Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сестрорецкий хлеб" Ишутиной Н.Ф. (доверенность от 14.06.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс" Князевой М.С. (доверенность от 11.03.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 21.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45577/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сестрорецкий хлеб", место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 5, пом. 9Н, ОГРН 1047847001300 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс", место нахождения: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080 (далее - Компания), о государственной регистрации перехода от Компании к Обществу права собственности на нежилое помещение 33-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 124, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:34:4164:3002:35:15, на основании договора от 22.10.2004 переуступки права по договору от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, Северо-Приморская часть, квартал 64, корпуса 19-20 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ).
Решением от 15.11.2012 (с учетом определения от 07.12.2012 об исправлении опечаток) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 данное решение оставлено без изменения.
КУГИ в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, право Общества на спорный объект производно от права Компании, у которой такое право не возникло в связи с неподписанием протокола об исполнении инвестиционного проекта ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме; при отсутствии государственной регистрации права собственности ответчика не может быть зарегистрирован переход к истцу права на объект.
Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что суды правомерно удовлетворили исковые требования исходя из конкретных обстоятельств дела и общих принципов гражданского законодательства.
Компания в отзыве на жалобу также просит оставить принятые судами первой и апелляционной инстанций акты без изменения, считая выводы судов соответствующими нормам материального права и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку объект недвижимости создан и передан истцу. Как указывает ответчик, доводы КУГИ относятся к существующему между ним и Компанией спору об исполнении обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях; застройщик лишен возможности зарегистрировать право собственности на дом, на большинство помещений в котором зарегистрировано право собственности физических и юридических лиц; регистрация права на спорное помещение за ответчиком нецелесообразна.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества и Компании против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, Северо-Приморская часть, квартал 64, корпуса 19-20, заключенным между Компанией (застройщик) и открытым акционерным обществом "Сестрорецкий хлебозавод" (далее - Хлебозавод) (дольщик), последнее привлечено в качестве дольщика по инвестированию строительства указанного жилого дома с целью приобретения в свою собственность встроенного нежилого помещения общей площадью 141,86 кв. м, расположенного в строительных осях 34, 38, рядах Р-Ч (с учетом дополнительного соглашения от 26.03.2002 N 1 к договору).
Согласно пункту 1.7 названного договора инвестирование строительства объекта является основанием для возникновения права собственности дольщика на указанное помещение с момента государственной регистрации права.
Цена договора и порядок расчетов определены в разделе 2 договора.
Хлебозавод и Общество с согласия Компании подписали договор от 22.10.2004 переуступки прав по договору от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12.
Актом от 31.05.2006 приемки законченного строительством объекта, утвержденным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 06.06.2006, принят в эксплуатацию жилой дом со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 124, корп. 1, лит. А.
По акту приема-передачи от 30.10.2007 Компания передала Обществу нежилое помещение 33-Н в названном жилом доме. Пунктом 1 указанного акта стороны констатировали, что дольщик выполнил свои финансовые обязательства по договору в полном объеме на общую сумму 1 809 344 руб. 67 коп.
В отношении названного нежилого помещения проведен технический и кадастровый учет с присвоением объекту кадастрового номера 78:34:4164:3002:35:15.
В марте 2011 года Общество обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение. Однако в проведении государственной регистрации было отказано по причине непредставления протокола о реализации инвестиционного проекта, в отсутствие которого не подтверждаются полномочия Компании на передачу объектов недвижимости дольщикам. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2012 по делу N А56-25928/2012 Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании данного отказа недействительным.
Вступившим в законную силу решением того же арбитражного суда от 13.08.2012 по делу N А56-20824/2012 отказано в иске КУГИ о взыскании с Компании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного договором от 25.12.2001 N 00/ЗК-01553 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, по строительству объектов инженерной инфраструктуры и о возложении на Компанию обязанности осуществить строительство таких объектов по мотиву применения исковой давности.
