Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ушакова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кутыревой Е.Б.,
судей Кузиной Т.А., Лысовой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Г.,
с участием представителя истца З. (по доверенности), представителя ответчиков К.М. (по доверенностям),
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузиной Т.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Противооползневые работы"
на решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года
по иску Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А., о взыскании задолженности, неустойки, убытков,
по встречному иску К.С.Н., К.Л.А., к Открытому акционерному обществу "Противооползневые работы" о взыскании неустойки,
установила:
Истец ОАО "Противооползневые работы" обратился в суд с иском к К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, убытков, мотивируя заявленные требования тем, что 18 августа 2008 года между ответчиками и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого участники долевого строительства обязаны были произвести финансирование строительства жилого дома и после окончания его строительства получить указанную в договоре квартиру и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома.
Истец указал, что ответчики свои обязательства по финансированию строительства квартиры исполнили не полностью, нарушив п. 2.4 договора об оплате фактической площади квартиры после окончательных замеров. Согласно технической документации площадь квартиры на момент окончания строительства составила 52,1 кв. м, что на 1,56 кв. м больше площади (50,54 кв. м), оплаченной участниками долевого строительства. Разница между стоимостью за фактическую площадь квартиры и стоимостью, уплаченной по договору N, составляет руб. Указанную сумму ответчики должны были оплатить в срок до 18 октября 2009 года, однако до настоящего времени свое обязательство не исполнили. Уведомление о готовности объекта было направлено ответчикам 22 октября 2009 года, в соответствии с п. 3.2.4. Договора участники долевого строительства обязаны принять квартиру по передаточному акту в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от общества о готовности квартиры к передаче, то есть до 08 ноября 2009 года.
В соответствии с п. 2.3. договора днем исполнения обязанности участника долевого строительства по уплате всей цены договора признается день поступления денежных средств на расчетный счет общества.
Однако, денежные средства от ответчиков за превышение площади квартиры на расчетный счет общества не поступили до настоящего времени.
На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчиков сумму задолженности по оплате финансирования строительства объекта по договору участия в долевом строительстве N от 18 августа 2008 года в размере руб; неустойку в размере руб по состоянию на 29 декабря 2011 года; проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8% годовых на сумму задолженности по договору участия в долевом строительстве N от 18 августа 2008 года до момента полного исполнения решения; убытки по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья по (новый адрес квартиры) в размере руб; государственную пошлину в размере руб.
К.С.Н., К.Л.А. обратились в суд со встречным иском к ОАО "Противооползневые работы" о взыскании неустойки за просрочку передачи истцам квартиры.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве ответчик обязан был передать участникам долевого строительства квартиру N, расположенную в 1 подъезде на 8 этаже в осях 42-46, У-Х жилого дома по адресу: , и долю в праве общей собственности на общее имущество жилого дома по договору приема-передачи в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 01 января 2009 года. Истцы обязались уплатить обусловленную договором цену в размере руб из расчета руб за один квадратный метр проектной площади квартиры, которая составляла 50,54 кв. м. Истцы выполнили свое обязательство по оплате вышеуказанной суммы. Жилой дом был принят в эксплуатацию 21 сентября 2009 года. Прием-передача квартиры по договору участия в долевом строительстве была осуществлена ответчиком в одностороннем порядке на основании передаточного акта от 01 июля 2010 года. Истцы отказывались принимать квартиру из-за ее многочисленных недостатков, на которые неоднократно в письменной и устной форме указывали ответчику.
На основании изложенного К.С.Н., К.Л.А. просили суд взыскать с ОАО "Противооползневые работы" неустойку за просрочку передачи истцам квартиры в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, в сумме руб.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ОАО "Противооползневые работы" З., действующая на основании доверенности, иск поддержала, встречный иск не признала.
К.С.Н., К.Л.А. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель К.С.Н. и К.Л.А. - адвокат Лисин В.В. иск ОАО "Противооползневые работы" не признал, встречный иск поддержал.
Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года постановлено: В удовлетворении иска ОАО "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности, неустойки, убытков отказать полностью.
Встречный иск К.С.Н., К.Л.А. к ОАО "Противооползневые работы" о взыскании неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А. в равных долях неустойку в размере руб, то есть в размере руб каждому.
В апелляционной жалобе ОАО "Противооползневые работы" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы ссылается на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела и нормам материального права.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 39 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и возражениях относительно жалобы, представления.
По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако, при разрешении данного дела указанное требование закона выполнено не было.
Как следует из материалов дела, 18 августа 2008 года между ОАО "Противооползневые работы" и К.С.Н. и К.Л.А. был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого общество своими силами и с привлечением других лиц обязалось осуществить строительство жилого дома с подземной автостоянкой, магазином, конторскими помещениями, расположенного по адресу: (адрес строителный), и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства в равных долях, а участники долевого строительства (К-вы) обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру, расположенную в первом подъезде на восьмом этаже в осях 42-46 - У-Х и долю в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Проектная площадь квартиры составляет 50,54 кв. м, в том числе балкон 1,44 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,3) (л.д. 9-15).
