Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны - Григорьева О.В (лично, паспорт), Беллер О.В. (на основании устного ходатайства, удостоверение).
Межмуниципальный отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области (далее - отдел МВД, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне (далее - ИП Григорьева, предприниматель) о расторжении договора аренды от 02.05.2006 N 645-р, а также о выселении предпринимателя из нежилого помещения площадью 4,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 11 (т. 1, л.д. 8-10).
Определением от 27.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ, Управление Росимущества; т. 1, л.д. 1-7).
Решением от 05.02.2013 (резолютивная часть объявлена 29.01.2013) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды, а также выселил ответчика из спорного нежилого помещения (т. 1, л.д. 150-159).
В апелляционной жалобе ИП Григорьева просит решение отменить, рассмотреть дело по существу, приводит следующие доводы.
Суд сделал противоречащие друг другу выводы о том, на какой срок был продлен договор аренды спорного нежилого помещения. Так, на странице 4 решения суд указал, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, в свою очередь, на странице 7 судебного акта указано, что договор продлен на определенный срок.
Суд не учел, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истцом не представлены документы, свидетельствующие о том, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.
Суд первой инстанции сослался на норму статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором, однако не указал "какой именно иной случай имеет место и какой нормативный документ дает основание для его применения".
Нецелесообразность дальнейших арендных правоотношений между истцом и ответчиком не может служить законным основанием для расторжения договора аренды. На следующий день после подписания договора аренды от 02.05.2006 N 645-р истец и ТУ ФАУГИ заключили договор аренды помещения площадью 125 кв. м, в состав которого вошло спорное нежилое помещение, с иным арендатором - Управлением Федеральной миграционной службы по Челябинской области. Поскольку договор аренды с Управлением Федеральной миграционной службы по Челябинской области на сегодняшний день не расторгнут, имущество не передано арендатором арендодателю, "вопрос о дальнейшей целесообразности сдачи спорного помещения", как полагает предприниматель, "перед истцом не стоит".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 02.05.2006 между Управлением Росимущества (арендодатель), ИП Григорьевой (арендатор) и отделом МВД (балансодержатель) был подписан договор аренды нежилого помещения N 645-р (т. 1, л.д. 11).
По условиям данной сделки Управление Росимущества при участии истца обязалось предоставить ответчику в аренду, сроком с 01.05.2006 до 25.04.2007, для оказания населению услуг по оформлению документов, нежилое помещение площадью 3,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная 9 (1 этаж, часть поз. 7) - согласно "выкопировке БТИ" от 26.06.1991 (пункты 1.1, 1.3).
Предприниматель, в свою очередь, приняла на себя обязательство ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца перечислять на указанный в тексте договора расчетный счет арендную плату, установленную сторонами в приложении N 1 к договору (расчет) (пункты 5.1, 5.2).
Объект аренды передан ИП Григорьевой по акту приема-передачи от 01.05.2006 (т. 1, л.д. 12).
Дополнительным соглашением от 02.11.2007 стороны внесли изменения в договор аренды от 02.05.2006 N 645-р, в том числе, в части площади нежилого помещения и адреса здания, в котором расположен объект аренды. Так, согласно пункту 1.1 договора в новой редакции арендодатель обязан был передать арендатору нежилое помещение N 3 площадью 4,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 (1 этаж, позиция 22/1) - согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 13.10.2007 (т. 1, л.д. 13). Кроме того, 02.11.2007 сторонами был составлен и подписан трехсторонний акт приема-передачи поименованного в дополнительном соглашении нежилого помещения (т. 1, л.д. 14).
24.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации на нежилое помещение N 3 площадью 4,1 кв. м, с кадастровым (или условным) номером 74-74-37/034/2007-049, расположенное на первом этаже здания по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11. Запись регистрации номер 74-74-37/034/2007-49. Представителю правообладателя выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2007 (т. 1, л.д. 36, 72).
10.01.2008 Управлением Росимущества, отделом МВД и предпринимателем было подписано соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя из договора аренды от 02.05.2006 N 645-р на истца (т. 1, л.д. 15).
