Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Росток" (ИНН 6167041573, ОГРН 1026104141546), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росток" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-6578/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ООО "Росток" (далее - общество) с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:071511:0005, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге, от временного объекта (павильона) и передаче участка департаменту по акту приема-передачи.
Иск мотивирован тем, что земельный участок подлежит освобождению в связи с прекращением действия договора аренды от 01.08.2000 N 19164 (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013, иск удовлетворен. Суд обязал общество освободить и передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 61:44:071511:0005. С общества в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 01.08.2000 N 19164 обществу для эксплуатации торгового павильона передан земельный участок площадью 7 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. После истечения срока действия (11.04.2003) договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомил общество о прекращении договора аренды и необходимости освободить участок (письмо департамента от 21.08.2012). Поскольку ответчик земельный участок не освободил, что зафиксировано в акте обследования от 15.03.2013 N 860, департамент обратился в суд. Истец надлежащим образом исполнил предусмотренную статьей 610 Гражданского кодекса обязанность о предупреждении арендатора о прекращении договора аренды (письмо от 21.08.2012 обществом получено). Поэтому суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений сторон. Отсутствие у ответчика прав в отношении земельного участка исключает возможность его использования на законных основаниях. Иск об освобождении участка удовлетворен судами на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Довод общества о заключении нового договора аренды от 26.08.2004 N 19164 "и" судебные инстанции отклонили. Указанный договор (на срок с 18.12.2003 по 17.12.2008) процедуру государственной регистрации не проходил и по смыслу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не может считаться заключенным. Если же расценивать указанный документ как обязательственное соглашение сторон, то независимо от факта государственной регистрации срок действия такого соглашения истек в 2008 году, поэтому направление уведомления от 21.08.2012 прекратило бы и его действие. Отклонен (как не влияющий на существо спора) и довод ответчика о принятии надлежащих мер к заключению нового договора, а также о его добросовестности. Исправность арендатора не исключает возможность реализации арендодателем права на отказ от исполнения договора. Принятие мер к заключению договора при отсутствии соответствующего результата не означает возникновения у общества права на использование участка. Довод ответчика о неисполнимости судебного акта (в связи с наличием конструктивной связи с рядом расположенным временным строением) также отклонен. В отношении временного объекта ООО "Мира" (смежного торгового павильона) Арбитражным судом Ростовской области также принято решение об освобождении земельного участка (л. д. 84, 138).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик указывает на добросовестное исполнение им условий договора аренды земельного участка от 01.08.2000 N 19164. После окончания срока действия договора общество продолжило использование земельного участка, в связи с чем договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Оснований для расторжения договора в связи с нарушением его условий не имеется. Торговый павильон ответчика включен в дислокацию размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (распоряжения администрации г. Ростова-на-Дону от 09.08.2010 N 427 и от 24.12.2010 N 767). Указанные акты являются действующими, поэтому общество полагало, что договор аренды будет пролонгирован до 2015 года. Суды не приняли во внимание наличие у общества преимущественного права на заключение нового договора аренды (статья 22 Земельного кодекса), а также его активные действия (многочисленные обращения в департамент), направленные на заключение такого договора на новый срок в соответствии Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным постановлением администрации г. Ростова-на-Дону 12.10.2011 N 717.
От департамента отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как установлено судебными инстанциями и видно из материалов дела, 1 августа 2000 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (арендодатель; в настоящее время - департамент) и общество заключили договор аренды земельного участка N 19164 (л. д. 6-12). По условиям договора арендатору для эксплуатации торгового павильона передан в аренду земельный участок площадью 7 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. Договор заключен сроком на три года (по 11.04.2003).
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (номер государственной регистрации 18).
В ходе кадастрового учета участку с ориентировочной площадью 8 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге присвоен кадастровый номер 61:44:071511:0005, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 05.05.2004 (л. д. 20-22).
По окончании срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка.