В соответствии с п. 2.1 договора на момент заключения договора цена согласована сторонами в размере руб из расчета руб за один квадратный метр проектной площади.
Согласно п. 2.4. договора цена договора определена сторонами, исходя из проектной площади квартиры, подлежащей уточнению по завершению строительства и проведению замеров Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация". Цена договора по результатам замеров Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" рассчитывается по формуле: общая площадь квартиры и площадь балкона (с учетом понижающего коэффициента 0,3), умноженные на цену одного кв. м проектной площади квартиры, зафиксированной в п. 2.1. договора. Цена излишне оплаченной площади подлежит возврату участникам долевого строительства в течение 30 рабочих дней после получения обществом технического паспорта на квартиру (подготовленного Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация"). Если же согласно названному документу площадь квартиры окажется больше оплаченной участниками долевого строительства, то последние в тот же срок обязаны уплатить обществу недостающую сумму, в противном случае общество имеет право на удержание. Право общества на удержание означает, что оно имеет право задержать передачу участникам долевого строительства квартиры и необходимой для ее государственной регистрации документации до проведения участниками долевого строительства окончательного расчета, без применения к обществу штрафных санкций.
Из претензии ОАО "Противооползневые работа", адресованной К.С.Н. и К.Л.А. от 10 ноября 2011 года следует, что техническая документация была передана обществу 18 сентября 2011 года. На основании произведенных обмеров площадь квартиры составила 52,1 кв. м, что на 1,56 кв. м больше площади, оплаченной участником долевого строительства. Разница между стоимостью за фактическую площадь квартиры и стоимостью, уплаченной по договору N, составляет руб. К. указано, что данную сумму они должны были оплатить в срок до 18 октября 2009 года, но до настоящего времени не исполнили свои обязательства. К. предложено погасить долг до 20 ноября 2011 года. Из уведомления о вручении следует, что К.Л.А., К.С.Н. получили претензию 24 ноября 2011 года (л.д. 30-31, 32-33).
В материалах дела имеется технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 03 февраля 2009 года, выполненный ГП НО "Нижтехинвентаризация", который подтверждает, что площадь квартиры N после окончания строительства составляет 52,1 кв. м (л.д. 111-113).
Разрешая спор и отказывая ОАО "Противооползневые работы" в удовлетворении иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате финансирования строительства и неустойки, суд исходил из наличия в техническом паспорте ошибки в указании номера квартиры: вместо N указан N. Установив, что данная ошибка была исправлена в период судебного разбирательства (л.д. 138), а также факта проведения технической инвентаризации оконченного строительством объекта не ФГУП "Ростехинвентаризация", а ГП НО "Нижтехинвентаризация" в противоречие п. 2.4 договора, суд пришел к выводу о том, что ранее устранения технической ошибки в документации и внесения исправлений в технический паспорт и одностороннее неисполнение п. 2.4 договора, лишает истца права требования к К. о доплате за общую площадь построенного жилого помещения.
Между тем, указанный вывод нельзя признать правильным, поскольку эти обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных ОАО "Противооползневые работы" требований, поскольку наличие указанной описки в части указания номера квартиры в строке "общая площадь" в техническом паспорте на жилой дом не свидетельствует о неправильности произведенных ГП НО "Нижтехинвентаризация" замеров квартиры, тем более, что из раздела технического паспорта "Экспликация к поэтажному плану жилого дома" достоверно усматривается, что замеры проведены именно в квартире N и данное жилое помещение имеет площадь 52,1 кв. м.
То обстоятельство, что замеры квартиры выполнены не ФГУП "Ростехинвентаризация", как это было предусмотрено договором между сторонами, а ГП НО "Нижтехинвентаризация", также не могло являться основанием к отказу в удовлетворении заявленных ОАО "Противооползневые работы" требований, поскольку указанное условие договора не является существенным, не влияет на права и обязанности сторон по договору, кроме того, работы по технической инвентаризации выполнены компетентной организацией, которая имеет свидетельство об аккредитации на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, серия N, запись в реестре аккредитованных организаций N от 04 мая 2007 года (л.д. 140).
В соответствии с п. 1.3 Положения "Об аккредитации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" аккредитация организации подтверждает технические и материальные возможности организации осуществлять технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства на территории одного или нескольких субъектов Российской Федерации, а также исполнять в процессе своей деятельности иные обязанности, установленные для аккредитованной организации законодательством Российской Федерации.
Таким образом, ГП НО "Нижтехинвентаризация" является уполномоченным органом по ведению государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Доказательств того, что техническая инвентаризация спорного жилого помещения проведена данной организацией с нарушением требований законодательства, а также, что в случае проведения обмеров квартиры ФГУП "Ростехинвентаризация" результат обмеров был бы иным, К.С.Н. и К.Л.А. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представили.
Следовательно, у суда отсутствовали основания отказывать ОАО "Противооползневые работы" в удовлетворении иска о взыскании задолженности по причине проведения технической инвентаризации квартиры ГП НО "Нижтехинвентаризация".
