Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Григорьева Д.В.
Бушмелевой Л.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012 (судья Нефедченко И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (судьи Стасюк Т.Е., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А45-14825/2012 по иску государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (630099, г. Новосибирск, ул. Урицкого, 19, ИНН 5407071413, ОГРН 1105407002238) к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" (630029, г. Новосибирск, ул. Чулымская 1-я, 112/1) о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Третье лицо: Департамент имущественных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, Красный проспект, 18).
В заседании приняли участие представители:
- от государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" - Концевая Л.А. по доверенности от 09.01.2013 N 1;
- от общества с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" - Новохатский Е.В. по доверенности от 02.05.2012.
Суд
установил:
государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (далее - Учреждение, истец) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" (далее - общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды нежилых помещений от 06.09.2009 N 4), обязании общества возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 76,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Урицкого, 19, кадастровый номер 54:35:021220:09:01:03.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Учреждение ссылается на неправильность выводов судов о наличии оспоримой, а не ничтожной сделки, об отсутствии необходимости проведения оценки величины арендной платы. Обращает внимание на неприменение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В связи с этим истец просит отменить указанные решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
В отзыве на кассационную жалобу общество выразило возражения по доводам кассатора. Просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Новосибирской области в письменном отзыве поддержал доводы подателя кассационной жалобы.
Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что после размещения Унитарным предприятием Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (далее - предприятие) в периодическом издании (газета "Советская Сибирь" от 29.05.2009 N 97) соответствующего сообщения был проведен открытый аукцион на право заключения долгосрочного договора аренды нежилого помещения офисного назначения, находящегося в хозяйственном ведении предприятия и расположенного на первом этаже четырехэтажного административного здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 19, площадью 76,5 кв. м.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 30.06.2009 N 45 победителем аукциона был признан ответчик.
По результатам проведения торгов между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений от 06.07.2009 N 4, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование обозначенное выше помещение по акту приема-передачи от 10.07.2009.
На момент заключения договора за предприятием было зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении помещений площадью 897, 9 кв. м на этажах: 1, 2, 3, 4 (на поэтажном плане:1 (1, 16-26, 29, 31-40), 2 (1, 5-24), 3 (1-19), 4 (1-19), по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 19, кадастровый (условный) номер 54:35:021220:09:01:03. Это подтверждается распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений администрации Новосибирской области от 13.11.2002 N 1552-р, актом закрепления государственного имущества от 13.11.2002; распоряжением указанного Департамента от 28.08.2003 N 1809-р, свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АБ 254947 от 26.03.2004.
Упомянутый договор аренды прошел государственную регистрацию 01.02.2010.
Позднее предприятие в установленном порядке реорганизовано (преобразовано) в Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области".
В настоящее время помещения, обозначенные как объект аренды, принадлежат истцу на праве оперативного управления.
Полагая, что договор аренды нежилых помещений от 06.07.2009 N 4 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства, истец обратился с указанным иском.
Суды обеих инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что спорный договор аренды является оспоримой сделкой, поэтому требование о применении последствий ее недействительности не может быть рассмотрено до того, как сама сделка будет признана недействительной. Учтено также, что она одобрена собственником имущества в лице уполномоченного органа и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности; объектом аренды является именно то имущество, право аренды на которое являлось предметом аукциона.
Обозначенная позиция судов правомерна исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества. При этом иск собственника о признании сделки недействительной по причине отсутствия согласия собственника на совершение сделки не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства, свидетельствующие об одобрении сделки, в том числе, последующем.
Арбитражные суды, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, учли наличие одобрения сделки собственником имущества, которое вытекает из переписки между ним и ответчиком, из принятия оплаты по спорному договору в период с мая 2010 года по декабрь 2011 года. В связи с этим пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной и отказали в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе (в том числе о заключении спорного договора аренды на иной объект), отклонены как неподтвержденные соответствующими доказательствами. Нарушений законодательства, регулирующего отношения в сфере конкуренции и гражданских правоотношений, судами также не установлено.
В целом доводы жалобы не опровергают выводы судов и направлены на их переоценку, что недопустимо при рассмотрении дела в кассационной инстанции.
Таким образом, основания для отмены или изменения судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют. В связи с этим кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А45-14825/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Л.В.БУШМЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.01.2013 ПО ДЕЛУ N А45-14825/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 января 2013 г. по делу N А45-14825/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Григорьева Д.В.
