Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хорошайло Е.А.,
при участии в заседании:
ООО "Волготорг" - по доверенности от 21.02.2008 года, удостоверение N 34\\\\1307 от 05 июля 2005 года,
от конкурсного управляющего ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А. - не явился, извещен надлежащим образом,
от УФРС по Волгоградской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "СиБторгстрой" - не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Исток" - не явился, извещен надлежащим образом,
от ЗАО Банк ВТБ 24 - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А., общества с ограниченной ответственностью "Волготорг" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2008 года по делу N А12-1953/08-С47, (судья И.И. Аниськова)
по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А., (далее - конкурсного управляющего ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А.), г. Волгоград
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее - УФРС по Волгоградской области), г. Волгоград,
обществу с ограниченной ответственностью "СиБторгстрой" (далее - ООО "СиБторгстрой"), Волгоградская область, г. Котово,
обществу с ограниченной ответственностью "Исток" (далее - ООО "Исток"), г. Волгоград,
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Волготорг" (далее - ООО "Волготорг"), г. Волгоград,
закрытое акционерное общество Банк ВТБ 24 (далее - ЗАО Банк ВТБ 24), г. Москва
о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенный между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой". В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, конкурсный управляющий ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменский А.А., ООО "Волготорг" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 2 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47, как принятое необоснованно и незаконно.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменский А.А. указывает на незаконность отказа в части удовлетворения требования о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "СиБторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. Героев Сталинграда; 56, и признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой".
Заявитель указывает, что поскольку сделка (договор купли-продажи от 13.02.06) признана недействительной, в соответствии с действующим законодательством, стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, а именно в отношении стороны по сделке ООО "ЮгСтрой" должны быть применены последствия недействительности, а именно, право собственности и государственная регистрация перехода права собственности должны быть признаны недействительными.
ООО "Волготорг" в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения основывался на том факте, что на момент заключения договора ООО "СиБторгстрой" не имел права распоряжаться спорным объектом недвижимого имущества согласно постановлению Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2006 по делу А12-11491/05-с44 о признании недействительным договора купли-продажи, на основании которого возникло право собственности ООО "СиБторгстрой". Однако, договор купли-продажи между ООО "СиБторгстрой" и ООО "Югторгстрой" был заключен 13 февраля 2006 года, а постановление вынесено 16 февраля 2006 года, следовательно, на момент подписания договора купли-продажи ООО "СиБторгстрой" являлся собственником, обладающим полномочиями согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, договор купли-продажи между ООО "СиБторгстрой" и ООО "ЮгСтрой" был заключен в соответствии с действующим законодательством.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела и представленные доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.03.2008, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика ООО "ЮгСтрой" его правопреемником - ООО "Исток".
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 апреля 2007 года по делу N А12-16366/06-с50 ОАО "Волгоградский центр технического развития" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением суда от 05 июля 2007 года конкурсным управляющим утвержден Каменский А.А.
На основании статей 126, 129 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", Каменский А.А. обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенного между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой"; о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "Сибторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56; признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56.
Материалы дела свидетельствуют, что 28.12.2004 между ОАО "Волгоградский центр технического развития" (собственником-продавцом) и ООО "Сибторгстрой" (покупателем) заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 433,8 кв. м (кадастровый номер 34:34:08:000000:010102:1001), расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного дома по проспекту Героев Сталинграда, 56.
25.01.05 сторонами оформлено соглашение об изменении договора купли-продажи в части площади отчуждаемого имущества (с 433,8 кв. м до 542,1 кв. м) в связи с реконструкцией.
29.04.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись за N 34-01/02-112/2004-400 о государственной регистрации перехода права собственности на помещение площадью 542,1 кв. м к ООО "СиБторгстрой".
19.05.2000 учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними на территории Волгоградской области была произведена государственная регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество (запись N 34-01/02-3-4/2000-54).
ОАО "Волгоградский центр технического развития" оспорил государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Сибторгстрой" и право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Сибторгстрой" в судебном порядке, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 28.12.2004, явившийся основанием государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям ст. 560 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также является ничтожным по признаку, предусмотренному пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка прикрывающая сделку дарения. Решением арбитражного суда Волгоградской области от 31.08.2005 исковые требования ОАО "Волгоградский центр технического развития" были удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2005 указанное решение отменено, в удовлетворении иска ОАО "Волгоградский центр технического развития" отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2006 года по делу N А12-11491/2005-с44 постановление апелляционной инстанции по указанному делу от 01.11.2005 отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции от 31.08.2005.
