Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей - Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Шпаковой О.В., представителя, доверенность от 31.10.2007 (ксерокопия в деле), от ответчика - Лещинского А.В., предпринимателя, свидетельство о государственной регистрации от 01.07.96 N 49 (ксерокопия в деле), Логинова Д.М., адвоката, доверенность от 25.12.2007 (ксерокопия в деле),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича, р.п. Лысые Горы Саратовской области,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 февраля 2008 года по делу N А57-22301/07-36, принятое судьей Н.В. Павловой,
по иску предпринимателя без образования юридического лица Матрусовой Александры Александровны, г. Калининск Саратовской области,
к предпринимателю без образования юридического лица Лещинскому Александру Владимировичу, р.п. Лысые Горы Саратовской области,
о взыскании 26219 руб. 84 коп.
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился предприниматель без образования юридического лица Матрусова А.А. с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Лещинского А.В. 26219 руб. 84 коп., в том числе 19000 руб. арендной платы за февраль - апрель 2007 года, 1710 руб. пени за просрочку исполнения обязательства по состоянию на 15 октября 2007 года, 4255 руб. 84 коп. за потребленные электроэнергию (312 руб. 13 коп.) и природный газ (3943 руб. 71 коп.), 1248 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 апреля по 15 октября 2007 года.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 февраля 2008 года по делу N А57-22301/07-36 исковые требования были удовлетворены в сумме 24003 руб. 35 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель без образования юридического лица Лещинский А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 8 февраля 2008 года по настоящему делу отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 12 октября 2007 года незаконно и необоснованно, т.к. суд посчитал установленными обстоятельства, не подтвержденные материалами дела, неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: после подписания договора аренды нежилое помещение не передавалось по акту приема-передачи, показания приборов учета не зафиксированы на момент подписания договора аренды, расторжение договора аренды состоялось в одностороннем порядке без предупреждения.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, с последней не согласен, просит оставить решение суда первой инстанции, т.к. суд первой инстанции полно исследовал доказательства по делу, принятое решение основано на нормах материального права.
В судебном заседании объявлен перерыв до 14 мая 2008 года до 12 час. 45 мин.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) заключил с ответчиком (арендатор) договор аренды нежилого помещения, расположенного в г. Калининске, от 22 января 2007 года. Нежилое помещение, передаваемое в аренду, для осуществления коммерческой деятельности расположено по адресу: г. Калининск, ул. Ленина, 384/1, общая площадь арендуемого помещения 35 кв. м. Права и обязанности сторон изложены в разделе 2 названного договора. Срок договора аренды согласован сторонами в пункте 1.5 и составляет период с 1 февраля 2007 года по 1 января 2008 года, т.е. менее года. Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2 договора в сумме 10000 руб. с учетом НДС ежемесячно. Коммунальные услуги и потребление электроэнергии оплачиваются арендатором самостоятельно, в сумму арендной платы не включаются. Порядок и сроки уплаты, размер коммунальных платежей сторонами не согласован.
В ходе судебного разбирательства истец уменьшил размер исковых требований в порядке пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг 3430 руб., 1207 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором.
Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества.
Порядок передачи здания при заключении договора аренды изложен в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации: по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Истец неправомерно ссылается на то, что договор аренды заключен на аренду нежилого помещения, а не здания, следовательно, акт приема-передачи не подлежит оформлению. Вместе с тем, из свидетельства о государственной регистрации права от 23 марта 2001 года серии 64 АА N 077569, которым истец подтверждает свое право собственности на сдаваемое в аренду имущество, следует, что последнее представляет собой нежилое здание-магазин общей площадью 35 кв. м.
Из смысла разъяснений, данных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", следует, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о нежилых помещениях, последние относятся к недвижимому имуществу, т.к. нежилое помещение неразрывно связано с объектом недвижимости в целом, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1.1 договора аренды от 22 января 2007 года указано нежилое помещение общей площадью 35 кв. м, что соответствует площади всего здания согласно правоустанавливающим документам. Утверждение истца о том, что в аренду передано не все здание, а нежилое помещение, свидетельствовало бы о несогласовании сторонами объекта аренды в соответствии с нормами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, в этом случае, не считался бы заключенным.