26 августа 2004 года департамент (арендодатель) и общество подписали договор N 19164 "и" аренды земельного участка площадью 8 кв. м с кадастровым номером 61:44:071511:0005, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге (л. д. 64-66). Срок аренды устанавливается с 18.12.2003 по 17.12.2008 (пункт 2.1).
Сведений о государственной регистрации договора от 26.08.2004 N 19164 "и" материалы дела не содержат.
21 августа 2012 года департамент направил в адрес общества уведомление, в котором со ссылкой на статьи 610, 621 и 622 Гражданского кодекса отказался от договора аренды от 01.08.2000 N 19164 и заявил об освобождении земельного участка до 02.12.2012. Уведомление получено арендатором 12.09.2012, что подтверждено извещением органа почтовой связи (л. д. 17-19).
15 марта 2013 года в порядке осуществления муниципального земельного контроля департаментом проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. В ходе обследования установлено, что земельный участок ответчиком не освобожден, на нем расположен торговый павильон по продаже табачных изделий. Результаты обследования зафиксированы в акте от 15.03.2013 N 860 (л. д. 15, 16).
Ссылаясь на прекращение арендных отношений с ответчиком, департамент обратился в суд с иском об освобождении земельного участка.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 21.08.2012 о прекращении договора аренды от 01.08.2000 N 19164, возобновленного на неопределенный срок, общество (арендатор) получило. Договор аренды от 26.08.2004 N 19164 "и" процедуру государственной регистрации не прошел и не может считаться заключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Если расценивать его как обязательственное соглашение сторон, то независимо от факта регистрации срок действия такого соглашения истек в 2008 году, поэтому направление уведомления от 21.08.2012 прекратило бы и его действие. Поскольку департамент (арендодатель) письмом от 21.08.2012 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, договор от 01.08.2000 N 19164 считается прекращенным, а у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка. Спорный участок общество добровольно не освободило, что зафиксировано в акте от 15.03.2013, поэтому иск департамента об освобождении участка суды удовлетворили.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на включение его объекта в дислокацию размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (распоряжения администрации г. Ростова-на-Дону от 09.08.2010 N 427 и от 24.12.2010 N 767).
Как видно из материалов дела (л. д. 60-62), земельный участок площадью 8 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге для размещения павильона для торговли продовольственными товарами включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (пункт 245.2).
Однако само по себе указанное обстоятельство не наделяет общество правом на использование спорного земельного участка.
В соответствии с разделом 13 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" (действовало в спорный период) земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов предоставляются по результатам торгов на срок до 5 лет. При этом при заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, занимаемых нестационарными торговыми объектами, торги не проводятся (пункт 13.1). Пункт 13.10 предусматривает заключение (оформление) договора аренды земельного участка, занимаемого нестационарными торговыми объектами, в общеустановленном порядке (пункт 5 Положения).
Доказательства наличия действующего арендного договора, а также (либо) обжалования обществом отказа (уклонения) департамента от заключения договора аренды (при условии включения участка в утвержденную схему размещения нестационарных торговых объектов) в материалы дела не представлены.
Не принимается и довод общества о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Однако обстоятельства, позволяющие обществу реализовать преимущественное право на заключение договора аренды (договор с другим лицом заключен (либо проведены торги для заключения такого договора) в течение года до прекращения спорного договора), документально не подтверждены. Следовательно, оснований для применения к отношениям сторон положений абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса не имеется.
Довод ответчика о неисполнимости судебного акта (в связи с наличием конструктивной связи с рядом расположенным временным строением) рассмотрен и обоснованно отклонен апелляционным судом, установившим, что в отношении смежного торгового павильона ООО "Мира" арбитражным судом также принято решение об освобождении земельного участка.
Довод общества о добросовестности при исполнении договора аренды не имеет правового значения в рассматриваемом споре об освобождении земельного участка. Судебные инстанции установили, что арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 08.11.2013 N 36870594).
Поскольку кассационная жалоба общества рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013 по делу N А53-6578/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N А53-6578/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N А53-6578/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Росток" (ИНН 6167041573, ОГРН 1026104141546), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росток" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-6578/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ООО "Росток" (далее - общество) с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:071511:0005, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге, от временного объекта (павильона) и передаче участка департаменту по акту приема-передачи.
