Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2007 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю.,
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боровикова И.В., г. Рудня Смоленской области
на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.07.2007 года
по делу N А62-1798/2007 (судья Индыкова Л.В.)
по исковому заявлению ООО "Радуга", г. Рудня Смоленской области
к индивидуальному предпринимателю Боровикову И.В., г. Рудня Смоленской области
о взыскании 12 550 руб., расторжении договора аренды, выселении
при участии в заседании представителей:
от истца: не явились (уведомлены),
от ответчика (заявителя жалобы): не явились (уведомлены),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Радуга") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Боровикову Игорю Викторовичу (далее - Боровиков И.В.), уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды от 31.01.2006 года в размере 18 000 руб., договорной неустойки в размере 850 руб., о расторжении договора аренды от 31.01.2006 года, а также выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 48 (л.д. 2-3, 31-32, том 1).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.07.2007 года исковые требования ООО "Радуга" удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана плата за фактическое пользование спорным помещением в размере 14 346 руб., а также 573 руб. 84 коп. в счет возмещения расходов истца на оплату государственной пошлины. Суд обязал Боровикова И.В. освободить нежилое помещение площадью 41 кв. м в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано (л.д. 68-69, том 1).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Радуга", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Предприниматель указывает на то, что ООО "Радуга" является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку не доказало своего права собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 74-75, том 1).
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.
Апелляционный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения жалобы ответчика в отсутствие не явившихся представителей в порядке, установленном ст. ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом, 01.02.2005 года между ТОО "Радуга" (правопредшественник истца) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Боровиковым Игорем Викторовичем (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 41 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного дома по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74 (л.д. 15-17, том 1).
Срок договора определен сторонами в п. 7.3. договора - с 01.02.2005 года по 01.02.2020 года. Стороны предусмотрели, что данный договор вступает в силу с момента подписания сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации.
Во исполнение условий договора помещение, являющееся предметом договора, передан Боровикову И.В. по акту приема-передачи от 01.02.2005 года (л.д. 14, том 1).
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был.
Позже, 31.01.2006 года между ТОО "Радуга" (правопредшественник истца) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Боровиковым Игорем Викторовичем (арендатор) был составлен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатель передает в срочное пользование арендатору административное помещение площадью 40 кв. м, расположенное по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74 (л.д. 6, 34, том 1).
Согласно п. 3.1. договора за арендное помещение арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, производит оплату в размере 3 000 руб.
В случае несвоевременной оплаты арендодатель вправе наложить штраф в размере 0,05% за каждый день просрочки.
Срок договора определен сторонами с 31.12.2006 года до 31.12.2006 года.
Ответчиком в материалы дела представлен также договор аренды этого же объекта недвижимого имущества от 11.09.2002 года, по условиям которого ТОО "Радуга" передает, а Боровиков И.В. принимает в срочное пользование спорное помещение (л.д. 18, том 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Боровиковым И.В. обязательств по внесению арендных платежей по договору от 31.01.2006 года, ООО "Радуга" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности за период с января по июнь 2007 года в размере 18 000 руб., штрафа в размере 850 руб., расторжении договора и освобождении спорного помещения.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования ООО "Радуга" исходил из того, что у ответчика нет правовых оснований занимать спорное помещение, в связи с тем, что представленные в материалы дела договоры аренды от 11.09.2002 года и от 31.01.2006 года являются ничтожными, ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности истца на предмет договора и отсутствия подписи арендатора в указанных договорах.
Суд апелляционной инстанции не может признать правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности данных договоров аренды, поскольку они являются незаключенными.
Так, исходя из смысла п. 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора путем составления одного документа, он должен быть подписан сторонами.
Из подлинного договора аренды от 31.01.2006 года, копии договора аренды от 11.09.2002 года, представленных в материалы дела, следует, что они со стороны индивидуального предпринимателя Боровикова И.В. не подписаны (л.д. 18, 34, том 1).
При таких обстоятельствах нормы, регулирующие отношения сторон по договору аренды, применяться к данному спору не могут.
Договор аренды от 01.02.2005 года также не может быть признан судом заключенным, поскольку отсутствуют доказательства его государственной регистрации.
