Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дунаевой Н.Ю., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Атуаллина М.Ш. - по доверенности от 18.11.2012,
от ответчика - не явился,
рассмотрев 11 марта 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Балтия Молл"
на постановление от 21 ноября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
по иску ООО "Балтия Молл"
о взыскании задолженности, неустойки
к ООО "Пилот"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Балтия Молл" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилот" о взыскании задолженности в размере 2 871 638 руб. 67 коп. по арендным платежам, неустойки за нарушение срока платежа в сумме 641 054 руб. 60 коп., арендной платы в двойном размере 2 295 403 руб. 34 коп. в связи с занятием помещения после расторжения договора аренды.
Исковые требования основаны на ст. ст. 15, 309, п. 2 ст. 317, 310, 450, п. 1 ст. 614, п. 2 ст. 621, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком заключенного между сторонами по делу договора аренды, в связи с чем истцом во внесудебном порядке договор расторгнут, однако после расторжения договора ответчик продолжал пользоваться помещением.
В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против взыскания задолженности, полагая, что начисление и выплата арендной платы согласно условиям договора должна производиться после подписания акта приема-передачи помещения, поскольку такой акт не подписан обязанность по уплате за аренду помещения у ответчика не наступила.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.08.2012 по делу N А41-6769/12 с ООО "Пилот" в пользу ООО "Балтия Молл" взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 871 638 руб. 67 коп., неустойка в сумме 641 054 руб. 67 коп., арендная плата в двойном размере 2 295 403 руб. 34 коп.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.11.2012 изменил судебное решение в части взыскания в сумме 2 295 403 руб. 43 коп. арендной платы за просрочку освобождения помещения, в остальной части решение оставил без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Балтия Молл" ставит вопрос об изменении постановления суда в отказной части, в части квалификации договора аренды с предварительного договора на договор аренды.
В обоснование кассационной жалобы ссылается на неправильную оценку судом апелляционной инстанции договора аренды помещения, установление судами обеих инстанций факта передачи в аренду помещения, выплату обеспечительного взноса, уплату арендных платежей по договору, проведение ответчиком отделочных работ в помещении.
Заявитель жалобы также указывает на необоснованное применение судом положений ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание кассационной инстанции ООО "Пилот" не явилось, надлежаще извещено, отзыв на кассационную жалобу не представило.
Представитель от ООО "Балтия Молл" поддержал требования по кассационной жалобе.
Основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют.
Проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы, соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает подлежащим отмене постановление суда апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции установлено, что между ООО "Балтия Молл" (арендодателем) и ООО "Пилот" (арендатором) заключен договор аренды N 3/0/11-КДА от 20.04.2011, в соответствии с которым арендодатель (истец) обязался предоставить арендатору (ответчику) во временное возмездное пользование нежилое помещение Д1, находящееся в здании торгового комплекса стройматериалов, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Воронки, на 23 км а/м "Балтия", корпус 1, а арендатор (ответчик) обязуется принять помещение и выплачивать за помещение арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.
Здание принадлежит истцу на праве собственности, помещение находится на 1 (цокольном) этаже здания, площадь помещения по методу измерения составляет 1 000 кв. м, границы сдаваемого в аренду помещения выделяются красным цветом на плане помещения, являющегося приложением N 1 к настоящему договору.
Согласно п. 1.8 договора аренды помещение передается арендодателем арендатору (приложение N 3 к договору) по акту приема-передачи для осуществления коммерческой деятельности арендатора.
По акту от 30.05.2011 истец передал, а ответчик принял указанное помещение для проведения отделочных работ. Срок аренды (п. 2.1 договора) аренды начинается не позднее, чем по истечении 60 дней после передачи помещения для проведения отделочных работ и продолжается до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды между теми же сторонами в отношении помещения, но не более 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.
Договором предусмотрена арендная плата, состоящая из постоянной части и переменной части арендной платы. Порядок уплаты арендной платы установлен в разделе 3.6 договора аренды.
Согласно п. 3.6.1 начисление и выплата арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта согласно п. 1 п. 1.8 договора (дата подписания такого акта - 30.05.2011).