11.12.2008 отделом МВД (арендодатель) и ИП Григорьевой (арендатор) по согласованию с ТУ ФАУГИ было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 02.05.2006 N 645-р. Данным соглашением истец и ответчик изменили порядок расчета и итоговый размер арендной платы (т. 1, л.д. 16).
Согласно выписке от 03.09.2009 N 14859 в реестр федерального имущества было включено административное здание ПВС общей площадью 573,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 (т. 1, л.д. 18).
16.04.2010 в ЕГРП внесена запись о регистрации за истцом права оперативного управления в отношении одноэтажного нежилого административного здания ПВС общей площадью 573,4 кв. м, инвентарный номер 2590, литеры "2АА1А2А3", кадастровый (или условный) номер 74-74-37/030/2009-089, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11. Запись регистрации номер 74-74-37/015/2010-121. Выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.04.2010 (т. 1, л.д. 35).
В марте 2012 года истец направил ответчику письмо от 20.03.2012 N 91/2509, в котором сообщил, что договор аренды от 02.05.2006 N 645-р на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока его действия (т.е. после 24.04.2007) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в такой ситуации любая из сторон сделки согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем порядке и без объяснения причин отказать от договора с предварительным уведомлением другой стороны за три месяца. В связи с этим, истец указал, что предоставление помещений сторонним организациям считается нецелесообразным и потребовал от ИП Григорьевой освободить нежилое помещение, передать его по акту приема-передачи представителю отдела МВД (т. 1, л.д. 37).
В мае 2012 года истец повторно направил ответчику письмо (от 03.05.2012 N 91/4329), в котором указал на нецелесообразность передачи помещений, находящихся в оперативном управлении, сторонним организациям и потребовал освободить ранее арендованное недвижимое имущество, передать спорное нежилое помещение представителю арендодателя по акту приема-передачи. Согласно отметкам, сделанным на копии данного письма, Григорьева О.В. от подписи отказалась (т. 1, л.д. 38).
18.01.2013 комиссией в составе трех представителей истца и одного представителя Управления Федеральной миграционной службы России по Челябинской области (в г. Южноуральске) по результатам осмотра нежилого здания по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 - в подтверждение факта нахождения во владении и пользовании ИП Григорьевой нежилого помещения площадью 4,1 кв. м был составлен акт с приложение фототаблицы (т. 1, л.д. 118-122).
Полагая, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды и выселения предпринимателя из нежилого помещения, отдел МВД России "Южноуральский" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок, а также из того, что истцом был соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса РФ обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621ГК РФ).
Из материалов дела следует, что срок договора аренды N 645-р от 02.05.2006 истек 25.04.2007 г. По истечении указанного срока арендатор продолжала пользоваться арендованным имуществом, доказательств наличия возражений арендодателя против такого пользования в деле не имеется.
Изложенное свидетельствует о продлении договора аренды N 645-р от 02.05.2006 на неопределенный срок, в силу чего соответствующий вывод суда первой инстанции является верным.
Проверяя сделанные судом выводы относительно наличия оснований удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2).
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Договор аренды, действие которого в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ продлено на неопределенный срок может быть расторгнут, в том числе, по основаниям, предусмотренным статей 619 ГК РФ.
Так в силу части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пунктам 2.2, 2.2.1 - 2.2.8 договора аренды от 02.05.2006 N 645-р арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: - когда арендатор использует арендованное имущество не по назначению и не в соответствии с настоящим договором аренды; - когда действия арендатора приводят к ухудшению состоянию имущества; - когда арендатор не оплатил коммунальные услуги в течение двух месяцев подряд; - когда арендатор сдал арендованное имущество в субаренду без разрешения арендодателя; - когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, установленную расчетом к настоящему договору (приложение N 1), или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев; - когда арендатор не представил копии платежных поручений в течение двух месяцев подряд; - в случае не подписания арендатором соглашения об изменении арендной платы; - при нарушении иных условий настоящего договора (т. 1, л.д. 11).
