Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мороз А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-800/13 по апелляционной жалобе К. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. по иску К. к С., С.А., С.И., А., К.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения С., С.А., А., К.М., выступивших против удовлетворения требований апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К. обратился в суд с иском к С., С.А., С.И., А., К.М., указывая на то, что он является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, собственниками остальных долей (по 1/4 доли каждый) являлись С. <дата> при ознакомлении с поступившим по запросу суда по делу N 2-105/13 ответом из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу истцу стало известно, что С. на основании договора купли-продажи от <дата> продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение А. и К.М., однако уведомлений о предстоящей продаже 3/4 долей С. истцу не направляли, истец был уведомлен только о продаже 2/4 долей, связи с чем, просил суд признать договор купли-продажи от <дата> недействительным, прекратить права и обязанности покупателей А. и К.М., прекратить право собственности покупателей А. на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> и К.М. на доли в праве общей долевой собственности, признать истца покупателем по договору купли-продажи с передачей ему прав обязанностей покупателя, обязать стороны исполнить договор купли-продажи, взыскав с истца в счет оплаты по договору купли-продажи стоимость продаваемой доли, передав продавцам стоимость продаваемых долей в сроки, установленные договором, признать за истцом право собственности на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе К. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
К., С.И., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, К. и С. на основании договора N <...> передачи квартиры в собственность граждан от <дата> являлись собственниками квартиры <адрес>, каждому из них принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Право общей долевой собственности данных лиц зарегистрировано в установленном порядке <дата>
<дата> к нотариусу К.В. поступило заявление С., несовершеннолетнего С.А., действовавшего с согласия матери С., для передачи К., содержащее извещение о продаже принадлежащих им на праве общей долевой собственности 3/4 долей в праве собственности на квартиру <адрес> по цене <...>. К. предложено в месячный срок с момента получения заявления приобрести доли квартиры по указанной выше цене, а также разъяснено, что в случае неприобретения им данного имущества в установленный срок, оно будет продано любым лицам.
Указанное заявление направлено нотариусом К.В. К. заказным письмом с уведомлением по месту его регистрации по адресу: <адрес>.
Данное почтовое отправление вручено К. <дата>
Указанные выше обстоятельства подтверждаются свидетельством от <дата>, составленным нотариусом К.В.
В свидетельстве также сообщено, что после получения К. извещения о намерении продать доли, им в адрес нотариуса было направлено заявление, адресованное С., в котором он предлагал им вместе продать квартиру по цене, которая их устроит, при одном ограничении: его доля в цене продажи квартиры составляет <...>., вся остальная сумма - это их доход, на который они могут купить большее и лучшее жилье, чем, если он купит у них доли за <...>. В данном заявлении К. установил продавцам срок на принятие решения до <дата>, но не менее 1 месяца с даты получения его письма.
<дата> нотариусом К.В. в адрес К. направлены уведомление и заявление С. и С.И. о намерении продать 2/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> за сумму <...>. Истцу было предложено в течение месяца со дня получения заявления отказаться от покупки или приобрести продаваемые доли, а также разъяснено, что по истечении установленного срока доли могут быть проданы любым лицам.
Данные уведомление и заявление были вручены К. <дата>, что подтверждается уведомлением о вручении.
<дата> между С. (продавцами) и А., К.М. (покупателями) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы обязались передать в общую долевую собственность покупателей 3/4 доли в праве общей долевой собственности (по 1/4 доли каждый) на квартиру <адрес>, а покупатели обязались принять их в общую долевую собственность по 3/8 доли каждый и уплатить установленную договором цену. Отчуждаемые доли оценены сторонами в <...>. Договор купли-продажи и право общей долевой собственности А. и К.М. зарегистрированы в Управлении Росреестра <дата>
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками С. соблюден порядок отчуждения долей в праве общей долевой собственности, поскольку нотариусом К.В. К. было направлено извещение продавцов о намерении продать принадлежащие им доли, которое было получено истцом. Согласие приобрести данные доли у продавцов К. не выразил. Спорное имущество было продано С. А. и К.М. по цене, указанной в извещении. Закон не обязывает продавцов вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки, и не указывает в качестве препятствий в заключении договора купли-продажи отсутствие согласия участника общей долевой собственности на продажу долей либо выдвижение им встречного предложения. Срок для реализации продавцами после извещения других участников общей долевой собственности своего намерения продать принадлежащие им доли законом не установлен.