Общество, ссылаясь на невозможность оформления прав на спорное помещение в связи с тем, что Компанией не представлены необходимые для регистрации документы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проанализировав условия договора от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 и взаимоотношения сторон, суды с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, правомерно квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому применимы правила главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, объект недвижимости создан и передан истцу, исполнившему в полном объеме свои финансовые обязательства. В то же время ввиду наличия между КУГИ и Компанией разногласий по поводу исполнения последней обязательств, касающихся объектов инфраструктуры, в соответствии с договором от 25.12.2001 N 00/ЗК-01553 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях до настоящего времени не подписан протокол о реализации инвестиционного проекта, предусмотренный данным договором, без которого комплект документов для регистрации прав и застройщика, и дольщиков на созданные объекты недвижимости является неполным. При этом исходя из позиций КУГИ и Компании по спорному вопросу и с учетом вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу N А56-20824/2012 имеются сомнения, что данные разногласия могут быть разрешены в ближайшее время.
При изложенных обстоятельствах, а также приняв во внимание, что на большую часть помещений в здании на основании актов судов общей юрисдикции зарегистрированы права собственности иных дольщиков, суды исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданских правоотношений правомерно удовлетворили исковые требования Общества.
Следует отметить, что поскольку устранение препятствий к государственной регистрации прав как за Компанией, так и за Обществом не зависит от волеизъявления и действий последнего, Общество предприняло попытку зарегистрировать права во внесудебном порядке и нет оснований сомневаться в добросовестности Общества, суды верно посчитали возможным в данной ситуации применить избранный истцом способ защиты. В противном случае не была бы обеспечена должная защита добросовестного участника гражданского оборота, что не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Подобный подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9032/11, в котором указано на обязательность применения толкования норм права, содержащегося в данном постановлении.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат обоснований того, каким образом регистрацией права собственности Общества на нежилое помещение 33-Н нарушаются права КУГИ и как факт государственной регистрации права влияет на исполнение Компанией своих обязательств по реализации инвестиционного проекта в части строительства объектов инфраструктуры.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А56-45577/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-45577/2012
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. по делу N А56-45577/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сестрорецкий хлеб" Ишутиной Н.Ф. (доверенность от 14.06.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс" Князевой М.С. (доверенность от 11.03.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 21.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45577/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сестрорецкий хлеб", место нахождения: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 5, пом. 9Н, ОГРН 1047847001300 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Импульс", место нахождения: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080 (далее - Компания), о государственной регистрации перехода от Компании к Обществу права собственности на нежилое помещение 33-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 124, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:34:4164:3002:35:15, на основании договора от 22.10.2004 переуступки права по договору от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, Северо-Приморская часть, квартал 64, корпуса 19-20 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ).
Решением от 15.11.2012 (с учетом определения от 07.12.2012 об исправлении опечаток) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 данное решение оставлено без изменения.
КУГИ в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, право Общества на спорный объект производно от права Компании, у которой такое право не возникло в связи с неподписанием протокола об исполнении инвестиционного проекта ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме; при отсутствии государственной регистрации права собственности ответчика не может быть зарегистрирован переход к истцу права на объект.
Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что суды правомерно удовлетворили исковые требования исходя из конкретных обстоятельств дела и общих принципов гражданского законодательства.
Компания в отзыве на жалобу также просит оставить принятые судами первой и апелляционной инстанций акты без изменения, считая выводы судов соответствующими нормам материального права и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку объект недвижимости создан и передан истцу. Как указывает ответчик, доводы КУГИ относятся к существующему между ним и Компанией спору об исполнении обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях; застройщик лишен возможности зарегистрировать право собственности на дом, на большинство помещений в котором зарегистрировано право собственности физических и юридических лиц; регистрация права на спорное помещение за ответчиком нецелесообразна.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества и Компании против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, Северо-Приморская часть, квартал 64, корпуса 19-20, заключенным между Компанией (застройщик) и открытым акционерным обществом "Сестрорецкий хлебозавод" (далее - Хлебозавод) (дольщик), последнее привлечено в качестве дольщика по инвестированию строительства указанного жилого дома с целью приобретения в свою собственность встроенного нежилого помещения общей площадью 141,86 кв. м, расположенного в строительных осях 34, 38, рядах Р-Ч (с учетом дополнительного соглашения от 26.03.2002 N 1 к договору).
