Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмина М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В., судей Топорковой С.А., Бережновой О.Н., при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Орбис" А. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 8 апреля 2013 года, которым
по делу по иску М.А. к М.Ф.М., М.Р.Ш., обществу с ограниченной ответственностью "Орбис", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании договора купли-продажи недействительным, восстановления положения, существовавшего до нарушения прав
постановлено:
Иск М.А. удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи помещения (комнаты) от 10 августа 2012 года N..., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Орбис" и М.Ф.М., недействительным в части продажи комнаты N..., расположенной по адресу:.........., с условным номером N....
В части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) иск оставить без удовлетворения.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации N... от 16 октября 2012 года права общей совместной собственности М.Ф.М. и М.Р.Ш. на объект недвижимого имущества - комнату N..., расположенной по адресу:.........., с условным номером N....
Заслушав доклад судьи Бережновой О.Н., объяснения М.А., ее представителя М.В., представителя ООО "Орбис" А., судебная коллегия
установила:
М.А. обратилась в суд с иском к М.Ф.М., М.Р.Ш., Обществу с ограниченной ответственностью "Орбис" (далее ООО "Орбис") Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее Росреестр по РС (Я)) о признании договора купли-продажи недействительным, восстановления положения, существовавшего до нарушения прав, путем аннулирования записи в ЕГРП, указывая, что она с 2005 года постоянно проживает в комнате N... в общежитии, расположенном по адресу:...........
Решением Якутского городского суда от 4 мая 2012 года данный договор купли-продажи общежития признан незаключенным, в связи с чем у ООО "Орбис" нет зарегистрированного права на спорный дом. Однако 10 августа 2012 года комната, в которой проживает истец, была продана по договору купли-продажи М.Ф.М. и М.Р.Ш. Истец просит признать договор купли-продажи комнаты N... от 10 августа 2012 года N... недействительным.
Судом вынесено вышеуказанное решение по тем основаниям, что сделкой по отчуждению комнаты N... нарушены права истца, на момент заключения указанного договора купли-продажи М.А. сохраняла право пользования жилым помещением, что влияет на действительность совершенной сделки. Требования истца к Управлению Росреестра по РС (Я) подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку оно является ненадлежащим ответчиком по данному делу и производит лишь регистрационные действия.
С данным решением не согласился представитель ООО "Орбис" А. и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в исковых требованиях, так как считает, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права. Нормы ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются при продаже, части жилого дома или квартиры, в данном случае объектом спора является комната в общежитии, что не подпадает по действие указанной статьи. Решением Якутского городского суда от 04.05.2012 договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2011 г. признан незаключенным в отношении общежития как отдельного объекта недвижимости и данный объект права перестал существовать. В данном случае возникли новые объекты права - комнаты, которые являются отдельным объектом недвижимости. Суд не учел также, что здание общежития было включено в уставной капитал ОАО "Якутгазпром" в 1994 году и спорная комната была продана с обременением (ипотека) в пользу ООО "Орбис". Кроме того, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Также в мотивировочной части решения допущены описки в указании номера государственной регистрации права общей совместной собственности М-вых.
М.Ф.М., М.Р.Ш. дважды извещены по имеющему в материалах дела адресу; данный адрес является единственно известным суду, В случае изменения места жительства ответчики обязан были уведомить суд об этом. При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции принял все меры для надлежащего извещения ответчиков М-вых, в связи с чем в соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав объяснения сторон относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из тех обстоятельств, что на момент совершения сделки купли-продажи спорная жилая площадь была обременена правами лиц на пользование, что является основанием в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки не соответствующей закону.
Решением Якутского городского суда от 4 мая 2012 года договор купли-продажи общежития, расположенного по адресу:.........., заключенный между продавцом ОАО "ЯТЭК" и покупателем ООО "Орбис", признан незаключенным.
Как следует из материалов дела, 10 августа 2012 года, то есть после состоявшегося решения Якутского городского суда от 4 мая 2012 года, между ООО "Орбис" и М.Ф.М. заключен договор купли-продажи помещения (комнаты) N..., согласно которому комнаты в общежитии, в том числе спорная комната N..., расположенная по адресу:.........., с согласия супруга перешли в собственность М.Ф.М., М.Р.Ш., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Выписка из ЕГРН).
Согласно п. 1.2 данного договора продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанные комнаты никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.