Мотивом для отказа в удовлетворении исковых требований послужило также то обстоятельство, что обмер квартиры был осуществлен до проведения отделочных работ в квартире. Суд сослался при этом на СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", из приложения "В" к которому следует, что площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок ан уровне пола (без учета плинтусов).
Между тем, суд первой инстанции не учел, что нормы данного СНиПа используются для определения площадей при проектировании, а не при технической инвентаризации объектов. Площадь же квартиры, подсчитываемые для целей технической инвентаризации, определяется по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ N 37 от 4 августа 1998 года с последующими изменениями, в которой не содержится требований об измерении помещений между отделанными поверхностями стен.
Кроме того, из пункта 1.3. договора участия в долевом строительстве от 18 августа 2008 года, устанавливающего состояние квартиры, в котором она должна передаваться участникам долевого строительства, следует, что стены передаются в строительном исполнении без штукатурки, после чего проводится техническая инвентаризация квартиры (п. 2.4 договора). Указания о том, что при измерении помещения необходимо руководствоваться вышеуказанным СНиПом, в договоре не имеется.
Следует учесть, что техническая инвентаризация жилого помещения проводилась в связи с окончанием строительства жилого дома и необходимости проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости и квартиру в нем в соответствии с требованиями ст. 25, 25.1 ФЗ РФ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, данное основание также не могло служить причиной для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" о взыскании задолженности.
Иных оснований для отказа в удовлетворении заявленного ОАО "Противооползневые работы" иска не имеется.
При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" о взыскании задолженности, а также о взыскании неустойки подлежит отмене с вынесением нового решения по делу, поскольку выводы суда в данной части не соответствуют обстоятельствам дела.
С учетом представленных доказательств в их совокупности, судебная коллегия находит требования ОАО "Противооползневые работы" о взыскании с К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве правомерными, поскольку неоплата указанной денежной суммы является нарушением договорных обязательств и положений статей 309, 310 ГК РФ, и подлежащими удовлетворению в заявленном размере в сумме руб в равных долях с каждого, то есть по руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 18 августа 2008 года стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
Согласно п. 2 ст. 12 Федерального Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность по оплате стоимости квартиры по фактической площади ответчики должны были исполнить в течение 30 рабочих дней после получения обществом технического паспорта на квартиру (п. 2.4 договора).
Из материалов дела усматривается, что технический паспорт ОАО "Противооползневые работы" был получен 18 сентября 2011 года. Следовательно, последний день оплаты указанной суммы - 30 октября 2011 года. Между тем, сторонами не оспаривается, что указанная задолженность не погашена сторонами до настоящего времени.
Согласно п. 3.2.4 договора участники долевого строительства обязаны принять от общества квартиру по договору приема-передачи построенной квартиры (передаточному акту) в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от общества о готовности квартиры к передаче.
Из материалов дела следует, что уведомление о готовности объекта к передаче было направлено ответчикам 22 октября 2009 года и получено ими 29 октября 2009 года (л.д. 36). Следовательно, ответчики должны были принять квартиру до 08 ноября 2009 года, однако данную обязанность они также не исполнили.
При таких обстоятельствах у ОАО "Противооползневые работы" возникло право требовать от К.С.Н., К.Л.А. уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
В соответствии со ст. 10 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 6 ст. 5 данного Федерального закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Размер неустойки рассчитан истцом, исходя из периода просрочки с 09 ноября 2009 года по 29 декабря 2011 года, с учетом 1/300 ставки рефинансирования, равной 8% годовых.
Данный расчет судебной коллегией проверен, признан правильным, ответчиками не оспорен, поэтому указанная неустойка в размере руб подлежит взысканию с К.С.Н. и К.Л.А. в равных долях с каждого, то есть по руб.
В силу положений ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.
Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").
Заключенным сторонами договором взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами при данных обстоятельствах не предусмотрено.
Статья 10 Федерального закона предусматривает обязанность стороны, ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
С учетом обстоятельств того, что требования о возмещении убытков и взыскании неустойки разрешены судом, то оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ не имеется, а решение суда первой инстанции в данной части по доводам апелляционной жалобы отмене либо изменению не подлежит.
Отказ суда в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" во взыскании убытков по оплате коммунальных услуг также нельзя признать правомерным, поскольку противоречит установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам. Решение суда в данной части также подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Разрешая спор в данной части, суд исходил из того, что из представленных истцом актов и платежных поручений невозможно выделить, к каким объекта они относятся.
Данный вывод суда не может быть признан правильным, поскольку он противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе представленному истцом расчету за пользование коммунальными услугами на спорную квартиру за период 09 ноября 2009 года по 30 июня 2010 года (л.д. 7).
Данный расчет ответчиками не опровергнут; сведений о том, что в указанный период они самостоятельно оплачивали коммунальные услуги, в материалах дела не имеется, поэтому оснований для отказа в удовлетворении требований в данной части у суда не имелось.