Таким образом, из материалов дела следует, что арендодатель вправе требовать расторжения данной сделки только в случае нарушения арендатором тех или иных ее условий.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Арендодателем в адрес арендатора были направлены письма от 20.03.2012, 03.05.2012 (л.д. 37, 38).
В судебном заседании суда первой инстанции Григорьева О.В. подтвердила, что данные письма она получала (протокол судебного заседания от 29.01.2013 - т. 1, л.д. 146).
Из содержания указанных писем не следует, что истцом выдвигаются требования о расторжении договора в связи с неисполнением возложенных на арендатора законом либо договором обязанностей.
Сведений о том, в чем заключаются нарушения договора со стороны арендатора, а так же доказательств наличия таких нарушений истцом в материалы дела не представлено.
При названных обстоятельствах наличие предусмотренных законом либо договором оснований для расторжения заключенного сторонами договора аренды, не подтверждено представленными в материалы дела доказательствами и, следовательно, обратный вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, учитывая, что содержание писем, направленных в адрес ответчика, не содержит требований, касающихся прекращения нарушений договора аренды и исполнения обязательств в разумный срок, истцом не соблюден установленный пунктом 2 статьи 452 и частью 2 статьи 619 ГК РФ и предварительный досудебный порядок урегулирования спора.
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для оставления заявленного отделом МВД требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в силу следующего.
Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как указано выше, из содержания писем, направленных в адрес ответчика, не следует, что истцом выдвигаются требования о расторжении договора в связи с неисполнением возложенных на арендатора законом либо договором обязанностей.
Необходимость прекращения арендных отношений истец мотивирует нецелесообразностью предоставления помещений сторонним организациям и наличием у него в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ права на отказ от договора аренды, в том числе, по мотиву утраты интереса к сохранению аренды.
При этом судебная коллегия усматривает, что изложенные в письмах отдела МВД требования однозначно свидетельствуют о наличии у арендодателя воли на отказ от продолжения арендных отношений.
Согласно письму от 03.05.2012 истец уведомил арендатора ИП Григорьеву о необходимости "освободить арендуемое помещение в разумный срок и сдать его по акту представителю арендодателя".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом было реализовано установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на односторонний отказ от продолжения арендных правоотношений с ИП Григорьевой О.В.
В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку факт получения письма от 03.05.2012 ИП Григорьева не отрицает, следует признать, что обязательственные правоотношения из договора от 02.05.2006 N 645-р были прекращены не позднее 03.08.2012, то есть по истечении трех месяцев с момента вручения арендатору последнего письма арендодателя.
При названных обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды не имеется, поскольку прекращенный договор не может быть расторгнут.
Прекращение договора аренды свидетельствует об отсутствии у арендатора оснований для продолжения пользования арендованным имуществом.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, иск отдела МВД в части выселения ИП Григорьевой, отказавшейся добровольно освободить спорное нежилое помещение, является обоснованным и подлежим удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований отдела МВД о выселении ИП Григорьевой является верным.
Вместе с тем, учитывая, что судом были удовлетворены требования о расторжении прекращенного договора аренды, решение суда в данной части подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды от 02.05.2006 N 645-р следует отказать.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
В силу отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, подлежит перераспределению взысканная с ИП Григорьевой государственная пошлина за рассмотрение искового заявления.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 4000 рублей за рассмотрение требования о выселении в силу его удовлетворения.
Расходы по требованию о расторжении договора аренды, в удовлетворении которого отказано, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 в части удовлетворения искового требования Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.05.2006 N 645-р, а также в части распределения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, отменить, принять в данной части новый судебный акт.
В исковом требовании Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.05.2006 N 645-р оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 рублей за рассмотрение искового заявления.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2013 N 18АП-2726/2013 ПО ДЕЛУ N А76-20329/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2013 г. N 18АП-2726/2013
Дело N А76-20329/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны - Григорьева О.В (лично, паспорт), Беллер О.В. (на основании устного ходатайства, удостоверение).
