Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сафонова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Минеевой О.Г., Пискуновой М.В.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Управления Росреестра по Самарской области на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 27 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации договора об участии в долевом строительстве NN от 15.06.10, заключенного между П. и ООО <...>.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN от 15.06.10, заключенного между П. и ООО <...>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения представителя Управления Росреестра А. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя П. - К. (по доверенности), возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании осуществить государственную регистрацию.
В обоснование своих требований указала, что 11.11.10 Автозаводский районный суд г. Тольятти принял решение произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между П. и ООО <...> 15.06.10.
Предметом указанного договора является строительство гаражного бокса под строительным номером 61, расположенного на -1 (минус первом) этаже комплекса подземно-надземных гаражей (автостоянок) с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...>.
Суд в резолютивной части решения также указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации указанного договора об участии в долевом строительстве.
Решение вступило в законную силу 24.11.10.
23.03.11 П. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора на основании решения суда.
В ответ на поданное заявление Управление Росреестра сообщением от 28.03.11 отказало в регистрации договора на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сославшись на то, что комплекс подземно-надземных гаражей введен в эксплуатацию, а после ввода объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве такого объекта осуществлена быть не может.
С данным отказом П. не согласилась и, ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в регистрации договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между ней и ООО <...> 15.06.10; обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между ней и ООО <...> 15.06.10.
Судом было постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Управления Росреестра по Самарской области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 255 ГПК РФ и п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.09 N 2" О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти недействительным является одновременно наличие двух условий - незаконность правового акта, действий (бездействия) государственного органа и нарушение прав и законных интересов или создание препятствий к осуществлению прав и свобод, обратившегося в суд с соответствующим требованием гражданина.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
На основании ст. 9 указанного Федерального Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Согласно ч. 2 ст. 25.1 вышеназванного Закона, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии со ст. 20 указанного ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действовавшего законодательства.
На основании п. 3.1 ст. 25.1 вышеуказанного ФЗ, помимо предусмотренных п. 1 ст. 20 случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; непредставления договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 17 закона N 214-ФЗ от 30.12.04 договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из материалов дела следует, что 11.11.10 Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области принял решение произвести государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного 15.06.10 между П. и ООО <...> (л.д. 11-12).
Кроме того, суд также указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации указанного договора об участии в долевом строительстве.
Решение суда вступило в законную силу 24.11.10.
Судом установлено, что предметом указанного договора является строительство гаражного бокса под строительным номером 61, расположенного на -1 (минус первом) этаже комплекса подземно-надземных гаражей (автостоянок) с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...> (л.д. 9).
23.03.11 П. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора на основании решения суда.
Управление Росреестра по Самарской области 28.03.11 отказало ей в регистрации договора на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 4-8).
В обоснование отказа Управление ссылалось на то, что комплекс подземно-надземных гаражей введен в эксплуатацию, а после ввода объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве такого объекта осуществлена быть не может.
Как следует из материалов дела, решением от 11.11.10 было установлено, что заключенный между П. и ООО <...> договор полностью соответствует требованиям, установленным ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Комплекс подземно-надземных гаражей с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, возводился с соблюдением требований разрешительного характера, которые установлены действующим законодательством.
Судом было установлено, что фактически стороны указанного договора совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору до момента обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве.
П. выполнила обязательства по данному договору в полном объеме.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что П. и ООО <...> вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.
Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.04 не устанавливает срок, в течение которого стороны с момента подписания договора обязаны обратиться с заявлением о его государственной регистрации, и не содержит прямого запрета на регистрацию договора после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.
В статье 20 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.97 содержится закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации после введения объекта строительства в эксплуатацию.
Таким образом, суд сделал правильный вывод, что обращение П. в Управление Росреестра с решением суда о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (завершение строительства) не может свидетельствовать о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства, застройщик построил объект) до наступления указанного правового события.
Суд правильно указал, что обращение П. в регистрирующий орган после ввода объекта строительства в эксплуатацию не может быть признано законным основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
Кроме того, отказ Управления Росреестра по Самарской области в регистрации договора нарушает права и законные интересы П., лишая ее права требовать от застройщика исполнения условий договора, передачи бокса, который она планировала получить в собственность, участвуя в финансировании строительства объекта, и лишает ее в дальнейшем возможности зарегистрировать свое право собственности на гаражный бокс.
Дав оценку установленным обстоятельствам, доводам сторон, нормам права, суд обоснованно признал отказ в государственной регистрации Управления Росреестра неправомерным, правомерно удовлетворив в полном объеме исковые требования П.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они не содержат каких-либо аргументов, опровергающих правильность выводов суда, а сводятся к возражениям, которые были предметом исследования в суде первой инстанции, и которым дана надлежащая оценка. С данной оценкой судебная коллегия соглашается.
Нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального законодательства не допущено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 27 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5968/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июня 2011 г. по делу N 33-5968/2011
Судья Сафонова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Минеевой О.Г., Пискуновой М.В.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Управления Росреестра по Самарской области на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 27 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Признать незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации договора об участии в долевом строительстве NN от 15.06.10, заключенного между П. и ООО <...>.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN от 15.06.10, заключенного между П. и ООО <...>".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения представителя Управления Росреестра А. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя П. - К. (по доверенности), возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании осуществить государственную регистрацию.
В обоснование своих требований указала, что 11.11.10 Автозаводский районный суд г. Тольятти принял решение произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между П. и ООО <...> 15.06.10.
Предметом указанного договора является строительство гаражного бокса под строительным номером 61, расположенного на -1 (минус первом) этаже комплекса подземно-надземных гаражей (автостоянок) с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...>.
Суд в резолютивной части решения также указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации указанного договора об участии в долевом строительстве.
Решение вступило в законную силу 24.11.10.
23.03.11 П. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора на основании решения суда.
В ответ на поданное заявление Управление Росреестра сообщением от 28.03.11 отказало в регистрации договора на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сославшись на то, что комплекс подземно-надземных гаражей введен в эксплуатацию, а после ввода объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве такого объекта осуществлена быть не может.
С данным отказом П. не согласилась и, ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в регистрации договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между ней и ООО <...> 15.06.10; обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного между ней и ООО <...> 15.06.10.
Судом было постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Управления Росреестра по Самарской области просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 255 ГПК РФ и п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.09 N 2" О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действий (бездействия) органа государственной власти недействительным является одновременно наличие двух условий - незаконность правового акта, действий (бездействия) государственного органа и нарушение прав и законных интересов или создание препятствий к осуществлению прав и свобод, обратившегося в суд с соответствующим требованием гражданина.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
На основании ст. 9 указанного Федерального Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Согласно ч. 2 ст. 25.1 вышеназванного Закона, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В соответствии со ст. 20 указанного ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действовавшего законодательства.
На основании п. 3.1 ст. 25.1 вышеуказанного ФЗ, помимо предусмотренных п. 1 ст. 20 случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; непредставления договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 17 закона N 214-ФЗ от 30.12.04 договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из материалов дела следует, что 11.11.10 Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области принял решение произвести государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области договора об участии в долевом строительстве NN, подписанного 15.06.10 между П. и ООО <...> (л.д. 11-12).
Кроме того, суд также указал, что данное решение является основанием для государственной регистрации указанного договора об участии в долевом строительстве.
Решение суда вступило в законную силу 24.11.10.
Судом установлено, что предметом указанного договора является строительство гаражного бокса под строительным номером 61, расположенного на -1 (минус первом) этаже комплекса подземно-надземных гаражей (автостоянок) с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, расположенного по адресу: <...> (л.д. 9).
23.03.11 П. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора на основании решения суда.
Управление Росреестра по Самарской области 28.03.11 отказало ей в регистрации договора на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 4-8).
В обоснование отказа Управление ссылалось на то, что комплекс подземно-надземных гаражей введен в эксплуатацию, а после ввода объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве такого объекта осуществлена быть не может.
Как следует из материалов дела, решением от 11.11.10 было установлено, что заключенный между П. и ООО <...> договор полностью соответствует требованиям, установленным ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Комплекс подземно-надземных гаражей с нежилыми помещениями на первом этаже и инженерно-техническим обеспечением, возводился с соблюдением требований разрешительного характера, которые установлены действующим законодательством.
Судом было установлено, что фактически стороны указанного договора совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору до момента обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве.
П. выполнила обязательства по данному договору в полном объеме.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что П. и ООО <...> вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.
Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.04 не устанавливает срок, в течение которого стороны с момента подписания договора обязаны обратиться с заявлением о его государственной регистрации, и не содержит прямого запрета на регистрацию договора после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.
В статье 20 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.97 содержится закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации после введения объекта строительства в эксплуатацию.
Таким образом, суд сделал правильный вывод, что обращение П. в Управление Росреестра с решением суда о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (завершение строительства) не может свидетельствовать о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства, застройщик построил объект) до наступления указанного правового события.
Суд правильно указал, что обращение П. в регистрирующий орган после ввода объекта строительства в эксплуатацию не может быть признано законным основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
Кроме того, отказ Управления Росреестра по Самарской области в регистрации договора нарушает права и законные интересы П., лишая ее права требовать от застройщика исполнения условий договора, передачи бокса, который она планировала получить в собственность, участвуя в финансировании строительства объекта, и лишает ее в дальнейшем возможности зарегистрировать свое право собственности на гаражный бокс.
Дав оценку установленным обстоятельствам, доводам сторон, нормам права, суд обоснованно признал отказ в государственной регистрации Управления Росреестра неправомерным, правомерно удовлетворив в полном объеме исковые требования П.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Доводы кассационной жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку они не содержат каких-либо аргументов, опровергающих правильность выводов суда, а сводятся к возражениям, которые были предметом исследования в суде первой инстанции, и которым дана надлежащая оценка. С данной оценкой судебная коллегия соглашается.
Нормы материального права судом применены правильно, нарушений процессуального законодательства не допущено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 27 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)