Несмотря на то, что акт приема-передачи сторонами не оформлялся в подтверждение заключения договора аренды, ответчик фактически пользовался нежилым зданием, указанным в договоре аренды от 22 января 2007 года.
В судебном заседании первой инстанции 25 декабря 2007 года свидетель Глотов А.А., работавший продавцом у ответчика, подтвердил, что с марта по апрель 2007 года предприниматель без образования юридического лица Лещинский занимал спорное помещение, но в апреле помещение магазина было закрыто истцом и ответчик не допущен в помещение.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец утверждает, что ответчик в феврале 2007 году уже пользовался арендованным имуществом, что отражено в протоколе судебного заседания от 25 декабря 2007 года по настоящему делу.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик не подтвердил данное обстоятельство, косметический ремонт в помещение действительно производился, но до заключения договора, фактически магазин начал работать в марте 2007 года. Вместе с тем, ответчик не доказал, какого числа истец прекратил его допуск в арендуемое здание, свидетельскими показаниями подтвержден факт пользования ответчиком зданием магазина в апреле 2007 года, как указал истец до 15 апреля 2007 года.
Таким образом, материалами дела (свидетельскими показаниями, не опровергнутыми ответчиком) подтвержден факт временного владения арендуемым имуществом в марте и частично в апреле (полмесяца) 2007 года, следовательно, арендная плата составит за указанный период времени 15000 руб., из которых 6000 руб. ответчиком уплачено, что следует из искового заявления, следовательно, долг составляет 9000 руб.
Истец просит взыскать с ответчика пеню на основании пункта 3.3 договора аренды от 22 января 2007 года за период с 15 апреля 2007 года по 15 октября 2007 года. С учетом условий пункта 3.2 договора аренды арендные платежи должны были вноситься до 1 числа текущего месяца. Плата за арендованное имущество по состоянию на 15 апреля 2007 года арендатором не внесена, т.е. долг в сумме 9000 руб. не уплачен до сих пор. Размер пени за период с 15 апреля по 15 октября 2007 года (за 180 дней) составит 0,05% от суммы 9000 руб. (с учетом 18% НДС) - 664 руб. 20 коп.
По условиям пункта 1.2 договора аренды от 22 января 2007 года арендатор обязан был самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Поскольку ответчик не выполнил договорные обязательства в указанной части, истец вынужден был самостоятельно оплатить потребленную электрическую энергию и природный газ за февраль - апрель 2007 года, своим бездействием ответчик причинил истцу убытки, т.к. из условий договора невозможно определить, должен ли был ответчик оплачивать коммунальные услуги непосредственно организациям, предоставляющим эти услуги, или арендодателю.
В подтверждение причиненных убытков истцом представлены счета-фактуры от 28 февраля 2007 года N 13871, от 31 марта 2007 года N 21049, товарные накладные от 28 февраля 2007 N Н-12164, от 31 марта 2007 года N Н-18226, акты от 28 февраля 2007 года к договору от 1 января 2007 года N 46-5-3028, от 31 марта 2007 года. В счетах-фактурах и товарных накладных указан адрес получателя: г. Калининск, ул. Ленина, 117А, адрес поставки газа: г. Калининск, ул. Челюскинцев, 18. В актах от 28 февраля и 31 марта 2007 года не указано, по какому адресу снимались показания приборов учета.
Из норм статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.
Истец не доказал наличие причинной связи между нарушением обязательства и возникшими убытками, размер убытков, т.к. в счете-фактуре от 31 марта 2007 года N 773 Кл не указаны период потребления электрической энергии, показания приборов учета. В письмах энергоснабжающих организаций от 6 ноября 2007 года N 259, от 8 ноября 2007 года N 837 указан период взыскания стоимости электрической энергии и природного газа, потребленных за период с 1 февраля по 15 апреля 2007 года. Истцом не доказан факт владения спорным объектом недвижимости ответчиком в феврале 2007 года. Счета на оплату электрической энергии и природного газа датированы 31 марта 2007 года, не объяснено, почему в них включен период по 15 апреля 2007 года, каким образом показания приборов учета, на основании которых выписаны счета-фактуры за период с 1 по 15 апреля 2007 года могли быть включены в счета за март 2007 года. Из актов от 28 февраля 2007 года, от 31 марта 2007 года следует, что в арендуемом здании имеются приборы учета потребления газа, не отрицается сторонами наличие прибора учета потребления электрической энергии. Истец не доказал, какое количество электрической энергии и природного газа потребил ответчик в период фактического пользования арендованным зданием, ответчик не участвовал в составлении актов о снятии показаний приборов учета, данные, указанные в счетах-фактурах, противоречат сведениям, изложенным в письмах от 8 ноября 2007 года N 837, от 6 ноября 2007 года N 259, не представлены документы первичного бухгалтерского учета по оплате природного газа.
