Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Жирковой Е.В. (доверенность от 14.09.2012), рассмотрев 10.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2013 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-2980/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ратибор", ОГРН 1026900534000 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806 (далее - Департамент), о взыскании 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения в связи с незаконным взиманием арендной платы за земельный участок по договору от 23.12.2005 N 3233 за период с марта 2010 года по февраль 2013 года.
Решением от 17.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.09.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 23.12.2005 Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 3233 аренды нежилого помещения площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 7, сроком до 22.11.2006.
На основании акта от 23.12.2005 помещение передано арендатору.
Дополнительными соглашениями от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 срок аренды помещения неоднократно продлевался.
В пункте 2.1 договора указано, что арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта, определяются прилагаемыми к договору расчетами (приложения N 2, 2.1).
Общество заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Центрального района города Твери" договор от 22.11.2010 N НП/329 управления многоквартирным домом о предоставлении услуг горячего водоснабжения и отопления для нежилых помещений.
За последние три года (с 18.03.2010) истец перечислил ответчику плату за пользование земельным участком в размере 501 829 руб. 41 коп.
Считая, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, при отсутствии на то законных оснований и указанная сумма является его неосновательным обогащением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса (пункт 1).
Правила, определенные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применимы к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Суды установили, что условие договора аренды, предусматривающее арендную плату за земельный участок, следует расценивать как условие о передаче земельного участка в аренду.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Дом, расположенный по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 7, является жилым многоквартирным домом и не может рассматриваться как отдельно стоящее здание.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
На основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" суды установили, что с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками многоквартирного дома о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Поскольку Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками на распоряжение общим имуществом, он не мог самостоятельно сдавать земельный участок в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, суды сделали правильный вывод о ничтожности условия договора об аренде земельного участка применительно к статье 168 ГК РФ.
Условия дополнительных соглашений от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, также являются недействительными.
При таком положении ответчик не имел права получать плату за пользование спорным земельным участком и суды правомерно взыскали с него 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению.
Ссылка на пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" несостоятельна, поскольку ответчик в нарушение требований части 2 статьи 65 АПК РФ не обосновал, какой размер арендной платы причитается ему как собственнику арендуемого имущества.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
То обстоятельство, что Департамент, как участник долевой собственности, предоставил Обществу свое право пользования земельным участком пропорционально площади арендуемого помещения, не имеет правового значения. У суда отсутствуют сведения о выделении спорного участка в качестве доли ответчика.
Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу N А66-2980/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 13.12.2013 ПО ДЕЛУ N А66-2980/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2013 г. по делу N А66-2980/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Жирковой Е.В. (доверенность от 14.09.2012), рассмотрев 10.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2013 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-2980/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ратибор", ОГРН 1026900534000 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806 (далее - Департамент), о взыскании 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения в связи с незаконным взиманием арендной платы за земельный участок по договору от 23.12.2005 N 3233 за период с марта 2010 года по февраль 2013 года.
Решением от 17.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.09.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 23.12.2005 Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 3233 аренды нежилого помещения площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 7, сроком до 22.11.2006.
На основании акта от 23.12.2005 помещение передано арендатору.
Дополнительными соглашениями от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 срок аренды помещения неоднократно продлевался.
В пункте 2.1 договора указано, что арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта, определяются прилагаемыми к договору расчетами (приложения N 2, 2.1).
Общество заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Центрального района города Твери" договор от 22.11.2010 N НП/329 управления многоквартирным домом о предоставлении услуг горячего водоснабжения и отопления для нежилых помещений.
За последние три года (с 18.03.2010) истец перечислил ответчику плату за пользование земельным участком в размере 501 829 руб. 41 коп.
Считая, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, при отсутствии на то законных оснований и указанная сумма является его неосновательным обогащением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса (пункт 1).
Правила, определенные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применимы к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Суды установили, что условие договора аренды, предусматривающее арендную плату за земельный участок, следует расценивать как условие о передаче земельного участка в аренду.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Дом, расположенный по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 7, является жилым многоквартирным домом и не может рассматриваться как отдельно стоящее здание.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
На основании статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" суды установили, что с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками многоквартирного дома о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Поскольку Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками на распоряжение общим имуществом, он не мог самостоятельно сдавать земельный участок в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, суды сделали правильный вывод о ничтожности условия договора об аренде земельного участка применительно к статье 168 ГК РФ.
Условия дополнительных соглашений от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, также являются недействительными.
При таком положении ответчик не имел права получать плату за пользование спорным земельным участком и суды правомерно взыскали с него 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению.
Ссылка на пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" несостоятельна, поскольку ответчик в нарушение требований части 2 статьи 65 АПК РФ не обосновал, какой размер арендной платы причитается ему как собственнику арендуемого имущества.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
То обстоятельство, что Департамент, как участник долевой собственности, предоставил Обществу свое право пользования земельным участком пропорционально площади арендуемого помещения, не имеет правового значения. У суда отсутствуют сведения о выделении спорного участка в качестве доли ответчика.
Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17.06.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу N А66-2980/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)