Согласно действующему законодательству (п. 4 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды от 01.02.2005 года (п. 7.3.) заключен на срок 15 лет, поэтому подлежит обязательной государственной регистрации. В данном случае, как установлено судом, таковая отсутствует, следовательно, правомерно сделан вывод о том, что он не заключен.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным (ничтожным), равно как не может быть расторгнут по требованию одной из сторон, в связи с чем в этой части требования истца обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Поскольку ни один из представленных в материалы дела договоров аренды между сторонами не заключен, доказательств наличия у ответчика иных оснований для владения и пользования спорным помещением Боровиковым И.В. не представлено, исковые требования ООО "Радуга" в части освобождения спорного помещения удовлетворены правомерно.
Требования истца о взыскании с ответчика неустойки (штрафа) в размере, предусмотренном договором аренды помещения от 31.01.2006 года, правильно оставлены судом области без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. При этом соглашение о неустойке должно быть согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации совершено в письменной форме.
Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между истцом и ответчиком не заключался, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки нет.
В материалах дела присутствуют доказательства того, что ответчик получил от истца спорное имущество и фактически пользовался им.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика платы за фактическое пользование спорным помещением, размер которой определен исходя из средних показателей арендной платы за 1 кв. м на основании справки Администрации муниципального образования "Руднянский район" Смоленской области (л.д. 37, том 1).
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Радуга" не подтвердило свое право собственности на спорное помещение, поскольку в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации соответствующего права истца, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из выписки из балансового счета N 01, технического паспорта на нежилое здание усматривается, что ТОО "Радуга" - правопредшественник ООО "Радуга" является балансодержателем здания, расположенного по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74, с 1992 года.
Поскольку передача имущества на баланс ТОО "Радуга" состоялась до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии со статьей 6 названного закона возникшее у ТОО "Радуга", а затем у ООО "Радуга" право признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, введенной данным законом.
В связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб., уплаченная заявителем жалобы при ее подаче, в силу ст. 110 АПК РФ возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.07.2007 года по делу N А62-1798/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боровикова И.В. - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2007 ПО ДЕЛУ N А62-1798/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2007 г. по делу N А62-1798/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2007 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю.,
судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,
по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боровикова И.В., г. Рудня Смоленской области
на решение Арбитражного суда Смоленской области от 04.07.2007 года
по делу N А62-1798/2007 (судья Индыкова Л.В.)
по исковому заявлению ООО "Радуга", г. Рудня Смоленской области
к индивидуальному предпринимателю Боровикову И.В., г. Рудня Смоленской области
о взыскании 12 550 руб., расторжении договора аренды, выселении
при участии в заседании представителей:
от истца: не явились (уведомлены),
от ответчика (заявителя жалобы): не явились (уведомлены),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Радуга") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Боровикову Игорю Викторовичу (далее - Боровиков И.В.), уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды от 31.01.2006 года в размере 18 000 руб., договорной неустойки в размере 850 руб., о расторжении договора аренды от 31.01.2006 года, а также выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 48 (л.д. 2-3, 31-32, том 1).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.07.2007 года исковые требования ООО "Радуга" удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана плата за фактическое пользование спорным помещением в размере 14 346 руб., а также 573 руб. 84 коп. в счет возмещения расходов истца на оплату государственной пошлины. Суд обязал Боровикова И.В. освободить нежилое помещение площадью 41 кв. м в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано (л.д. 68-69, том 1).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Радуга", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Предприниматель указывает на то, что ООО "Радуга" является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку не доказало своего права собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 74-75, том 1).
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.
Апелляционный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения жалобы ответчика в отсутствие не явившихся представителей в порядке, установленном ст. ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом, 01.02.2005 года между ТОО "Радуга" (правопредшественник истца) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Боровиковым Игорем Викторовичем (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 41 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного дома по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74 (л.д. 15-17, том 1).
Срок договора определен сторонами в п. 7.3. договора - с 01.02.2005 года по 01.02.2020 года. Стороны предусмотрели, что данный договор вступает в силу с момента подписания сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации.
Во исполнение условий договора помещение, являющееся предметом договора, передан Боровикову И.В. по акту приема-передачи от 01.02.2005 года (л.д. 14, том 1).
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был.
