Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Желтянникова В.И., Баркановой Я.В.
при ведении протокола судебного заседания: Назаряном К.Р.
при участии:
от заявителя: Шулятьева Д.С. по доверенности от 09.09.2013 г. N 004/2013, Гайновой Т.Н., паспорт,
от заинтересованного лица: Рыжовой Н.В. по доверенности от 11.01.2013 г. N 52-01-13,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17530/2013) Индивидуального предпринимателя Гайновой Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2013 г. по делу N А56-6382/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по заявлению Индивидуального предпринимателя Гайновой Татьяны Николаевны
заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области
о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения
установил:
Индивидуальный предприниматель Гайнова Татьяна Николаевна (ОГРНИП: 304471830600016, далее - Предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области местонахождение: Ленинградская область, Волховский район, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 21, ОГРН: 1024702048579, далее - Администрация) в выкупе арендуемого нежилого помещения N 3 общей площадью 91,2 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а, оформленного письмом от 06.11.2012 г. N 1794-01-16, и об обязании совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и заключить договор купли-продажи указанного объекта, приняв его цену (1007000 руб.) и порядок оплаты (200000 руб. при подписании договора и 807000 руб. в течение трех лет со дня подписания договора), указанные в протоколе разногласий.
Решением суда от 22.03.2013 г. в удовлетворении заявления отказано.
Предприниматель Гайнова Татьяна Николаевна обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению Гайновой Т.Н., суд не рассмотрел ее требования о проверке законности оспариваемого отказа в выкупе помещения. Разницу в площади помещения Предприниматель объясняет результатом проведенной в 2008 г. инвентаризации и переоборудования помещения в 2009 г. с согласия арендодателя. Ссылки суда на факт приобретения помещения иным лицом Предприниматель полагает несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения спора помещение выкуплено не было.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 27.01.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Город Новая Ладога" (арендодатель) и Предпринимателем Гайновой Т.Н. (арендатор) заключен договор аренды помещения общей площадью 59,7 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а. Помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.02.2004 г.
В дальнейшем, в отношении указанных помещений между Предпринимателем и Администрацией МО Новоладожское городское поселение были заключены договоры аренды от 12.01.2005 г., от 30.01.2006 г., от 23.01.2006 г., от 30.01.2008 г.
30.01.2009 г. между Администрацией и Предпринимателем заключен договор аренды помещения общей площадью 91,2 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а. По окончании срока действия указанного договора данное помещение арендовано Предпринимателем по договору от 12.03.2010 г.
14.09.2012 г. Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о выкупе в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендуемого ею помещения площадью 91,2 кв. м
03.10.2012 г. Администрация направила заявителю проект договора купли-продажи. 25.10.2012 г. указанный договор с протоколом разногласий возвращен Предпринимателем Администрации.
Письмом от 06.11.2012 г. N 1794-01-16 Администрация отказала Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, указав, что оно арендуется предпринимателем только с 01.01.2009 г., что не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, а право на выкуп ранее арендованного помещения утрачено в связи с тем, что данное помещение на момент обращения Предпринимателя за выкупом не является обособленным объектом.
Полагая, что указанный отказ Администрации не соответствует закону, Гайнова Т.Н. обратилась с настоящим заявлением в суд.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право имеют субъекты малого и среднего предпринимательства только при наличии всех четырех условий.
Как следует из материалов дела, по договорам аренды N 09 от 27.01.2004 г., N 20 от 30.01.2006 г., N 27 от 23.01.2007 г., N 24 от 30.01.2008 г. Предприниматель арендовала помещение общей площадью 59,7 кв. м. После проведения инвентаризации и переформирования данных помещений был сформирован новый объект - нежилое помещение N 3 общей площадью 91,2 кв. м, которое Предприниматель арендует только с 01.01.2009 г. Таким образом, на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в аренде у Предпринимателя находилось помещение площадью 59,7 кв. м, а объект площадью 91,2 кв. м передан в пользование заявительнице только на основании договора от 01.01.2009 г., то есть после введения названного Закона в действие, в связи с чем у Гайновой Т.Н. отсутствует преимущественное право на приватизацию данного помещения.
Кроме того, согласно выписки из ЕГРП от 18.03.2013 г. спорное помещение более не является муниципальной собственностью в связи с его отчуждением гражданину Милявскому А.Б., в связи с чем удовлетворение заявленных Предпринимателем в рамках настоящего дела требований не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов вследствие невозможности выкупа данного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.
Суд первой инстанции правомерно указал на разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 Предприниматель на основании части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в течение двух месяцев вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в судебном порядке.
Оценивая указанные выше обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отсутствует нарушение законных прав и интересов заявителя, а также незаконность действий Администрации, что является основанием к отказу в удовлетворении заявления.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2013 г. по делу N А56-6382/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Я.В.БАРКАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2013 ПО ДЕЛУ N А56-6382/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. по делу N А56-6382/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Желтянникова В.И., Баркановой Я.В.