Таким образом, истцом не доказана совокупность условий для взыскания убытков.
Проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на стоимость коммунальных услуг в соответствии с нормами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию, т.к. фактически истец просит взыскать убытки в соответствии с нормами статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданское законодательство исходит из принципа полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено иное. Убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, являются мерой ответственности за нарушение обязательства, т.е. общей санкцией гражданского права. По смыслу статей 393 - 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму убытков не подлежат начислению.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания арендной платы в сумме 10000 руб., пени в сумме 784 руб. 80 коп., коммунальных услуг и процентов за пользование чужими денежными средствами полностью, как принятое с нарушением частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 18 февраля 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22301/07-36 отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 10000 руб., пени в сумме 784 руб. 80 коп., убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг в сумме 3430 руб. 06 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 124 руб. 29 коп., в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине в сумме 573 руб. 56 коп., в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича без удовлетворения.
Взыскать за рассмотрение апелляционной жалобы с предпринимателя без образования юридического лица Матрусовой Александры Александровны в пользу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича 77 руб. 51 коп. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 519 руб. 87 коп.
Исполнительные листы выдать взыскателю и направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий по делу,
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2008 ПО ДЕЛУ N А57-22301/07-36
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2008 г. по делу N А57-22301/07-36
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей - Т.В. Волковой, О.В. Лыткиной
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: от истца - Шпаковой О.В., представителя, доверенность от 31.10.2007 (ксерокопия в деле), от ответчика - Лещинского А.В., предпринимателя, свидетельство о государственной регистрации от 01.07.96 N 49 (ксерокопия в деле), Логинова Д.М., адвоката, доверенность от 25.12.2007 (ксерокопия в деле),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича, р.п. Лысые Горы Саратовской области,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 февраля 2008 года по делу N А57-22301/07-36, принятое судьей Н.В. Павловой,
по иску предпринимателя без образования юридического лица Матрусовой Александры Александровны, г. Калининск Саратовской области,
к предпринимателю без образования юридического лица Лещинскому Александру Владимировичу, р.п. Лысые Горы Саратовской области,
о взыскании 26219 руб. 84 коп.
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился предприниматель без образования юридического лица Матрусова А.А. с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Лещинского А.В. 26219 руб. 84 коп., в том числе 19000 руб. арендной платы за февраль - апрель 2007 года, 1710 руб. пени за просрочку исполнения обязательства по состоянию на 15 октября 2007 года, 4255 руб. 84 коп. за потребленные электроэнергию (312 руб. 13 коп.) и природный газ (3943 руб. 71 коп.), 1248 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15 апреля по 15 октября 2007 года.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 февраля 2008 года по делу N А57-22301/07-36 исковые требования были удовлетворены в сумме 24003 руб. 35 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель без образования юридического лица Лещинский А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 8 февраля 2008 года по настоящему делу отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 12 октября 2007 года незаконно и необоснованно, т.к. суд посчитал установленными обстоятельства, не подтвержденные материалами дела, неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: после подписания договора аренды нежилое помещение не передавалось по акту приема-передачи, показания приборов учета не зафиксированы на момент подписания договора аренды, расторжение договора аренды состоялось в одностороннем порядке без предупреждения.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, с последней не согласен, просит оставить решение суда первой инстанции, т.к. суд первой инстанции полно исследовал доказательства по делу, принятое решение основано на нормах материального права.
