Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кулыгина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Шилиной Е.М.,
судей Кучинского Е.Н., Лихачевой И.А.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 07 октября 2013 года апелляционную жалобу ООО "РусьКапитал" на решение Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу по иску ООО "РусьКапитал" к Г. ФИО1 об исполнении обязательств по договору о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и о взыскании штрафа,
заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,
объяснения представителя Г. М.,
установила:
ООО "РусьКапитал" обратилось в суд с иском к Г. об исполнении обязательств по договору, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и о взыскании штрафа.
В обоснование своих исковых требований истец сослался на то, что 28 июля 2009 года между ЗАО "Гарант-Траст" и Г. был подписан предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, согласно которому ЗАО "Гарант-Траст" обязалось в будущем заключить договор купли-продажи N <данные изъяты> в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <данные изъяты>, а Г. - оплатить стоимость квартиры не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 03 мая 2011 года за Г. было признано право собственности на квартиру <данные изъяты> по указанному адресу.
Согласно п. 1.1 Предварительного договора купли-продажи, проектная площадь квартиры N <данные изъяты> с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и других вспомогательных помещений составляет 106,5 кв. м.
Согласно п. 2.1 Договора, цена договора купли-продажи квартиры определяется исходя из произведения фактической площади квартиры, включающей общую площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд, террас и др. и стоимости 1 кв. м фактической площади квартиры 93000 руб.
По договору ответчиком была оплачена денежная сумма в размере 9 904 500 руб.
Согласно п. 2.3 предварительного договора, после проведения обмера квартиры органами БТИ стороны, исходя из фактической площади квартиры, включая общую площадь квартиры, уточняют цену договора купли-продажи и параметры квартиры, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору.
01 февраля 2010 г. между ООО "УниверсСтройЛюкс", ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов.
01 июня 2010 г. между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор цессии, в соответствии с которым ЗАО "Гарант-Транс" уступает право требования задолженности с гр. Г. по предварительному договору.
20 декабря 2010 г. ООО "РусьКапитал" и ООО "УниверсСтройЛюкс" подписали дополнительное соглашение к договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов по адресу: <данные изъяты> от 29 сентября 2008 г., согласно которому по результатам обмера, произведенного БТИ, площадь объектов инвестиционной деятельности увеличилась, и площадь квартиры <данные изъяты> составила 108,0 кв. м (89,3 + 1,7 = 17) и, соответственно, увеличилась на 1,5 кв. м.
Г. обязалась по результатам обмера подписать дополнительное соглашение.
Кроме того, в соответствии с п. 4.8.2 договора, стороны пришли к соглашению об обязательстве покупателя возместить обществу расходы: по техническому обслуживанию объекта, расходы по охране объекта, эксплуатационные и коммунальные услуги.
21 января 2010 года жилой дом-новостройка был принят Государственной комиссией, разрешено введение объекта в эксплуатацию.
Стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья по г. Москве за 2010 г. составляет 89,9 руб. в месяц. Таким образом, сумма расходов по квартире N <данные изъяты> по коммунальным услугам за 4 месяца составляет 45 827 руб. 42 коп.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика штраф в размере 990 450 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8075 руб. 81 коп., долг по договору за увеличение площади квартиры в размере 139 500 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере и 899 руб., а также уплаченную по делу государственную пошлину в сумме 14 123 руб. 76 коп.
Ответчик Г. в суд не явилась, ее интересы по доверенности представлял М., который иск не признал и пояснил, что истец не исполнил своих обязательств по предварительному договору, в связи с чем Г. обратилась в Нагатинский районный суд города Москвы, где решением суда за ней было признано право собственности на спорную квартиру. О заключении основного договора купли-продажи квартиры истец к Г. не обращался, а предварительным договором никакие расчеты не предусмотрены, а поэтому у истца отсутствует право требовать взыскание денежных средств. Истцом не представлены доказательства того, что истец понес расходы по оплате коммунальных услуг. Истцом не представлен договор цессии по оплате коммунальных услуг.
Решением Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО "РусьКапитал" было отказано в полном объеме.