Однако, к моменту вынесения кассационной инстанцией постановления от 16.02.2006 ООО "Сибторгстрой" продало данный объект недвижимости ООО "ЮгСтрой" (правопреемник ООО "Исток") по договору от 13.02.2006.
02.03.06 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области зарегистрировало переход права собственности к ООО "ЮгСтрой", о чем в ЕГРП сделана запись N 34-34-01/094/2006-90.
ОАО "Волгоградский центр технического развития" считает, что заключенный 13.02.2006 между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества является ничтожным, не соответствующим требованиям статьи 218, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО "Сибторгстрой" не являлось собственником спорного имущества, так как постановлением кассационной инстанцией по делу N А12-11491/2005-с44 сделка купли-продажи нежилого помещения от 28.12.2004 признана ничтожной, государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к ООО "Сибторгстрой" недействительной, в связи с чем, ООО "Сибторгстрой" не имел права распоряжаться спорным объектом недвижимости путем отчуждения его ООО "ЮгСтрой".
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судебными актами по делу N А12-11491/2005-с44 установлено, что при заключении сделки купли-продажи между ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" сторонами не было согласовано условие о подлежащем передаче недвижимом имуществе, так как не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В нарушении пункта 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически недвижимое имущество, указанное в соглашении к договору купли-продажи продавцу, ООО "Сибторгстрой" не было вручено, а значит и обязательства продавца считаются неисполненными. Заключенный 28.12.2004 ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей договор дарения объекта недвижимости. ОАО "ВЦТР" на момент заключения 25.01.2005 к договору купли-продажи соглашения являлось собственником нежилых помещений общей площадью 433,8 кв. м. Следовательно, лишь с такой площадью объект недвижимости мог быть передан в собственность ООО "Сибторгстрой". Исходя из этого, судебные инстанции пришли к выводу о том, что регистрирующий орган не вправе был проводить государственную регистрацию перехода права собственности и право собственности на объект недвижимости общей площадью 542,1 кв. м за ООО "Сибторгстрой".
В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения между ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" признан ничтожным, то ООО "Сибторгстрой" в силу вышеназванной нормы закона не может быть признано собственником спорного имущества, и соответственно оно не вправе было распоряжаться данным имуществом, а именно продавать другому лицу, в данном случае ООО "ЮгСтрой".
Сделка купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенная не собственником имущества, противоречит требованиям частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной.
Принимая во внимание, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения, регистрационная запись о переходе прав собственности и право собственности на спорное имущество за ООО "ЮгСтрой", основанная на сделке, признанной судом ничтожной, не может быть охранена.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, оспариваемая регистрационная запись о переходе права собственности к ООО "ЮгСтрой" погашена в порядке статьями 62, 63 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 19, т.к. "ЮгСтрой" распорядилось имуществом, передав его по договору купли-продажи ООО "Волготорг", в связи с чем регистрирующим органом произведена новая запись от 14.04.06 за номером 34-34-01/094/2006-177 (л.д. 66, т. 1).
В соответствии с пунктом 17 Правил ведения ЕГРП при прекращении права или ограничении погашается соответствующая запись в ЕГРП предыдущего правообладателя. Соответственно, право собственности ООО "ЮгСтрой" на спорное недвижимое имущество прекращено.
Арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции, о том, что поскольку в настоящее время собственником спорного имущества является ООО "Волготорг", к которому исковые требования не заявлены, тем самым не нашел оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "Сибторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" и признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56,
Не может быть принят во внимание довод заявителя апелляционной жалобы ООО "Волготорг" об обоснованном заключении договора купли-продажи от 13.02.2006, поскольку постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2006 по делу N А12-11491/2005-с44 отменено постановление апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции от 31.08.2005, согласно которому договор купли-продажи признан недействительным, ничтожным по пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поскольку в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенных доводов, обстоятельств и представленных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене состоявшегося судебного акта. При принятии решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 2 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2008 ПО ДЕЛУ N А12-1953/2008-С47
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2008 г. по делу N А12-1953/2008-с47
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хорошайло Е.А.,
при участии в заседании:
ООО "Волготорг" - по доверенности от 21.02.2008 года, удостоверение N 34\\\\1307 от 05 июля 2005 года,
от конкурсного управляющего ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А. - не явился, извещен надлежащим образом,
от УФРС по Волгоградской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "СиБторгстрой" - не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Исток" - не явился, извещен надлежащим образом,
от ЗАО Банк ВТБ 24 - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А., общества с ограниченной ответственностью "Волготорг" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2008 года по делу N А12-1953/08-С47, (судья И.И. Аниськова)
по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А., (далее - конкурсного управляющего ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменского А.А.), г. Волгоград
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее - УФРС по Волгоградской области), г. Волгоград,
обществу с ограниченной ответственностью "СиБторгстрой" (далее - ООО "СиБторгстрой"), Волгоградская область, г. Котово,
обществу с ограниченной ответственностью "Исток" (далее - ООО "Исток"), г. Волгоград,
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью "Волготорг" (далее - ООО "Волготорг"), г. Волгоград,
закрытое акционерное общество Банк ВТБ 24 (далее - ЗАО Банк ВТБ 24), г. Москва
о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенный между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой". В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, конкурсный управляющий ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменский А.А., ООО "Волготорг" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 2 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47, как принятое необоснованно и незаконно.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ОАО "Волгоградский центр технического развития" Каменский А.А. указывает на незаконность отказа в части удовлетворения требования о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "СиБторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. Героев Сталинграда; 56, и признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой".
Заявитель указывает, что поскольку сделка (договор купли-продажи от 13.02.06) признана недействительной, в соответствии с действующим законодательством, стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, а именно в отношении стороны по сделке ООО "ЮгСтрой" должны быть применены последствия недействительности, а именно, право собственности и государственная регистрация перехода права собственности должны быть признаны недействительными.
ООО "Волготорг" в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения основывался на том факте, что на момент заключения договора ООО "СиБторгстрой" не имел права распоряжаться спорным объектом недвижимого имущества согласно постановлению Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2006 по делу А12-11491/05-с44 о признании недействительным договора купли-продажи, на основании которого возникло право собственности ООО "СиБторгстрой". Однако, договор купли-продажи между ООО "СиБторгстрой" и ООО "Югторгстрой" был заключен 13 февраля 2006 года, а постановление вынесено 16 февраля 2006 года, следовательно, на момент подписания договора купли-продажи ООО "СиБторгстрой" являлся собственником, обладающим полномочиями согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, договор купли-продажи между ООО "СиБторгстрой" и ООО "ЮгСтрой" был заключен в соответствии с действующим законодательством.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела и представленные доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.03.2008, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика ООО "ЮгСтрой" его правопреемником - ООО "Исток".
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 апреля 2007 года по делу N А12-16366/06-с50 ОАО "Волгоградский центр технического развития" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением суда от 05 июля 2007 года конкурсным управляющим утвержден Каменский А.А.
На основании статей 126, 129 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", Каменский А.А. обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенного между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой"; о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "Сибторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56; признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56.
Материалы дела свидетельствуют, что 28.12.2004 между ОАО "Волгоградский центр технического развития" (собственником-продавцом) и ООО "Сибторгстрой" (покупателем) заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 433,8 кв. м (кадастровый номер 34:34:08:000000:010102:1001), расположенное на первом этаже десятиэтажного кирпичного дома по проспекту Героев Сталинграда, 56.
25.01.05 сторонами оформлено соглашение об изменении договора купли-продажи в части площади отчуждаемого имущества (с 433,8 кв. м до 542,1 кв. м) в связи с реконструкцией.
29.04.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесена запись за N 34-01/02-112/2004-400 о государственной регистрации перехода права собственности на помещение площадью 542,1 кв. м к ООО "СиБторгстрой".
19.05.2000 учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними на территории Волгоградской области была произведена государственная регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество (запись N 34-01/02-3-4/2000-54).
ОАО "Волгоградский центр технического развития" оспорил государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Сибторгстрой" и право собственности на указанное нежилое помещение за ООО "Сибторгстрой" в судебном порядке, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 28.12.2004, явившийся основанием государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям ст. 560 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также является ничтожным по признаку, предусмотренному пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделка прикрывающая сделку дарения. Решением арбитражного суда Волгоградской области от 31.08.2005 исковые требования ОАО "Волгоградский центр технического развития" были удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2005 указанное решение отменено, в удовлетворении иска ОАО "Волгоградский центр технического развития" отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2006 года по делу N А12-11491/2005-с44 постановление апелляционной инстанции по указанному делу от 01.11.2005 отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции от 31.08.2005.