Межмуниципальный отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области (далее - отдел МВД, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне (далее - ИП Григорьева, предприниматель) о расторжении договора аренды от 02.05.2006 N 645-р, а также о выселении предпринимателя из нежилого помещения площадью 4,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, д. 11 (т. 1, л.д. 8-10).
Определением от 27.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ, Управление Росимущества; т. 1, л.д. 1-7).
Решением от 05.02.2013 (резолютивная часть объявлена 29.01.2013) исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды, а также выселил ответчика из спорного нежилого помещения (т. 1, л.д. 150-159).
В апелляционной жалобе ИП Григорьева просит решение отменить, рассмотреть дело по существу, приводит следующие доводы.
Суд сделал противоречащие друг другу выводы о том, на какой срок был продлен договор аренды спорного нежилого помещения. Так, на странице 4 решения суд указал, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, в свою очередь, на странице 7 судебного акта указано, что договор продлен на определенный срок.
Суд не учел, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истцом не представлены документы, свидетельствующие о том, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.
Суд первой инстанции сослался на норму статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором, однако не указал "какой именно иной случай имеет место и какой нормативный документ дает основание для его применения".
Нецелесообразность дальнейших арендных правоотношений между истцом и ответчиком не может служить законным основанием для расторжения договора аренды. На следующий день после подписания договора аренды от 02.05.2006 N 645-р истец и ТУ ФАУГИ заключили договор аренды помещения площадью 125 кв. м, в состав которого вошло спорное нежилое помещение, с иным арендатором - Управлением Федеральной миграционной службы по Челябинской области. Поскольку договор аренды с Управлением Федеральной миграционной службы по Челябинской области на сегодняшний день не расторгнут, имущество не передано арендатором арендодателю, "вопрос о дальнейшей целесообразности сдачи спорного помещения", как полагает предприниматель, "перед истцом не стоит".
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 02.05.2006 между Управлением Росимущества (арендодатель), ИП Григорьевой (арендатор) и отделом МВД (балансодержатель) был подписан договор аренды нежилого помещения N 645-р (т. 1, л.д. 11).
По условиям данной сделки Управление Росимущества при участии истца обязалось предоставить ответчику в аренду, сроком с 01.05.2006 до 25.04.2007, для оказания населению услуг по оформлению документов, нежилое помещение площадью 3,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная 9 (1 этаж, часть поз. 7) - согласно "выкопировке БТИ" от 26.06.1991 (пункты 1.1, 1.3).
Предприниматель, в свою очередь, приняла на себя обязательство ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца перечислять на указанный в тексте договора расчетный счет арендную плату, установленную сторонами в приложении N 1 к договору (расчет) (пункты 5.1, 5.2).
Объект аренды передан ИП Григорьевой по акту приема-передачи от 01.05.2006 (т. 1, л.д. 12).
Дополнительным соглашением от 02.11.2007 стороны внесли изменения в договор аренды от 02.05.2006 N 645-р, в том числе, в части площади нежилого помещения и адреса здания, в котором расположен объект аренды. Так, согласно пункту 1.1 договора в новой редакции арендодатель обязан был передать арендатору нежилое помещение N 3 площадью 4,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 (1 этаж, позиция 22/1) - согласно выписке из технического паспорта по состоянию на 13.10.2007 (т. 1, л.д. 13). Кроме того, 02.11.2007 сторонами был составлен и подписан трехсторонний акт приема-передачи поименованного в дополнительном соглашении нежилого помещения (т. 1, л.д. 14).
24.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации на нежилое помещение N 3 площадью 4,1 кв. м, с кадастровым (или условным) номером 74-74-37/034/2007-049, расположенное на первом этаже здания по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11. Запись регистрации номер 74-74-37/034/2007-49. Представителю правообладателя выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2007 (т. 1, л.д. 36, 72).
10.01.2008 Управлением Росимущества, отделом МВД и предпринимателем было подписано соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя из договора аренды от 02.05.2006 N 645-р на истца (т. 1, л.д. 15).