ООО "РусьКапитал" в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное.
Выслушав объяснение представителя ответчика, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части.
Статья 309 ГК РФ гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе судебного слушания установлено, что 28 июля 2009 года между ЗАО "Гарант-Траст" и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи N <данные изъяты>. Предметом договора является трехкомнатная квартира <данные изъяты> проектной площадью 106,5 кв. по строительному адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 1.2 Договора, основной договор купли-продажи заключается не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации обществом права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 2.3 Договора, после проведения обмеров квартиры органами БТИ стороны, исходя из фактической площади квартиры, включающей общую площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд и др., и стоимости одного метра фактической площади, указанной в п. 2.1 договора, уточняют цену договора купли-продажи и параметры квартиры, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору.
В соответствии с п. 4.8 Договора, с даты подписания соглашения с эксплуатирующей организацией покупатель обязуется своевременно осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию дома, эксплуатационным и коммунальным услугам пропорционально приобретаемой покупателем площади квартиры, расходов связанных с охраной построенного жилого дома. Указанные расходы оплачиваются исходя из фактически понесенных затрат.
01 февраля 2010 года ООО "УниверсСтройЛюкс", ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" заключили между собой договор <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов по адресу: <данные изъяты> от 29 сентября 2008 года (л.д. 24 - 27). В соответствии с п. 1.1. Договора ЗАО "Гарант-Траст" передает, а ЗАО "РусьКапитал" принимает на себя в полном объеме права и обязанности ЗАО "Гарант-Траст" по договору N <данные изъяты> в части соинвестирования и возникновения прав на квартиры в соответствии с приложением N 1 и N 2.
01 июня 2010 года между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор цессии, согласно которому цедент уступает право требования задолженности в размере 139 500 руб. в том числе штрафов, пени, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи <данные изъяты> от 28 июля 2009 года, заключенному между цедентом и Г., в связи с увеличением площади квартиры N 333 (л.д. 55).
Решением Нагатинского районного суда города Москвы от 03 мая 2011 года за Г. было признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Право собственности у Г. на указанную квартиру было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.2011 г. (л.д. 88).
Как усматривается из материалов дела, дом был принят в эксплуатацию 21 января 2010 года. Обязательства Г. по заключенному с ней предварительному договору купли-продажи от 28 июля 2009 года были полностью выполнены, что подтверждается решением Нагатинского районного суда города Москвы от 03 мая 2011 года. Спорная квартира была передана Г. по акту приема-передачи от 2010 года, что также усматривается из решения суда.
15 июня 2012 года ООО "РусьКапитал" направило в адрес Г. уведомление о заключении договора цессии (л.д. 56), претензию о перечислении денежной суммы в размере 139 500 руб. за увеличение площади квартиры (л.д. 57) и письмо с просьбой возместить расходы по жилищно-коммунальным услугам в размере 45 827 руб. 42 коп. (л.д. 58).
Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору, в связи с чем данный договор не считается заключенным. Соответственно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу, и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, так как он сделан без учета статьи 328 ГК РФ и договора цессии, заключенного 01 июня 2010 года между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал".
В соответствии со ст. 328 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом ответчиком исковые требования о признании договора N <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов незаключенным не заявлялись. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что права и обязанности по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов перешли от ЗАО "Гарант-Траст" к ООО "РусьКапитал", в том числе и по получению от ответчицы денежной суммы за квадратные метры, которые не были оплачены последней.
Учитывая, что согласно экспликации БТИ, общая площадь квартиры с учетом вспомогательных помещений составляет 108 кв. м, то ответчик обязан доплатить, в соответствии с п. 2.1 - 2.3 договора от 28 июля 2009 года, за превышение площади квартиры на 1,5 метра - 139500 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м 93000 рублей. При этом в п. 2.3 договора указано, что в площадь квартиры включается в том числе площадь балконов, лоджий, веранд, террас и др.
Судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца 139500 рублей, а также в порядке ст. 395 ГК РФ взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами с 05.07.2012 г. по 02.08.2012 г. в размере (139500 x 29 дн. x 8% / 360) = 899 рублей. Как следует из материалов дела, истец 25.06.2012 г. направил ответчику уведомление о погашении задолженности, которую истец получил 28.06.2012 г. (л.д. 61 - 62), и, в соответствии с п. 3.2.9, ответчик обязан был подписать дополнительное соглашение, после чего оплатить оставшуюся сумму. Оснований к снижению ставки рефинансирования и размера процентов не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований к взысканию с ответчика штрафа, так как штраф, согласно п. 6 соглашения от 28 июля 2009 года, взыскивается с ответчика в случае просрочки оплаты основной суммы 9904 500 рублей, которая была оплачена ответчицей в соответствии с договором от 27 июля 2009 года.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "РусьКапитал" о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, процентов за пользование чужими денежными средства в размере 8075,81 руб., так как доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг по квартире ответчика, по содержанию общего имущества и о предоставлении ответчику коммунальных услуг истцом в суд не представлены. Представленные истцом соглашение о проведении взаиморасчетов и акт сверки подтверждают лишь выполнение обязательств по договору уступки, а не проведение взаиморасчетов по предоставлению коммунальных услуг. Истец в подтверждение своего требования сослался на стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг по г. Москве, но доказательств фактически понесенных затрат не представил.
В порядке ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскивается государственная пошлина, исходя из размера удовлетворенных требований, в сумме 4028 рублей 00 копеек.
Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года в части отказа во взыскании денежной суммы за увеличение площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средства и государственной пошлины отменить и в данной части постановить новое решение, которым взыскать с Г. ФИО1 в пользу ООО "РусьКапитал": за увеличение площади квартиры 139500 рублей 00 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 899 рублей 00 копеек; государственную пошлину в размере 4028 рублей 00 копеек. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РусьКапитал" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-19441/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2013 г. по делу N 33-19441/2013
Судья: Кулыгина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Шилиной Е.М.,
судей Кучинского Е.Н., Лихачевой И.А.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 07 октября 2013 года апелляционную жалобу ООО "РусьКапитал" на решение Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года по делу по иску ООО "РусьКапитал" к Г. ФИО1 об исполнении обязательств по договору о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и о взыскании штрафа,
заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,
объяснения представителя Г. М.,
установила:
ООО "РусьКапитал" обратилось в суд с иском к Г. об исполнении обязательств по договору, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и о взыскании штрафа.
В обоснование своих исковых требований истец сослался на то, что 28 июля 2009 года между ЗАО "Гарант-Траст" и Г. был подписан предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, согласно которому ЗАО "Гарант-Траст" обязалось в будущем заключить договор купли-продажи N <данные изъяты> в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <данные изъяты>, а Г. - оплатить стоимость квартиры не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 03 мая 2011 года за Г. было признано право собственности на квартиру <данные изъяты> по указанному адресу.
Согласно п. 1.1 Предварительного договора купли-продажи, проектная площадь квартиры N <данные изъяты> с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и других вспомогательных помещений составляет 106,5 кв. м.
Согласно п. 2.1 Договора, цена договора купли-продажи квартиры определяется исходя из произведения фактической площади квартиры, включающей общую площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд, террас и др. и стоимости 1 кв. м фактической площади квартиры 93000 руб.
По договору ответчиком была оплачена денежная сумма в размере 9 904 500 руб.
Согласно п. 2.3 предварительного договора, после проведения обмера квартиры органами БТИ стороны, исходя из фактической площади квартиры, включая общую площадь квартиры, уточняют цену договора купли-продажи и параметры квартиры, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору.
01 февраля 2010 г. между ООО "УниверсСтройЛюкс", ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов.
01 июня 2010 г. между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор цессии, в соответствии с которым ЗАО "Гарант-Транс" уступает право требования задолженности с гр. Г. по предварительному договору.
20 декабря 2010 г. ООО "РусьКапитал" и ООО "УниверсСтройЛюкс" подписали дополнительное соглашение к договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов по адресу: <данные изъяты> от 29 сентября 2008 г., согласно которому по результатам обмера, произведенного БТИ, площадь объектов инвестиционной деятельности увеличилась, и площадь квартиры <данные изъяты> составила 108,0 кв. м (89,3 + 1,7 = 17) и, соответственно, увеличилась на 1,5 кв. м.
