Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: Донцов Д.А., представитель по доверенности от 26.04.2013, Донцова О.А., представитель по доверенности от 26.04.2013;
- от ответчиков: ООО "Михайловское" - Зубрилин А.А., представитель по доверенности от 17.09.2013; Министерства имущественных отношений Амурской области - представитель не явился;
- от третьих лиц: представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика"
на решение от 14.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013
по делу N А04-9263/2012 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дорощенко Г.А., в апелляционном суде судьи: Михайлова А.И., Головнина Е.Н., Козлова Т.Д.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика"
к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское", Министерству имущественных отношений Амурской области
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрация Коршуновского сельсовета Михайловского района Амурской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области
о переводе прав и обязанностей по договору аренды
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17.09.2013 до 15 часов 20 минут 23.09.2013.
Общество с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика" (ОГРН 1032800295483, место нахождения: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Советская, 8) (далее - общество "Поярковская птицефабрика") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское" (ОГРН 1062801015133), обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское" (ОГРН 1062827015052, место нахождения: 676680, Амурская область, Михайловский район, с. Поярково, ул. Амурская, 232) (далее - общество "Михайловское"), Министерству имущественных отношений Амурской области (место нахождения: 675023, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 135) (далее - Минимущество) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:24 (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10) (далее - управление Росреестра), администрация Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области (место нахождения: 676682, Амурская область, Михайловский район, с. Коршуновка, ул. Центральная, 55) (далее - администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области (место нахождения: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Ленина, 87) (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 14.03.2013 производство по делу в части требований к ООО "Михайловское" (ОГРН 1062801015133) прекращено ввиду отказа от иска; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Поярковская птицефабрика" просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, ввиду неправильного применения судами норм материального права и несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Так в обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судебные акты противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Полагает, что все необходимые условия для реализации преимущественного права по договору аренды у истца имеются.
В судебном заседании представители истца настаивали на доводах жалобы и просили решение суда отменить.
Минимущество в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с приведенными истцом доводами, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Представитель ООО "Михайловское" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.
Минимущество и третьи лица, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.05.2006 администрация (арендодатель), впоследствии замененная на Минимущество, и ООО "Поярковская птицефабрика" (арендатор) заключили договор N 59 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения Амурской области) с кадастровым номером 28:18:020000:0026 площадью 1 883 га, расположенный на землях совхозов Ярославский и Славинский Михайловского района для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 5 лет с 26.04.2006 по 26.04.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 13.05.2008). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
После истечения срока аренды контрагентами подписан акт приема-передачи земельного участка от 27.04.2011.
24.09.2011 в газете "Амурская правда" опубликовано сообщение о наличии земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:24 площадью 1 882,0934 га, предлагаемого в аренду сроком на 20 лет.
Ввиду поступления нескольких заявок на данный участок, Минимущество отказало обществу в заключении нового договора аренды со ссылкой на необходимость проведения торгов.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
На основании договора купли-продажи от 22.12.2011 ООО "Михайловское" за плату в размере 12 000 370 руб. приобрело право на заключение договора аренды спорного земельного участка сроком на 20 лет. Оплата по данному договору произведена ООО "Михайловское" в полном объеме платежным поручением от 19.01.2012 N 20.
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Делая вывод о том, что в сложившейся ситуации ООО "Поярковская птицефабрика" не может реализовать свое преимущественное право апелляционный суд исходил из того, что в силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статей 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации передача в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких участков. Поскольку результатом торгов в таком случае является не заключение договора аренды земельного участка, а совершение сделки купли-продажи права на заключение такого договора, суд счел не подлежащими применению положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи права.