Кроме того, следует учесть, что 05 февраля 2009 года ответчики приняли квартиру по акту приема-передачи под отделку (л.д. 41), в соответствии с п. 3 которого участники долевого строительства с момента подписания акта обязуются производить оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и техническому обслуживанию жилого дома.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что требования истца основаны на положениях заключенного между сторонами договора, в соответствии с п. 3.2.4 которого в случае уклонения участников долевого строительства от приема квартиры она считается переданной участникам долевого строительства по истечение 10 календарных дней с момента уведомления, при этом бремя содержания квартиры, а также соответствующей части общего имущества жилого дома, признаются перешедшими к участникам долевого строительства в момент, когда передача квартиры должна была состояться.
В данном случае, передача квартиры должна была состояться не позднее 09 ноября 2009 года, следовательно, с этого момента ответчики обязаны были оплачивать коммунальные услуги, однако данную обязанность они не исполняли. Бремя данных расходов в указанный период времени несло ОАО "Противооползневые работы", поэтому убытки в заявленном размере руб подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца также в равных долях, то есть по руб с каждого.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку требования ОАО "Противооползневые работы" удовлетворены в полном объеме, с К.С.Н., К.Л.А. подлежит взысканию уплаченная истцом госпошлина в размере руб в равных долях, то есть по руб с каждого.
Разрешая встречные исковые требования К.С.Н. и К.Л.А. о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции правильно установил факт нарушения ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства и пришел к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н. и К.Л.А. неустойки.
Вместе с тем, размер подлежащей взысканию неустойки определен судом без учета периода просрочки.
Суд первой инстанции определил, что срок, в который ОАО "Противооползневые работы" должно было завершить строительство, установлен до 31 декабря 2008 года, при этом данных о том, что ранее сентября 2009 года строительство было завершено, представлено не было. На основании данных обстоятельств суд произвел взыскание неустойки.
Однако, разрешая данные требования, суд не учел, что в данном случае ответственность предусмотрена не за нарушение срока строительства, а за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено застройщиком ОАО "Противооползневые работы" (л.д. 100).
Распоряжением Администрации Советского района г. Нижнего Новгорода N от 22.10.2009 года построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: (л.д. 101).
В силу положений ст. 314 ГК РФ обязательство, которое подлежит исполнению в определенный период времени, может быть исполнено в любой момент в пределах такого периода.
Пунктом 3.1.5 договора срок передачи построенной квартиры предусмотрен в течение 5 месяцев, исчисляемых с 01 января 2009 года, то есть до 31 мая 2009 года включительно. Следовательно, начало периода просрочки 01 июня 2009 года. До истечения данного периода срок исполнения обязательства нельзя признать нарушенным, соответственно, и основания для взыскания неустойки за данный период отсутствуют.
Установлено, что 29 октября 2009 года К-вы были уведомлены о завершении строительства дома и необходимости принять квартиру, но односторонний акт о передаче спорной квартиры был составлен ОАО "Противооползневые работы" 01 июня 2009 года (л.д. 34).
В ходе рассмотрения дела К.С.Н. и К.Л.А. не представлено достоверных доказательств того, что передача квартиры по акту приема-передачи после получения уведомления не состоялась по вине ответчика.
Доводы о недостатках, которые явились препятствием для принятия квартиры, не подтверждены достоверными доказательствами.
В силу ч. 5 ст. 8 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, закон устанавливает, что факт наличия недостатков при передаче объекта долевого строительства должен подтверждаться двусторонним актом. Однако, таких актов в материалы дела К.С.Н. и К.Л.А., а также доказательств направления в ОАО "Противоползневые работы" требований о составлении такого акта непосредственно по получении уведомления о готовности объекта представлено не было.
Следовательно, дата 29 октября 2009 года является конечным периодом просрочки. Таким образом, просрочка составляет 149 дней.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Определяя размер неустойки, следует исходить из ставки рефинансирования 10%, действующей на день исполнения обязательства.
С учетом изложенного неустойка за нарушение обязательств по передаче квартиры по договору от 18 августа 2008 года составит руб. Расчет данной суммы: руб х 10% /300 х 2 х 149 дней.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая период просрочки, степень фактического выполнения обязательств к концу 2008 года, меры, принимаемые застройщиком к вводу дома в эксплуатацию, обстоятельства дела, интересы других дольщиков, последствия нарушения обязательств, с учетом заявления ответчика судебная коллегия считает определенную неустойку в размере руб не соответствующей наступившим последствиям, и полагает необходимым снизить размер неустойки до руб. Данная сумма подлежит взысканию с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А. в равных долях, то есть в размере по руб. В данной части решение суда также подлежит изменению.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, поскольку постановлено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену или изменение решения суда в остальной части, допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А., о взыскании задолженности, неустойки, убытков отменить и принять в данной часть новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Взыскать с К.С.Н., К.Л.А., в пользу Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" - с каждого - задолженность в размере руб, неустойку в размере руб, убытки в размере руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере руб, а всего по руб с каждого.
Решение в части удовлетворения встречного иска К.С.Н., К.Л.А., к Открытому акционерному обществу "Противооползневые работы" о взыскании неустойки изменить.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А., в равных долях неустойку в размере по руб каждому.