В судебном заседании объявлен перерыв до 14 мая 2008 года до 12 час. 45 мин.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) заключил с ответчиком (арендатор) договор аренды нежилого помещения, расположенного в г. Калининске, от 22 января 2007 года. Нежилое помещение, передаваемое в аренду, для осуществления коммерческой деятельности расположено по адресу: г. Калининск, ул. Ленина, 384/1, общая площадь арендуемого помещения 35 кв. м. Права и обязанности сторон изложены в разделе 2 названного договора. Срок договора аренды согласован сторонами в пункте 1.5 и составляет период с 1 февраля 2007 года по 1 января 2008 года, т.е. менее года. Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2 договора в сумме 10000 руб. с учетом НДС ежемесячно. Коммунальные услуги и потребление электроэнергии оплачиваются арендатором самостоятельно, в сумму арендной платы не включаются. Порядок и сроки уплаты, размер коммунальных платежей сторонами не согласован.
В ходе судебного разбирательства истец уменьшил размер исковых требований в порядке пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг 3430 руб., 1207 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором.
Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества.
Порядок передачи здания при заключении договора аренды изложен в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации: по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Истец неправомерно ссылается на то, что договор аренды заключен на аренду нежилого помещения, а не здания, следовательно, акт приема-передачи не подлежит оформлению. Вместе с тем, из свидетельства о государственной регистрации права от 23 марта 2001 года серии 64 АА N 077569, которым истец подтверждает свое право собственности на сдаваемое в аренду имущество, следует, что последнее представляет собой нежилое здание-магазин общей площадью 35 кв. м.
Из смысла разъяснений, данных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", следует, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о нежилых помещениях, последние относятся к недвижимому имуществу, т.к. нежилое помещение неразрывно связано с объектом недвижимости в целом, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1.1 договора аренды от 22 января 2007 года указано нежилое помещение общей площадью 35 кв. м, что соответствует площади всего здания согласно правоустанавливающим документам. Утверждение истца о том, что в аренду передано не все здание, а нежилое помещение, свидетельствовало бы о несогласовании сторонами объекта аренды в соответствии с нормами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, в этом случае, не считался бы заключенным.
Несмотря на то, что акт приема-передачи сторонами не оформлялся в подтверждение заключения договора аренды, ответчик фактически пользовался нежилым зданием, указанным в договоре аренды от 22 января 2007 года.
В судебном заседании первой инстанции 25 декабря 2007 года свидетель Глотов А.А., работавший продавцом у ответчика, подтвердил, что с марта по апрель 2007 года предприниматель без образования юридического лица Лещинский занимал спорное помещение, но в апреле помещение магазина было закрыто истцом и ответчик не допущен в помещение.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец утверждает, что ответчик в феврале 2007 году уже пользовался арендованным имуществом, что отражено в протоколе судебного заседания от 25 декабря 2007 года по настоящему делу.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик не подтвердил данное обстоятельство, косметический ремонт в помещение действительно производился, но до заключения договора, фактически магазин начал работать в марте 2007 года. Вместе с тем, ответчик не доказал, какого числа истец прекратил его допуск в арендуемое здание, свидетельскими показаниями подтвержден факт пользования ответчиком зданием магазина в апреле 2007 года, как указал истец до 15 апреля 2007 года.
Таким образом, материалами дела (свидетельскими показаниями, не опровергнутыми ответчиком) подтвержден факт временного владения арендуемым имуществом в марте и частично в апреле (полмесяца) 2007 года, следовательно, арендная плата составит за указанный период времени 15000 руб., из которых 6000 руб. ответчиком уплачено, что следует из искового заявления, следовательно, долг составляет 9000 руб.
Истец просит взыскать с ответчика пеню на основании пункта 3.3 договора аренды от 22 января 2007 года за период с 15 апреля 2007 года по 15 октября 2007 года. С учетом условий пункта 3.2 договора аренды арендные платежи должны были вноситься до 1 числа текущего месяца. Плата за арендованное имущество по состоянию на 15 апреля 2007 года арендатором не внесена, т.е. долг в сумме 9000 руб. не уплачен до сих пор. Размер пени за период с 15 апреля по 15 октября 2007 года (за 180 дней) составит 0,05% от суммы 9000 руб. (с учетом 18% НДС) - 664 руб. 20 коп.