Иск мотивирован тем, что земельный участок подлежит освобождению в связи с прекращением действия договора аренды от 01.08.2000 N 19164 (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013, иск удовлетворен. Суд обязал общество освободить и передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 61:44:071511:0005. С общества в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 01.08.2000 N 19164 обществу для эксплуатации торгового павильона передан земельный участок площадью 7 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. После истечения срока действия (11.04.2003) договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомил общество о прекращении договора аренды и необходимости освободить участок (письмо департамента от 21.08.2012). Поскольку ответчик земельный участок не освободил, что зафиксировано в акте обследования от 15.03.2013 N 860, департамент обратился в суд. Истец надлежащим образом исполнил предусмотренную статьей 610 Гражданского кодекса обязанность о предупреждении арендатора о прекращении договора аренды (письмо от 21.08.2012 обществом получено). Поэтому суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений сторон. Отсутствие у ответчика прав в отношении земельного участка исключает возможность его использования на законных основаниях. Иск об освобождении участка удовлетворен судами на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Довод общества о заключении нового договора аренды от 26.08.2004 N 19164 "и" судебные инстанции отклонили. Указанный договор (на срок с 18.12.2003 по 17.12.2008) процедуру государственной регистрации не проходил и по смыслу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не может считаться заключенным. Если же расценивать указанный документ как обязательственное соглашение сторон, то независимо от факта государственной регистрации срок действия такого соглашения истек в 2008 году, поэтому направление уведомления от 21.08.2012 прекратило бы и его действие. Отклонен (как не влияющий на существо спора) и довод ответчика о принятии надлежащих мер к заключению нового договора, а также о его добросовестности. Исправность арендатора не исключает возможность реализации арендодателем права на отказ от исполнения договора. Принятие мер к заключению договора при отсутствии соответствующего результата не означает возникновения у общества права на использование участка. Довод ответчика о неисполнимости судебного акта (в связи с наличием конструктивной связи с рядом расположенным временным строением) также отклонен. В отношении временного объекта ООО "Мира" (смежного торгового павильона) Арбитражным судом Ростовской области также принято решение об освобождении земельного участка (л. д. 84, 138).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик указывает на добросовестное исполнение им условий договора аренды земельного участка от 01.08.2000 N 19164. После окончания срока действия договора общество продолжило использование земельного участка, в связи с чем договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Оснований для расторжения договора в связи с нарушением его условий не имеется. Торговый павильон ответчика включен в дислокацию размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (распоряжения администрации г. Ростова-на-Дону от 09.08.2010 N 427 и от 24.12.2010 N 767). Указанные акты являются действующими, поэтому общество полагало, что договор аренды будет пролонгирован до 2015 года. Суды не приняли во внимание наличие у общества преимущественного права на заключение нового договора аренды (статья 22 Земельного кодекса), а также его активные действия (многочисленные обращения в департамент), направленные на заключение такого договора на новый срок в соответствии Положением о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденным постановлением администрации г. Ростова-на-Дону 12.10.2011 N 717.
От департамента отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как установлено судебными инстанциями и видно из материалов дела, 1 августа 2000 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (арендодатель; в настоящее время - департамент) и общество заключили договор аренды земельного участка N 19164 (л. д. 6-12). По условиям договора арендатору для эксплуатации торгового павильона передан в аренду земельный участок площадью 7 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. Договор заключен сроком на три года (по 11.04.2003).
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (номер государственной регистрации 18).
В ходе кадастрового учета участку с ориентировочной площадью 8 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге присвоен кадастровый номер 61:44:071511:0005, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 05.05.2004 (л. д. 20-22).
По окончании срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка.
26 августа 2004 года департамент (арендодатель) и общество подписали договор N 19164 "и" аренды земельного участка площадью 8 кв. м с кадастровым номером 61:44:071511:0005, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге (л. д. 64-66). Срок аренды устанавливается с 18.12.2003 по 17.12.2008 (пункт 2.1).