Позже, 31.01.2006 года между ТОО "Радуга" (правопредшественник истца) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Боровиковым Игорем Викторовичем (арендатор) был составлен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатель передает в срочное пользование арендатору административное помещение площадью 40 кв. м, расположенное по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74 (л.д. 6, 34, том 1).
Согласно п. 3.1. договора за арендное помещение арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, производит оплату в размере 3 000 руб.
В случае несвоевременной оплаты арендодатель вправе наложить штраф в размере 0,05% за каждый день просрочки.
Срок договора определен сторонами с 31.12.2006 года до 31.12.2006 года.
Ответчиком в материалы дела представлен также договор аренды этого же объекта недвижимого имущества от 11.09.2002 года, по условиям которого ТОО "Радуга" передает, а Боровиков И.В. принимает в срочное пользование спорное помещение (л.д. 18, том 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП Боровиковым И.В. обязательств по внесению арендных платежей по договору от 31.01.2006 года, ООО "Радуга" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности за период с января по июнь 2007 года в размере 18 000 руб., штрафа в размере 850 руб., расторжении договора и освобождении спорного помещения.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования ООО "Радуга" исходил из того, что у ответчика нет правовых оснований занимать спорное помещение, в связи с тем, что представленные в материалы дела договоры аренды от 11.09.2002 года и от 31.01.2006 года являются ничтожными, ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности истца на предмет договора и отсутствия подписи арендатора в указанных договорах.
Суд апелляционной инстанции не может признать правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности данных договоров аренды, поскольку они являются незаключенными.
Так, исходя из смысла п. 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора путем составления одного документа, он должен быть подписан сторонами.
Из подлинного договора аренды от 31.01.2006 года, копии договора аренды от 11.09.2002 года, представленных в материалы дела, следует, что они со стороны индивидуального предпринимателя Боровикова И.В. не подписаны (л.д. 18, 34, том 1).
При таких обстоятельствах нормы, регулирующие отношения сторон по договору аренды, применяться к данному спору не могут.
Договор аренды от 01.02.2005 года также не может быть признан судом заключенным, поскольку отсутствуют доказательства его государственной регистрации.
Согласно действующему законодательству (п. 4 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды от 01.02.2005 года (п. 7.3.) заключен на срок 15 лет, поэтому подлежит обязательной государственной регистрации. В данном случае, как установлено судом, таковая отсутствует, следовательно, правомерно сделан вывод о том, что он не заключен.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным (ничтожным), равно как не может быть расторгнут по требованию одной из сторон, в связи с чем в этой части требования истца обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Поскольку ни один из представленных в материалы дела договоров аренды между сторонами не заключен, доказательств наличия у ответчика иных оснований для владения и пользования спорным помещением Боровиковым И.В. не представлено, исковые требования ООО "Радуга" в части освобождения спорного помещения удовлетворены правомерно.
Требования истца о взыскании с ответчика неустойки (штрафа) в размере, предусмотренном договором аренды помещения от 31.01.2006 года, правильно оставлены судом области без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. При этом соглашение о неустойке должно быть согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации совершено в письменной форме.
Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между истцом и ответчиком не заключался, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки нет.
В материалах дела присутствуют доказательства того, что ответчик получил от истца спорное имущество и фактически пользовался им.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика платы за фактическое пользование спорным помещением, размер которой определен исходя из средних показателей арендной платы за 1 кв. м на основании справки Администрации муниципального образования "Руднянский район" Смоленской области (л.д. 37, том 1).
Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Радуга" не подтвердило свое право собственности на спорное помещение, поскольку в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации соответствующего права истца, подлежит отклонению в силу следующего.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из выписки из балансового счета N 01, технического паспорта на нежилое здание усматривается, что ТОО "Радуга" - правопредшественник ООО "Радуга" является балансодержателем здания, расположенного по адресу: 216790, Смоленская область, г. Рудня, ул. Киреева, д. 74, с 1992 года.
Поскольку передача имущества на баланс ТОО "Радуга" состоялась до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии со статьей 6 названного закона возникшее у ТОО "Радуга", а затем у ООО "Радуга" право признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, введенной данным законом.
В связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб., уплаченная заявителем жалобы при ее подаче, в силу ст. 110 АПК РФ возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 11.07.2007 года по делу N А62-1798/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Боровикова И.В. - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)