Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ауталиповой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1986/2013) индивидуального предпринимателя Бекетова Виталия Сергеевича на решение Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-31620/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Бекетову Виталию Сергеевичу (ОГРНИП 307550303300091), о взыскании 101 197 руб. 92 коп.,
при участии в судебном заседании:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя Степанова Е.С. по доверенности N 19739 от 04.12.2012 сроком действия один год,
индивидуальный предприниматель Бекетов Виталий Сергеевич,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бекетову Виталию Сергеевичу (далее - ИП Бекетов В.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 92 766 руб. 05 коп. долга по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012, пени в размере 8 431 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-31620/2012 с ИП Бекетова В.С. в пользу Департамента взыскано 92 766 руб. 05 коп. долга, 8 431 руб. 87 коп. пени. Этим же решением с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 035 руб. 94 коп.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Бекетов В.С. в апелляционной жалобе просит его отменить и прекратить производство по делу.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что фактическая площадь нежилого помещения оказалась меньшей, чем та, которая указана в договоре аренды, что, по мнению заявителя, означает несогласованность предмета договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012, поскольку объекта договора не существует, в помещении отсутствовало электро и водоснабжение, оно не могло быть пригодно к немедленному использованию. Ссылается на то, что предпринимателем направлено письмо о расторжении договора N 40979/3-А.
В заседании суда апелляционной инстанции ИП Бекетов В.С. поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Представитель Департамента просил оставить решение суда первой инстанции по настоящему делу без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
При рассмотрении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции руководствуется тем, что на основании части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
По смыслу статьи 268 АПК РФ невозможность представления документов при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции может быть обусловлена наличием объективных обстоятельств, препятствующих заинтересованному лицу совершить процессуальные действия в установленный законом срок, поэтому такие обстоятельства не должны быть связаны с поведением самого заявителя.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
Из материалов дела следует, что ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, представленных суду апелляционной инстанции, в суде первой инстанции предприниматель не заявлял. Поскольку ИП Бекетов В.С. документально не доказал невозможность представления дополнительных документов в суд первой инстанции, что требует статья 268 АПК РФ, а истец возражал против их приобщения, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов, возвращает данные документы предпринимателю.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ИП Бекетовым В.С. (арендатор) 26.07.2012 заключен договор N 40979/3-А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору; целевое назначение: общественное питание, продовольственная торговля; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 16,6 кв. м. (л.д. 10-12).
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 срок его действия составил 11 месяцев. Договор считается исполненным арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами.
Указанное в договоре помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи от 06.08.2012 (л.д. 13).
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 40979/3-А арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 30 843 руб. 45 коп.
Поскольку ИП Бекетов В.С. не исполнил обязательства по внесению арендной платы в период с 01.09.2012 по 30.11.2012, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N 40979/3-А от 26.07.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Доводы ответчика относительно того, что договор аренды N 40979/3-А является незаключенным, поскольку не определен предмет договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК РФ).
То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 ГК РФ.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).
В рассматриваемом случае, как указано выше, предметом договора аренды является нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору; целевое назначение: общественное питание, продовольственная торговля; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 16,6 кв. м.
К рассматриваемому договору приложена схема предоставленного в аренду нежилого помещения (приложение N 2 к договору, л.д. 14), которая содержит сведения, позволяющие определенно установить помещение, часть которого была передана в аренду.
Таким образом, договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, что свидетельствует о согласованности сторонами всех существенных условий договора.
Подписание сторонами без замечаний договора N 40979/3-А от 26.07.2012 подтверждает, что разногласий по его предмету в момент подписания договора у сторон не возникало, как не возникало и разногласий в момент передачи нежилого помещения по акту приема-передачи.