11.12.2008 отделом МВД (арендодатель) и ИП Григорьевой (арендатор) по согласованию с ТУ ФАУГИ было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 02.05.2006 N 645-р. Данным соглашением истец и ответчик изменили порядок расчета и итоговый размер арендной платы (т. 1, л.д. 16).
Согласно выписке от 03.09.2009 N 14859 в реестр федерального имущества было включено административное здание ПВС общей площадью 573,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 (т. 1, л.д. 18).
16.04.2010 в ЕГРП внесена запись о регистрации за истцом права оперативного управления в отношении одноэтажного нежилого административного здания ПВС общей площадью 573,4 кв. м, инвентарный номер 2590, литеры "2АА1А2А3", кадастровый (или условный) номер 74-74-37/030/2009-089, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11. Запись регистрации номер 74-74-37/015/2010-121. Выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.04.2010 (т. 1, л.д. 35).
В марте 2012 года истец направил ответчику письмо от 20.03.2012 N 91/2509, в котором сообщил, что договор аренды от 02.05.2006 N 645-р на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока его действия (т.е. после 24.04.2007) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в такой ситуации любая из сторон сделки согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем порядке и без объяснения причин отказать от договора с предварительным уведомлением другой стороны за три месяца. В связи с этим, истец указал, что предоставление помещений сторонним организациям считается нецелесообразным и потребовал от ИП Григорьевой освободить нежилое помещение, передать его по акту приема-передачи представителю отдела МВД (т. 1, л.д. 37).
В мае 2012 года истец повторно направил ответчику письмо (от 03.05.2012 N 91/4329), в котором указал на нецелесообразность передачи помещений, находящихся в оперативном управлении, сторонним организациям и потребовал освободить ранее арендованное недвижимое имущество, передать спорное нежилое помещение представителю арендодателя по акту приема-передачи. Согласно отметкам, сделанным на копии данного письма, Григорьева О.В. от подписи отказалась (т. 1, л.д. 38).
18.01.2013 комиссией в составе трех представителей истца и одного представителя Управления Федеральной миграционной службы России по Челябинской области (в г. Южноуральске) по результатам осмотра нежилого здания по адресу: г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11 - в подтверждение факта нахождения во владении и пользовании ИП Григорьевой нежилого помещения площадью 4,1 кв. м был составлен акт с приложение фототаблицы (т. 1, л.д. 118-122).
Полагая, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды и выселения предпринимателя из нежилого помещения, отдел МВД России "Южноуральский" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок, а также из того, что истцом был соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса РФ обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со статей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621ГК РФ).
Из материалов дела следует, что срок договора аренды N 645-р от 02.05.2006 истек 25.04.2007 г. По истечении указанного срока арендатор продолжала пользоваться арендованным имуществом, доказательств наличия возражений арендодателя против такого пользования в деле не имеется.
Изложенное свидетельствует о продлении договора аренды N 645-р от 02.05.2006 на неопределенный срок, в силу чего соответствующий вывод суда первой инстанции является верным.
Проверяя сделанные судом выводы относительно наличия оснований удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2).
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Договор аренды, действие которого в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ продлено на неопределенный срок может быть расторгнут, в том числе, по основаниям, предусмотренным статей 619 ГК РФ.
Так в силу части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пунктам 2.2, 2.2.1 - 2.2.8 договора аренды от 02.05.2006 N 645-р арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: - когда арендатор использует арендованное имущество не по назначению и не в соответствии с настоящим договором аренды; - когда действия арендатора приводят к ухудшению состоянию имущества; - когда арендатор не оплатил коммунальные услуги в течение двух месяцев подряд; - когда арендатор сдал арендованное имущество в субаренду без разрешения арендодателя; - когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, установленную расчетом к настоящему договору (приложение N 1), или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев; - когда арендатор не представил копии платежных поручений в течение двух месяцев подряд; - в случае не подписания арендатором соглашения об изменении арендной платы; - при нарушении иных условий настоящего договора (т. 1, л.д. 11).