Однако данный вывод ошибочен, поскольку выявление на торгах победителя, которому впоследствии предоставляется право на заключение договора аренды является не чем иным, как этапом заключения договора аренды на торгах.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить недостатки, установить значимые для настоящего дела обстоятельства и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А04-9263/2012 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 ПО ДЕЛУ N А04-9263/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. N Ф03-4519/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: Донцов Д.А., представитель по доверенности от 26.04.2013, Донцова О.А., представитель по доверенности от 26.04.2013;
- от ответчиков: ООО "Михайловское" - Зубрилин А.А., представитель по доверенности от 17.09.2013; Министерства имущественных отношений Амурской области - представитель не явился;
- от третьих лиц: представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика"
на решение от 14.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013
по делу N А04-9263/2012 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Дорощенко Г.А., в апелляционном суде судьи: Михайлова А.И., Головнина Е.Н., Козлова Т.Д.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика"
к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское", Министерству имущественных отношений Амурской области
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрация Коршуновского сельсовета Михайловского района Амурской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области
о переводе прав и обязанностей по договору аренды
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17.09.2013 до 15 часов 20 минут 23.09.2013.
Общество с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика" (ОГРН 1032800295483, место нахождения: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Советская, 8) (далее - общество "Поярковская птицефабрика") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское" (ОГРН 1062801015133), обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское" (ОГРН 1062827015052, место нахождения: 676680, Амурская область, Михайловский район, с. Поярково, ул. Амурская, 232) (далее - общество "Михайловское"), Министерству имущественных отношений Амурской области (место нахождения: 675023, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 135) (далее - Минимущество) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:24 (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10) (далее - управление Росреестра), администрация Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области (место нахождения: 676682, Амурская область, Михайловский район, с. Коршуновка, ул. Центральная, 55) (далее - администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области (место нахождения: 676680, Амурская область, с. Поярково, ул. Ленина, 87) (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 14.03.2013 производство по делу в части требований к ООО "Михайловское" (ОГРН 1062801015133) прекращено ввиду отказа от иска; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Поярковская птицефабрика" просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, ввиду неправильного применения судами норм материального права и несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Так в обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судебные акты противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Полагает, что все необходимые условия для реализации преимущественного права по договору аренды у истца имеются.
В судебном заседании представители истца настаивали на доводах жалобы и просили решение суда отменить.
Минимущество в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с приведенными истцом доводами, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Представитель ООО "Михайловское" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.
Минимущество и третьи лица, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.05.2006 администрация (арендодатель), впоследствии замененная на Минимущество, и ООО "Поярковская птицефабрика" (арендатор) заключили договор N 59 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения Амурской области) с кадастровым номером 28:18:020000:0026 площадью 1 883 га, расположенный на землях совхозов Ярославский и Славинский Михайловского района для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 5 лет с 26.04.2006 по 26.04.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 13.05.2008). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
После истечения срока аренды контрагентами подписан акт приема-передачи земельного участка от 27.04.2011.
24.09.2011 в газете "Амурская правда" опубликовано сообщение о наличии земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:24 площадью 1 882,0934 га, предлагаемого в аренду сроком на 20 лет.
Ввиду поступления нескольких заявок на данный участок, Минимущество отказало обществу в заключении нового договора аренды со ссылкой на необходимость проведения торгов.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
На основании договора купли-продажи от 22.12.2011 ООО "Михайловское" за плату в размере 12 000 370 руб. приобрело право на заключение договора аренды спорного земельного участка сроком на 20 лет. Оплата по данному договору произведена ООО "Михайловское" в полном объеме платежным поручением от 19.01.2012 N 20.
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Делая вывод о том, что в сложившейся ситуации ООО "Поярковская птицефабрика" не может реализовать свое преимущественное право апелляционный суд исходил из того, что в силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статей 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации передача в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких участков. Поскольку результатом торгов в таком случае является не заключение договора аренды земельного участка, а совершение сделки купли-продажи права на заключение такого договора, суд счел не подлежащими применению положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи права.
Однако данный вывод ошибочен, поскольку выявление на торгах победителя, которому впоследствии предоставляется право на заключение договора аренды является не чем иным, как этапом заключения договора аренды на торгах.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить недостатки, установить значимые для настоящего дела обстоятельства и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 14.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 по делу N А04-9263/2012 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)