Кроме того, законом не установлено, какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже долей, и поскольку истец не согласился со вторым предложением С. о покупке 2/4 долей, отсутствуют основания полагать, что направлением второго уведомления и заключением договора на условиях первого уведомления были нарушены права истца. Также истцом не представлено доказательств того, что на момент совершения ответчиками сделки по купле-продаже долей квартиры он имел необходимую денежную сумму и соответственно финансовую возможность приобрести доли С.
Доводы апелляционной жалобы о том, что направление второго уведомления со стороны С. являлось акцептом предложения К. о совместной продаже квартиры, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку из данного уведомления не следует, что ответчики дали согласие на заключение сделки на каких-либо условиях или предложили иные, данное уведомление является предложением приобрести определенные доли за определенную стоимость, совместную продажу квартиры оно не подразумевало.
В силу ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, поскольку согласие органа опеки и попечительства требуется только в случае совершения сделки по отчуждению имущества, уведомление о желании заключить такую сделку на определенных условиях к прекращению права собственности несовершеннолетнего не ведет, согласия органа опеки и попечительства для этого не требуется, в связи с чем, соответствующие доводы апелляционной жалобы судебная коллегия считает несостоятельными. Кроме того, договор купли-продажи заключен <дата>, С.А. в момент заключения сделки уже являлся совершеннолетним.
Также судебная коллегия полагает, что судом правомерно отказано в удовлетворении требований К. о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным и признании за истцом права собственности.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец в случае нарушения преимущественного права покупки не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Также Пленум в указанном пункте указывает, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. В связи с чем, признание за сособственником права собственности на спорные доли не требуется.
Таким образом, избранный К. способ защиты его прав путем признания договора купли-продажи недействительным и признания права собственности являлся ненадлежащим.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 33-14687/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 33-14687/2013
Судья: Мороз А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Медведкиной В.А., Вашкиной Л.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2013 г. дело N 2-800/13 по апелляционной жалобе К. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. по иску К. к С., С.А., С.И., А., К.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения С., С.А., А., К.М., выступивших против удовлетворения требований апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К. обратился в суд с иском к С., С.А., С.И., А., К.М., указывая на то, что он является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, собственниками остальных долей (по 1/4 доли каждый) являлись С. <дата> при ознакомлении с поступившим по запросу суда по делу N 2-105/13 ответом из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу истцу стало известно, что С. на основании договора купли-продажи от <дата> продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение А. и К.М., однако уведомлений о предстоящей продаже 3/4 долей С. истцу не направляли, истец был уведомлен только о продаже 2/4 долей, связи с чем, просил суд признать договор купли-продажи от <дата> недействительным, прекратить права и обязанности покупателей А. и К.М., прекратить право собственности покупателей А. на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> и К.М. на доли в праве общей долевой собственности, признать истца покупателем по договору купли-продажи с передачей ему прав обязанностей покупателя, обязать стороны исполнить договор купли-продажи, взыскав с истца в счет оплаты по договору купли-продажи стоимость продаваемой доли, передав продавцам стоимость продаваемых долей в сроки, установленные договором, признать за истцом право собственности на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе К. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.
К., С.И., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, К. и С. на основании договора N <...> передачи квартиры в собственность граждан от <дата> являлись собственниками квартиры <адрес>, каждому из них принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Право общей долевой собственности данных лиц зарегистрировано в установленном порядке <дата>
<дата> к нотариусу К.В. поступило заявление С., несовершеннолетнего С.А., действовавшего с согласия матери С., для передачи К., содержащее извещение о продаже принадлежащих им на праве общей долевой собственности 3/4 долей в праве собственности на квартиру <адрес> по цене <...>. К. предложено в месячный срок с момента получения заявления приобрести доли квартиры по указанной выше цене, а также разъяснено, что в случае неприобретения им данного имущества в установленный срок, оно будет продано любым лицам.