В остальной части решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7382
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2012 г. по делу N 33-7382
Судья: Ушакова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кутыревой Е.Б.,
судей Кузиной Т.А., Лысовой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Г.,
с участием представителя истца З. (по доверенности), представителя ответчиков К.М. (по доверенностям),
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузиной Т.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Противооползневые работы"
на решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года
по иску Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А., о взыскании задолженности, неустойки, убытков,
по встречному иску К.С.Н., К.Л.А., к Открытому акционерному обществу "Противооползневые работы" о взыскании неустойки,
установила:
Истец ОАО "Противооползневые работы" обратился в суд с иском к К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки, убытков, мотивируя заявленные требования тем, что 18 августа 2008 года между ответчиками и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого участники долевого строительства обязаны были произвести финансирование строительства жилого дома и после окончания его строительства получить указанную в договоре квартиру и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома.
Истец указал, что ответчики свои обязательства по финансированию строительства квартиры исполнили не полностью, нарушив п. 2.4 договора об оплате фактической площади квартиры после окончательных замеров. Согласно технической документации площадь квартиры на момент окончания строительства составила 52,1 кв. м, что на 1,56 кв. м больше площади (50,54 кв. м), оплаченной участниками долевого строительства. Разница между стоимостью за фактическую площадь квартиры и стоимостью, уплаченной по договору N, составляет руб. Указанную сумму ответчики должны были оплатить в срок до 18 октября 2009 года, однако до настоящего времени свое обязательство не исполнили. Уведомление о готовности объекта было направлено ответчикам 22 октября 2009 года, в соответствии с п. 3.2.4. Договора участники долевого строительства обязаны принять квартиру по передаточному акту в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от общества о готовности квартиры к передаче, то есть до 08 ноября 2009 года.
В соответствии с п. 2.3. договора днем исполнения обязанности участника долевого строительства по уплате всей цены договора признается день поступления денежных средств на расчетный счет общества.
Однако, денежные средства от ответчиков за превышение площади квартиры на расчетный счет общества не поступили до настоящего времени.
На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчиков сумму задолженности по оплате финансирования строительства объекта по договору участия в долевом строительстве N от 18 августа 2008 года в размере руб; неустойку в размере руб по состоянию на 29 декабря 2011 года; проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8% годовых на сумму задолженности по договору участия в долевом строительстве N от 18 августа 2008 года до момента полного исполнения решения; убытки по оплате коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья по (новый адрес квартиры) в размере руб; государственную пошлину в размере руб.
К.С.Н., К.Л.А. обратились в суд со встречным иском к ОАО "Противооползневые работы" о взыскании неустойки за просрочку передачи истцам квартиры.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве ответчик обязан был передать участникам долевого строительства квартиру N, расположенную в 1 подъезде на 8 этаже в осях 42-46, У-Х жилого дома по адресу: , и долю в праве общей собственности на общее имущество жилого дома по договору приема-передачи в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 01 января 2009 года. Истцы обязались уплатить обусловленную договором цену в размере руб из расчета руб за один квадратный метр проектной площади квартиры, которая составляла 50,54 кв. м. Истцы выполнили свое обязательство по оплате вышеуказанной суммы. Жилой дом был принят в эксплуатацию 21 сентября 2009 года. Прием-передача квартиры по договору участия в долевом строительстве была осуществлена ответчиком в одностороннем порядке на основании передаточного акта от 01 июля 2010 года. Истцы отказывались принимать квартиру из-за ее многочисленных недостатков, на которые неоднократно в письменной и устной форме указывали ответчику.
На основании изложенного К.С.Н., К.Л.А. просили суд взыскать с ОАО "Противооползневые работы" неустойку за просрочку передачи истцам квартиры в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, в сумме руб.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ОАО "Противооползневые работы" З., действующая на основании доверенности, иск поддержала, встречный иск не признала.
К.С.Н., К.Л.А. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель К.С.Н. и К.Л.А. - адвокат Лисин В.В. иск ОАО "Противооползневые работы" не признал, встречный иск поддержал.
Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года постановлено: В удовлетворении иска ОАО "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности, неустойки, убытков отказать полностью.
Встречный иск К.С.Н., К.Л.А. к ОАО "Противооползневые работы" о взыскании неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А. в равных долях неустойку в размере руб, то есть в размере руб каждому.
В апелляционной жалобе ОАО "Противооползневые работы" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы ссылается на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела и нормам материального права.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам главы 39 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и возражениях относительно жалобы, представления.
По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако, при разрешении данного дела указанное требование закона выполнено не было.
Как следует из материалов дела, 18 августа 2008 года между ОАО "Противооползневые работы" и К.С.Н. и К.Л.А. был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого общество своими силами и с привлечением других лиц обязалось осуществить строительство жилого дома с подземной автостоянкой, магазином, конторскими помещениями, расположенного по адресу: (адрес строителный), и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства в равных долях, а участники долевого строительства (К-вы) обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру, расположенную в первом подъезде на восьмом этаже в осях 42-46 - У-Х и долю в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Проектная площадь квартиры составляет 50,54 кв. м, в том числе балкон 1,44 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,3) (л.д. 9-15).
В соответствии с п. 2.1 договора на момент заключения договора цена согласована сторонами в размере руб из расчета руб за один квадратный метр проектной площади.