По условию п. 3.6.2 договора постоянная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно в размере согласно п. 3.2 договора авансом не позднее 30 декабря предыдущего года.
Согласно п. 3.6.3 договора аренды переменная часть арендной платы, рассчитываемая исходя из коммунальных затрат оплачивается арендатором в течение 7 банковских дней с момента получения от арендатора соответствующего счета.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что ответчик не исполнил обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей за период с июля по октябрь 2011 года, что составляет 110 дней просрочки, в связи с чем у него образовалась задолженность перед истцом в размере 2 871 638 руб. 87 коп., на которую истцом в соответствии с п. 7.1.1 договора начислена пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки и определена в сумме 641 054 руб. 60 коп.
Договором аренды предусмотрено (п. п. 9.1, 9.1.1) право арендодателя на досрочное расторжение договора во внесудебном порядке после направления соответствующего уведомления о расторжении договора в срок 15 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора в случае просрочки арендатором оплаты любых сумм (неполной оплаты), причитающихся по настоящему договору арендодателю в течение календарного года два и более раз, чем на 15 календарных дней совокупно.
С учетом наличия таких фактов истец направил в адрес ответчика претензию от 13.10.2011 об уплате задолженности, пени за просрочку, уведомив ответчика о расторжении договора аренды с 29.10.2011.
По условию договора аренды (п. 5.2.8) арендатор обязался в течение 15 календарных дней после расторжения договора освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор принял помещение, с учетом нормального износа и произведенных с разрешения истца изменений, вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации помещения.
В нарушение данного условия договора ответчик (арендатор) освободил помещение только 7.12.2011.
Согласно п. 7.1.4 договора аренды в случае, если арендатор после расторжения договора будет продолжать занимать помещение полностью или частично, арендатор обязан уплатить за этот период арендную плату в двойном размере. В связи с чем истцом предъявлено такое требование о взыскании арендной платы в двойном размере в период с 14.11.2011 по 6.12.2011 в сумме 2 295 403 руб. 34 коп.
По размеру арендной платы, пени ответчик возражений не представил.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции установил, что правоотношения сторон урегулированы § 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании ст. ст. 309, 310, 330, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал долг по арендной плате, пени за просрочку оплаты аренды, арендную плату в двойном размере за период занятия помещения после расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, установив обстоятельства по делу, согласился с решением суда в части взыскания задолженности по аренде до расторжения договора и пени за этот период, отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за время после расторжения договора до освобождения помещения ответчиком.
При этом арбитражный суд руководствовался положением ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также суд пришел к выводу, что договор аренды является предварительным.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что в данном случае договор аренды судом не расторгался и такого требования истец не заявлял.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался лишь на то, что помещение ему не передавалось вообще.
В апелляционной жалобе заявитель также указывал на непередачу ему помещения и на незаключенность договора аренды.
Каких-либо доводов стороны договора аренды относительно его предварительного характера не заявляли.
Как указано в предмете договора аренды, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение, а арендатор обязался принять его и выплачивать за помещение арендную плату.
Начало срока аренды указано в п. 2.1 договора аренды - не позднее чем по истечении 60 дней после передачи помещения под отделочные работы, но не более чем 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.
Согласно п. 2.3 стороны договора аренды обязались заключить в будущем договор аренды на общий срок 5 лет с даты начала коммерческой деятельности.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества.
Договор аренды N 3/0/11-КДА от 20.04.2011 таких обязательств сторон не содержит, помещение, как установили суды обеих инстанций, передано в аренду по этому договору.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что договор аренды является предварительным, не мотивирован, не основан на фактических обстоятельствах дела, не соответствует нормам материального права.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как установили суды обеих инстанций при рассмотрении дела, договором аренды п. 9.1, п. 9.1.1 предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке в случае просрочки исполнения обязательства. Установленный вышеуказанным договором порядок арендодателем соблюден.
ООО "Балтия Молл" направило ООО "Пилот" претензию исх. N 13/10-1 от 13.10.2011 о ненадлежащем исполнении условий договора по оплате за аренду, в связи с чем одновременно уведомило о расторжении договора с 29.10.2011.