Бушмелевой Л.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012 (судья Нефедченко И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 (судьи Стасюк Т.Е., Сухотина В.М., Ярцев Д.Г.) по делу N А45-14825/2012 по иску государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (630099, г. Новосибирск, ул. Урицкого, 19, ИНН 5407071413, ОГРН 1105407002238) к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" (630029, г. Новосибирск, ул. Чулымская 1-я, 112/1) о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Третье лицо: Департамент имущественных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, Красный проспект, 18).
В заседании приняли участие представители:
- от государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" - Концевая Л.А. по доверенности от 09.01.2013 N 1;
- от общества с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" - Новохатский Е.В. по доверенности от 02.05.2012.
Суд
установил:
государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (далее - Учреждение, истец) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство конкурсных торгов" (далее - общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды нежилых помещений от 06.09.2009 N 4), обязании общества возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 76,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Урицкого, 19, кадастровый номер 54:35:021220:09:01:03.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Учреждение ссылается на неправильность выводов судов о наличии оспоримой, а не ничтожной сделки, об отсутствии необходимости проведения оценки величины арендной платы. Обращает внимание на неприменение Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В связи с этим истец просит отменить указанные решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
В отзыве на кассационную жалобу общество выразило возражения по доводам кассатора. Просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Департамент имущественных отношений Новосибирской области в письменном отзыве поддержал доводы подателя кассационной жалобы.
Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что после размещения Унитарным предприятием Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области" (далее - предприятие) в периодическом издании (газета "Советская Сибирь" от 29.05.2009 N 97) соответствующего сообщения был проведен открытый аукцион на право заключения долгосрочного договора аренды нежилого помещения офисного назначения, находящегося в хозяйственном ведении предприятия и расположенного на первом этаже четырехэтажного административного здания по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 19, площадью 76,5 кв. м.
Согласно протоколу об итогах аукциона от 30.06.2009 N 45 победителем аукциона был признан ответчик.
По результатам проведения торгов между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений от 06.07.2009 N 4, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование обозначенное выше помещение по акту приема-передачи от 10.07.2009.
На момент заключения договора за предприятием было зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении помещений площадью 897, 9 кв. м на этажах: 1, 2, 3, 4 (на поэтажном плане:1 (1, 16-26, 29, 31-40), 2 (1, 5-24), 3 (1-19), 4 (1-19), по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Урицкого, 19, кадастровый (условный) номер 54:35:021220:09:01:03. Это подтверждается распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений администрации Новосибирской области от 13.11.2002 N 1552-р, актом закрепления государственного имущества от 13.11.2002; распоряжением указанного Департамента от 28.08.2003 N 1809-р, свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АБ 254947 от 26.03.2004.
Упомянутый договор аренды прошел государственную регистрацию 01.02.2010.
Позднее предприятие в установленном порядке реорганизовано (преобразовано) в Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области "Фонд имущества Новосибирской области".
В настоящее время помещения, обозначенные как объект аренды, принадлежат истцу на праве оперативного управления.
Полагая, что договор аренды нежилых помещений от 06.07.2009 N 4 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства, истец обратился с указанным иском.
Суды обеих инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что спорный договор аренды является оспоримой сделкой, поэтому требование о применении последствий ее недействительности не может быть рассмотрено до того, как сама сделка будет признана недействительной. Учтено также, что она одобрена собственником имущества в лице уполномоченного органа и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности; объектом аренды является именно то имущество, право аренды на которое являлось предметом аукциона.
Обозначенная позиция судов правомерна исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества. При этом иск собственника о признании сделки недействительной по причине отсутствия согласия собственника на совершение сделки не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства, свидетельствующие об одобрении сделки, в том числе, последующем.
Арбитражные суды, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, учли наличие одобрения сделки собственником имущества, которое вытекает из переписки между ним и ответчиком, из принятия оплаты по спорному договору в период с мая 2010 года по декабрь 2011 года. В связи с этим пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной и отказали в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе (в том числе о заключении спорного договора аренды на иной объект), отклонены как неподтвержденные соответствующими доказательствами. Нарушений законодательства, регулирующего отношения в сфере конкуренции и гражданских правоотношений, судами также не установлено.
В целом доводы жалобы не опровергают выводы судов и направлены на их переоценку, что недопустимо при рассмотрении дела в кассационной инстанции.
Таким образом, основания для отмены или изменения судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют. В связи с этим кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.06.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по делу N А45-14825/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Л.В.БУШМЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)