Согласно пункту 1.7 названного договора инвестирование строительства объекта является основанием для возникновения права собственности дольщика на указанное помещение с момента государственной регистрации права.
Цена договора и порядок расчетов определены в разделе 2 договора.
Хлебозавод и Общество с согласия Компании подписали договор от 22.10.2004 переуступки прав по договору от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12.
Актом от 31.05.2006 приемки законченного строительством объекта, утвержденным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 06.06.2006, принят в эксплуатацию жилой дом со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 124, корп. 1, лит. А.
По акту приема-передачи от 30.10.2007 Компания передала Обществу нежилое помещение 33-Н в названном жилом доме. Пунктом 1 указанного акта стороны констатировали, что дольщик выполнил свои финансовые обязательства по договору в полном объеме на общую сумму 1 809 344 руб. 67 коп.
В отношении названного нежилого помещения проведен технический и кадастровый учет с присвоением объекту кадастрового номера 78:34:4164:3002:35:15.
В марте 2011 года Общество обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение. Однако в проведении государственной регистрации было отказано по причине непредставления протокола о реализации инвестиционного проекта, в отсутствие которого не подтверждаются полномочия Компании на передачу объектов недвижимости дольщикам. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2012 по делу N А56-25928/2012 Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании данного отказа недействительным.
Вступившим в законную силу решением того же арбитражного суда от 13.08.2012 по делу N А56-20824/2012 отказано в иске КУГИ о взыскании с Компании штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного договором от 25.12.2001 N 00/ЗК-01553 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, по строительству объектов инженерной инфраструктуры и о возложении на Компанию обязанности осуществить строительство таких объектов по мотиву применения исковой давности.
Общество, ссылаясь на невозможность оформления прав на спорное помещение в связи с тем, что Компанией не представлены необходимые для регистрации документы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проанализировав условия договора от 17.10.2001 N МК-19-20-01/12 и взаимоотношения сторон, суды с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, правомерно квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому применимы правила главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, объект недвижимости создан и передан истцу, исполнившему в полном объеме свои финансовые обязательства. В то же время ввиду наличия между КУГИ и Компанией разногласий по поводу исполнения последней обязательств, касающихся объектов инфраструктуры, в соответствии с договором от 25.12.2001 N 00/ЗК-01553 (17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях до настоящего времени не подписан протокол о реализации инвестиционного проекта, предусмотренный данным договором, без которого комплект документов для регистрации прав и застройщика, и дольщиков на созданные объекты недвижимости является неполным. При этом исходя из позиций КУГИ и Компании по спорному вопросу и с учетом вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу N А56-20824/2012 имеются сомнения, что данные разногласия могут быть разрешены в ближайшее время.
При изложенных обстоятельствах, а также приняв во внимание, что на большую часть помещений в здании на основании актов судов общей юрисдикции зарегистрированы права собственности иных дольщиков, суды исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданских правоотношений правомерно удовлетворили исковые требования Общества.
Следует отметить, что поскольку устранение препятствий к государственной регистрации прав как за Компанией, так и за Обществом не зависит от волеизъявления и действий последнего, Общество предприняло попытку зарегистрировать права во внесудебном порядке и нет оснований сомневаться в добросовестности Общества, суды верно посчитали возможным в данной ситуации применить избранный истцом способ защиты. В противном случае не была бы обеспечена должная защита добросовестного участника гражданского оборота, что не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Подобный подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9032/11, в котором указано на обязательность применения толкования норм права, содержащегося в данном постановлении.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат обоснований того, каким образом регистрацией права собственности Общества на нежилое помещение 33-Н нарушаются права КУГИ и как факт государственной регистрации права влияет на исполнение Компанией своих обязательств по реализации инвестиционного проекта в части строительства объектов инфраструктуры.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А56-45577/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)