Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Баталов Р.Г.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Сусловой Н.А.
судей Жуковской С.В. и Нагорновой О.Н.,
при секретаре В.Л.,
рассмотрела в судебном заседании 08 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе Б.О.А. на решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 01 ноября 2012 года, по которому
- Признан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между Б.Г.А., действующей от своего имени и от имени Б.О.А., а также Б.А. и К., недействительным с момента совершения сделки;
- применены последствия недействительности сделки, возвращена квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>, в собственность Б.Г.А., Б.О.А., Б.А.;
- признана недействительной запись N... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности К. на квартиру по адресу: <Адрес обезличен>
- взыскана с Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. в пользу К. уплаченная по договору купли-продажи денежная сумма в размере... рублей;
- взыскана с Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. в пользу К. государственная пошлина в сумме... рублей... копеек с каждого.
Заслушав доклад судьи Жуковской С.В., объяснения истца К., ответчиков Б.О.А. и Б.А., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> на том основании, что сделка совершена под действием обмана со стороны ответчиков, которые не сообщили ему о праве пользования указанным жилым помещением В.И., вследствие чего, ограничивается право собственности истца в пользовании квартирой.
В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал, представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" полагал иск подлежащим удовлетворению.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие ответчиков и постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б.О.А. просит об отмене решения суда, ссылаясь на то, что истцу при покупке квартиры было известно о праве В.И. на жилое помещение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между Б.Г.А., действующей от своего имени и от имени дочерей Б.О.А., Б.А. и К. заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>.
Указанная квартира оценена сторонами в... рублей, которые оплачиваются двумя частями:... рублей в момент подписания договора, а... рублей после государственной регистрации договора и получения кредита в Коми отделении N 8617 ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору N....
Пунктом 13 договора предусмотрено, что на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы: Б.Г.А., Б.А., Б.О.А., В.И.
<Дата обезличена> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена запись о праве собственности К. на спорную квартиру с обременением - ипотека в силу закона.
По мнению истца, сделка купли-продажи жилого помещения является недействительной, поскольку совершена под действием обмана со стороны ответчиков, которые не сообщили ему об обременении квартиры правами третьего лица.
Разрешая спор, суд руководствовался положениями статей 178, 432, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку не содержит существенного условия о сохранении права пользования жилым помещением за В.И. При этом суд принял во внимание, что ответчики достоверно знали о сохранении за В.И. бессрочного права пользования спорным жилым помещением, однако, покупатель не был поставлен в известность об обременении квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, стороны не согласовали существенные условия договора купли-продажи квартиры, поскольку данный договор не содержит сведений о праве бессрочного пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника.
При таких обстоятельствах, указанный договор купли-продажи квартиры не порождает права и обязанности для сторон.
Последствиями недействительности ничтожной сделки согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке.
Довод апелляционной жалобы об осведомленности истца об обременении квартиры не является основанием для отмены решения суда, поскольку был предметом исследования и проверки при рассмотрении дела судом первой инстанции и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признан необоснованным.
Ссылка в жалобе на то, что стоимость квартиры составляет... рублей, подлежит отклонению, поскольку стороны согласовали в договоре цену квартиры, определив ее суммой в размере... рублей, сведений о том, что в цену квартиры входит стоимость гаража в размере... рублей договор не содержит.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 01 ноября 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.О.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1977/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N 33-1977/2013
Судья: Баталов Р.Г.
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ в составе председательствующего Сусловой Н.А.
судей Жуковской С.В. и Нагорновой О.Н.,
при секретаре В.Л.,
рассмотрела в судебном заседании 08 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе Б.О.А. на решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 01 ноября 2012 года, по которому
- Признан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между Б.Г.А., действующей от своего имени и от имени Б.О.А., а также Б.А. и К., недействительным с момента совершения сделки;
- применены последствия недействительности сделки, возвращена квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>, в собственность Б.Г.А., Б.О.А., Б.А.;
- признана недействительной запись N... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности К. на квартиру по адресу: <Адрес обезличен>
- взыскана с Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. в пользу К. уплаченная по договору купли-продажи денежная сумма в размере... рублей;
- взыскана с Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. в пользу К. государственная пошлина в сумме... рублей... копеек с каждого.
Заслушав доклад судьи Жуковской С.В., объяснения истца К., ответчиков Б.О.А. и Б.А., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б.Г.А., Б.О.А., Б.А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> на том основании, что сделка совершена под действием обмана со стороны ответчиков, которые не сообщили ему о праве пользования указанным жилым помещением В.И., вследствие чего, ограничивается право собственности истца в пользовании квартирой.
В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований настаивал, представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" полагал иск подлежащим удовлетворению.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие ответчиков и постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Б.О.А. просит об отмене решения суда, ссылаясь на то, что истцу при покупке квартиры было известно о праве В.И. на жилое помещение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между Б.Г.А., действующей от своего имени и от имени дочерей Б.О.А., Б.А. и К. заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>.
Указанная квартира оценена сторонами в... рублей, которые оплачиваются двумя частями:... рублей в момент подписания договора, а... рублей после государственной регистрации договора и получения кредита в Коми отделении N 8617 ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору N....
Пунктом 13 договора предусмотрено, что на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы: Б.Г.А., Б.А., Б.О.А., В.И.
<Дата обезличена> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена запись о праве собственности К. на спорную квартиру с обременением - ипотека в силу закона.
По мнению истца, сделка купли-продажи жилого помещения является недействительной, поскольку совершена под действием обмана со стороны ответчиков, которые не сообщили ему об обременении квартиры правами третьего лица.
Разрешая спор, суд руководствовался положениями статей 178, 432, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку не содержит существенного условия о сохранении права пользования жилым помещением за В.И. При этом суд принял во внимание, что ответчики достоверно знали о сохранении за В.И. бессрочного права пользования спорным жилым помещением, однако, покупатель не был поставлен в известность об обременении квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, стороны не согласовали существенные условия договора купли-продажи квартиры, поскольку данный договор не содержит сведений о праве бессрочного пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника.
При таких обстоятельствах, указанный договор купли-продажи квартиры не порождает права и обязанности для сторон.
Последствиями недействительности ничтожной сделки согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке.
Довод апелляционной жалобы об осведомленности истца об обременении квартиры не является основанием для отмены решения суда, поскольку был предметом исследования и проверки при рассмотрении дела судом первой инстанции и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признан необоснованным.
Ссылка в жалобе на то, что стоимость квартиры составляет... рублей, подлежит отклонению, поскольку стороны согласовали в договоре цену квартиры, определив ее суммой в размере... рублей, сведений о том, что в цену квартиры входит стоимость гаража в размере... рублей договор не содержит.
При таком положении судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 01 ноября 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.О.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)