Сведений о государственной регистрации договора от 26.08.2004 N 19164 "и" материалы дела не содержат.
21 августа 2012 года департамент направил в адрес общества уведомление, в котором со ссылкой на статьи 610, 621 и 622 Гражданского кодекса отказался от договора аренды от 01.08.2000 N 19164 и заявил об освобождении земельного участка до 02.12.2012. Уведомление получено арендатором 12.09.2012, что подтверждено извещением органа почтовой связи (л. д. 17-19).
15 марта 2013 года в порядке осуществления муниципального земельного контроля департаментом проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге. В ходе обследования установлено, что земельный участок ответчиком не освобожден, на нем расположен торговый павильон по продаже табачных изделий. Результаты обследования зафиксированы в акте от 15.03.2013 N 860 (л. д. 15, 16).
Ссылаясь на прекращение арендных отношений с ответчиком, департамент обратился в суд с иском об освобождении земельного участка.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 21.08.2012 о прекращении договора аренды от 01.08.2000 N 19164, возобновленного на неопределенный срок, общество (арендатор) получило. Договор аренды от 26.08.2004 N 19164 "и" процедуру государственной регистрации не прошел и не может считаться заключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Если расценивать его как обязательственное соглашение сторон, то независимо от факта регистрации срок действия такого соглашения истек в 2008 году, поэтому направление уведомления от 21.08.2012 прекратило бы и его действие. Поскольку департамент (арендодатель) письмом от 21.08.2012 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, договор от 01.08.2000 N 19164 считается прекращенным, а у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка. Спорный участок общество добровольно не освободило, что зафиксировано в акте от 15.03.2013, поэтому иск департамента об освобождении участка суды удовлетворили.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество ссылается на включение его объекта в дислокацию размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (распоряжения администрации г. Ростова-на-Дону от 09.08.2010 N 427 и от 24.12.2010 N 767).
Как видно из материалов дела (л. д. 60-62), земельный участок площадью 8 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки - ул. Зорге для размещения павильона для торговли продовольственными товарами включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Ростова-на-Дону на 2011-2015 годы (пункт 245.2).
Однако само по себе указанное обстоятельство не наделяет общество правом на использование спорного земельного участка.
В соответствии с разделом 13 постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 12.10.2011 N 717 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством" (действовало в спорный период) земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов предоставляются по результатам торгов на срок до 5 лет. При этом при заключении на новый срок договоров аренды земельных участков, занимаемых нестационарными торговыми объектами, торги не проводятся (пункт 13.1). Пункт 13.10 предусматривает заключение (оформление) договора аренды земельного участка, занимаемого нестационарными торговыми объектами, в общеустановленном порядке (пункт 5 Положения).
Доказательства наличия действующего арендного договора, а также (либо) обжалования обществом отказа (уклонения) департамента от заключения договора аренды (при условии включения участка в утвержденную схему размещения нестационарных торговых объектов) в материалы дела не представлены.
Не принимается и довод общества о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Однако обстоятельства, позволяющие обществу реализовать преимущественное право на заключение договора аренды (договор с другим лицом заключен (либо проведены торги для заключения такого договора) в течение года до прекращения спорного договора), документально не подтверждены. Следовательно, оснований для применения к отношениям сторон положений абзаца первого пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса не имеется.
Довод ответчика о неисполнимости судебного акта (в связи с наличием конструктивной связи с рядом расположенным временным строением) рассмотрен и обоснованно отклонен апелляционным судом, установившим, что в отношении смежного торгового павильона ООО "Мира" арбитражным судом также принято решение об освобождении земельного участка.
Довод общества о добросовестности при исполнении договора аренды не имеет правового значения в рассматриваемом споре об освобождении земельного участка. Судебные инстанции установили, что арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 08.11.2013 N 36870594).
Поскольку кассационная жалоба общества рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2013, утратило силу (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013 по делу N А53-6578/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)