Однако, к моменту вынесения кассационной инстанцией постановления от 16.02.2006 ООО "Сибторгстрой" продало данный объект недвижимости ООО "ЮгСтрой" (правопреемник ООО "Исток") по договору от 13.02.2006.
02.03.06 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области зарегистрировало переход права собственности к ООО "ЮгСтрой", о чем в ЕГРП сделана запись N 34-34-01/094/2006-90.
ОАО "Волгоградский центр технического развития" считает, что заключенный 13.02.2006 между ООО "Сибторгстрой" и ООО "ЮгСтрой" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества является ничтожным, не соответствующим требованиям статьи 218, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО "Сибторгстрой" не являлось собственником спорного имущества, так как постановлением кассационной инстанцией по делу N А12-11491/2005-с44 сделка купли-продажи нежилого помещения от 28.12.2004 признана ничтожной, государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество к ООО "Сибторгстрой" недействительной, в связи с чем, ООО "Сибторгстрой" не имел права распоряжаться спорным объектом недвижимости путем отчуждения его ООО "ЮгСтрой".
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судебными актами по делу N А12-11491/2005-с44 установлено, что при заключении сделки купли-продажи между ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" сторонами не было согласовано условие о подлежащем передаче недвижимом имуществе, так как не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В нарушении пункта 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически недвижимое имущество, указанное в соглашении к договору купли-продажи продавцу, ООО "Сибторгстрой" не было вручено, а значит и обязательства продавца считаются неисполненными. Заключенный 28.12.2004 ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей договор дарения объекта недвижимости. ОАО "ВЦТР" на момент заключения 25.01.2005 к договору купли-продажи соглашения являлось собственником нежилых помещений общей площадью 433,8 кв. м. Следовательно, лишь с такой площадью объект недвижимости мог быть передан в собственность ООО "Сибторгстрой". Исходя из этого, судебные инстанции пришли к выводу о том, что регистрирующий орган не вправе был проводить государственную регистрацию перехода права собственности и право собственности на объект недвижимости общей площадью 542,1 кв. м за ООО "Сибторгстрой".
В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения между ОАО "ВЦТР" и ООО "Сибторгстрой" признан ничтожным, то ООО "Сибторгстрой" в силу вышеназванной нормы закона не может быть признано собственником спорного имущества, и соответственно оно не вправе было распоряжаться данным имуществом, а именно продавать другому лицу, в данном случае ООО "ЮгСтрой".
Сделка купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2006, заключенная не собственником имущества, противоречит требованиям частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной.
Принимая во внимание, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения, регистрационная запись о переходе прав собственности и право собственности на спорное имущество за ООО "ЮгСтрой", основанная на сделке, признанной судом ничтожной, не может быть охранена.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, оспариваемая регистрационная запись о переходе права собственности к ООО "ЮгСтрой" погашена в порядке статьями 62, 63 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 19, т.к. "ЮгСтрой" распорядилось имуществом, передав его по договору купли-продажи ООО "Волготорг", в связи с чем регистрирующим органом произведена новая запись от 14.04.06 за номером 34-34-01/094/2006-177 (л.д. 66, т. 1).
В соответствии с пунктом 17 Правил ведения ЕГРП при прекращении права или ограничении погашается соответствующая запись в ЕГРП предыдущего правообладателя. Соответственно, право собственности ООО "ЮгСтрой" на спорное недвижимое имущество прекращено.
Арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции, о том, что поскольку в настоящее время собственником спорного имущества является ООО "Волготорг", к которому исковые требования не заявлены, тем самым не нашел оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности (запись номер 34-34-01/094/2006-90) от ООО "Сибторгстрой" к ООО "ЮгСтрой" и признании недействительным права собственности ООО "ЮгСтрой" на встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 542,1 кв. м, по адресу: г. Волгоград, пр.им. Героев Сталинграда, 56,
Не может быть принят во внимание довод заявителя апелляционной жалобы ООО "Волготорг" об обоснованном заключении договора купли-продажи от 13.02.2006, поскольку постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2006 по делу N А12-11491/2005-с44 отменено постановление апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции от 31.08.2005, согласно которому договор купли-продажи признан недействительным, ничтожным по пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поскольку в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенных доводов, обстоятельств и представленных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене состоявшегося судебного акта. При принятии решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 2 апреля 2008 года по делу N А12-1953/2008-с47 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)