Согласно п. 2.4. договора цена договора определена сторонами, исходя из проектной площади квартиры, подлежащей уточнению по завершению строительства и проведению замеров Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация". Цена договора по результатам замеров Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" рассчитывается по формуле: общая площадь квартиры и площадь балкона (с учетом понижающего коэффициента 0,3), умноженные на цену одного кв. м проектной площади квартиры, зафиксированной в п. 2.1. договора. Цена излишне оплаченной площади подлежит возврату участникам долевого строительства в течение 30 рабочих дней после получения обществом технического паспорта на квартиру (подготовленного Нижегородским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация"). Если же согласно названному документу площадь квартиры окажется больше оплаченной участниками долевого строительства, то последние в тот же срок обязаны уплатить обществу недостающую сумму, в противном случае общество имеет право на удержание. Право общества на удержание означает, что оно имеет право задержать передачу участникам долевого строительства квартиры и необходимой для ее государственной регистрации документации до проведения участниками долевого строительства окончательного расчета, без применения к обществу штрафных санкций.
Из претензии ОАО "Противооползневые работа", адресованной К.С.Н. и К.Л.А. от 10 ноября 2011 года следует, что техническая документация была передана обществу 18 сентября 2011 года. На основании произведенных обмеров площадь квартиры составила 52,1 кв. м, что на 1,56 кв. м больше площади, оплаченной участником долевого строительства. Разница между стоимостью за фактическую площадь квартиры и стоимостью, уплаченной по договору N, составляет руб. К. указано, что данную сумму они должны были оплатить в срок до 18 октября 2009 года, но до настоящего времени не исполнили свои обязательства. К. предложено погасить долг до 20 ноября 2011 года. Из уведомления о вручении следует, что К.Л.А., К.С.Н. получили претензию 24 ноября 2011 года (л.д. 30-31, 32-33).
В материалах дела имеется технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 03 февраля 2009 года, выполненный ГП НО "Нижтехинвентаризация", который подтверждает, что площадь квартиры N после окончания строительства составляет 52,1 кв. м (л.д. 111-113).
Разрешая спор и отказывая ОАО "Противооползневые работы" в удовлетворении иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате финансирования строительства и неустойки, суд исходил из наличия в техническом паспорте ошибки в указании номера квартиры: вместо N указан N. Установив, что данная ошибка была исправлена в период судебного разбирательства (л.д. 138), а также факта проведения технической инвентаризации оконченного строительством объекта не ФГУП "Ростехинвентаризация", а ГП НО "Нижтехинвентаризация" в противоречие п. 2.4 договора, суд пришел к выводу о том, что ранее устранения технической ошибки в документации и внесения исправлений в технический паспорт и одностороннее неисполнение п. 2.4 договора, лишает истца права требования к К. о доплате за общую площадь построенного жилого помещения.
Между тем, указанный вывод нельзя признать правильным, поскольку эти обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных ОАО "Противооползневые работы" требований, поскольку наличие указанной описки в части указания номера квартиры в строке "общая площадь" в техническом паспорте на жилой дом не свидетельствует о неправильности произведенных ГП НО "Нижтехинвентаризация" замеров квартиры, тем более, что из раздела технического паспорта "Экспликация к поэтажному плану жилого дома" достоверно усматривается, что замеры проведены именно в квартире N и данное жилое помещение имеет площадь 52,1 кв. м.
То обстоятельство, что замеры квартиры выполнены не ФГУП "Ростехинвентаризация", как это было предусмотрено договором между сторонами, а ГП НО "Нижтехинвентаризация", также не могло являться основанием к отказу в удовлетворении заявленных ОАО "Противооползневые работы" требований, поскольку указанное условие договора не является существенным, не влияет на права и обязанности сторон по договору, кроме того, работы по технической инвентаризации выполнены компетентной организацией, которая имеет свидетельство об аккредитации на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, серия N, запись в реестре аккредитованных организаций N от 04 мая 2007 года (л.д. 140).
В соответствии с п. 1.3 Положения "Об аккредитации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" аккредитация организации подтверждает технические и материальные возможности организации осуществлять технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства на территории одного или нескольких субъектов Российской Федерации, а также исполнять в процессе своей деятельности иные обязанности, установленные для аккредитованной организации законодательством Российской Федерации.
Таким образом, ГП НО "Нижтехинвентаризация" является уполномоченным органом по ведению государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Доказательств того, что техническая инвентаризация спорного жилого помещения проведена данной организацией с нарушением требований законодательства, а также, что в случае проведения обмеров квартиры ФГУП "Ростехинвентаризация" результат обмеров был бы иным, К.С.Н. и К.Л.А. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представили.
Следовательно, у суда отсутствовали основания отказывать ОАО "Противооползневые работы" в удовлетворении иска о взыскании задолженности по причине проведения технической инвентаризации квартиры ГП НО "Нижтехинвентаризация".
Мотивом для отказа в удовлетворении исковых требований послужило также то обстоятельство, что обмер квартиры был осуществлен до проведения отделочных работ в квартире. Суд сослался при этом на СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", из приложения "В" к которому следует, что площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок ан уровне пола (без учета плинтусов).