Порядок расторжения договора, условия для расторжения договора предусмотрены договором, случай для расторжения договора наступил (просрочка оплаты любых сумм, причитающихся по договору аренды в течение календарного года два и более раз более, чем на 15 дней совокупно). В связи с чем при наступлении такого случая у арендодателя возникло право на расторжение договора в одностороннем (внесудебном) порядке, исходя из нормы права имел место односторонний отказ от исполнения договора арендодателем, соответственно договор в этом случае считается расторгнутым.
На этом основании вывод апелляционного суда о том, что у арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора неправомерен и противоречит его же позиции, при которой суд оставил без изменения решение суда о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку уплаты за пользование помещением.
Тем более, неправильна ссылка суда на положение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, поскольку данная статья Кодекса регулирует отношения сторон при досрочном расторжении договора только судом, что в данном случае отсутствует.
Суд апелляционной инстанции, сделав фактически вывод, что договор аренды не был расторгнут, отказал во взыскании арендной платы за пользование помещением после отказа истца от исполнения договора.
Вместе с тем, на данное обстоятельство ответчик не ссылался, единственный его довод по делу непередача помещения, который судами обеих инстанций опровергнут.
Судом первой инстанции установлено, что арендатор занимал помещение после расторжения договора аренды в период с 14.11.2011 по 6.12.2011 и на основании п. 7.1.4 договора аренды обязан уплатить за этот период арендную плату в установленном этим условием договора размере.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции следует оставить в силе.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы государственная пошлина в размере 2 000 руб., уплаченная ООО "Балтия Молл" по кассационной жалобе, подлежит отнесению на ООО "Пилот" на основании ч.ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 года отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2012 года по делу N А41-6769/12 оставить в силе.
Взыскать с ООО "Пилот" в пользу ООО "Балтия Молл" 2 000 руб. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2013 ПО ДЕЛУ N А41-6769/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. по делу N А41-6769/12
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дунаевой Н.Ю., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Атуаллина М.Ш. - по доверенности от 18.11.2012,
от ответчика - не явился,
рассмотрев 11 марта 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Балтия Молл"
на постановление от 21 ноября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Черниковой Е.В., Диаковской Н.В., Епифанцевой С.Ю.,
по иску ООО "Балтия Молл"
о взыскании задолженности, неустойки
к ООО "Пилот"
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Балтия Молл" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилот" о взыскании задолженности в размере 2 871 638 руб. 67 коп. по арендным платежам, неустойки за нарушение срока платежа в сумме 641 054 руб. 60 коп., арендной платы в двойном размере 2 295 403 руб. 34 коп. в связи с занятием помещения после расторжения договора аренды.
Исковые требования основаны на ст. ст. 15, 309, п. 2 ст. 317, 310, 450, п. 1 ст. 614, п. 2 ст. 621, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком заключенного между сторонами по делу договора аренды, в связи с чем истцом во внесудебном порядке договор расторгнут, однако после расторжения договора ответчик продолжал пользоваться помещением.
В отзыве на исковое заявление ответчик возражал против взыскания задолженности, полагая, что начисление и выплата арендной платы согласно условиям договора должна производиться после подписания акта приема-передачи помещения, поскольку такой акт не подписан обязанность по уплате за аренду помещения у ответчика не наступила.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.08.2012 по делу N А41-6769/12 с ООО "Пилот" в пользу ООО "Балтия Молл" взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 871 638 руб. 67 коп., неустойка в сумме 641 054 руб. 67 коп., арендная плата в двойном размере 2 295 403 руб. 34 коп.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.11.2012 изменил судебное решение в части взыскания в сумме 2 295 403 руб. 43 коп. арендной платы за просрочку освобождения помещения, в остальной части решение оставил без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Балтия Молл" ставит вопрос об изменении постановления суда в отказной части, в части квалификации договора аренды с предварительного договора на договор аренды.
В обоснование кассационной жалобы ссылается на неправильную оценку судом апелляционной инстанции договора аренды помещения, установление судами обеих инстанций факта передачи в аренду помещения, выплату обеспечительного взноса, уплату арендных платежей по договору, проведение ответчиком отделочных работ в помещении.