при ведении протокола судебного заседания: Назаряном К.Р.
при участии:
от заявителя: Шулятьева Д.С. по доверенности от 09.09.2013 г. N 004/2013, Гайновой Т.Н., паспорт,
от заинтересованного лица: Рыжовой Н.В. по доверенности от 11.01.2013 г. N 52-01-13,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17530/2013) Индивидуального предпринимателя Гайновой Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2013 г. по делу N А56-6382/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по заявлению Индивидуального предпринимателя Гайновой Татьяны Николаевны
заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области
о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения
установил:
Индивидуальный предприниматель Гайнова Татьяна Николаевна (ОГРНИП: 304471830600016, далее - Предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области местонахождение: Ленинградская область, Волховский район, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 21, ОГРН: 1024702048579, далее - Администрация) в выкупе арендуемого нежилого помещения N 3 общей площадью 91,2 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а, оформленного письмом от 06.11.2012 г. N 1794-01-16, и об обязании совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и заключить договор купли-продажи указанного объекта, приняв его цену (1007000 руб.) и порядок оплаты (200000 руб. при подписании договора и 807000 руб. в течение трех лет со дня подписания договора), указанные в протоколе разногласий.
Решением суда от 22.03.2013 г. в удовлетворении заявления отказано.
Предприниматель Гайнова Татьяна Николаевна обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению Гайновой Т.Н., суд не рассмотрел ее требования о проверке законности оспариваемого отказа в выкупе помещения. Разницу в площади помещения Предприниматель объясняет результатом проведенной в 2008 г. инвентаризации и переоборудования помещения в 2009 г. с согласия арендодателя. Ссылки суда на факт приобретения помещения иным лицом Предприниматель полагает несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения спора помещение выкуплено не было.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как установлено, 27.01.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Город Новая Ладога" (арендодатель) и Предпринимателем Гайновой Т.Н. (арендатор) заключен договор аренды помещения общей площадью 59,7 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а. Помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.02.2004 г.
В дальнейшем, в отношении указанных помещений между Предпринимателем и Администрацией МО Новоладожское городское поселение были заключены договоры аренды от 12.01.2005 г., от 30.01.2006 г., от 23.01.2006 г., от 30.01.2008 г.
30.01.2009 г. между Администрацией и Предпринимателем заключен договор аренды помещения общей площадью 91,2 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, д. 6а. По окончании срока действия указанного договора данное помещение арендовано Предпринимателем по договору от 12.03.2010 г.
14.09.2012 г. Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о выкупе в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендуемого ею помещения площадью 91,2 кв. м
03.10.2012 г. Администрация направила заявителю проект договора купли-продажи. 25.10.2012 г. указанный договор с протоколом разногласий возвращен Предпринимателем Администрации.
Письмом от 06.11.2012 г. N 1794-01-16 Администрация отказала Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения, указав, что оно арендуется предпринимателем только с 01.01.2009 г., что не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, а право на выкуп ранее арендованного помещения утрачено в связи с тем, что данное помещение на момент обращения Предпринимателя за выкупом не является обособленным объектом.
Полагая, что указанный отказ Администрации не соответствует закону, Гайнова Т.Н. обратилась с настоящим заявлением в суд.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право имеют субъекты малого и среднего предпринимательства только при наличии всех четырех условий.
Как следует из материалов дела, по договорам аренды N 09 от 27.01.2004 г., N 20 от 30.01.2006 г., N 27 от 23.01.2007 г., N 24 от 30.01.2008 г. Предприниматель арендовала помещение общей площадью 59,7 кв. м. После проведения инвентаризации и переформирования данных помещений был сформирован новый объект - нежилое помещение N 3 общей площадью 91,2 кв. м, которое Предприниматель арендует только с 01.01.2009 г. Таким образом, на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в аренде у Предпринимателя находилось помещение площадью 59,7 кв. м, а объект площадью 91,2 кв. м передан в пользование заявительнице только на основании договора от 01.01.2009 г., то есть после введения названного Закона в действие, в связи с чем у Гайновой Т.Н. отсутствует преимущественное право на приватизацию данного помещения.
Кроме того, согласно выписки из ЕГРП от 18.03.2013 г. спорное помещение более не является муниципальной собственностью в связи с его отчуждением гражданину Милявскому А.Б., в связи с чем удовлетворение заявленных Предпринимателем в рамках настоящего дела требований не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов вследствие невозможности выкупа данного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.
Суд первой инстанции правомерно указал на разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 Предприниматель на основании части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в течение двух месяцев вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в судебном порядке.
Оценивая указанные выше обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отсутствует нарушение законных прав и интересов заявителя, а также незаконность действий Администрации, что является основанием к отказу в удовлетворении заявления.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2013 г. по делу N А56-6382/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.СЕРИКОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Я.В.БАРКАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)