Между тем, суд первой инстанции не учел, что нормы данного СНиПа используются для определения площадей при проектировании, а не при технической инвентаризации объектов. Площадь же квартиры, подсчитываемые для целей технической инвентаризации, определяется по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ N 37 от 4 августа 1998 года с последующими изменениями, в которой не содержится требований об измерении помещений между отделанными поверхностями стен.
Кроме того, из пункта 1.3. договора участия в долевом строительстве от 18 августа 2008 года, устанавливающего состояние квартиры, в котором она должна передаваться участникам долевого строительства, следует, что стены передаются в строительном исполнении без штукатурки, после чего проводится техническая инвентаризация квартиры (п. 2.4 договора). Указания о том, что при измерении помещения необходимо руководствоваться вышеуказанным СНиПом, в договоре не имеется.
Следует учесть, что техническая инвентаризация жилого помещения проводилась в связи с окончанием строительства жилого дома и необходимости проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости и квартиру в нем в соответствии с требованиями ст. 25, 25.1 ФЗ РФ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, данное основание также не могло служить причиной для отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" о взыскании задолженности.
Иных оснований для отказа в удовлетворении заявленного ОАО "Противооползневые работы" иска не имеется.
При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" о взыскании задолженности, а также о взыскании неустойки подлежит отмене с вынесением нового решения по делу, поскольку выводы суда в данной части не соответствуют обстоятельствам дела.
С учетом представленных доказательств в их совокупности, судебная коллегия находит требования ОАО "Противооползневые работы" о взыскании с К.С.Н., К.Л.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве правомерными, поскольку неоплата указанной денежной суммы является нарушением договорных обязательств и положений статей 309, 310 ГК РФ, и подлежащими удовлетворению в заявленном размере в сумме руб в равных долях с каждого, то есть по руб.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 18 августа 2008 года стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.
Согласно п. 2 ст. 12 Федерального Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность по оплате стоимости квартиры по фактической площади ответчики должны были исполнить в течение 30 рабочих дней после получения обществом технического паспорта на квартиру (п. 2.4 договора).
Из материалов дела усматривается, что технический паспорт ОАО "Противооползневые работы" был получен 18 сентября 2011 года. Следовательно, последний день оплаты указанной суммы - 30 октября 2011 года. Между тем, сторонами не оспаривается, что указанная задолженность не погашена сторонами до настоящего времени.
Согласно п. 3.2.4 договора участники долевого строительства обязаны принять от общества квартиру по договору приема-передачи построенной квартиры (передаточному акту) в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от общества о готовности квартиры к передаче.
Из материалов дела следует, что уведомление о готовности объекта к передаче было направлено ответчикам 22 октября 2009 года и получено ими 29 октября 2009 года (л.д. 36). Следовательно, ответчики должны были принять квартиру до 08 ноября 2009 года, однако данную обязанность они также не исполнили.
При таких обстоятельствах у ОАО "Противооползневые работы" возникло право требовать от К.С.Н., К.Л.А. уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
В соответствии со ст. 10 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно п. 6 ст. 5 данного Федерального закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Размер неустойки рассчитан истцом, исходя из периода просрочки с 09 ноября 2009 года по 29 декабря 2011 года, с учетом 1/300 ставки рефинансирования, равной 8% годовых.
Данный расчет судебной коллегией проверен, признан правильным, ответчиками не оспорен, поэтому указанная неустойка в размере руб подлежит взысканию с К.С.Н. и К.Л.А. в равных долях с каждого, то есть по руб.
В силу положений ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.
Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").
Заключенным сторонами договором взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами при данных обстоятельствах не предусмотрено.
Статья 10 Федерального закона предусматривает обязанность стороны, ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
С учетом обстоятельств того, что требования о возмещении убытков и взыскании неустойки разрешены судом, то оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ не имеется, а решение суда первой инстанции в данной части по доводам апелляционной жалобы отмене либо изменению не подлежит.
Отказ суда в удовлетворении исковых требований ОАО "Противооползневые работы" во взыскании убытков по оплате коммунальных услуг также нельзя признать правомерным, поскольку противоречит установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам. Решение суда в данной части также подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Разрешая спор в данной части, суд исходил из того, что из представленных истцом актов и платежных поручений невозможно выделить, к каким объекта они относятся.
Данный вывод суда не может быть признан правильным, поскольку он противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе представленному истцом расчету за пользование коммунальными услугами на спорную квартиру за период 09 ноября 2009 года по 30 июня 2010 года (л.д. 7).
Данный расчет ответчиками не опровергнут; сведений о том, что в указанный период они самостоятельно оплачивали коммунальные услуги, в материалах дела не имеется, поэтому оснований для отказа в удовлетворении требований в данной части у суда не имелось.