Заявитель жалобы также указывает на необоснованное применение судом положений ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание кассационной инстанции ООО "Пилот" не явилось, надлежаще извещено, отзыв на кассационную жалобу не представило.
Представитель от ООО "Балтия Молл" поддержал требования по кассационной жалобе.
Основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют.
Проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы, соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает подлежащим отмене постановление суда апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции установлено, что между ООО "Балтия Молл" (арендодателем) и ООО "Пилот" (арендатором) заключен договор аренды N 3/0/11-КДА от 20.04.2011, в соответствии с которым арендодатель (истец) обязался предоставить арендатору (ответчику) во временное возмездное пользование нежилое помещение Д1, находящееся в здании торгового комплекса стройматериалов, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Воронки, на 23 км а/м "Балтия", корпус 1, а арендатор (ответчик) обязуется принять помещение и выплачивать за помещение арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.
Здание принадлежит истцу на праве собственности, помещение находится на 1 (цокольном) этаже здания, площадь помещения по методу измерения составляет 1 000 кв. м, границы сдаваемого в аренду помещения выделяются красным цветом на плане помещения, являющегося приложением N 1 к настоящему договору.
Согласно п. 1.8 договора аренды помещение передается арендодателем арендатору (приложение N 3 к договору) по акту приема-передачи для осуществления коммерческой деятельности арендатора.
По акту от 30.05.2011 истец передал, а ответчик принял указанное помещение для проведения отделочных работ. Срок аренды (п. 2.1 договора) аренды начинается не позднее, чем по истечении 60 дней после передачи помещения для проведения отделочных работ и продолжается до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды между теми же сторонами в отношении помещения, но не более 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.
Договором предусмотрена арендная плата, состоящая из постоянной части и переменной части арендной платы. Порядок уплаты арендной платы установлен в разделе 3.6 договора аренды.
Согласно п. 3.6.1 начисление и выплата арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта согласно п. 1 п. 1.8 договора (дата подписания такого акта - 30.05.2011).
По условию п. 3.6.2 договора постоянная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно в размере согласно п. 3.2 договора авансом не позднее 30 декабря предыдущего года.
Согласно п. 3.6.3 договора аренды переменная часть арендной платы, рассчитываемая исходя из коммунальных затрат оплачивается арендатором в течение 7 банковских дней с момента получения от арендатора соответствующего счета.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что ответчик не исполнил обязательства по договору аренды в части внесения арендных платежей за период с июля по октябрь 2011 года, что составляет 110 дней просрочки, в связи с чем у него образовалась задолженность перед истцом в размере 2 871 638 руб. 87 коп., на которую истцом в соответствии с п. 7.1.1 договора начислена пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки и определена в сумме 641 054 руб. 60 коп.
Договором аренды предусмотрено (п. п. 9.1, 9.1.1) право арендодателя на досрочное расторжение договора во внесудебном порядке после направления соответствующего уведомления о расторжении договора в срок 15 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора в случае просрочки арендатором оплаты любых сумм (неполной оплаты), причитающихся по настоящему договору арендодателю в течение календарного года два и более раз, чем на 15 календарных дней совокупно.
С учетом наличия таких фактов истец направил в адрес ответчика претензию от 13.10.2011 об уплате задолженности, пени за просрочку, уведомив ответчика о расторжении договора аренды с 29.10.2011.
По условию договора аренды (п. 5.2.8) арендатор обязался в течение 15 календарных дней после расторжения договора освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор принял помещение, с учетом нормального износа и произведенных с разрешения истца изменений, вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения или модификации помещения.
В нарушение данного условия договора ответчик (арендатор) освободил помещение только 7.12.2011.
Согласно п. 7.1.4 договора аренды в случае, если арендатор после расторжения договора будет продолжать занимать помещение полностью или частично, арендатор обязан уплатить за этот период арендную плату в двойном размере. В связи с чем истцом предъявлено такое требование о взыскании арендной платы в двойном размере в период с 14.11.2011 по 6.12.2011 в сумме 2 295 403 руб. 34 коп.