По условиям пункта 1.2 договора аренды от 22 января 2007 года арендатор обязан был самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Поскольку ответчик не выполнил договорные обязательства в указанной части, истец вынужден был самостоятельно оплатить потребленную электрическую энергию и природный газ за февраль - апрель 2007 года, своим бездействием ответчик причинил истцу убытки, т.к. из условий договора невозможно определить, должен ли был ответчик оплачивать коммунальные услуги непосредственно организациям, предоставляющим эти услуги, или арендодателю.
В подтверждение причиненных убытков истцом представлены счета-фактуры от 28 февраля 2007 года N 13871, от 31 марта 2007 года N 21049, товарные накладные от 28 февраля 2007 N Н-12164, от 31 марта 2007 года N Н-18226, акты от 28 февраля 2007 года к договору от 1 января 2007 года N 46-5-3028, от 31 марта 2007 года. В счетах-фактурах и товарных накладных указан адрес получателя: г. Калининск, ул. Ленина, 117А, адрес поставки газа: г. Калининск, ул. Челюскинцев, 18. В актах от 28 февраля и 31 марта 2007 года не указано, по какому адресу снимались показания приборов учета.
Из норм статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьями 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер убытков.
Истец не доказал наличие причинной связи между нарушением обязательства и возникшими убытками, размер убытков, т.к. в счете-фактуре от 31 марта 2007 года N 773 Кл не указаны период потребления электрической энергии, показания приборов учета. В письмах энергоснабжающих организаций от 6 ноября 2007 года N 259, от 8 ноября 2007 года N 837 указан период взыскания стоимости электрической энергии и природного газа, потребленных за период с 1 февраля по 15 апреля 2007 года. Истцом не доказан факт владения спорным объектом недвижимости ответчиком в феврале 2007 года. Счета на оплату электрической энергии и природного газа датированы 31 марта 2007 года, не объяснено, почему в них включен период по 15 апреля 2007 года, каким образом показания приборов учета, на основании которых выписаны счета-фактуры за период с 1 по 15 апреля 2007 года могли быть включены в счета за март 2007 года. Из актов от 28 февраля 2007 года, от 31 марта 2007 года следует, что в арендуемом здании имеются приборы учета потребления газа, не отрицается сторонами наличие прибора учета потребления электрической энергии. Истец не доказал, какое количество электрической энергии и природного газа потребил ответчик в период фактического пользования арендованным зданием, ответчик не участвовал в составлении актов о снятии показаний приборов учета, данные, указанные в счетах-фактурах, противоречат сведениям, изложенным в письмах от 8 ноября 2007 года N 837, от 6 ноября 2007 года N 259, не представлены документы первичного бухгалтерского учета по оплате природного газа.
Таким образом, истцом не доказана совокупность условий для взыскания убытков.
Проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на стоимость коммунальных услуг в соответствии с нормами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию, т.к. фактически истец просит взыскать убытки в соответствии с нормами статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданское законодательство исходит из принципа полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено иное. Убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, являются мерой ответственности за нарушение обязательства, т.е. общей санкцией гражданского права. По смыслу статей 393 - 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму убытков не подлежат начислению.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания арендной платы в сумме 10000 руб., пени в сумме 784 руб. 80 коп., коммунальных услуг и процентов за пользование чужими денежными средствами полностью, как принятое с нарушением частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 18 февраля 2008 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22301/07-36 отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 10000 руб., пени в сумме 784 руб. 80 коп., убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг в сумме 3430 руб. 06 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 124 руб. 29 коп., в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине в сумме 573 руб. 56 коп., в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича без удовлетворения.
Взыскать за рассмотрение апелляционной жалобы с предпринимателя без образования юридического лица Матрусовой Александры Александровны в пользу предпринимателя без образования юридического лица Лещинского Александра Владимировича 77 руб. 51 коп. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 519 руб. 87 коп.
Исполнительные листы выдать взыскателю и направить налоговому органу по месту нахождения должника в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий по делу,
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)