Кроме того, следует учесть, что 05 февраля 2009 года ответчики приняли квартиру по акту приема-передачи под отделку (л.д. 41), в соответствии с п. 3 которого участники долевого строительства с момента подписания акта обязуются производить оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и техническому обслуживанию жилого дома.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что требования истца основаны на положениях заключенного между сторонами договора, в соответствии с п. 3.2.4 которого в случае уклонения участников долевого строительства от приема квартиры она считается переданной участникам долевого строительства по истечение 10 календарных дней с момента уведомления, при этом бремя содержания квартиры, а также соответствующей части общего имущества жилого дома, признаются перешедшими к участникам долевого строительства в момент, когда передача квартиры должна была состояться.
В данном случае, передача квартиры должна была состояться не позднее 09 ноября 2009 года, следовательно, с этого момента ответчики обязаны были оплачивать коммунальные услуги, однако данную обязанность они не исполняли. Бремя данных расходов в указанный период времени несло ОАО "Противооползневые работы", поэтому убытки в заявленном размере руб подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца также в равных долях, то есть по руб с каждого.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку требования ОАО "Противооползневые работы" удовлетворены в полном объеме, с К.С.Н., К.Л.А. подлежит взысканию уплаченная истцом госпошлина в размере руб в равных долях, то есть по руб с каждого.
Разрешая встречные исковые требования К.С.Н. и К.Л.А. о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции правильно установил факт нарушения ответчиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства и пришел к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н. и К.Л.А. неустойки.
Вместе с тем, размер подлежащей взысканию неустойки определен судом без учета периода просрочки.
Суд первой инстанции определил, что срок, в который ОАО "Противооползневые работы" должно было завершить строительство, установлен до 31 декабря 2008 года, при этом данных о том, что ранее сентября 2009 года строительство было завершено, представлено не было. На основании данных обстоятельств суд произвел взыскание неустойки.
Однако, разрешая данные требования, суд не учел, что в данном случае ответственность предусмотрена не за нарушение срока строительства, а за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено застройщиком ОАО "Противооползневые работы" (л.д. 100).
Распоряжением Администрации Советского района г. Нижнего Новгорода N от 22.10.2009 года построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: (л.д. 101).
В силу положений ст. 314 ГК РФ обязательство, которое подлежит исполнению в определенный период времени, может быть исполнено в любой момент в пределах такого периода.
Пунктом 3.1.5 договора срок передачи построенной квартиры предусмотрен в течение 5 месяцев, исчисляемых с 01 января 2009 года, то есть до 31 мая 2009 года включительно. Следовательно, начало периода просрочки 01 июня 2009 года. До истечения данного периода срок исполнения обязательства нельзя признать нарушенным, соответственно, и основания для взыскания неустойки за данный период отсутствуют.
Установлено, что 29 октября 2009 года К-вы были уведомлены о завершении строительства дома и необходимости принять квартиру, но односторонний акт о передаче спорной квартиры был составлен ОАО "Противооползневые работы" 01 июня 2009 года (л.д. 34).
В ходе рассмотрения дела К.С.Н. и К.Л.А. не представлено достоверных доказательств того, что передача квартиры по акту приема-передачи после получения уведомления не состоялась по вине ответчика.
Доводы о недостатках, которые явились препятствием для принятия квартиры, не подтверждены достоверными доказательствами.
В силу ч. 5 ст. 8 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, закон устанавливает, что факт наличия недостатков при передаче объекта долевого строительства должен подтверждаться двусторонним актом. Однако, таких актов в материалы дела К.С.Н. и К.Л.А., а также доказательств направления в ОАО "Противоползневые работы" требований о составлении такого акта непосредственно по получении уведомления о готовности объекта представлено не было.
Следовательно, дата 29 октября 2009 года является конечным периодом просрочки. Таким образом, просрочка составляет 149 дней.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Определяя размер неустойки, следует исходить из ставки рефинансирования 10%, действующей на день исполнения обязательства.
С учетом изложенного неустойка за нарушение обязательств по передаче квартиры по договору от 18 августа 2008 года составит руб. Расчет данной суммы: руб х 10% /300 х 2 х 149 дней.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая период просрочки, степень фактического выполнения обязательств к концу 2008 года, меры, принимаемые застройщиком к вводу дома в эксплуатацию, обстоятельства дела, интересы других дольщиков, последствия нарушения обязательств, с учетом заявления ответчика судебная коллегия считает определенную неустойку в размере руб не соответствующей наступившим последствиям, и полагает необходимым снизить размер неустойки до руб. Данная сумма подлежит взысканию с ОАО "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А. в равных долях, то есть в размере по руб. В данной части решение суда также подлежит изменению.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, поскольку постановлено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену или изменение решения суда в остальной части, допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" к К.С.Н., К.Л.А., о взыскании задолженности, неустойки, убытков отменить и принять в данной часть новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Взыскать с К.С.Н., К.Л.А., в пользу Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" - с каждого - задолженность в размере руб, неустойку в размере руб, убытки в размере руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере руб, а всего по руб с каждого.
Решение в части удовлетворения встречного иска К.С.Н., К.Л.А., к Открытому акционерному обществу "Противооползневые работы" о взыскании неустойки изменить.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Противооползневые работы" в пользу К.С.Н., К.Л.А., в равных долях неустойку в размере по руб каждому.
В остальной части решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)