По размеру арендной платы, пени ответчик возражений не представил.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции установил, что правоотношения сторон урегулированы § 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании ст. ст. 309, 310, 330, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал долг по арендной плате, пени за просрочку оплаты аренды, арендную плату в двойном размере за период занятия помещения после расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, установив обстоятельства по делу, согласился с решением суда в части взыскания задолженности по аренде до расторжения договора и пени за этот период, отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за время после расторжения договора до освобождения помещения ответчиком.
При этом арбитражный суд руководствовался положением ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также суд пришел к выводу, что договор аренды является предварительным.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что в данном случае договор аренды судом не расторгался и такого требования истец не заявлял.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался лишь на то, что помещение ему не передавалось вообще.
В апелляционной жалобе заявитель также указывал на непередачу ему помещения и на незаключенность договора аренды.
Каких-либо доводов стороны договора аренды относительно его предварительного характера не заявляли.
Как указано в предмете договора аренды, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение, а арендатор обязался принять его и выплачивать за помещение арендную плату.
Начало срока аренды указано в п. 2.1 договора аренды - не позднее чем по истечении 60 дней после передачи помещения под отделочные работы, но не более чем 11 месяцев с даты подписания настоящего договора.
Согласно п. 2.3 стороны договора аренды обязались заключить в будущем договор аренды на общий срок 5 лет с даты начала коммерческой деятельности.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества.
Договор аренды N 3/0/11-КДА от 20.04.2011 таких обязательств сторон не содержит, помещение, как установили суды обеих инстанций, передано в аренду по этому договору.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что договор аренды является предварительным, не мотивирован, не основан на фактических обстоятельствах дела, не соответствует нормам материального права.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как установили суды обеих инстанций при рассмотрении дела, договором аренды п. 9.1, п. 9.1.1 предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке в случае просрочки исполнения обязательства. Установленный вышеуказанным договором порядок арендодателем соблюден.
ООО "Балтия Молл" направило ООО "Пилот" претензию исх. N 13/10-1 от 13.10.2011 о ненадлежащем исполнении условий договора по оплате за аренду, в связи с чем одновременно уведомило о расторжении договора с 29.10.2011.
Порядок расторжения договора, условия для расторжения договора предусмотрены договором, случай для расторжения договора наступил (просрочка оплаты любых сумм, причитающихся по договору аренды в течение календарного года два и более раз более, чем на 15 дней совокупно). В связи с чем при наступлении такого случая у арендодателя возникло право на расторжение договора в одностороннем (внесудебном) порядке, исходя из нормы права имел место односторонний отказ от исполнения договора арендодателем, соответственно договор в этом случае считается расторгнутым.
На этом основании вывод апелляционного суда о том, что у арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора неправомерен и противоречит его же позиции, при которой суд оставил без изменения решение суда о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку уплаты за пользование помещением.
Тем более, неправильна ссылка суда на положение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, поскольку данная статья Кодекса регулирует отношения сторон при досрочном расторжении договора только судом, что в данном случае отсутствует.
Суд апелляционной инстанции, сделав фактически вывод, что договор аренды не был расторгнут, отказал во взыскании арендной платы за пользование помещением после отказа истца от исполнения договора.
Вместе с тем, на данное обстоятельство ответчик не ссылался, единственный его довод по делу непередача помещения, который судами обеих инстанций опровергнут.
Судом первой инстанции установлено, что арендатор занимал помещение после расторжения договора аренды в период с 14.11.2011 по 6.12.2011 и на основании п. 7.1.4 договора аренды обязан уплатить за этот период арендную плату в установленном этим условием договора размере.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции следует оставить в силе.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы государственная пошлина в размере 2 000 руб., уплаченная ООО "Балтия Молл" по кассационной жалобе, подлежит отнесению на ООО "Пилот" на основании ч.ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 года отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2012 года по делу N А41-6769/12 оставить в силе.
Взыскать с ООО "Пилот" в пользу ООО "Балтия Молл" 2 000 руб. расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)