Таким образом, из материалов дела следует, что арендодатель вправе требовать расторжения данной сделки только в случае нарушения арендатором тех или иных ее условий.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Арендодателем в адрес арендатора были направлены письма от 20.03.2012, 03.05.2012 (л.д. 37, 38).
В судебном заседании суда первой инстанции Григорьева О.В. подтвердила, что данные письма она получала (протокол судебного заседания от 29.01.2013 - т. 1, л.д. 146).
Из содержания указанных писем не следует, что истцом выдвигаются требования о расторжении договора в связи с неисполнением возложенных на арендатора законом либо договором обязанностей.
Сведений о том, в чем заключаются нарушения договора со стороны арендатора, а так же доказательств наличия таких нарушений истцом в материалы дела не представлено.
При названных обстоятельствах наличие предусмотренных законом либо договором оснований для расторжения заключенного сторонами договора аренды, не подтверждено представленными в материалы дела доказательствами и, следовательно, обратный вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Кроме того, учитывая, что содержание писем, направленных в адрес ответчика, не содержит требований, касающихся прекращения нарушений договора аренды и исполнения обязательств в разумный срок, истцом не соблюден установленный пунктом 2 статьи 452 и частью 2 статьи 619 ГК РФ и предварительный досудебный порядок урегулирования спора.
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для оставления заявленного отделом МВД требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в силу следующего.
Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как указано выше, из содержания писем, направленных в адрес ответчика, не следует, что истцом выдвигаются требования о расторжении договора в связи с неисполнением возложенных на арендатора законом либо договором обязанностей.
Необходимость прекращения арендных отношений истец мотивирует нецелесообразностью предоставления помещений сторонним организациям и наличием у него в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ права на отказ от договора аренды, в том числе, по мотиву утраты интереса к сохранению аренды.
При этом судебная коллегия усматривает, что изложенные в письмах отдела МВД требования однозначно свидетельствуют о наличии у арендодателя воли на отказ от продолжения арендных отношений.
Согласно письму от 03.05.2012 истец уведомил арендатора ИП Григорьеву о необходимости "освободить арендуемое помещение в разумный срок и сдать его по акту представителю арендодателя".
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом было реализовано установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на односторонний отказ от продолжения арендных правоотношений с ИП Григорьевой О.В.
В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку факт получения письма от 03.05.2012 ИП Григорьева не отрицает, следует признать, что обязательственные правоотношения из договора от 02.05.2006 N 645-р были прекращены не позднее 03.08.2012, то есть по истечении трех месяцев с момента вручения арендатору последнего письма арендодателя.
При названных обстоятельствах оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды не имеется, поскольку прекращенный договор не может быть расторгнут.
Прекращение договора аренды свидетельствует об отсутствии у арендатора оснований для продолжения пользования арендованным имуществом.
Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, иск отдела МВД в части выселения ИП Григорьевой, отказавшейся добровольно освободить спорное нежилое помещение, является обоснованным и подлежим удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований отдела МВД о выселении ИП Григорьевой является верным.
Вместе с тем, учитывая, что судом были удовлетворены требования о расторжении прекращенного договора аренды, решение суда в данной части подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды от 02.05.2006 N 645-р следует отказать.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
В силу отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, подлежит перераспределению взысканная с ИП Григорьевой государственная пошлина за рассмотрение искового заявления.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 4000 рублей за рассмотрение требования о выселении в силу его удовлетворения.
Расходы по требованию о расторжении договора аренды, в удовлетворении которого отказано, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 в части удовлетворения искового требования Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.05.2006 N 645-р, а также в части распределения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, отменить, принять в данной части новый судебный акт.
В исковом требовании Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Ольге Викторовне о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.05.2006 N 645-р оставить без рассмотрения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 рублей за рассмотрение искового заявления.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2013 по делу N А76-20329/2012 оставить без изменения.
Взыскать с Межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации "Южноуральский" Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Григорьевой Ольги Викторовны 2 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)