Как установлено судом первой инстанции, М.А. зарегистрирована в спорном жилом помещении, проживала и проживает по настоящее время по адресу:.........., ком. N.... Спорная комната в общежитии была выделена ей ОАО "Якутгазпром" как работнику административно хозяйственного отдела на основании постановления совета председателей ЯРО НЕФТЕГАЗСТРОЙПРОФСОЮЗА РФ N...от 1 июня 2005 года. Законность проживания истца в вышеуказанной комнате ответчиками не оспаривалась.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, по смыслу вышеназванной правовой нормы указание в договоре лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора. Сторонами в нарушение указанной нормы права при заключении договора купли-продажи не достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим кодексом, требование о применении последствий недействительности ничтожности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие требования были заявлены истцом по отчуждению спорного имущества.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актом, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о признании сделки недействительной.
Доводы представителя ответчика о том, что к правоотношениям сторон не применима ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятельны, так как комната в общежитии в соответствии с ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к жилому помещению, в связи с чем при заключении спорного договора купли-продажи должны учитываться особенности продажи жилых помещений, предусмотренные ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллятора о том, что предметом спора по настоящему делу являются комната N..., которая является отдельным объектом недвижимости и имеет собственника, необоснованны, так как ООО "Орбис" оформило право собственности на комнаты Nс N..., находящиеся в общежитии, 14 июня 2011 года на основании договора купли-продажи объекта недвижимости - общежития от 25 марта 2011 года, который на момент регистрации права собственности на комнаты был признан в судебном порядке незаключенным. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи помещения (комнаты) N... является ничтожным независимо от признания его таковым судом.
Доводы представителя ответчика о несоответствии в решении суда номеров в записи государственной регистрации, несостоятельны, так как не могут повлиять на существо принятого решения. При этом одна из сторон, участвующая в деле, в порядке ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением об исправлении допущенных в решении суда описки.
Доводы апеллятора о том, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП, также несостоятельны, так как истец заявлял требование об аннулировании записи в ЕГРП, в связи с чем решение об аннулировании записи о государственной регистрации права общей совместной собственности супругов М-вых не по собственной инициативе суда, а в пределах заявленных исковых требований.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.
В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее. Следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 8 апреля 2013 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ПУХОВА
Судьи
С.А.ТОПОРКОВА
О.Н.БЕРЕЖНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 18.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1955/13
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. по делу N 33-1955/13
Судья: Кузьмина М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В., судей Топорковой С.А., Бережновой О.Н., при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Орбис" А. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 8 апреля 2013 года, которым
по делу по иску М.А. к М.Ф.М., М.Р.Ш., обществу с ограниченной ответственностью "Орбис", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании договора купли-продажи недействительным, восстановления положения, существовавшего до нарушения прав
постановлено:
Иск М.А. удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи помещения (комнаты) от 10 августа 2012 года N..., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Орбис" и М.Ф.М., недействительным в части продажи комнаты N..., расположенной по адресу:.........., с условным номером N....
В части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) иск оставить без удовлетворения.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации N... от 16 октября 2012 года права общей совместной собственности М.Ф.М. и М.Р.Ш. на объект недвижимого имущества - комнату N..., расположенной по адресу:.........., с условным номером N....
Заслушав доклад судьи Бережновой О.Н., объяснения М.А., ее представителя М.В., представителя ООО "Орбис" А., судебная коллегия
установила:
М.А. обратилась в суд с иском к М.Ф.М., М.Р.Ш., Обществу с ограниченной ответственностью "Орбис" (далее ООО "Орбис") Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее Росреестр по РС (Я)) о признании договора купли-продажи недействительным, восстановления положения, существовавшего до нарушения прав, путем аннулирования записи в ЕГРП, указывая, что она с 2005 года постоянно проживает в комнате N... в общежитии, расположенном по адресу:...........
Решением Якутского городского суда от 4 мая 2012 года данный договор купли-продажи общежития признан незаключенным, в связи с чем у ООО "Орбис" нет зарегистрированного права на спорный дом. Однако 10 августа 2012 года комната, в которой проживает истец, была продана по договору купли-продажи М.Ф.М. и М.Р.Ш. Истец просит признать договор купли-продажи комнаты N... от 10 августа 2012 года N... недействительным.
Судом вынесено вышеуказанное решение по тем основаниям, что сделкой по отчуждению комнаты N... нарушены права истца, на момент заключения указанного договора купли-продажи М.А. сохраняла право пользования жилым помещением, что влияет на действительность совершенной сделки. Требования истца к Управлению Росреестра по РС (Я) подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку оно является ненадлежащим ответчиком по данному делу и производит лишь регистрационные действия.