Г. обязалась по результатам обмера подписать дополнительное соглашение.
Кроме того, в соответствии с п. 4.8.2 договора, стороны пришли к соглашению об обязательстве покупателя возместить обществу расходы: по техническому обслуживанию объекта, расходы по охране объекта, эксплуатационные и коммунальные услуги.
21 января 2010 года жилой дом-новостройка был принят Государственной комиссией, разрешено введение объекта в эксплуатацию.
Стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья по г. Москве за 2010 г. составляет 89,9 руб. в месяц. Таким образом, сумма расходов по квартире N <данные изъяты> по коммунальным услугам за 4 месяца составляет 45 827 руб. 42 коп.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика штраф в размере 990 450 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8075 руб. 81 коп., долг по договору за увеличение площади квартиры в размере 139 500 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере и 899 руб., а также уплаченную по делу государственную пошлину в сумме 14 123 руб. 76 коп.
Ответчик Г. в суд не явилась, ее интересы по доверенности представлял М., который иск не признал и пояснил, что истец не исполнил своих обязательств по предварительному договору, в связи с чем Г. обратилась в Нагатинский районный суд города Москвы, где решением суда за ней было признано право собственности на спорную квартиру. О заключении основного договора купли-продажи квартиры истец к Г. не обращался, а предварительным договором никакие расчеты не предусмотрены, а поэтому у истца отсутствует право требовать взыскание денежных средств. Истцом не представлены доказательства того, что истец понес расходы по оплате коммунальных услуг. Истцом не представлен договор цессии по оплате коммунальных услуг.
Решением Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО "РусьКапитал" было отказано в полном объеме.
ООО "РусьКапитал" в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное.
Выслушав объяснение представителя ответчика, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части.
Статья 309 ГК РФ гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе судебного слушания установлено, что 28 июля 2009 года между ЗАО "Гарант-Траст" и Г. был заключен предварительный договор купли-продажи N <данные изъяты>. Предметом договора является трехкомнатная квартира <данные изъяты> проектной площадью 106,5 кв. по строительному адресу: <данные изъяты>.
Согласно п. 1.2 Договора, основной договор купли-продажи заключается не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации обществом права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 2.3 Договора, после проведения обмеров квартиры органами БТИ стороны, исходя из фактической площади квартиры, включающей общую площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд и др., и стоимости одного метра фактической площади, указанной в п. 2.1 договора, уточняют цену договора купли-продажи и параметры квартиры, что оформляется соответствующим дополнительным соглашением к договору.
В соответствии с п. 4.8 Договора, с даты подписания соглашения с эксплуатирующей организацией покупатель обязуется своевременно осуществлять оплату расходов по техническому обслуживанию дома, эксплуатационным и коммунальным услугам пропорционально приобретаемой покупателем площади квартиры, расходов связанных с охраной построенного жилого дома. Указанные расходы оплачиваются исходя из фактически понесенных затрат.
01 февраля 2010 года ООО "УниверсСтройЛюкс", ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" заключили между собой договор <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов по адресу: <данные изъяты> от 29 сентября 2008 года (л.д. 24 - 27). В соответствии с п. 1.1. Договора ЗАО "Гарант-Траст" передает, а ЗАО "РусьКапитал" принимает на себя в полном объеме права и обязанности ЗАО "Гарант-Траст" по договору N <данные изъяты> в части соинвестирования и возникновения прав на квартиры в соответствии с приложением N 1 и N 2.
01 июня 2010 года между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал" был заключен договор цессии, согласно которому цедент уступает право требования задолженности в размере 139 500 руб. в том числе штрафов, пени, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи <данные изъяты> от 28 июля 2009 года, заключенному между цедентом и Г., в связи с увеличением площади квартиры N 333 (л.д. 55).
Решением Нагатинского районного суда города Москвы от 03 мая 2011 года за Г. было признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Право собственности у Г. на указанную квартиру было зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.10.2011 г. (л.д. 88).