Доводы подателя жалобы о том, что в помещении переданном ему по договору аренды отсутствовало электро и водоснабжение, в связи с чем оно не могло быть пригодно к немедленному использованию, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно частям 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства принятия ИП Бекетовым В.С. мер к реализации правомочий, предусмотренных частью 1 статьи 612 ГК РФ, предусматривающей, что при обнаружении недостатков имущества, переданного в аренду, арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Ссылки ответчика на то, что предпринимателем направлено письмо о расторжении договора N 40979/3-А, не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Доводы предпринимателя о том, что муниципальное образование город Омск не является собственником помещения, арендованного ответчиком по договору N 40979/3-А, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, не принимаются судом во внимание.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из анализа вышеизложенных норм следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Арендодатель исполнил обязательства, вытекающие из договора аренды нежилого помещения N 40979/3-А от 26.07.2012 по передаче арендатору нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 06.08.2012 (л.д. 13).
На основании изложенного у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по договору N 40979/3-А от 26.07.2012.
В силу статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как указано выше, согласно пункту 3.2 договора N 40979/3-А от 26.07.2012 арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 30 843 руб. 45 коп.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что в период действия договора N 40979/3-А от 26.07.2012 ИП Бекетовым В.С. обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание то, что ответчик своих обязательств по уплате арендной платы не выполнил, в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств уплаты долга не представил, правомерно взыскал с ИП Бекетова В.С. задолженность по арендной плате по договору N 40979/3-А от 26.07.2012 за период с 01.09.2012 по 30.11.2012 в размере 92 766 руб. 05 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 за период с 16.08.2012 по 14.11.2012 в размере 8 431 руб. 87 коп.
По правилам статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В силу пункта 4.1.1 договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Расчет пени, представленный истцом в материалы дела, повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Ответчиком контррасчет неустойки не представлен.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обязательств по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 со стороны предпринимателя, являющиеся основаниями для начисления неустойки, удовлетворив требования Департамента о взыскании с ИП Бекетова В.С. неустойки в заявленном размере, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы предпринимателя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 25 января 2013 года по делу N А46-31620/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N А46-31620/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N А46-31620/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Зиновьевой Т.А., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ауталиповой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1986/2013) индивидуального предпринимателя Бекетова Виталия Сергеевича на решение Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-31620/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Бекетову Виталию Сергеевичу (ОГРНИП 307550303300091), о взыскании 101 197 руб. 92 коп.,
при участии в судебном заседании:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представителя Степанова Е.С. по доверенности N 19739 от 04.12.2012 сроком действия один год,
индивидуальный предприниматель Бекетов Виталий Сергеевич,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бекетову Виталию Сергеевичу (далее - ИП Бекетов В.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 92 766 руб. 05 коп. долга по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012, пени в размере 8 431 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-31620/2012 с ИП Бекетова В.С. в пользу Департамента взыскано 92 766 руб. 05 коп. долга, 8 431 руб. 87 коп. пени. Этим же решением с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 035 руб. 94 коп.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ИП Бекетов В.С. в апелляционной жалобе просит его отменить и прекратить производство по делу.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что фактическая площадь нежилого помещения оказалась меньшей, чем та, которая указана в договоре аренды, что, по мнению заявителя, означает несогласованность предмета договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012, поскольку объекта договора не существует, в помещении отсутствовало электро и водоснабжение, оно не могло быть пригодно к немедленному использованию. Ссылается на то, что предпринимателем направлено письмо о расторжении договора N 40979/3-А.
В заседании суда апелляционной инстанции ИП Бекетов В.С. поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Представитель Департамента просил оставить решение суда первой инстанции по настоящему делу без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
При рассмотрении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции руководствуется тем, что на основании части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
По смыслу статьи 268 АПК РФ невозможность представления документов при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции может быть обусловлена наличием объективных обстоятельств, препятствующих заинтересованному лицу совершить процессуальные действия в установленный законом срок, поэтому такие обстоятельства не должны быть связаны с поведением самого заявителя.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).
Из материалов дела следует, что ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, представленных суду апелляционной инстанции, в суде первой инстанции предприниматель не заявлял. Поскольку ИП Бекетов В.С. документально не доказал невозможность представления дополнительных документов в суд первой инстанции, что требует статья 268 АПК РФ, а истец возражал против их приобщения, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов, возвращает данные документы предпринимателю.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ИП Бекетовым В.С. (арендатор) 26.07.2012 заключен договор N 40979/3-А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору; целевое назначение: общественное питание, продовольственная торговля; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 16,6 кв. м. (л.д. 10-12).