С данным решением не согласился представитель ООО "Орбис" А. и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в исковых требованиях, так как считает, что судом были нарушены нормы материального и процессуального права. Нормы ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются при продаже, части жилого дома или квартиры, в данном случае объектом спора является комната в общежитии, что не подпадает по действие указанной статьи. Решением Якутского городского суда от 04.05.2012 договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2011 г. признан незаключенным в отношении общежития как отдельного объекта недвижимости и данный объект права перестал существовать. В данном случае возникли новые объекты права - комнаты, которые являются отдельным объектом недвижимости. Суд не учел также, что здание общежития было включено в уставной капитал ОАО "Якутгазпром" в 1994 году и спорная комната была продана с обременением (ипотека) в пользу ООО "Орбис". Кроме того, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Также в мотивировочной части решения допущены описки в указании номера государственной регистрации права общей совместной собственности М-вых.
М.Ф.М., М.Р.Ш. дважды извещены по имеющему в материалах дела адресу; данный адрес является единственно известным суду, В случае изменения места жительства ответчики обязан были уведомить суд об этом. При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции принял все меры для надлежащего извещения ответчиков М-вых, в связи с чем в соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав объяснения сторон относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил из тех обстоятельств, что на момент совершения сделки купли-продажи спорная жилая площадь была обременена правами лиц на пользование, что является основанием в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки не соответствующей закону.
Решением Якутского городского суда от 4 мая 2012 года договор купли-продажи общежития, расположенного по адресу:.........., заключенный между продавцом ОАО "ЯТЭК" и покупателем ООО "Орбис", признан незаключенным.
Как следует из материалов дела, 10 августа 2012 года, то есть после состоявшегося решения Якутского городского суда от 4 мая 2012 года, между ООО "Орбис" и М.Ф.М. заключен договор купли-продажи помещения (комнаты) N..., согласно которому комнаты в общежитии, в том числе спорная комната N..., расположенная по адресу:.........., с согласия супруга перешли в собственность М.Ф.М., М.Р.Ш., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Выписка из ЕГРН).
Согласно п. 1.2 данного договора продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанные комнаты никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.
Как установлено судом первой инстанции, М.А. зарегистрирована в спорном жилом помещении, проживала и проживает по настоящее время по адресу:.........., ком. N.... Спорная комната в общежитии была выделена ей ОАО "Якутгазпром" как работнику административно хозяйственного отдела на основании постановления совета председателей ЯРО НЕФТЕГАЗСТРОЙПРОФСОЮЗА РФ N...от 1 июня 2005 года. Законность проживания истца в вышеуказанной комнате ответчиками не оспаривалась.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, по смыслу вышеназванной правовой нормы указание в договоре лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора. Сторонами в нарушение указанной нормы права при заключении договора купли-продажи не достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим кодексом, требование о применении последствий недействительности ничтожности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие требования были заявлены истцом по отчуждению спорного имущества.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актом, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о признании сделки недействительной.
Доводы представителя ответчика о том, что к правоотношениям сторон не применима ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятельны, так как комната в общежитии в соответствии с ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к жилому помещению, в связи с чем при заключении спорного договора купли-продажи должны учитываться особенности продажи жилых помещений, предусмотренные ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллятора о том, что предметом спора по настоящему делу являются комната N..., которая является отдельным объектом недвижимости и имеет собственника, необоснованны, так как ООО "Орбис" оформило право собственности на комнаты Nс N..., находящиеся в общежитии, 14 июня 2011 года на основании договора купли-продажи объекта недвижимости - общежития от 25 марта 2011 года, который на момент регистрации права собственности на комнаты был признан в судебном порядке незаключенным. При указанных обстоятельствах договор купли-продажи помещения (комнаты) N... является ничтожным независимо от признания его таковым судом.
Доводы представителя ответчика о несоответствии в решении суда номеров в записи государственной регистрации, несостоятельны, так как не могут повлиять на существо принятого решения. При этом одна из сторон, участвующая в деле, в порядке ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением об исправлении допущенных в решении суда описки.
Доводы апеллятора о том, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП, также несостоятельны, так как истец заявлял требование об аннулировании записи в ЕГРП, в связи с чем решение об аннулировании записи о государственной регистрации права общей совместной собственности супругов М-вых не по собственной инициативе суда, а в пределах заявленных исковых требований.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.
В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее. Следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 8 апреля 2013 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ПУХОВА
Судьи
С.А.ТОПОРКОВА
О.Н.БЕРЕЖНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)