Указанное заявление направлено нотариусом К.В. К. заказным письмом с уведомлением по месту его регистрации по адресу: <адрес>.
Данное почтовое отправление вручено К. <дата>
Указанные выше обстоятельства подтверждаются свидетельством от <дата>, составленным нотариусом К.В.
В свидетельстве также сообщено, что после получения К. извещения о намерении продать доли, им в адрес нотариуса было направлено заявление, адресованное С., в котором он предлагал им вместе продать квартиру по цене, которая их устроит, при одном ограничении: его доля в цене продажи квартиры составляет <...>., вся остальная сумма - это их доход, на который они могут купить большее и лучшее жилье, чем, если он купит у них доли за <...>. В данном заявлении К. установил продавцам срок на принятие решения до <дата>, но не менее 1 месяца с даты получения его письма.
<дата> нотариусом К.В. в адрес К. направлены уведомление и заявление С. и С.И. о намерении продать 2/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> за сумму <...>. Истцу было предложено в течение месяца со дня получения заявления отказаться от покупки или приобрести продаваемые доли, а также разъяснено, что по истечении установленного срока доли могут быть проданы любым лицам.
Данные уведомление и заявление были вручены К. <дата>, что подтверждается уведомлением о вручении.
<дата> между С. (продавцами) и А., К.М. (покупателями) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы обязались передать в общую долевую собственность покупателей 3/4 доли в праве общей долевой собственности (по 1/4 доли каждый) на квартиру <адрес>, а покупатели обязались принять их в общую долевую собственность по 3/8 доли каждый и уплатить установленную договором цену. Отчуждаемые доли оценены сторонами в <...>. Договор купли-продажи и право общей долевой собственности А. и К.М. зарегистрированы в Управлении Росреестра <дата>
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками С. соблюден порядок отчуждения долей в праве общей долевой собственности, поскольку нотариусом К.В. К. было направлено извещение продавцов о намерении продать принадлежащие им доли, которое было получено истцом. Согласие приобрести данные доли у продавцов К. не выразил. Спорное имущество было продано С. А. и К.М. по цене, указанной в извещении. Закон не обязывает продавцов вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки, и не указывает в качестве препятствий в заключении договора купли-продажи отсутствие согласия участника общей долевой собственности на продажу долей либо выдвижение им встречного предложения. Срок для реализации продавцами после извещения других участников общей долевой собственности своего намерения продать принадлежащие им доли законом не установлен.
Кроме того, законом не установлено, какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже долей, и поскольку истец не согласился со вторым предложением С. о покупке 2/4 долей, отсутствуют основания полагать, что направлением второго уведомления и заключением договора на условиях первого уведомления были нарушены права истца. Также истцом не представлено доказательств того, что на момент совершения ответчиками сделки по купле-продаже долей квартиры он имел необходимую денежную сумму и соответственно финансовую возможность приобрести доли С.
Доводы апелляционной жалобы о том, что направление второго уведомления со стороны С. являлось акцептом предложения К. о совместной продаже квартиры, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку из данного уведомления не следует, что ответчики дали согласие на заключение сделки на каких-либо условиях или предложили иные, данное уведомление является предложением приобрести определенные доли за определенную стоимость, совместную продажу квартиры оно не подразумевало.
В силу ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, поскольку согласие органа опеки и попечительства требуется только в случае совершения сделки по отчуждению имущества, уведомление о желании заключить такую сделку на определенных условиях к прекращению права собственности несовершеннолетнего не ведет, согласия органа опеки и попечительства для этого не требуется, в связи с чем, соответствующие доводы апелляционной жалобы судебная коллегия считает несостоятельными. Кроме того, договор купли-продажи заключен <дата>, С.А. в момент заключения сделки уже являлся совершеннолетним.
Также судебная коллегия полагает, что судом правомерно отказано в удовлетворении требований К. о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным и признании за истцом права собственности.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец в случае нарушения преимущественного права покупки не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Также Пленум в указанном пункте указывает, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. В связи с чем, признание за сособственником права собственности на спорные доли не требуется.
Таким образом, избранный К. способ защиты его прав путем признания договора купли-продажи недействительным и признания права собственности являлся ненадлежащим.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июня 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)