Как усматривается из материалов дела, дом был принят в эксплуатацию 21 января 2010 года. Обязательства Г. по заключенному с ней предварительному договору купли-продажи от 28 июля 2009 года были полностью выполнены, что подтверждается решением Нагатинского районного суда города Москвы от 03 мая 2011 года. Спорная квартира была передана Г. по акту приема-передачи от 2010 года, что также усматривается из решения суда.
15 июня 2012 года ООО "РусьКапитал" направило в адрес Г. уведомление о заключении договора цессии (л.д. 56), претензию о перечислении денежной суммы в размере 139 500 руб. за увеличение площади квартиры (л.д. 57) и письмо с просьбой возместить расходы по жилищно-коммунальным услугам в размере 45 827 руб. 42 коп. (л.д. 58).
Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору, в связи с чем данный договор не считается заключенным. Соответственно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу, и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации сделки уступки права требования.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, так как он сделан без учета статьи 328 ГК РФ и договора цессии, заключенного 01 июня 2010 года между ЗАО "Гарант-Траст" и ООО "РусьКапитал".
В соответствии со ст. 328 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом ответчиком исковые требования о признании договора N <данные изъяты> уступки прав и обязанностей по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов незаключенным не заявлялись. В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что права и обязанности по договору N <данные изъяты> о привлечении инвестиций в строительство жилых домов перешли от ЗАО "Гарант-Траст" к ООО "РусьКапитал", в том числе и по получению от ответчицы денежной суммы за квадратные метры, которые не были оплачены последней.
Учитывая, что согласно экспликации БТИ, общая площадь квартиры с учетом вспомогательных помещений составляет 108 кв. м, то ответчик обязан доплатить, в соответствии с п. 2.1 - 2.3 договора от 28 июля 2009 года, за превышение площади квартиры на 1,5 метра - 139500 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м 93000 рублей. При этом в п. 2.3 договора указано, что в площадь квартиры включается в том числе площадь балконов, лоджий, веранд, террас и др.
Судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца 139500 рублей, а также в порядке ст. 395 ГК РФ взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами с 05.07.2012 г. по 02.08.2012 г. в размере (139500 x 29 дн. x 8% / 360) = 899 рублей. Как следует из материалов дела, истец 25.06.2012 г. направил ответчику уведомление о погашении задолженности, которую истец получил 28.06.2012 г. (л.д. 61 - 62), и, в соответствии с п. 3.2.9, ответчик обязан был подписать дополнительное соглашение, после чего оплатить оставшуюся сумму. Оснований к снижению ставки рефинансирования и размера процентов не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований к взысканию с ответчика штрафа, так как штраф, согласно п. 6 соглашения от 28 июля 2009 года, взыскивается с ответчика в случае просрочки оплаты основной суммы 9904 500 рублей, которая была оплачена ответчицей в соответствии с договором от 27 июля 2009 года.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "РусьКапитал" о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, процентов за пользование чужими денежными средства в размере 8075,81 руб., так как доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг по квартире ответчика, по содержанию общего имущества и о предоставлении ответчику коммунальных услуг истцом в суд не представлены. Представленные истцом соглашение о проведении взаиморасчетов и акт сверки подтверждают лишь выполнение обязательств по договору уступки, а не проведение взаиморасчетов по предоставлению коммунальных услуг. Истец в подтверждение своего требования сослался на стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг по г. Москве, но доказательств фактически понесенных затрат не представил.
В порядке ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскивается государственная пошлина, исходя из размера удовлетворенных требований, в сумме 4028 рублей 00 копеек.
Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ногинского городского суда Московской области от 04 марта 2013 года в части отказа во взыскании денежной суммы за увеличение площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средства и государственной пошлины отменить и в данной части постановить новое решение, которым взыскать с Г. ФИО1 в пользу ООО "РусьКапитал": за увеличение площади квартиры 139500 рублей 00 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 899 рублей 00 копеек; государственную пошлину в размере 4028 рублей 00 копеек. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РусьКапитал" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)