенных обстоятельствах суд обоснованно посчитал установленным, что М.Н. не имела намерение отчуждать спорную квартиру, никаким образом не выражала свою волю на продажу данного жилого помещения.
При приведенных установленных судом обстоятельствах по делу суд правомерно полагал, что заключенный *** года между М.Н. и М.О. договор купли-продажи квартиры по адресу: *** подлежит признанию недействительным.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суд правильно посчитал, что ввиду недействительности договора купли-продажи квартиры в связи с отсутствием волеизъявления продавца на отчуждение спорного жилого помещения, а также ввиду того, что передача недвижимого имущества не была произведена, переход права собственности на спорную квартиру от М.Н. к М.О. считается несостоявшимся. Следовательно, как правомерно указал суд, М.О., не обладая правом собственности, не могла передать эти права Д.А. и Д.О.
Таким образом, владение спорной квартирой со стороны Д.А. и Д.О. является незаконным.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. п. 37 - 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При разбирательстве гражданского дела Д.А. и Д.О. не просили суд признать себя добросовестными приобретателями.
Представитель ответчиков указывал на то, что Д.А. и Д.О. заплатили за спорную квартиру М.О. полную стоимость. Однако возмездность приобретения квартиры сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
При заключении договора купли-продажи квартиры от *** года, действуя с той степенью заботливости и осмотрительности, с какой им следовало действовать в условиях сложившегося оборота - сделок с недвижимостью, Д.А. и Д.О. должны был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, поскольку М.О. продала квартиру чрез три месяца после приобретения, продала за ту же цену, за которую купила. На сделку М.О. не предоставила акта приема-передачи квартиры, с М.Н., как с прежним собственником квартиры, ответчики не встречались и не беседовали.
Приведенные выводы суда судебная коллегия находит обоснованными, соответствующими материалам дела и закону.
В то же время, суд, признавая вторую сделку по купле-продаже квартиры недействительной, не учел Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверки конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Судом также не принято во внимание Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
В нарушение установленных правил суд одновременно рассмотрел иск о признании недействительной второй сделки по основаниям п. 2 ст. 167 ГК РФ, и виндикационный иск, что не может быть признано правильным. Поэтому решение суда о признании недействительной второй сделки договора купли-продажи от *** подлежит отмене с отказом в иске в этой части.
Поскольку суд в решении посчитал, что спорная квартира должна быть возвращена в собственность М.Н., ее владение данной жилой площадью законно, суда правомерно посчитал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Д.А. и Д.О. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения М.Н. и ее выселении.
Из дела видно, что М.Н. заключила договор найма спорной квартиры с А.М. Д.А. и Д.О. не заявляли требований о признании указанного договора недействительным. В связи с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что, являясь единственным собственником квартиры, М.Н. вправе в соответствии со ст. 209, 288 ГК РФ осуществлять правомочия собственника, в том числе связанные с предоставлением в пользование квартиры А.М. Требования Д.А. и Д.О. об освобождении квартиры А.М. суд правильно нашел необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая, что решением суда в удовлетворении требований Д.А. и Д.О. отказано, суд правильно указал, что не имеется оснований для взыскания в их пользу судебных расходов. Вместе с тем, расходы истца по оплате госпошлины суд правильно посчитал подлежащими возмещению. Из дела следует, что М.Н. уплатила госпошлину в размере ***. суд правильно посчитал, что указанная сумма подлежит взысканию в ее пользу с ответчиков в равных долях пропорционально удовлетворенным требованиям по *** с каждого из ответчиков.
Доводы апелляционной жалобы Д-вых были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку суда, основанием для отмены решения суда быть не могут.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия,
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от *** отменить в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенного *** между М.О. - продавцом и Д.О. и Д.А. - покупателями отменить и постановить новое решение в данной части об отказе в иске М.Н. к М.О., Д.О. и Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного *** между М.О. и Д.О. и Д.А.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)