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 срок его действия составил 11 месяцев. Договор считается исполненным арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами.
Указанное в договоре помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи от 06.08.2012 (л.д. 13).
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 40979/3-А арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 30 843 руб. 45 коп.
Поскольку ИП Бекетов В.С. не исполнил обязательства по внесению арендной платы в период с 01.09.2012 по 30.11.2012, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор N 40979/3-А от 26.07.2012, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).
ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Доводы ответчика относительно того, что договор аренды N 40979/3-А является незаключенным, поскольку не определен предмет договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК РФ).
То есть, условие об объекте аренды является существенным для данного вида договора, а отсутствие в договоре данных, позволяющих идентифицировать подлежащее передаче имущество, указывает на незаключенность договора в силу статьи 432 ГК РФ.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь земельного участка, иные характеристики, свойства земельного участка).
В рассматриваемом случае, как указано выше, предметом договора аренды является нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору; целевое назначение: общественное питание, продовольственная торговля; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 16,6 кв. м.
К рассматриваемому договору приложена схема предоставленного в аренду нежилого помещения (приложение N 2 к договору, л.д. 14), которая содержит сведения, позволяющие определенно установить помещение, часть которого была передана в аренду.
Таким образом, договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, что свидетельствует о согласованности сторонами всех существенных условий договора.
Подписание сторонами без замечаний договора N 40979/3-А от 26.07.2012 подтверждает, что разногласий по его предмету в момент подписания договора у сторон не возникало, как не возникало и разногласий в момент передачи нежилого помещения по акту приема-передачи.
Доводы подателя жалобы о том, что в помещении переданном ему по договору аренды отсутствовало электро и водоснабжение, в связи с чем оно не могло быть пригодно к немедленному использованию, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно частям 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства принятия ИП Бекетовым В.С. мер к реализации правомочий, предусмотренных частью 1 статьи 612 ГК РФ, предусматривающей, что при обнаружении недостатков имущества, переданного в аренду, арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Ссылки ответчика на то, что предпринимателем направлено письмо о расторжении договора N 40979/3-А, не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Доводы предпринимателя о том, что муниципальное образование город Омск не является собственником помещения, арендованного ответчиком по договору N 40979/3-А, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, не принимаются судом во внимание.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из анализа вышеизложенных норм следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Арендодатель исполнил обязательства, вытекающие из договора аренды нежилого помещения N 40979/3-А от 26.07.2012 по передаче арендатору нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8 (нежилое помещение 6П, номер на поэтажном плане первого этажа: 24, Литера А1), что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 06.08.2012 (л.д. 13).
На основании изложенного у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей по договору N 40979/3-А от 26.07.2012.
В силу статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как указано выше, согласно пункту 3.2 договора N 40979/3-А от 26.07.2012 арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 30 843 руб. 45 коп.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что в период действия договора N 40979/3-А от 26.07.2012 ИП Бекетовым В.С. обязательства по внесению арендной оплаты исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание то, что ответчик своих обязательств по уплате арендной платы не выполнил, в нарушение положений части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств уплаты долга не представил, правомерно взыскал с ИП Бекетова В.С. задолженность по арендной плате по договору N 40979/3-А от 26.07.2012 за период с 01.09.2012 по 30.11.2012 в размере 92 766 руб. 05 коп.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 за период с 16.08.2012 по 14.11.2012 в размере 8 431 руб. 87 коп.
По правилам статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В силу пункта 4.1.1 договора аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Расчет пени, представленный истцом в материалы дела, повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан верным. Ответчиком контррасчет неустойки не представлен.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обязательств по договору аренды N 40979/3-А от 26.07.2012 со стороны предпринимателя, являющиеся основаниями для начисления неустойки, удовлетворив требования Департамента о взыскании с ИП Бекетова В.С. неустойки в заявленном размере, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы предпринимателя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 25 января 2013 года по делу N А46-31620/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)